2019年の不動産市況と、今後の見通しから最短で脱サラをする方法

「日本の不動産市況・動向は?バブル期と崩壊後で投資はこう推移した」の記事ではバブル崩壊前と崩壊後の比較、2010年中盤までの不動産市場の変化についてお伝えしました。

バブル崩壊前は、売却益を狙って現金のある人が不動産に投資をしていましたが、バブル崩壊後は、市況の変化と共に金融機関の貸し出し金利が下がり、賃料収入と金利のギャップ(イールドギャップ)が生まれ、賃料収入を狙って融資を受けて不動産に投資をするようになりました。

では、近年の不動産業界の状況はどうでしょうか? また、今後はどのように変化していくと推測できるでしょうか?

今回は、不動産投資を始めるべきか悩んでいる方に対して、具体的な根拠と共に解説をしていきます。

また、不動産投資の本質(後編)については、Youtubeでも解説しています。現役不動産投資家社長が初心者向けの不動産投資を解説しているので、一通りの不動産投資の基礎知識を勉強できます。こちらも合わせてご覧ください。

1.日本は先進国でイールドギャップがプラスになる少ない国に

日本は先進国でイールドギャップがプラスになる少ない国に

世界の先進国における不動産市況を比較してみても、日本ほど、イールドギャップが高い先進国はほとんどありません。 つまり、日本は先進国でありながらも、不動産価格が割安な国なのです。 特に、都内の不動産は、海外の不動産投資家からも非常に注目をされています。

貸し出し金利が低くなり、イールドギャップが高くなった結果、何が起きたかというと、お金を借りて、不動産を購入しても、キャッシュフローが生まれる状態になったのです。 バブル崩壊前は、現金で不動産を購入し、キャピタルゲインを狙うのが一般的な不動産投資でした。

しかし、バブル崩壊後は、融資を受けて不動産を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る、インカムゲインが狙える時代になってきました。 つまり、毎年安定したキャッシュフローを得ることで、資産を増やせる時代になってきたのです。

2.不動産価格の高騰はピークに、現在は下がり始めている

不動産価格の高騰はピークに、現在は下がり始めている

2017年~2018年は、不動産価格のピークと言われています。 ここ4~5年は低金利で融資を組むことができ、金融機関もフルローン、オーバーローンで融資を実行していったために、現金が手元になくても不動産を買えるようになっていきました。

例えば、1億円の物件を購入するに当たり、1億円の融資も可能でした。 また、融資を受けた人の中には1億円の物件購入に必要な諸費用を含めて1億700万円の融資を受けることもでき、現金が一切なくても、フルローン、オーバーローンの融資を活用することで不動産投資を行うことができる時代となっていました。 手持ちの現金がなくても不動産投資ができるため、サラリーマン大家として不動産投資を始め、リタイアして不動産投資を専業で行う人が増えていきました

このように不動産を買う人が増えてきたため不動産価格は高騰していましたが、現在不動産価格は下がり始めています

3.不動産価格下落の原因は融資の引き締め、きっかけとなった「カボチャの馬車」

不動産価格下落の原因は融資の引き締め、きっかけとなった「カボチャの馬車」

2018年に、金融機関の融資の引き締めが厳しくなった事件として、有名な「カボチャの馬車」事件が起きました。

当時、スマートデイズという会社が、サブリースによる家賃保証を行うという条件で、新築シェアハウスを購入して投資家に提供していました。 通常、毎月30万円から40万円くらいの賃料収入が見込めないにも関わらず、サブリースによる家賃保証で毎月50万円を30年間保証しますという提案を行ったのです。

サブリースで家賃保証がされているのであれば安心という理由で、実際に入ってくる家賃がいくらなのかを気にせず、たくさんの会社員が新築シェアハウスを購入していました。

しかし、スマートデイズが経営破綻してしまった事で、サブリースによる家賃保証ができなくなり、毎月の銀行への返済が賃料よりも多くなってしまったのです。 実質、30万円しか家賃収入が入らないのに、50万円から60万円を毎月支払ないといけないとしたらどうでしょうか。 不足分を給料から支払うしかありませんが、これだけの支払いを30年間続けるのは難しいでしょう。

また、2棟、3棟と買ってしまっていた場合、100万円、150万円といった高額の支払いをする必要があり、給料では支払い切れない方が、どんどん自己破産をしてしまいました。 また、主に融資をしていたスルガ銀行による資料の改ざんなどによる不正融資も明らかになり、ますます問題は大きくなりました。

結果として、他の金融機関、不動産業者でも同様の事例があり、このままでは危険ということで、金融庁が金融機関に対して不動産賃貸業向けの融資を引き締めるようにしていったのです。 金融機関も、手元に余裕資金がない、フルローンで不動産投資を検討しているサラリーマンには融資を行わないという方針になっていっています。

4.物件価格が下がっているのは、物件を買える人が少なくなったから

物件価格が下がっているのは、物件を買える人が少なくなったから

金融機関が融資を引き締めるということは、不動産を買える人が少なくなるということです。

不動産を買える人が少なくなったことで、物件が余り、不動産価格は下がり始めています。 相場に比べて割安で買えるようになった一方で、不動産購入には頭金が必要になってしまいました。 以前であれば手元に現金が無くても、フルローン、オーバーローンで不動産を購入できていたにも関わらず、今では不動産価格の最低でも2割、基本的には3割の現金がないと不動産を購入するのが難しくなってしまいました。

現在の金融機関のアパートローンの融資引き締め状況に関しては、
【2019年版】銀行の不動産アパートローン引き締め状況と融資条件」の記事でまとめています。

5.今後の不動産業界の動き予測

今後の不動産業界の動き予測

 

今後の不動産業界の動きとして、家賃は下がっていく可能性が高いと予想されます。 不動産賃貸業界はインターネットやAI(いわゆる不動産テック)が入っていくことになり、今まで以上に競争が激しくなると予測されています。

不動産賃貸業界も、物件を非公開にするなど、ブラックボックスだった部分がありましたが、今では、不動産テック事業が参入してきて競争が激しくなってきています。 今後、引っ越しの敷居が低くなっていくことが予想されるため、大家さんとしても、敷金や礼金の割引や、仲介手数料無料といったサービスが増えていくでしょう

初期費用が安くなるということは、今までよりもみんな気軽に引っ越しをする事ができるようになります。 つまり、気に入らない物件に長く住み続けるのではなく、希望の物件が見つかったら、すぐに引っ越しをする事ができる時代になると予測されます。 今後、選ばれる物件、選ばれない物件の二極化になっていく事が予測されるため、大家さんの知識がより重要になっていくことでしょう。

6.でも「今」が不動産投資を始めるべき理由

でも「今」が不動産投資を始めるべき理由

そんな状況で今、不動産投資を始めるべきなのでしょうか?

間違いなく「今」始めるべきと言えます。 現在は、物件価格が下がる、家賃が下がるという市況にも関わらず、なぜ、「今」不動産投資を始めるべきなのでしょうか? いつの時代であっても、不動産投資の大切なポイントは、

「とにかく早く始めることが重要」

だからです。

「物件価格が上がってから買ったほうが良いのではないか?」 という考えをされる方も多いと思います。

確かに、現金が多くあり、短期間のキャピタルゲインを狙って不動産投資を行っている人は物件価格が上がってからでも良いかもしれませんが、手元にお金がなくてお金を増やしたいという、脱サラ希望の不動産投資家はとにかく早く始めることが大切です。

不動産投資は、どんな市況であっても、始められるときに始めることが大事になります。 逆に、不動産投資を始められない理由はどんな市況であっても出てくるのです。

実は、物件価格が高く、融資がバンバン出ていた時代、自己資金が無くても不動産投資ができるにも関わらず、不動産投資を始めなかった人も多くいました。 不動産投資を始めない理由として、 「今は物件価格が高いから始められない、物件価格が安くなったら買いたい」 というものでした。

そして、融資の引き締めをきっかけに、物件価格が安くなってきていますが、そう言っていた人は不動産投資を始めることができているでしょうか? 大抵の人はできていません。

現在では 「今は物件価格が安くなってきているが、融資が厳しいからやらない」 と言っています。 恐らくこういった方は、一生、不動産投資を始めることはできないと思われます。

もし不動産投資の市況が大きく変わったとしても、毎月の家賃が半分にはなるという可能性はほとんどないといえます。 毎月、安定したキャッシュフローが得られるということは、長く続ければ続けるほど、残債も減っていくということです。

仮に、20年かけて不動産の価値が半額になるとしても、1億円の不動産を20年の融資で購入していたとしたら、20年後には融資の返済も完了し、5000万円の資産が手元にあるということになります。 早く不動産投資を始めて、残債を減らし、キャッシュフローを増やしていけば、100年の一度の経済危機が起きても耐えることができるのです。

今、不動産投資を始めるのであれば、インカムゲイン重視の投資がオススメです。

そのためには、まずは不動産投資の融資に必要な自己資金をつくりましょう。 具体的には、小さな金額で自己資金を作るための不動産投資から始めます。そこで得た資金を元に、インカムゲイン狙いの不動産投資を行うのが良いでしょう。

もし、将来に不安があり、何かしらの対策を講じたいと考えているのであれば、人生で最も若い日である「今」行動することをオススメします。

不動産投資を30歳で始めて、40歳で会社をリタイアして、その後の人生を生きる。 不動産投資を50歳で始めて、60歳で会社をリタイアして、その後の人生を生きる。 同じ不動産投資でリタイアしたとしても、リタイアした後に、手に入れた資産を有効に活用できる時間は異なります。 どうせなら、1日でも早いほうが良いのではないでしょうか。 仮に、20歳に戻ったとして、不動産投資に興味を持ち、すぐに行動することで、30歳でリタイアできていたとしたらどうでしょうか?

このようなわけで、不動産投資を始めるタイミングは「今」と言えます。

7.まとめ

  • 1.2018年に金融機関の融資の引き締めが厳しくなってから、融資は受けにくく、物件価格の下落が進行しており、今後、2年から3年といったスパンでは、引き続き、融資が難しい方向性に進むと考えられます。
  • 2.物件を購入するためには、最低でも自己資金を物件価格の2割が必要ですが、3割を求められることもあります。今後、不動産テックなどの活用により家賃相場も下がっていくと予測されます。
  • 3.しかし、不動産投資を始めるのであれば「今」といえます。理由は、将来的に物件価格が上がったとしても、その時の市況で、不動産投資を始められるとは限らないからです。始めようと思った時に始めなければ、せっかくのチャンスを逃すことは十分にあり得るのです。

不動産投資にチャレンジして、早期に脱サラする資産を築きたいと思ったのであれば、市況がどういった状況であったとしても、「今」始めることが大切です。 とはいえ闇雲に知識がないまま始めてはいけません。

ぜひ、きちんとした不動産投資のやり方を勉強した上で、不動産投資に挑戦し、将来に向けて資産形成をしていきましょう。

また、不動産投資の本質(後編)については、Youtubeでも解説しています。こちらも合わせてご覧ください。

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