不動産投資を行う際に注意したい貸借対照表のチェックポイント

マンション投資やアパート投資などの不動産投資を始める際は、現金だけでは土地・建物の購入資金を補えないため、銀行の不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

銀行の不動産投資ローンを申し込む際や税金面で優遇される青色申告を選択する際は貸借対照表の提出を求められるケースがほとんどですが、貸借対照表が何か知らない人も多いのではないでしょうか?

この記事では、貸借対照表とは何か、チェックポイント、良好な貸借対照表を保つポイントを解説します。

貸借対照表について詳しく知りたい人は参考にしてください。

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貸借対照表は財務諸表の1つ

アパート経営やマンション経営などの賃貸経営は、収益物件を取得・運用することにより家賃収入を得る不動産賃貸業という1つの事業です。

不動産投資が成功しているかどうかは、会社が自社の1年間(決算年度)の財政状況、経営成績、資産状況などをまとめた財務諸表を作成していればよくわかります。

財務諸表とは、貸借対照表、損益計算書やキャッシュフロー計算書などの書類です。

青色申告を利用、融資を受ける際に提出が求められる可能性があるため、どのような書類か理解しておくことが大切です。

それぞれの書類の違いについて詳しく説明していきます。

●貸借対照表(B/S)とは

貸借対照表とは、一時点における経営の財政状態を把握するための資料です。

B/Sは「Balance Sheet(バランスシート)」の略で、資産(有形固定資産、無形固定資産、流動資産)、負債(固定負債、流動負債)、純資産(資本剰余金、利益剰余金など)といった3つの項目にわかれます。

貸借対照表の左側に資産、右側に負債と純資産が記載されているのが一般的です。

「資産と負債(借金・損失)+純資産の合計額」は一致します。

●損益計算書(P/L)とは

損益計算書とは、一定期間における収益と費用を把握するための資料です。

P/Lは「Profit & Loss Statement」の略で、どのような理由でどれだけの収益・支出があるのか(経営成績がどうなのか)を判断できます。

損益計算書には売上総利益、営業利益、経常利益、税引前当期純利益、当期純利益という5つの利益が表示されます。

●キャッシュフロー計算書(C/F)とは

キャッシュフローとは、一定期間における資金(お金)の流れを把握するための資料です。

営業活動、投資活動、財務活動の3つの観点から企業の状態を分析できます。

会社の現状、経営戦略、経営者の意思などを読み解ける

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不動産投資における貸借対照表のチェックポイント

貸借対照表がどのような書類なのかわかったものの、貸借対照表をどうチェックすればいいのかわからない人も多いと思います。

不動産投資における貸借対照表のチェックポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・自己資本比率
    ・流動比率
    ・固定比率

それぞれのチェックポイントについて詳しく解説していきます。

●自己資本比率

自己資本比率とは、総資本に占める自己資本の割合です。

不動産投資では、自己資本比率が重要なポイントとなります。

自己資本比率の計算式は以下の通りです。

自己資本比率:自己資本÷総資本(他人資本+自己資本)×100(%)

自己資本は返済の必要がない資本のことで、自己資本比率が高いと安全性が高いと見なされるため、安定した賃貸経営が期待できます。

また、金融機関から融資を受ける際に有利な条件で契約を進めやすくなるでしょう。

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●流動比率

流動比率とは、短期的な安全性を図るための指標です。

流動比率の計算式は以下の通りです。

流動比率:流動資産÷流動負債×100(%)

流動資産とは資産のうち1年以内に現金化される資産、流動負債とは負債のうち1年以内に返済が必要な負債のことです。

流動比率が100%を下回っていると資金繰りが厳しい状態といえます。融資を利用したいと考えていても、流動比率が100%を下回っているという状況は審査にマイナスの印象を与えるので注意してください。

●固定比率

固定比率とは、流動比率と同様に短期的な安全性を図る指標です。

固定比率の計算方法は以下の通りです。

固定比率:固定資産÷自己資本×100(%)

固定資産とは1年以上保有する資産のことです。

不動産投資において収益の源泉となる不動産は固定資産にあたります。

固定比率が100%を下回っていれば、固定資産を自己資金で賄えていることを意味します。

不動産投資で良好な貸借対照表を保つには?

不動産投資で収益を安定させるには、良好な貸借対照表を保つことが大切です。

不動産投資で良好な貸借対照表を保つ方法として、以下の3つが挙げられます。

  • ・収益性の高い物件を運用する
    ・繰上返済で借入金を減らす
    ・収益性の低い物件は売却する

それぞれの方法を紹介していきます。

●収益性の高い物件を運用する

収益性の高い物件を運用すれば、利益が早く積み上がり、純資産が増えます。

自由に使用できる純資産(余剰資金)が増えた場合は、不動産投資で重要な指標となる自己資本比率を改善できるので安全性が増します。

余剰資金が増えるので、空室が増加した、設備が故障して多くの修繕費を要したなど万が一のリスクにも備えやすくなるので安心です。

複数棟の運用を目指す場合も、金融機関の審査を有利に進められる点が大きなメリットといえるでしょう。

●繰上返済で借入金を減らす

積み上がった利益(余剰資金)で繰上返済をした場合には借入金が減ります。

自己資本比率の計算は「自己資本÷総資本(他人資本+自己資本)」で、借入金は他人資本に含まれます。

借入金を繰上返済した場合は、他人資本が減少することによって総資本も少なくなり、結果的に自己資本比率の上昇につながるため、賃貸経営の安定化を図れるでしょう。

●収益性の低い物件は売却する

収益性の低い物件の所有を続けた場合、不必要なコストを生み、赤字経営に陥るおそれがあります。

収益性の低い物件とは、築年数の経過(経年劣化)によって修繕費が多くかかる、家賃設定が低い、空室率の高い物件です。

そのような物件はいくらリフォームやリノベーションで手を加えても、資金繰りが悪化するおそれがあります。

シミュレーションの結果、見込んでいたよりも収益が上がらない場合には、不動産売却で調達した資金を頭金として別の物件を購入するのも選択肢の1つです。

収益性の高い物件に買い換えて運用すれば、投資効率を上げられるでしょう。

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シミュレーションをしっかり行うことが大切

賃貸経営を成功へと導くためには、条件の良い融資を受けられるか、高い収益性を維持できているかが重要です。

条件の良い融資を受ける、高い収益性を維持するには、良好な貸借対照表を保つことが不可欠です。

初めて不動産投資を始める人の場合、予測に基づいて貸借対照表を作成することになります。

しかし、理想論だけで作成した貸借対照表では、融資審査に何のプラスにもなりません。

最悪の事態を想定し、現実的な貸借対照表を作成することが大切です。

また、不動産投資を取り巻く環境が大きく変化するおそれがあるということも忘れてはなりません。

シミュレーションを実施し、当初の計画から大きなズレが生じていないか、問題がある場合には適宜計画を見直すことが大切です。

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自己資本比率を高めることによって不動産投資の安定化を図ることが期待できます。

自己資金が少なく不動産投資になかなか一歩を踏み出せずにいる人は、一度セミナーに参加してみてはいかがでしょうか?

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