マイソクとは?この1枚が運命を左右する|高値売却・空室対策法!

「マイソク」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?不動産投資の経験者なら、一度は耳にしたことがあるかもしれません。もしくは、賃貸物件を探しているとき、不動産賃貸会社から「マイソクに書いてあるんですが…」などと言われて「?」と思った人もいらっしゃるかもしれません。

マイソクとは、一言でいえば「物件の情報を1枚にまとめた説明資料」です。このクオリティによって、売却活動、入居付けの結果が大きく変わります。

  • 「良い条件で売却したい!」
  • 「空室をすぐに埋めたい!」

こうした要望をお持ちの方は、絶対に読んでいただきたい内容です。

この記事では、

  • マイソクとは?
  • マイソク作成が重要な理由
  • マイソクに記載すべき事項
  • マイソク作成のポイント
  • マイソクのおすすめテンプレート
  • マイソク作成以外に入居者募集で重要なポイント

について、自らもアパートを3棟所有する筆者が徹底解説します。

マイソクの重要性は、不動産投資経験者でも知らない人は多くいます。初心者はもちろん、すでに経験をお持ちの方もぜひご一読いただければと思います。

本記事が「高値売却をしたい」あるいは「効果的な空室対策を講じたい」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1.マイソクとは

マイソクとは

    マイソク=物件の情報を1枚にまとめた説明資料

マイソクとは、一言でいえば「物件の情報を1枚にまとめた説明資料」のことです

街の不動産屋のショーウインドーを思い出してください。1物件1枚ごとにズラっと資料(チラシ)が張り付けてありますよね。貼り付けてある物件資料を一つずつ見て、

  • 「このエリアは1LDKでこれくらいの家賃か」
  • 「この物件は駅から遠いからイマイチだな」

などと感想を抱いた経験が一度はあるかと思います。

あるいは気になる中古物件が見つかり、不動産会社に問い合わせしたら、PDFで1枚にまとめられた物件資料が送られてきた、という経験がある人もあるでしょう。

このように、賃貸物件、売買物件の情報が1枚にまとまった資料がマイソクです。

1-1.マイソクの由来は?

マイソクの由来は、個人の方が不動産情報の流通を促進するために、印刷した物件情報図面を他の不動産業者に配布する事業「毎日速報センター」です。

つまり、「毎日速報センター」が配布している物件資料が「マイソク」と略されたわけです。

毎日速報センターは昭和48年に法人化し、昭和60年9月には首都圏不動産情報管理センターの運営を始めました。平成3年11月にはアットホーム株式会社とも業務提携し、平成6年12月には株式会社マイソクに社名を変更しました。

マイソク会社案内|会社案内 - www.maisoku.co.jp

2.マイソクが重要な2つの理由

マイソクが重要な2つの理由

なぜ不動産投資をする際に、マイソクが重要なのでしょうか?それは次の2つの理由があるためです。

2-1.「空室対策」の武器になる

不動産投資において「空室」は、収益を大きく左右するリスクです。新しい入居者が決まるのに半年も1年もかかっていたら、当然収益は上がりません。できるだけ短期間で決めることが求められます。

入居候補者は賃貸物件を探すとき、

  1. 最寄駅
  2. 駅からの距離
  3. 家賃
  4. 広さ
  5. 間取り
  6. 設備

などを重視して選択肢を絞っていきます。

しかし、同じような競合が複数あった場合、物件の第一印象を決めるマイソクのクオリティが高ければ、入居候補者を多く集めることができます

例えば、結婚相談所に女性が相談に行き、近いスペックの男性を複数紹介されたとしましょう。このとき、女性が「誰と初デートをするか」を決めるために、顔写真や職歴、年収などがまとまった資料をチェックします。この「初デートとなる相手を決めるための資料」と同じ役割を担うのがマイソクなのです。

当然、写真写りが良くて、情報が欠けてなく、アピールポイントが明確なほうが第一印象はいいですよね。つまり、マイソクのクオリティが高ければ高いほど、より多くの入居候補者を集めることができ、早く入居者が決まる(空室リスクが下がる)可能性が高いのです。

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2-2.「売却時」の武器になる

前述と同じことが「売却時」でも当てはまります。

売却をする際に、不動産仲介会社(売主となる不動産会社)はマイソクを以下のように利用します。

  1. チラシにしてポスティングする
  2. WEBサイトに掲載する(REINS、自社HP、ポータルサイト)
  3. 物件の問い合わせをしてきた人に送る
  4. アットホームなどの不動産仲介会社サイトに登録している「会員」に向けて送る

これらが基本の使い方です。

マイソクは、買い主側から見ると「どのような物件か」を判断するための資料になります。マイソクの完成度次第で、売れる物件も売れなくなってしまうということです。

マイソクのクオリティが高ければ高いほど、多くの買い主候補を集めることができ、結果として「自分が思っていた以上の条件で売却できる」可能性は上がります。

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3.マイソクに記載すべき事項

マイソクに記載すべき事項

2章ではマイソクが重要な理由をお伝えしました。この章では、入居者を集めるためにどのような項目をマイソクに記載すべきかをお伝えします。

3-1.マイソクの基本レイアウト

マイソクは基本的に、以下のようなレイアウトで構成されています。

図面や写真とアピールポイントの記載欄 不動産物件に関する情報欄
不動産会社に関する情報欄

以下、詳しく見ていきましょう。

物件に関する情報欄(右側)

マイソクの右側には物件に関する情報を記載します。具体的には以下のような項目です。

項目 詳細
物件種別 アパート、マンション、戸建て、事務所・店舗など物件種別が入ります。
最寄り駅 駅名(場合によって路線名も含む)が入ります。
建物名称 具体的な建物名が入る場合もありますし、「収益マンション」などとボカされている場合もあります。
価格 賃貸の場合は「家賃」と「共益費」、売却の場合は「物件価格」と「管理費・修繕積立金」などが入ります。
物件所在地と交通手段 住所、駅からの距離が入ります。市区町村までしか記載されない場合もあります。ちなみに、「駅から徒歩○分」とは毎分80メートルが基準となっています。
土地 権利(所有権や借地権など)、敷地面積、地目、接面道路などが入ります。
建物 構造、築年、建物面積、間取りなどが入ります。
制限 建ぺい率、容積率、用途地域、都市計画などが入ります。
物件の現況 賃貸物件なら「いつから入居可能か」、売買物件なら「空室」もしくは「賃貸中」などと記載されます。
表面利回り 収益物件の場合は入れます。
付帯設備 ウォシュレット、カメラ付きインターホン、ディスポーザー、床暖房などの住居の設備が記載されます。マンションの場合、オートロックや防犯カメラ、インターネット回線などの設備も記載されます。

なお記載する内容は、不動産の種類によって異なります。細かい内容は、アットホーム株式会社の「ファクトシート」を例に確認するのがおすすめです。

アットホーム株式会社「ファクトシート」

不動産会社に関する情報欄(下側)

賃貸物件の場合は「管理会社」、売買物件の場合は「仲介、もしくは売主の不動産会社」の情報が記載されます。具体的には以下のような項目です。

  1. 会社名
  2. 住所と連絡先
  3. 宅建業免許番号
  4. 手数料
  5. 取引態様
  6. 情報公開日 など

図面や写真、アピールポイント(メイン部分)

マイソクのメイン部分は、簡単にいうと「視覚的にインパクトがあるもの」を入れます。物件ごとに強みは異なるので一概にはいえませんが、以下の項目を入れることが多いです。

項目 詳細
物件の内観、外観の写真 特に築年数が浅い場合、リフォーム後の場合などは使われやすいです。
建物の間取り図 入れるケースが大半です。
利回り 収益物件として売る場合、重要な指標なので目立たせることが多いです。
学校や病院、近隣の商業施設など利便施設までの距離 ファミリー向けなのか、単身向けなのかで強調するポイントは異なります。
その他、物件のよさをアピールする言葉 方角(「南向き」)、立地(「駅徒歩○分」、「閑静な住宅街」など)、設備(「オートロック付き」「駐車場付き」など)といった物件の魅力が伝わるような表現が入ります。

なお、アピールポイントの記載欄には、自由に物件の特徴などを記載することになりますが、表示規約に則った表現にしなければいけません。

表示規約については『不動産公正取引協議会連合会』不動産の表示に関する公正競争規約を参照してください。違反すると警告を受けたり違反金支払いの措置を受けたりするので注意しましょう。

4.マイソク作りのポイント

マイソク作りのポイント

マイソクは管理会社や仲介会社の営業スタッフが作成することが一般的ですが、オーナー自身が作成して使ってもらうこともできます。とくに管理会社に管理委託をしていない自主管理のオーナーは自身で用意するケースが多いです。

4-1.入居希望者(買い主候補)と仲介会社の営業スタッフの両者に訴えるもの

多くのマイソクは入居希望者のみにアピールするように作られている傾向があります。しかし、実作業を行うのはあくまで営業スタッフです。したがって、営業スタッフが入居希望者(買い主候補)に紹介したくなる、さらには成約させたくなるようなマイソクにすることが重要です。

具体的には以下の項目です。

案内に際して必要な情報

  1. 募集条件
  2. 鍵の場所
  3. 入居開始日
  4. 情報の更新日

などです。どれも営業するうえで重要項目となるので、必ず入れておきましょう。

また、更新日の新しいマイソクの物件からが優先して案内する営業スタッフもいるので、更新日はこまめに更新して営業スタッフに渡すのがおすすめです。

広告料

これが、営業スタッフがもっとも気にする点です。

  • 「この物件を成約できたら自分にとっていくらの売上になるのか」

がわかるからです。広告料をしっかり記載することで、営業スタッフのモチベーションもアップにつながります。

広告料(AD)のパーセンテージによって、仲介業者がオーナーからもらえる広告料が決まります。通常は、家賃の1〜2カ月分です。しかし、立地条件が悪いなど入居者が決まりにくい物件の場合は、3カ月分支払われることもあります。

見やすいレイアウトになっているか

レイアウト作りに慣れていない人だと、「あれも伝えたい、これも伝えたい」と思って、何でも目立たせようとしてしまいます。

しかし強調したい箇所が伝わるのは、あくまで「他が強調されていない」ことが前提です。

  • 競合物件と比較してどこを押し出すべきなのか、その物件の一番の強みは何かをよく検討し、目立たせる箇所は多くても2、3個に絞るようにしましょう。

5.これだけでは注意!マイソクの失敗例

これだけでは注意!マイソクの失敗例

以下のようなマイソクだと、営業スタッフ、入居希望者(買い主候補)が悪い印象を抱くので注意しましょう。

  1. 物件写真が小さく、どんな物件かイメージできない
  2. 広告料、仲介手数料の配分についての記載がない
  3. モノクロで見づらい
  4. 何を強調したいのかがわからない
  5. キャンペーンを展開しているのに、その情報が他の情報に埋もれていて目立たない
  6. デザインにメリハリがなく、単に情報羅列されている

プロレベルのキャッチコピーやデザインが求められるわけではありませんが、入居希望者(買い主候補)と営業スタッフにしっかりアピールの情報の取捨選択、わかりやすく訴求するためのレイアウトの工夫などは必要です。

5-1.キャッチコピーを作るヒント

  • 「キャッチコピーといっても、どうやって作ればいいかわからない」

という人のために、いくつか参考となるアイデアを紹介します。

できるだけ「数字」にする

数字で表現すると、一気に「具体性」と「インパクト」が増します。

  • 例えば「渋谷駅すぐ!」と書くよりも「渋谷駅徒歩3分!」と書いたほうが伝わります。

できる部分は数値化して表現を考えてみましょう。

2つ以上の要素を詰め込む

マイソクにキャッチコピーを入れられるスペースは限られています。1つのキャッチコピーで、複数の強みを伝えられるのが理想です。

  • 例えば、
    「池袋駅から徒歩5分!最上階ルーフバルコニー付き!」
    「南西角部屋で日当たり・通風良好! ペットと暮らせる!」
    といったイメージです。

売り主(オーナー)目線で考える

上記のキャッチコピーは営業スタッフでも思い浮かぶかもしれませんが、売り主(オーナー)だからこそわかる強みもあるはずです。

  1. 夜景がきれい
  2. 近くに品揃えの豊富なスーパーがある
  3. 近くの公園は子ども連れが多くて安心
  4. バスの本数が多く、便利

こういった情報は、マイソクに掲載するキャッチコピーにもなりますし、画像に反映したり、営業トークに反映してもらったりもできます。

不動産情報の強みとは

写真にこだわる

人間は物事の良し悪しのほとんどを「イメージ(直感)」で判断します。したがって、マイソクに写真を入れる際には、以下の点を留意しましょう。

  1. 画質が十分か
  2. 室内が必要以上に狭く写っていないか
  3. 写真とアピールポイントは合致しているか

6.マイソクのおすすめテンプレート

マイソクのおすすめテンプレート

マイソクを作成する際におすすめのテンプレートと、有料サービスで作成を専門におこなっているおすすめの業者をご紹介します。

6-1.基本テンプレート

マイソクを自分で作成する場合、テンプレートを活用すると便利です。ネット上にはテンプレートも用意されているので、それを使って自作できます。

特に参考となるのが、アットホームのホームページにあるテンプレです。物件タイプごとに見本があるので、参考にしてみてください。

アットホーム株式会社「テンプレート」

6-2.その他使えるテンプレ、マイソク作成業者

以下のサイトからも、参考になるテンプレが無料でダウンロードできます。

【無料】募集図面(マイソク) テンプレートのダウンロード – zipファイル –|モーガンの築古不動産投資 - aloha-lanai.com

 

不動産や住宅業界で使えるチラシテンプレートが無料 - PIXTA - pixta.jp

 

また、以下のサイトではマイソクを有料で作成依頼できます。

マイソク作成代行|間取図作成代行のシステムエイト - www.madori-pro.jp

 

販売図面・マイソク作成(高級版) - グッドモーニングコミュニケーション株式会社 - www.monotaro.jp

7.マイソク作成以外に入居者募集で重要なポイント

マイソク作成以外に入居者募集で重要なポイント

マイソクは、賃貸物件や売買物件で非常に重要な役割を担うことは事実です。ただ、短期間で入居者を決めたり、短期間で理想的な価格で売買したりするためには、不動産会社選びがもっとも大きな要素となります。

不動産投資会社の賢い選び方&活用のポイントについては以下の記事で解説しています。ぜひご一読ください。

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まとめ

1.マイソクとは、物件の情報を1枚にまとめた説明資料のこと

2.マイソクのクオリティによって、入居付けや売却の結果が変わることがある

3.マイソクはテンプレ化しておくことがおすすめ

いかがでしたか。「空室がなかなか埋まらない」「買い主がなかなか見つからない」という場合は、マイソクに原因がある可能性があります。不動産会社の営業スタッフからマイソクを見せてもらい、自身で作成してみるのもいいかもしれません。

この記事を書いた人
山本ゆりえ

山本ゆりえ

ライター・編集者・大家。
木造アパート4棟、重鉄マンション1棟、区分マンション2戸を取得(3棟・区分2戸は売却済)。転貸のレンタルスペース1戸運営中。これまで購入した自宅は3戸。不動産投資の分野を得意とし、これまで関わった不動産関連書籍は100冊を超える。
執筆している記事:MONEY PLUSbizSPA!フレッシュ

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