不動産投資のメリット・デメリットは?新たな収入源で暮らしを豊かに

土地(空き地)の有効活用、生活費の足しや老後の資金確保を目的とした資産運用、節税対策などさまざまな目的で不動産投資に興味を抱いている人も多いと思います。

しかし、元本保証のある銀行預金(普通預金・定期預金)や個人向け国債のような商品とは異なり、不動産投資は元本が保証されておらず、資産を失うリスクを伴うことを理解しておかなくてはなりません。

この記事では、不動産投資の特徴(メリット・デメリット)について徹底解説します。

 

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不動産投資とは

不動産投資と聞いて、マンション経営、アパート経営、一戸建て経営(マンション投資、アパート投資、一戸建て投資)などの投資用物件の運用を想像した人が多いと思います。

しかし、不動産投資とは基本的に土地や建物の運用のことで、駐車場経営や太陽光発電、土地貸し、トランクルーム経営なども含まれるので投資用物件(収益物件)の運用だけに限りません。

では、具体的に不動産投資とはどのようなものなのでしょうか?投資用物件を中心とする不動産投資の基礎知識・特徴を紹介します。

●不動産投資の基礎知識

一般的な不動産投資とは、分譲マンション(区分マンション)や一棟マンション・一棟アパート、戸建て住宅などを購入して貸し出し、家賃収入(賃料収入)を得ることです。

しかし、実際に上記のような投資用不動産を購入することになった場合、中古でも物件価格が1億円を超えることは珍しくなく、融資を受けることができなければ開始へのハードルが高い運用方法と言えます。

現物不動産投資以外にも、複数人で不動産を取得することにより1人あたりの負担を軽減する小口化不動産投資、不動産投資会社が発行する証券を取得して配当を受け取る証券化不動産投資という金融商品も登場しています。

証券化不動産投資だと数万円で不動産投資を始めることも可能です。

複数の投資スタイルがあるため、自分に合った不動産投資スタイルを選択できるのがポイントです。

●不動産投資の特徴

株式投資やFXなどは、価格変動が大きいことから、利益・損失ともに大きくなるハイリスク・ハイリターンの資産運用に分類されます。

一方、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの資産運用と言われています。

その理由は、資産価値が安定している不動産への投資なのでリスクは株式投資やFXと比較すると低い、まとまった大きな利益は期待できないものの、数%の利回りが期待できるためです。

リスクを多少負いながらも安定的にある程度の利益を得たいという人におすすめの資産運用です。

不動産投資のメリット

不動産投資に興味を抱いているものの、なかなか一歩を踏み出せずにいる人も多いと思います。

無理に不動産投資を始めて失敗しても意味がないため、まずはどのようなメリットとデメリットがあるのかを事前に把握した上で始めることが大切です。

不動産投資のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・継続的な安定収入が期待できる
・相続税対策になる
・初期費用を抑えて始められる

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

●継続的な安定収入が期待できる

賃貸経営では、入居者がいる限り、継続的に安定した家賃収入が得られます。

固定資産税や都市計画税といった各種税金、修繕費、水道光熱費、仲介手数料などの経費を家賃収入から引いた残りは利益となり、生活費や老後の私的年金に充てることができます。

ある程度の期間運用してから投資用不動産を売却すれば、不動産投資ローンと売却価格との差額が売却益となるため、まとまったお金を得ることも可能です。

●相続税対策になる

相続税の改正によって基礎控除が減額されたため、相続税の課税対象となるケースが増えました。そこで相続税の節税対策を考えている人も多いのではないでしょうか?

現金を相続する場合の評価額は100%ですが、賃貸物件に換えた場合の評価額は大きく下がります。

相続税は評価額に基づいて算出するため、現金を不動産に換えて運用する不動産投資は節税効果が期待できます。

資産(現金)が多く、少しでも相続税を節税したいと考えている人には不動産投資がおすすめです。

●初期費用を抑えて始められる

株式投資やFXなどの資産運用のほとんどは、運用を開始するための資金を用意するために金融機関のローンを組むということはできません。

しかし、不動産投資の場合は、不動産の資産価値が安定しているので担保価値がある、家賃収入から返済が期待できるといった理由でローンを利用しながら運用を始めることが可能です。

自己資金が少ない場合でも不動産投資を始められるため、資産運用のハードルが他よりも低くなる点もメリットと言えるでしょう。

 

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不動産投資のデメリット

不動産投資は成功が保証されているわけではなく、失敗すると大きく資産を減らす可能性があります。

そのため、失敗を未然に防ぐためにも、どのようなデメリットを伴っているのかも把握した上で不動産投資に臨むことが重要です。

不動産投資のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・元本が保証されていない
・運用に手間と時間がかかる

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●元本が保証されていない

銀行預金(普通預金・定期預金)、個人向け国債などの元本が保証されている資産運用は、元本が減るということはありません。

しかし、不動産投資は元本保証のない運用方法(満室経営が保証されていない)なので、空室により入居率が低くなると、赤字経営に陥って資産を大きく減らす可能性も。

不動産会社や不動産投資会社に相談・サポートを受けながら空室対策や買い替える、売却するなどの最終的な出口戦略を考えておくことも重要です。

また、空室でも家賃収入が得られる家賃保証付きのサブリース契約や入居者が家賃を滞納した場合に安心な家賃保証会社を利用するなど、元本割れしないための対策を常に講じておく必要があります。

●運用に手間と時間がかかる

不動産投資では、建物の経年劣化や資産価値を維持するための修繕、入居者募集や入退去手続き、クレーム対応などの建物管理や入居者管理が必要です。

もし、オーナーがこれらの管理を手掛ける場合は拘束時間が長いため、精神的・肉体的な負担が大きい、対応に不備があると経営が悪化、資産価値が下落する可能性があります。

建物管理や入居者管理は外部(不動産管理会社)に委託できるため、サラリーマンも自身の仕事に集中しながら負担をかけずに賃貸経営に取り組むことが可能です。

しかし、外部に委託すると管理委託費や仲介手数料といったコストが発生するということを理解した上で委託しましょう。

不動産投資はオーナーの積極的な参加が必須

不動産投資で必要な管理は不動産管理会社にほとんどを委託できる、物件選びも不動産投資会社のサポートを受けられるので経験がない人でも始めやすいと言えます。

しかし、外部に全て任せきりにしていると、悪質な物件をつかまされるリスクが高まる、不動産管理会社が適切な管理をおこなっているのかを見極めることができません。

リスクを抑えながら不動産投資を成功に導くには、オーナーの積極的な参加が必要不可欠です。

オーナーが積極的に経営に参加するには、まずは知識を身につけなければなりません。

知識を身につける方法としておすすめするのがセミナーに参加するという方法です。

セミナーでは不動産投資に関する基礎知識から税金に関する情報、未公開物件情報といった不動産投資に欠かせない情報を数多く入手できます。

質疑応答にも対応し、不動産投資仲間が見つかる点も魅力です。

NSアセットマネジメントの開催するセミナーは、自己資金の少ない未経験、初心者でも高い利回り、売却益を実現できる不動産投資術を学べます。

不動産投資に興味があるものの、資金面のハードルの高さからなかなか最初の一歩を踏み出せずにいた人も、まずはセミナーに参加してみてはいかがでしょうか?

 

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