築古物件投資の落とし穴、購入する前に検討すべき7つのポイント

不動産投資には様々な投資法がありますが、その中でも「築古物件」への投資は、安く始めることができるから儲るのでは?と考える人が少なくありません。確かにポイントを抑えて購入をしていけば、築古物件は儲る可能性の高い投資先と言えるでしょう。

しかし、きちんとした知識が無いままに購入し、運営すると失敗する可能性もあります。実際、築古物件には「古いことによるリスク」があり、そのままでは住めないことも少なくありません。

そのため、築古物件への投資は、「古い」というリスクをカバーする知識やノウハウが必要になってきます。特にリフォームや、客付けのノウハウも欠かせません。

こうしたノウハウが欠けていると、修理すべき箇所がわからずに、様々なトラブルが起きてひどい目に合うということも実際に起きています。

そこで、この記事では築古物件を購入・運営して行くためのチェックポイントを解説していきます。

この記事で紹介するチェックポイントに沿って購入・運営して行けば、割安な築古物件を10件、あるいは20件見つけることができるでしょう。そして、その候補の中から、将来性のある物件を見分け購入することができるでしょう。

また、リフォームなど、収益を上げるための手を打てるようになるでしょう。加えて、将来的に投資を拡大するための勉強法や、投資の相談ができるメンター探しなどもできるようになります。

目次

1.築古物件に投資するメリット・デメリット

築古物件に投資するメリット・デメリット

このセクションでは、まず築古物件のメリットとデメリットを紹介していきます。

1-1.築古物件のメリット

1-1-1.物件が安く買える

多くの人が築古物件にメリットを感じているのは、とにかく安く買えるという点です。500万以下の物件や、中には100万~200万円で売り出される物件もあります。このくらいの金額であれば手持ち資金で買えますので、ローンを組まずに安心して投資できるのが築古物件の大きなメリットと言えるでしょう。

1-1-2.原資を回収しやすい(利益が出る)

エリアによって多少変わってきますが、築古物件と比較的新しい物件とでは、実は家賃にそれほど大きな差は生じません。ですから、物件の価格が安いほど、客付けさえできれば短期間で原資を回収できます。そして、ローンの返済が無ければ高い利回りを期待できます。

1-1-3.客付けができる

古い物件は敬遠されて、入居者が決まらないのではないか・・・と不安になる方もおられるかも知れませんが、家を借りる際にコストパフォーマンスを重視する人は少なくありません。

ですから、エリアの需要とのミスマッチが無く、「これなら安心して住める」と思ってもらえれば、築古の物件でも客付けは比較的難しくありません。詳しくは、5-2-2でもお伝えしています。

1-2.デメリット

1-2-1.手間暇がかかる

築古物件は安い分、内装のリフォーム、外装の修繕、水回りの修理など、貸し出せるようなコンディションに整える必要があります。ですから、購入後にそうした手間暇をかけなければならないというデメリットがあります。

1-2-2.リフォームや修繕の費用がかかる

リフォームや、修繕には費用がかかってきます。よって、物件購入の費用だけでなく、修繕の費用もしっかりと見込んでおく必要があります。また、リフォームの費用をなるべく抑えるためのノウハウも欠かせません。

1-2-3.融資がつきにくい

築古物件は融資がなかなかつきません。融資がつくとしても、融資額や融資期間があまり伸びません。よって、投資の拡大があまりできません

また売却時にも、あなたの希望通りの金額で売れないこともあります。相手も現金買いか、限られた融資額で投資しますから、できるだけ安い金額で買いたいと考え、値引き交渉をしてくる可能性があるからです。

2.築古物件の購入をオススメできる人

築古物件の購入をオススメできる人

築古物件にはデメリットもありますが、メリットを生かせるならチャレンジしてみる価値のある投資対象です。以下のような人は、築古物件への投資をお勧めいたします。

2-1.リフォームの知識を持っている人

築古物件は、必ずリフォームの必要があります。しかし、リフォームの知識がある人は、自分でリフォーム作業を行うことで業者に委託する費用を抑えることできますから、とても向いていると言えるでしょう。

2-2.融資を組まずに不動産投資をしてみたい人

地方ですと、100万円~200万円で買える物件が売り出されることがあります。こうした激安物件でしたら、手持資金で始めることができます。よって、融資を組まずに投資したい人、あるいは属性的に融資を組めない人にとても向いている投資法と言えるでしょう。

3.物件の探し方

物件の探し方

築古に限らずどんな物件でもそうですが、不動産投資を始める場合は「儲かる物件」を購入することが成功には欠かせません。成功するかどうかは、物件選びで決まってくると言っても良いくらいです。 そこで、このセクションでは、物件を選び抜くポイントをご紹介したいと思います。尚、詳細はこちらの記事を参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

3-1.買って儲かるかを計算する

まず、その物件が儲かるのかどうかを計算していきます。投資には物件の購入金額や、リフォーム・修繕の費用だけでなく、不動産業者や司法書士への手数料、各種税金や保険、メンテナンス費用などが掛かってきます。

こうした費用を家賃収入から差し引いて、しっかり利益が出るかを事前に見極めておく必要があります。

3-2.需要と供給を調べる

その物件があるエリアで、どんな物件の需要があるのか? 需要に対してどれだけの供給があるのか? などもしっかり調べておく必要があります。以下、エリア需要と供給を調べるポイントをご紹介します。

3-2-1.人口流入・流出を調べる

エリアの人口推移や、世帯数のデータを役所のサイトから入手します。その上で、人口・世帯数の増減を見ていきます。極端な増減がある場合は、大きな会社の工場があるなどの何らかの理由がありますので、それもしっかり確認します。

3-2-2.需要のある間取りを調べる

そのエリアで需要のある物件なのかどうかを確認します。これをやらないと、需要に対するミスマッチが生じ、客付けができなくなる恐れがあります。

3-2-3.周辺物件の敷金・礼金の設定を見る

狙っている物件の周辺で、似たような物件の敷金・礼金の設定状況を見ていきます。敷金・礼金は大家さんが決めますから、例えば地方で「敷金2カ月、礼金1カ月」といった強気の設定をしていれば、需要に対して供給が少ない可能性が十分にあります。

3-3.毎日物件サイトを調べる

上記の条件にあてはまる「儲かる良い物件」は、そう簡単には見つかりません。実際、儲かる物件は1000件調べて、やっと1件買い付けができるのが現実です。 とはいえ、一気に1000件を調べるのは現実的ではありません。

そこで、不動産業者のサイトや、ポータルサイトで「毎日欠かさず3件探す」を習慣にしましょう。そうすれば、1年で1000件以上を無理なく達成できます。

4.購入前にチェックするポイント

購入前にチェックするポイント

築古物件は様々な箇所で老朽化が進んでいますから、購入前にしっかりとチェックして、購入しても本当に大丈夫かどうか? 購入後にどれだけの修繕費用がかかりそうか? などを確かめておく必要があります。しかし、「一体、どこをどうやって見れば良いのか?」というのがなかなか分かりにくいところです。

そこで、以下のポイントをチェックしていきましょう。また、リフォーム費用が必要そうであれば、費用を確認の上、儲るかどうかシミュレーションもしておきましょう。

4-1.水回りのチェック

■水道管の錆び・詰まり

水道管が錆び・詰まりがあると、交換が必要になります。そこで、まずは蛇口をひねって、さび水が出ないかどうかを確かめましょう。また、管の清掃や取り替えなど修繕計画があるかどうかも調べておきましょう。

■排水管の詰まり

排水管が詰まっていると、匂いや、排水があふれるなどのトラブルが起こります。そこで、排水がきちんとされるかをチェックします。具体的には、お風呂に水を溜め、勢い良く排水されるかを見ていきます。また、こちらも修繕計画の有無も確認しておきましょう。

4-2.電気設備

■換気扇の吸い込みと排気

換気扇は回るだけでは意味がありません。しっかりと空気を吸い込み、外に排気されるかどうかもチェックします。キッチン、トイレ、風呂場それぞれの換気扇を回して、ちゃんと空気を吸い込んでいるかチェックしましょう。また外から排気口をチェックし、排気が行われているかも確認します。

■空調機器

空調機器が設置されている場合、機器に不具合がないかを確認します。また全館空調の場合は、電気の使用量が規定に収まっているかもチェックしましょう。

■電気容量と電気配線

現在の契約アンペア数が低い場合、住人によっては「アンペア数を上げたい」という要望があるかも知れません。こうしたケースにも備えて、現在の契約アンペア数だけでなく、容量アップが可能かどうか、また配線工事が可能かどうかもチェックしましょう。
工事が必要な場合は、費用も同時に確認しておきましょう。

4-3.内装や外装

■天井や壁のシミ

天井や壁にシミが発生している場合、雨漏りや屋根裏の結露、給排水管の水漏れがあるかも知れません。たまに、ネズミや猫、コウモリなどが住み着いていて、その尿でシミになっていることがあります。家具があれば動かして、隠れたシミが無いかも見ておきましょう。シミがあるなら天井裏や、屋根裏をチェックしましょう。

また、天井の低さや、梁で圧迫感があると敬遠される場合がありますので、同時にチェックしておきましょう。

■床や、スラブの厚さ

特に集合住宅の場合、スラブ(床の荷重を支える構造床)の厚さや、防音のフローリングなどの対策がされているかをチェックしましょう。また、防音のリフォームが必要な場合、リフォームの制約になるポイントが無いかどうかも確認しておきましょう。

■外壁や基礎部分

外壁や基礎部分のヒビ割れ、表面のはがれ、雨によるシミがないかをチェックします。特に基礎部分の大きなヒビ割れは、放置期間が長いと強度の低下による地盤沈下が起きている場合もあります。合わせてチェックしておきましょう。

4-4.構造関係

■柱の傾き

5円玉などの重りをつけた糸を垂らして、柱の傾きをチェックします。傾きが大きい場合、地盤沈下や基礎部分の劣化によって、家が傾いている可能性があります。

■耐震

耐震基準は、1981年6月1日に大きく変更されています。そこで、物件の建築確認日が、1981年6月より前の場合は、いわゆる「旧耐震基準」で建てられています。しかし、耐震診断が行われ、必要な補強が行われていれば問題ないと判断できます。

5.失敗事例・成功事例

失敗事例・成功事例

このセクションでは、実際に築古物件に投資して失敗した事例や、成功している事例をご紹介したいと思います。

5-1.失敗事例

5-1-1.「安い」という理由だけで購入

郊外の築古アパートに投資したある投資家の事例です。価格が安いということで購入を決断しました。しかし、購入してすぐに設備の不良が多発し始め、修繕に多額の費用がかかってしまいました。しかも、入居者も出ていってしまい家賃収入も激減・・・。結局、この投資は失敗に終わりました。

このケースの問題点は、やはり「安い」という理由だけで購入してしまったことでしょう。また、築古物件は老朽化が進んでいますから、購入前に修繕が必要な個所をしっかりと調べ、修繕費をあらかじめ予測したうえで投資するかの判断をすれば、失敗せずに済んだかも知れません。

5-1-2.エリアのリサーチをせずに購入

築古物件は価格が安いですから、利回りの高さが魅力になります。ある投資家もそこに魅力を感じ、築古のアパートを購入しました。

しかし家賃が低く、しかも購入後すぐに修繕が必要になってしまいました。その上、既に人口減少が進んでいるエリアの物件だったため空室も埋まらず、投資に失敗してしまいました。 このケースでも修繕費を見込んでいなかったことに加え、物件のあるエリアの人口変動など、基本的なリサーチを怠ったことが失敗の原因と言えるでしょう。

また、築古物件においては、管理会社が「築年数が古い」という理由で管理を受けてくれない場合もありますので、注意が必要です。管理会社の正しい探し方については、6-2で詳しく説明していますので、ご覧になってください。

5-1-3.室内を直接見ずに購入

新築や築浅の投資で経験を積んでいたある投資家は、もう少し利回りを良くしたいと考え、築古アパートに投資することにしました。物件は既に満室のため、室内を直接見ることができませんでしたが、写真で見ても分かるほど室内のリフォームはしっかりと行われていました。利回りが15%ということで、購入を決断します。

半年ほどで半分が退居したため、部屋をチェックしたとろ、屋根の雨漏り、水道管の水漏れなど、次々にトラブルが発覚。普段や良心的な業者も、「実際にやってみないと正確な金額を出せない」というほどの大修繕が必要になってしまいました。空室が出て家賃収入が減った上、金額の分からない修繕が必要になってしまったのです。

オーナーチェンジ物件の場合、既に入居者がいるため、部屋に入って調査することができず、結果的に後から後悔するような事態が発生するリスクがあります。特に築古物件では、写真だけで判断せず、直接中を見られなければ購入を見送る方がリスクを抑えられるでしょう。

以上を踏まえますと、築古物件においては、入居者の入居期間も長い傾向にあるので、単に利回りが高いからと判断せず、退去後の原状回復費用が1室あたり30万円~50万円程度目安としてかかることを予め考慮しておくべきしょう。

5-2.成功事例

5-2-1.リフォーム費用を抑える工夫

築古物件は、どうしてもリフォームに費用がかかります。そこで、様々な工夫をしてリフォーム費用を抑えることが一つのポイントとなります。 この投資家は、自らリフォーム作業を行うことで、費用を節約することができます。ペンキを塗るなど、できるところは自分で行い費用を節約しています。

とはいえ、自分でリフォームをするのは限界があります。特に、水道関係は業者に依頼するしかありませんので、どうしても費用がかかります。そこでこの投資家は「水道業者のお得意先は不動産会社」という知識を生かし、不動産会社を通すことで通常の半値以下で施工してもらっています。こうした修繕費を節約するノウハウは、築古物件以外の投資にも役立つでしょう。

築古物件を安く買ってリフォーム費用を想定より安く抑えることで、最終的に売却を狙う上でもかなりのアドバンテージになります。チャレンジできそうな人は是非ともチャレンジしてみてください。

5-2-2.実は賃貸付けで優位に立てる!

築年数が古いので、「なかなか空室が埋まらないのでは?」と不安になる人も多いかと思います。

ところが、これは逆転の発想かもしれませんが、築古物件だからこそ、 「周辺賃料より安い家賃で募集するので、目につきやすい」 「入居者の層がそれほど高くなく、頻繁に引越しする層ではないので、退去リスクが低い」 という利点もあります。

また、退去があった場合でも、リフォームして綺麗な状態で再度募集する際は今までの賃料よりも高く募集できるので、将来にわたって多くの賃料を得ることも可能になります。

したがって、築古物件は賃貸付けにおいても意外なメリットがあると言っていいでしょう。

5-2-3.ボロ物件投資で、年間家賃収入1000万円超を達成!

普通の人が敬遠するようなボロボロの戸建てに投資し、投資拡大に成功している投資家がいます。 この投資家が気を付けている点は、必ず戸建ての需要が見込めるエリアで探すことです。そして、良さそうな物件を見つけたら内覧と同時に、周辺環境をチェックするなど、現地調査もしっかりと行っています。

結果、現在の家賃収入は年間1000万円を超えています。築古物件は投資拡大にはあまり向いていませんが、やり方によってはこれくらいの家賃収入を得ることもできます。

6.満室経営・成功のポイント

満室経営・成功のポイント

6-1.間取りの工夫

先の3-2-2でもお伝えしましたように、収益化するためには、その物件の間取りが、該当するエリアで需要があるかどうかを調べる必要があります。例えば、ワンルームの需要があるエリアでは、ファミリー向けの間取りでは客付けが難しくなります。

しかし、間取りが需要とずれている・・・ということもあります。そこで、リフォームの際に少しでも需要のある間取りに近づけるなど、工夫できるポイントを考えることも満室経営には欠かせません。

6-2.管理会社の選定

満室経営を目指す上で、管理会社との協力も欠かせません。

そこで問題になるのは、どの管理会社を選んだら良いのか?ということではないかと思います。特に満室経営を目指す上では、やはり「客付けに強いかどうか」が選定のポイントとなります。

例えば、大半の入居者はネット経由で決まりますから、インターネットにしっかりと募集広告を出してくれる管理会社が良いでしょう。加えて、空室が出たら何日くらいでどんな媒体に募集広告を出すのか、どのように内覧までを決めていくのかなどもヒヤリングし、数社を比較すると良いでしょう。

最後にものを言うのは、やはり「気が合うかどうか」です。実際、管理会社とコミュニケーションが上手くいかずに空室が埋まらないとこともよくありますので、良好な関係を築きやすい会社を選びましょう

6-3.火災保険にはしっかり入る!

火災保険は、火災によって生じた損害だけにしか支払われないと思われがちです。しかし、様々なオプションに入っておくことで、修理費用にも使うことができます。例えば、入居者が部屋を破損した場合や、貯水槽や浄化槽が壊れた場合にも保険が下りることがあります。

築古物件は、その名の通り「古い」ですからリスクが必ずあります。ですから、リスク対策として火災保険にはケチらずにしっかり入っておきましょう

7.どうしても不安ならメンターに相談

どうしても不安ならメンターに相談

築古物件に限らず、不動産投資で成功するためには日々の情報収集や勉強が欠かせません。 とはいえ、独学だけではどうしても限界があります。築古物件の場合、例えばその物件のコンディションなどの個別性が高くなます。

ですから、慣れるまでは購入するべきかどうかの判断がつきにくいところがあります。 そんな時はぜひ、不動産投資の「師匠(メンター)」に相談しましょう。メンターに相談しながら投資を進めれば、失敗のリスクを減らせるでしょう。

  • ぜひ、あなたと投資スタイルなどが合うメンターを見つけておきましょう。

以下の記事では、不動産投資で成功し、更に投資を拡大していくための勉強法や、あなたに合った信頼できるメンターの探し方が詳しく書かれています。合わせて、ぜひお読みになってみてください。
これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法

8.まとめ

  • 1.築古物件は安く買える、古くても比較的客付けがしやすいなどのメリットがあります。一方で、リフォームや修繕の手間暇や費用がかかりますし、融資が付かないなどのデメリットもあります。
  • 2.そこで、リフォームの知識を持っている人や、融資を組まずに投資をしていきたい人には、築古物件が向いていると言えるでしょう。
  • 3.物件を探す際は、税金や修繕などの費用を支払っても儲かるかどうかに加え、エリア需要などから客付けできる物件かどうかも見極めましょう。こうした条件に合う物件は、そう簡単には見つかりません。そこで、毎日物件サイトを見る習慣を身に着けましょう。
  • 4.築古物件には必ずリスクがあります。そこで、今回ご紹介したチェックポイントを必ず確認し、どういう修繕が必要で、どれくらいの費用がかかるのかをしっかり把握した上で、購入するかどうかを決めましょう。
  • 5.築古物件への投資は、誰でも出来るわけではありません。失敗している人もいます。そこで、成功事例だけでなく、失敗事例からも学ぶようにしましょう。
  • 6.満室経営をするために、間取りの工夫ができないかを考えてみましょう。また、客付けに強い管理会社を選びましょう。加えて、リスクの対策として、火災保険にはしっかりと加入しておきましょう。
  • 7.築古物件は購入判断が難しい場合が少なくありません。そこで、信頼できるメンターを見つけ、相談できるようにしておけば失敗のリスクを抑えることができるでしょう。
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