アパート経営は本当に税金対策になる?4つのメリットと要注意リスク

アパートを購入するのにかかる金額は、マンションを購入するよりも安くなります。そのため初期投資にかかる費用が少ないので、手軽に始めることができます。アパート経営は、手軽に始めることができるということ以外にも様々なメリットあります。

アパート経営を行うことで、安定した収入を長期的に得ることができ、節税の対策やインフレの対策にもなります。また、資産としても残すことができ、生命保険の代わりにもなります。このように様々な魅力がアパート経営にあります。

今回は不動産投資として人気のアパート経営の魅力について説明していきます。

1.手軽に始められ安定した収益を見込める

手軽に始められ安定した収益を見込める

アパート経営は、マンション経営と比べても、安く購入することができます。そのため、初期投資にかかる費用が小さいです。

マンションを購入するほどの資金はないが、不動産投資をしたいという人にもおすすめの投資先になります。そして、

  • 入居者さえいれば、安定して長期的に収入を得ることができる

という魅力があります。

そのため、老後にも年金の他に、安定した収入を長期的に得ることができ、会社を辞めた後にも安心して生活することができます。最近は、少子高齢化が進行し、老後の不安は高まっています。老後に必要な資金は2千万円とも言われ、老後を心配する声は増えています。

そこで、老後も収入を得ることができるアパート経営は、老後の生活費の対策としてもおすすめです。実際に老後の収入源を得るために不動産投資を行う方は多くいます。

しかし、収入を得ることができるのは、入居者がいる場合のみです。空室の状態では家賃収入を得ることができず、大きな損失となってしまいます。需要のないような物件や健全な経営が行われていないような物件では空室ができやすく、なかなか収入を得ることができません。

そのため、物件を購入する際に、できる限り利便性が高く、収入を見込めるような物件を選びましょう。また、購入後にも健全なアパート経営を行い、できる限り入居者がいない空室の状態を作らないようにしましょう。

また、建物の老朽化により、物件の需要が減るということもあります。そのため、空室のリスクを減らすためにも、リフォームや修繕が必要となる場合もあるので、資金には余裕を持っておきましょう

アパート経営は、空室の期間を短くする必要がありますが、長期的に安定した収入を得ることができる魅力的な不動産投資方法です。

空室リスクと解決方法については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらもあわせてお読みください。

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2.アパートを購入することで資産を残せる

アパートを購入することで資産を残せる

アパートを購入することで、土地を資産として残すことができます。アパートを購入する場合、ローンを利用するという方が多いでしょう。

そのため、ローンを返済するまで、毎月支払いをする必要があり、負担となります。しかし、ローンを完済さえすれば、多くの利益を得ることができます

また、土地を売ることで現金を得るということもできます。アパートは建物なので、時間とともに老朽化してしまい、価値は下がります。しかし、土地は老朽化の心配がないため、価値が落ちにくい傾向にあります。

そのため、まとまったお金が必要なときに、土地を売ることができ安心です。

このようにアパートには、購入することで資産を残すことができるというメリットがあります。しかし、

  • 「ローンを払っている途中に万が一のことがあり、ローンの支払いができなくなることで、家族に迷惑をかけることが心配」

という人もいるでしょう。

ローンが残れば資産どころか借金を残すことになってしまいます。しかし、ローンを組む際に団体信用生命保険に加入していると安心です。団体信用生命保険に加入していれば、被保険者に万が一のことがあった場合に、ローンを保険金で支払ってくれます。

そのため、もしものことがあっても、経営がうまくいっている状態であれば遺族にアパートという資産をローンなしで残すことができます。家族は、そこから家賃収入を得たり、万が一でもアパートを売ることでまとまったお金を受け取ることができるので安心です。

  • アパート投資は、もしものことがあった場合でも家族に資産を残すことができ、生命保険の代わりにもなります。

しかし、注意点もあり、ローンでアパートを購入することで、金利の上昇のリスクを抱えることになります。金利が上昇することで、ローンの返済額が増えてしまうということもあります。

返済額が増えることで、負担が増えてしまい、利益が減ってしまいます。そのため、金利の上昇に備えて、資金に余裕を持っておくことが大切です。

ローンを支払いさえすれば、資産としてアパートを所有することができるので、金利上昇のリスクに備え、資金を用意し、できる限り早くローンを返済しましょう。

「団体信用生命保険」については、以下の記事でも解説していますので、こちらもお読みください。

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3.節税対策になる

節税対策になる

アパート経営は、節税対策になると言われています。アパートなどの賃貸住宅を所有している場合、固定資産税が六分の一、都市計画税が三分の一になります。駐車場などの土地の活用方法には、このような税の優遇制度が無いため、節税の面でアパートの方が優れています。

しかし、都市計画税が三分の一になるのは、一戸が200㎡までなので注意しましょう。

アパート経営は、相続税の面でも優れています。相続税を計算する場合、評価額から税金を計算します。そのため、評価額を小さくすることが節税に繋がります。現金や預金を相続する場合、評価額は100%となってしまい、すべてが相続税の課税対象になってしまいます。

しかし、不動産の評価額は、相続税路線価が用いられ、これは実際の価格の8割で計算されます。そのため、不動産を取得することが節税に繋がる場合があります。アパート経営は相続税の対策にもなるという魅力もあります。

また、他の所得と損益計算することで、税金を減らせる場合もあります。不動産収入がマイナスとなってしまった場合、給与所得やその他の収入からマイナス分を引くことができ、所得税を減らせる場合もあります。

そのため、所得税の対策にもなります。しかし、不動産の所得がマイナスとなっているという状態を心配する人も多いでしょう。ですが、不動産経営にかかる経費は様々で、実際には支出していない経費も経費として計上されます。

減価償却費や青空申告特別控除などがあり、帳簿上はマイナスとなっているが、実際にはお金が増えているということもあります。しかし、大幅なマイナスの場合は、いくら節税の効果があるからといっても大きな損失なので、対策をとる必要があります。

また、サラリーマンなどでこれから不動産投資を始める方は、不動産投資で利益を出すことが目的となり、節税で赤字を出すことはおかしいことになります。

特に不動産投資で拡大をすることを目指している場合、アパート経営が赤字で納税を行っていないと銀行評価ではマイナスとなります。事業がうまくいっていないと判断されるためです。

拡大するためには節税面ばかりに気を取られることなく、「しっかり納税をする」ことで銀行の評価につながるということも覚えておいてください。

以下の記事では、不動産の相続税の計算方法や節税ポイントについて解説していますので、是非ご一読ください。

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4.インフレ対策になる

インフレ対策になる

アパートを所有していることで、インフレのリスクに備えることができます。

預金などは物価が上昇すれば、その分実質の価値は下がってしまいます。不動産などの現物資産を所有しておらず、銀行で預金だけしているという場合は、インフレにより損失を被ることになります。

投資などを行わなければ、リスクが無く安心と思っている人もいるかもしれませんが、現金だけ所有していても、インフレのリスクを抱えています。アパート投資は、そのようなインフレのリスクの対策となります。

アパートは、不動産であり、そのものに価値がある現物資産です。現物資産には他にも金などがあります。そのものに価値があるため、物価が上昇した際に、アパートの価値も上がるということが多いです。そのためアパートを所有することがインフレの対策になります。

インフレのリスクに備えたいという人にもアパート経営はおすすめです。しかし、逆にデフレの場合は、不動産の価値が下がってしまうということもありますし、老朽化や周辺の環境の変化により資産価値が下がってしまうこともあります。

景気変動に強い反面、様々な影響によりアパートの価値が下がってしまうということには注意しておきましょう。

まとめ

1.アパート経営には様々な魅力があり人気の投資方法です。マンション経営と比べると、初期投資額も低く手軽に始められ、家賃収入により安定した収入を得ることができます。

2.また、相続税や固定資産税、都市計画税の税金の対策になったり、物価上昇の対策にもなります。そのため、アパートを所有していることで様々なリスクの対策にもなります。

3.さらに、ローンの支払いが終わると資産として残すことができ、生命保険の代わりにもなり、魅力的です。

このようにアパート投資には様々な魅力があります。

しかし、メリットがある反面、デメリットやリスクも抱えています。金利上昇によりローンの返済額が増えたり、空室ができることで家賃収入が得られないということもあります。

そのため、アパート経営をする際には、デメリットやリスクがあることを理解した上で投資を行いましょう。

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