【事例あり】実践者が語る賃貸併用住宅で失敗を防ぐ3つのポイント

マイホームを持ち、家賃収入を得られる物件として注目されている賃貸併用住宅。
業者から勧められて「本当に儲かるのか?」疑問に思われている方や、「本当に自分にとって賃貸併用住宅を建てるべきなのか?」と判断ができない方もいらっしゃることでしょう。建築面・運用面を考えれば、誰にでも簡単にできるものではなく、なかなか難しいものだと言えます。しかし、実際に運用している私からしてみれば、「賃貸併用住宅のメリット・デメリット」をきちんと把握して建設・運営を行えばこれほど魅力的な投資対象は無いと考えています。

私自身不動産投資家ですが、不動産投資で現在(2018年1月現在)、11棟のアパートを所有し年間家賃収入4700万円を得ています。
そして、私自身も賃貸併用住宅を新築で建設して、4000万円以上の利益を確定させています。
また、賃貸併用住宅の建築サポートも行っており、これまで39棟、金額にすると40億円以上のサポートに携わってきました。

賃貸併用住宅を知り尽くしているからこそ、貸併用住宅を建てるのであればできるだけ早く、「今」建てることをおすすめします。
その理由をこれから書いていきます。

この記事を読めば、賃貸併用住宅の真の魅力と、あなたにとって賃貸併用住宅を建てるべきかを判断することができるようになります。

■2019/01/18 加筆修正 融資状況など市況の変化などに伴い修正いたしました。

1.賃貸併用住宅の概要

賃貸併用住宅は名の通り、「自宅(マイホーム)を新築するときに、建物の一部に賃貸部分を設けて、人に貸す部屋のことです。

賃貸併用住宅の概要

賃貸部分の大きさや間取りなどは物件によって異なりますが、居住スペースと賃貸スペースが一緒にある物件のことです。

2.賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

どの物件にもメリット・デメリットがあり、完璧なものなど存在しません。
メリットとデメリットを正確に把握し、特性を理解することが大事になります。
賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて解説します。

2-1.賃貸併用住宅のメリット

2-1-1.憧れの立地に自宅を持つことができる

よく言われるのが、良い場所に自宅を建てられることです。
ここで言われる良い場所とは例えば「都内23区」などで人気のある地域のことを言います。

あとで書きますが、賃貸併用住宅を建てる場合、殆どの人は銀行から融資を受けることになります。
マイホームに比べて、賃貸併用住宅は融資が高額になるために、良い場所に建てやすくなることが大きなメリットになります。

2-1-2.賃料がなくなり、プラスアルファの収入も入る

今賃貸物件に住んでいる人は、マイホームを建てれば「家賃」の支払いがなくなるので、その分プラスになると考えることができます。

家賃収入に関しては、当然人が入らなければ収入になりません。高稼働するように工夫し、収支がプラスになるようにする必要も出てきます。

2-1-3.売却益を獲得できる

業者などは「売却の際に売却益が出る」とよく言われますが、無条件で利益が出るわけではありません。需要と供給のバランスが本当に大事で、市場に歪みがあれば売却益を獲得できます。
つまり、建てる前に良い(需要のある)土地に良い(需要のある)物件をきちんと把握しておくことが必要なのです。

2-1-4.頭金ゼロで購入可能

銀行からの融資次第にはなりますが、オーバーローン(物件価格よりも多くのお金を融資してもらう)で購入することも可能です。その場合、頭金ゼロで購入も可能となります。

ただ、頭金ゼロで買えるかは、融資条件に依りますし、利益を出すためには良い融資(金利が安いなど)を引けるかどうかも重要になります。

2-1-5.住宅ローンを使える

賃貸併用住宅は一部が住宅となるため、住宅ローンを使って建てることができます。
住宅ローン控除や低金利で融資してもらえる、そして物件を売却したときの控除もあるため、メリットが大きくなります。
収益物件をアパートローンで購入して、売却するときよりも手元に残る金額が多くなることもメリットとなります。

2-2.賃貸併用住宅のデメリット

2-2-1.ローン(借り入れ)の返済リスク

物件によって異なりますが、マイホームで銀行から融資して貰う場合、年収の5-7倍程度が一般的な上限となり、年収700万程度の会社員でも5000万円程度であることが一般的です。
しかし、賃貸併用住宅であれば1億円程度まで融資を受けることになります。住宅として見る場合、5000万円と1億円では返済する額が多くなるので、不安に思う人も多いと思います。
しかし私は「マイホームだけで5000万円」を借りる方がリスクが高いと考えています。

なぜなら、マイホームだけの場合、借入金の返済は給与所得のみで行うことになるからです。賃貸併用住宅の場合、返済は家賃収入で行います。
いわば、住んでくれる入居者が返済をしてくれると考えることができます。そして、万が一の場合、給与所得から支払うこともできるため、リスクを減らすことができます。

2-2-2.空室リスク

収入を見込んでいても、人が入らなければ絵に描いた餅になります。確かに空室リスクは不動産賃貸業では切っても切れないリスクです。
しかし私は「空室は大きなリスクにならない」と考えています。

なぜなら賃貸併用住宅の特性から、

  • それなりに良い場所に建てられる
  • 新築であれば更に入居する可能性が増す

からです。

それでも空室になるのは、募集する客層を間違えている、間取りが悪い、賃料が適正ではないなど、建てる以前の調査や条件が不十分だからです。
建てる前に予め調査を行い、「相場の賃料と間取りさえ間違わなければ」どんなエリアでも埋まらないことはまずありません。

実際に私も賃貸併用住宅を所有していますが、稼働率は竣工してから今まで常に満室経営ができています。また私が保有する不動産のエリアは、全体的に空室率40%を超えるエリアです。しかし、私の保有物件は全て合わせて稼働率96%とほぼ満室稼働しています。

どんなエリアでも、求められた需要を読み解き、供給を当てれば、必ず埋まるのです。

賃貸併用住宅に関しては、前述した通り、不動産投資の中でも好立地に建ち、且つ新築のため、あらゆる投資手法の中でも空室リスクはトップレベルに低い投資であると言えます。

もしちゃんと調査をして埋まらないのであれば、大家業として怠慢ですし、不動産投資もやめたほうが良いと私は考えています。

2-2-3.賃貸部分の管理リスク

賃貸経営は初めてであるため、管理をどのようにすれば良いのか不安に感じる方も多いのが実情です。
例えば「毎月の家賃回収は自分でしなければならないのか?」「もし入居者からクレームが来たらどうするか?」といったことは不安に感じることでしょう。

確かに初めてで知らないことは誰もが不安に思うことです。
しかし、このような不安やリスクは、基本的には「不動産管理会社」にお願いしてしまえば済んでしまうことばかりです。
私自身が所有している賃貸併用住宅も、不動産管理会社に依頼しています。
家賃収入の数%を支払えば毎月の家賃回収も行ってもらえますし、入居者からの電話なども対応してもらえます。
私がすることと言えば、きちんと家賃が入っているか通帳を記帳して確認することぐらいです。

重要なこととして、不動産管理会社に依頼する場合には、毎月の管理費用を計上し収益がプラスになるかを計算することです。
また、何かトラブルがあったときのために、管理会社から常日頃から良好な関係を築いていくことも欠かせません。

2-2-4.入居者の音の問題

一つの物件に居住スペースと賃貸スペースが有るため、騒音も不安に感じる一つになります。
「生活音がもし響いてしまったら、うるさいのではないか?」
と気にかける人が多くいらっしゃいます。
私も賃貸併用住宅に住んではみましたが、ほとんど音の問題を気にすることはありませんでした。

音の問題については、建物の間取りで大半はカバーできますし、今では建築資材も進化しているので薄い資材で防音の対策もできます。
もし不安に思うのであれば、建てる際に少し手をかけて良い資材を使えば対策は十分に行えるので、心配は不要です。

様々なリスクを考えてはきましたが、大半のデメリットに関しては少しの工夫でカバーできるので、心配は不要になります。
なので、デメリットに不安を感じているのでしたら、まず徹底的に調査を行い「どこに建てる」のかや「間取り」、「家賃設定」を重視するべきだと私は考えております。

メリット・デメリットを考えてきましたが、賃貸併用住宅は家賃収入と売却益の両方を狙えることが、投資としてとても魅力であるといえます。

3.融資面から見た、賃貸併用住宅

融資面から見た、賃貸併用住宅

2019年1月18日 修正しました。
2018年のシェアハウス投資の一件を発端とした融資状況の変化により、銀行の融資条件はより厳しくなっています。2018年前半までは、賃貸併用住宅は不動産投資のスタートとして非常に有効な手法でしたが、融資状況の変化により、初心者が行う投資法としてあまりおすすめできない状況となりました。

大半の方は賃貸併用住宅を建てる際に、銀行からの融資が必要になります。
良い融資を引けるかどうかが、賃貸併用住宅の成功のカギとなると言っても過言ではありません。

賃貸併用住宅の融資のメリットとしては「物件の担保」ではなく「収益還元」を見て融資してもらえることです。
実際に、賃貸併用住宅に融資してくれる銀行の条件面を見てみましょう。

  住宅ローン Y銀行
金利 0.5~1.3% 2.7~3.3%
融資上限 年収の5~7倍程度 年収500~700万円:10~12倍 年収700~1000万円:15~20倍 年収1000万円以上:20倍以上
自宅部分の比率 自宅部分が1/2 1/3以上(1/6も属性次第で可能性あり)
その他 その他の借り入れがあるとほぼ融資してもらうことは困難である。 ・今勤めている会社で勤続年数が2年6か月は必須(同じ業界への転職など例外はあり)
・個人事業主・経営者でも融資の可能性あり。

住宅ローンで建てることもができますが、自宅部分の比率が1/2以上無いとほぼ難しい状況となっています。

ただ、利益性で考えると、出来る限り自宅部分の比率(面積)を減らしたほうがメリットがあります。
なぜなら賃貸併用住宅を不動産投資として見ると、自宅部分の比率が少ないほど、収益を上げることができるからです。

例)自宅部分が1/2と1/3の場合の収益の差

■ 自宅部分の面積が1/2の場合の毎月の収支

自宅が1階で2階に賃貸(1Rが3戸あり、1戸あたり7万円)の場合
土地が4000万円、建築費2900万円を35年金利1.2%のローンで購入

収入:7万円×3戸=21万円
ローン返済:20.1万円
収支:0.9万円/月

自宅部分の面積が1/2の場合の毎月の収支

■自宅部分の面積が1/3の場合の毎月の収支

自宅が1階で2階と3階に賃貸(1Rが6戸あり、1戸あたり7万円)の場合
土地が4000万円、建築費4636万円を40年金利3.12%のローンで購入

収入:7万円×6戸=42万円
ローン返済:31.5万円
収支:10.5万円/月

自宅部分の面積が1/3の場合の毎月の収支

その差は9.6万円となることがわかります。
投資として見る場合、圧倒的に1/3の方がメリットがあります。

今は、賃貸併用住宅の融資は比較的緩い状態ですが、金融機関の方針から融資条件が引き締められる可能性があります。
むしろ私の見立てでは引き締められる可能性が高いと考えています。
そうなると、高額な融資は一層厳しくなってきます。
融資してもらえる今のうちに賃貸併用住宅を建てることをおすすめします。
また、不動産投資が初心者の方であるとしても、融資が引き締められればますます参入が厳しくなることが予想されるので、やはり「今」のうちに建て始めることをおすすめします。

4.市場から見た賃貸併用住宅

市場から見た賃貸併用住宅

不動産投資として賃貸併用住宅を見る場合、将来的には売却をして利益を出すことも考える必要が出てきます。
今現在の市況を把握しておく必要があります。

4-1.市場に歪みがある

今の不動産の中古市場を見ると、賃貸併用住宅は2~3%の利回りで売りに出されている物件が存在します。
2~3%だと通常の不動産投資物件ではかなり低い利回りになります。
しかし、実際に売買されています。

この現象は、賃貸併用住宅が中古でも欲しい人はいるが、物件そのものが少ないために生じています。つまり、需要が多いのに供給が少ない状態なのです。

原因として次のことが考えられます。
賃貸併用住宅が出始めたのは今から10年ほど前であり、現在良い場所(都内など)に住み、賃料を得ながらローンを返済していくライフスタイルに注目が集まってきています。
マイホームもほしいし、賃貸経営もしてみたいという人が増えているのです。
しかし、提供する物件がないために利回りが低くても売れる状況であるというわけです。

今後、どんどん賃貸併用住宅が増え、供給が増えていけば、利回りが低くても売れるという状況は変化してくると予想されます。
なので、やはり今建てる方が良いと私は考えています。

4-2.売却の出口戦略が広がる

賃貸併用住宅の場合、通常のマイホームと比べて売るためのターゲット層が広くなるという点も有利になります。

例えば「戸建て住宅」を建てた場合では、実際に戸建てに住みたい「実需向け」にしかほぼ売れません。
しかし、賃貸併用住宅で自宅部分が1/2であれば、実際に住みたい「実需向け」に加え、戸建てに住みたいし不動産投資にも興味があるターゲットにも売ることができます。
更に、賃貸併用住宅で自宅部分が1/3であれば、実需向けや実需向け(不動産投資に興味)に加え、投資からみても利益が出る物件なので、不動産を複数所有する不動産投資家に対しても売ることができるようになります。

売却の出口戦略が広がる

 

このように、賃貸併用住宅(特に自宅面積の比率が物件全体から見て低いもの)を持つことは、売却の選択肢を広げることも出来るようになります。

5.失敗しないためには何が必要?

失敗しないためには何が必要?

賃貸併用住宅のメリットがたくさんあることは理解できたと思いますが、建てる前に工夫も必要になります。
ここでは、賃貸併用住宅を失敗しないために何が行えるかを解説します。

5-1.立てる場所と間取りを間違わない

不動産投資業を行うことを考えれば、需要のあるところに供給するのが鉄則になります。
つまり、単身世帯が多い地域にファミリー向けの間取りを建ててはいけないのです。
そのためには、調査を行い、建てる地域を正確に選ぶ必要があります。

例えば、人口の流入や世帯数などを調べ、近隣にどのような公共施設があるのかを把握しておくことは非常に重要です。
人口の流入の推移や世帯数については、区市町村のホームページからダウンロードできますので、検討している地域があれば調べてみて下さい。

また、周りの物件の間取りや家賃相場も調査をしておく必要です。
例えば建てようと思っている地域の物件を数件調べれば、家賃や敷金礼金が必要かどうかもわかってきます。

調査方法の詳細はこちらをごらんください。

5-2.安く建設をする

より利益を出すためには、安く建設することが大事になります。
建物を新しく建設する場合、建物が建つまでに様々な業者が入り、その分利益を上乗せされてしまいます。
私はよく建設の工程を料理に例えています。
銀座でカレーを食べれば、原価は安いとしても高い金額を払うことになります。
しかし自分でスーパーから食材を仕入れて作れば当然安く食べることができます。
不動産も同じ考え方ができます。
土地から仕入れて建築費を安く抑えれば、かなり割安な賃貸併用住宅を建てることができます。

出来る限り関わる会社が少なくなるように、土地から自身で選び、新築を建てることをおすすめします。

5-3.良い管理会社を選ぶ

「2.2の賃貸併用住宅のデメリット」の部分でも述べましたが、賃貸部分の管理リスクは管理会社に任せれば、負担がなくなります。
しかし、どのような管理会社にすれば良いのか、きちんと管理をしてくれるか不安に思う方もいらっしゃることでしょう。
結論から言えば、不安を解消するためにできることは「自分で管理会社を調べる」ことです。
しかし、良い管理会社をどのように見極めれば良いのかわからないという方もいらっしゃることでしょう。
良い管理会社を見極める方法はあります。

5-3-1.何に強い業者なのか、把握しておく

管理会社といっても、何に強いのかは会社のよって異なります。
例えば「物件の管理が強い」場合もあるし、「客付けが強い」という場合もあります。
よほど大きな物件ではない限り、管理に大きな差がつくことがないため、客付けに強いかどうかを重視するほうが良いです。
特に初期段階では客付きに強いことが必要不可欠になります。

5-3-2.空室が出たときにどう動いてくれるか?

賃貸部分の経営では、稼働率を高めることが重要になります。
そこで実際に「空室が出たときにどのように動くか」と管理会社に尋ねてみると良いです。
客付け会社のFAXを送ってくれるか、インターネットサイトを利用しているかを確認することができます。
簡単に言えば、「入居者の募集に対してコストや労力をどれくらいかけてくれるか」を確認してしまうのです。
毎月いくらくらい広告費を投入して客付けを行っているか何社かヒアリングして比較すると、どこの会社が客付けに強そうかわかってきます。

もし、あまりコストや労力をかけてくれなそうであれば、要注意です。

5-3-3.相談できる、気の合う会社であること

良好なコミュニケーションを取れる関係を築くことは非常に重要です。
定期清掃や経営していくうちに発生するリフォームの相談、更新料の設定などの質問を投げかけると、管理会社側の姿勢もわかります。
気の合う会社を見つけたあとは、管理会社からの信頼を得ることが大事になります。

管理会社からの信頼を得ていれば、こちらの意見もしっかり聞いてもらう事ができ、更に管理会社側のモチベーションも高い状態を維持できます。
その結果、空室が出てもスピーディーに動いてもらえ、すぐに埋まることにつながります。

密にコミュニケーションを取ることが非常に大事です。

6.事例

事例

6-1.私が立てた賃貸併用住宅

では実際に私が建てた賃貸併用住宅を少し見てみましょう。

事例1:東京都大田区久が原

事例1:東京都大田区久

 

物件価格 約8100万円
構造 木造長屋3階建て
自宅面積 (2階+3階)
賃貸戸数 1R×5戸(1階に3部屋、2階に2部屋)
家賃収益 42.5万円(満室稼働時)
ローン返済額 30.2万円
諸費用(固都税、管理費など) 3.2万円

間取りは、1Rを5戸としており、1階に3部屋、2階に2部屋とし、2階の1部分と3階を自宅として住んでいます。
2階に自宅の玄関と水回り(浴室やお手洗い)があり、3階は書斎や寝室となっています。

6-2.トラブル事例

6-2-1.夜中に建物の水道管から漏水が発生

賃貸アパートでは、入居者の水のトラブルは緊急性があり頭を悩ます問題です。
しかし、トラブル解決のための方法さえ知っておけば、スピーディーに対応できます。

管理会社は通常、日中の営業であるため、深夜に入居者から水のトラブルがあると、近くにいる家主に連絡が入ることがほとんどです。
入居者も突然のことでパニックになっていることが多いので、一緒にパニックにならないようにする必要があります。

水のトラブルで漏水している場合、最初に「水の栓」を止めることが必要です。
そうすれば被害の拡大を防ぐことができます。

次にどこから水が漏れているのか、漏れている原因を突き止めることが必要です。
もし上から漏れているのであれば、上階の人に心当たりがないか確認をすることが優先になってきます。
原因箇所がわかっており、例えばトイレやシンク下の排水管の詰まりが原因であれば「深夜営業をしている水道業者」に電話をすれば解決できます。
また火災保険に加入していれば、サービスで業者を派遣してくれる場合もあるので、保険会社に連絡をしてみるのも一つの方法になります。大抵の保険会社は24時間トラブルの連絡はできるようになっています。

壁や床、入居者の家財道具が濡れたりしている場合には、原因によっては火災保険などで対応できる可能性があるため、被害状況がわかるように可能な限り写真を撮っておくことをおすすめします。
証拠を残して修理を進めて、水のトラブルの原因や損害状況によって修理費用を保険会社に請求する事ができます。

このようにトラブルについても、火災保険で大抵のことはカバーできるようになっています。
注意が必要なのは、大家自身も建物の火災保険に入り、入居者にも部屋ごとに火災保険に入ってもらっておくことです。

6-2-2.台風により浄化槽が破損

近年、自然災害が増えており、台風や大雨、雪によって建物や設備が壊れるリスクもあります。
しかし、知識と解決の流れさえ知っておけば恐れるに足りません。

実際にドラブルが起きたのは、台風シーズンの夏場でした。
台風で強風と大雨で発生し、強風によって飛んできた飛来物が浄化槽の蓋に直撃し、蓋が壊れ、大量の雨水などが入り込んで浄化槽そのものが破損してしましました。
水道のトラブルになるので早く業者を手配し、修理を急がなくてはなりませんでした。

業者からの見積りが出されましたが、96万円と高額でした。
修理はしなければなりませんが、突然の高額な出費に通常であれば頭を悩ませる状況になります。

しかし、火災保険に加入していたことにより、浄化槽の修理金額が結果としてほぼ満額、保険金でまかなうことができました。

保険金を請求するにあたり、すぐに保険会社に被害の連絡をし、可能な限り被害状況の写真撮影を行いました。
見てもらった業者に、写真撮影を依頼すれば大抵の業者は撮影してくれます。
「保険の対応を考えている」と伝えるわけです。

そして、保険会社から被害を確認する人が立ち会い、損害金額を認定してもらうことができました。そのおかげですぐに修理に取り掛かれます。

【自然災害の保険金の請求の流れ】
事故発生→保険会社に連絡→現場の立ち会い(被害が大きい場合など)→損害額の認定→保険金請求書類の記載・送付→保険金が振り込まれる

このように、台風などの自然災害で建物や給排水設備などが壊れてしまった場合、火災保険に入っていれば対応できることがあります。
自然災害で壊れたものの修理金額は「火災保険で請求できるかも」という知識があればそれほど大きな不安に感じる必要はないのです。
そして、前もってリスク管理のために火災保険に加入をしておけば良いことです。

火災保険には様々な補償がありますが、私は「大きなリスクをカバーする重要なもの」と考えて、ケチらずにしっかりと補償に入るべきだと考えています。
そうすれば、万が一自然災害などが起きた場合でも、大家と入居者の大きなトラブルを回避することができます。

7.まとめ

賃貸併用住宅についてのメリット・デメリットを考えてきましたが、メリットのほうが多く、大抵のデメリットはカバーできるため、建てることをおすすめします。
融資状況・市況を見ても「今」賃貸併用住宅を建てることのほうが、メリットが多いです。むしろ、建てる場所と間取りそして家賃さえ間違わなければ成功する可能性のほうが高くなります。
不動産投資の初心者であれば、不安に感じることが多いと思いますが、前もって想定し対策をしておくことで、大半の不安は解消できるものです。なので、今すぐ行動し賃貸併用住宅を建てるほうが良いでしょう。
賃貸併用住宅を建てると決めたなら、まずはどの土地に建てるべきかをインターネットを活用してでも良いので、調査してみましょう。

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