アパート経営のよくある失敗例│事前の対策で損失を回避

相続した土地、所有している空き地の土地活用、資産運用などの選択肢の1つとして、アパート経営やマンション経営などの不動産投資を検討している人もいると思います。

賃貸経営は株式投資やFXと比較するとミドルリスク・ミドルリターンで安定した家賃収入が期待できると思っている人も多いかもしれませんが、元本割れのリスクを伴っていることを忘れてはなりません。

この記事では、アパート経営のメリット、よくある失敗談と失敗から学ぶ対策について解説します。

これからアパート経営を始めようと考えている人は参考にしてください。

 

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アパート経営のメリット

不動産投資の選択肢の1つである賃貸経営は、一戸建て経営、アパート経営、マンション経営のように運用する建物(物件)の種類による違いがあります。

一戸建て経営は戸建住宅の経営(区分マンションの1室を経営するケースは内容的にこちらに含む)、アパート経営は2~3階建ての木造または軽量鉄骨造の集合住宅、マンション経営は3階建て以上の鉄筋コンクリート造(鉄骨鉄筋コンクリート造)と構造・規模が異なります。

賃貸経営の選択肢としてアパート経営を選んだ場合のメリットは以下の通りです。

・継続的な家賃収入を期待できる
・相続税の節税効果が期待できる
・生命保険代わりになる

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●継続的な家賃収入を期待できる

一戸建て経営を選択した場合、初期費用に対して得られる家賃収入が多いため、高利回りでの運用が期待できるというメリットがあります。

一方、空室が発生した場合、家賃収入が0になりキャッシュフローが悪化するというデメリットを伴うため、常に空室対策を考慮しておかなくてはなりません。

アパート経営は空室が発生しても、全室が空室にならない限り賃料収入がなくなるということはありません。

高い入居率を維持する必要はありますが、一戸建て経営よりも空室リスクは低く、安定した家賃収入が期待できる点が強み(ポイント)です。

そのため、生活費の足しや老後の私的年金の確保を検討している人におすすめです。

●相続税の節税効果が期待できる

現金を相続する場合、相続税評価額が100%になるので多くの相続税を納めることになります。

一方、現金を不動産に換えてから相続した場合、相続税評価額が低くなるので節税効果が期待できます。

特に賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸物件は、自分が使用する居住用の物件と比較するとさらに相続税を軽減することが可能です。

税制改正によって相続税の基礎控除が大幅に引き下げられ、何か良い税金対策がないかを考えている人には最適です。

●生命保険代わりになる

不動産投資を始めるにあたって、新築アパートを建築、中古の賃貸住宅を購入してオーナーになるという選択肢がありますが、どちらを選択しても購入代金は高額です。

自己資金だけでは全ての購入代金を補い切れないため、金融機関に相談してアパートローン(不動産投資ローン)を契約するのが一般的です。

ローンを契約する際は、プランによって異なりますが、団体信用生命保険(団信)という保険に加入して、契約者に万が一の事態が生じても保険金で残債が支払われるようにします。

遺族は家賃収入を得たり、賃貸物件を売却することによりまとまったお金を手にしたりできるため、大切な家族を守ることができる生命保険代わりになるというメリットもあります。

アパート経営の失敗例

アパート経営を始めたからといって成功が保証されているわけではありません。

アパート経営は普通預金や個人向け国債のような元本保証のある運用方法(金融商品)ではなく、資産を大幅に減らすリスクを伴っているという点に注意してください。

アパート経営で発生するトラブルを未然に回避しながら成功に導くには、どのような失敗事例があるのかを事前に把握しておき、対応策を考えておくことが大切です。

アパート経営でよくある失敗例として以下の3つが挙げられます。

・空室で想定通りの家賃収入が得られない
・家賃滞納で返済計画に支障が生じた
・災害で建物が損壊し経営を継続できなくなった

それぞれの失敗例を詳しく紹介していきます。

●空室で想定通りの家賃収入が得られない

アパート経営では、入居者がいなければ家賃収入が得られません。

空室が生じた場合、家賃収入が減りキャッシュフロー(収支計画)が悪化して返済対応に陥るというケースも多いです。

入居率の高さは相続税評価額を下げる要因(理由)となるため、空室増加は相続税の節税効果の減少につながります。

また、築年数の経過した中古アパートを購入した場合、老朽化を補う定期的なメンテナンスをするための修繕費が多くかかることにより、収入から支出(ランニングコスト)を差し引いた実質利回り(利益)がマイナスに転じる可能性も。

マイナスになると貯金や給与を返済に充てていくことになり、厳しい経営状態になるので注意が必要です。

●家賃滞納で返済計画に支障が生じた

高い入居率を維持できている状況(満室経営)でも、家賃滞納者がいれば家賃収入が減少します。

「家賃滞納者を追い出せばいいのでは?」と考えた人も多いかもしれませんが、賃貸借契約では借主の借りる権利が重視(尊重)されるため、滞納してもすぐに追い出すことはできません。

3カ月以上連続といった長期的な滞納でない限りは借主が保護されるため、滞納を繰り返されて収入が予定通り入らず、返済計画に支障が生じる可能性があるということを想定しておく必要があります。

●災害で建物が損壊し経営を継続できなくなった

日本は地震大国なので地震の被害を受ける可能性を考慮しておく必要があります。

また、地震以外に火災が発生するリスクにも備えておかなくてはなりません。

地震や火災により建物に被害が生じた場合、多額の修繕費用がかかることになります。

「火災の場合は出火原因が入居者にあれば入居者に修繕費用を請求できるのでは?」と考えた人もいると思います。

しかし、失火責任法という法律により、重大な過失がなければ賠償しなくても良いとされているため、出火原因が入居者にあっても原則入居者に責任を追及できません。

修繕費用が払えなければ、賃貸経営を継続できなくなるので注意が必要です。

 

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アパート経営の失敗を防ぐ対策

アパート経営の失敗を未然に防ぐには、どのような問題が発生する可能性があるのか、よくある失敗例を把握した上で対策を練ってからアパート経営に臨むことが大切です。

アパート経営の失敗を防ぐ対策として、以下の3つが挙げられます。

・需要の期待できる場所でアパート経営を始める
・家賃保証を利用する
・火災保険・地震保険に加入する

それぞれの対策を詳しく解説していきます。

●需要の期待できる場所でアパート経営を始める

アパート経営を成功へと導くには、いかに高い入居率を維持できるかにかかっています。

そのため、需要の期待できる場所(エリア・地域)でアパート経営を始めることが大切です。

例えば、物件を購入する前に駅から近いか、人気のある間取りかなどニーズの高い立地、物件の条件を満たしているかを確認します。

また、新築アパートの場合は建築会社から提案された、中古アパートの場合は現在のアパートの設備やデザインが入居希望者の興味を惹きつけられるかを確認することも重要です。

不動産会社(不動産管理会社)の管理がしっかり行き届いているか、不動産管理会社の管理状況もチェックし、収益性の高いアパートを投資先として選択しましょう。

●家賃保証を利用する

「入居者が家賃滞納した場合、連帯保証人に請求すればいい」と思っている人も多いかもしれませんが、連帯保証人を立てるだけでは不十分です。

その理由は、連帯保証人が入居者の代わりに支払うことを拒む可能性があるためです。

また、近年は物件の借主の高齢化を理由に、連帯保証人を用意できないケースも増えています。そこで登場するのが家賃保証会社です。

家賃保証会社と契約を締結すれば、借主が家賃を滞納した場合でも家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれます。

家賃保証付きのサブリース契約という転貸借契約を不動産会社と締結した場合も、家賃を支払うのは借主ではなく不動産会社になるので滞納リスクを軽減できます。

家賃を滞納するような人物は他の入居者と問題を起こすケースも多く、入居前の審査を徹底することも重要です。

●火災保険・地震保険に加入する

火災保険や地震保険に加入すれば、物件の修繕費用を補えます。「地震保険だけ加入すればいい」と考えている人もいるかもしれませんが、地震保険だけの加入はできません。

地震保険は火災保険の付加保険とされており、火災保険の加入が絶対条件となっています。

中古アパートを取得する場合には、耐震性の観点からも検討していくことも大切になります。

旧耐震基準のアパートは、火災保険・地震保険に加入して昨今の大規模地震(震度6以上)に対する自然災害リスクについても備えていく必要があります。

アパート経営はリスク対策が必須

アパート経営は、成功が保証されているわけではありません。

元本が保証されておらず、失敗した場合に資産を大きく減らす可能性があるので注意してください。

アパート経営を成功へと導くには、失敗例を参考にしながらリスク対策をしっかり練っておくことが重要です。

不動産の専門家(プロ)である不動産会社任せにせず、オーナー自らも知識をしっかり身に付けながら臨むことが大切です。

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