【保存版】基礎から実践までを完全網羅! プロが教えるアパート経営・完全マニュアル

これからアパート経営をはじめようと考えている人のなかには、「どこから知識を身につければいいのか?」「いろいろ記事があって、読むべきものを選ぶのが面倒」という方もいらっしゃるでしょう。

また、すでにアパート経営を行っていても「初心に返って改めて一から学び直したい」「自分の知識を客観視したい」という人もいるでしょう。

そんな方々のために「保存版」ということで、アパート経営の基礎から実践ノウハウまで完全網羅したのが本記事です。

この記事では、

  • アパート経営とは?
  • アパート経営のメリット・デメリット
  • 物件を選ぶなら新築VS中古、建売VS建築を比較
  • 所有している土地でアパート経営をする場合の注意点
  • アパート経営に必要な自己資金、初期費用
  • アパート経営の家賃収入
  • アパート経営の利回りをマンション経営の利回りと比較
  • アパート経営にかかる税金
  • アパート経営の準備編【勉強】
  • アパート経営の実践編【資金計画・銀行開拓】
  • 満室経営して成功させるためのポイント
  • アパート経営の法人化
  • 確定申告

について不動産投資家でもあり、10冊以上の不動産投資に関する書籍に携わった経験のある筆者が徹底解説します

この記事を読むことで、アパート経営において不足している知識が明確化し、何を勉強すればいいかわかるようになります。また、ゼロから学ぶ人は網羅的・体系的に知識を身につけることができ、アパート経営の実践に役立つノウハウを得ることができます。

本記事が「家賃収入を得て安定した生活を手に入れたい」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1. アパート経営とは?

アパート経営とは?

アパート経営とは、アパートを一棟購入し、オーナーとして各部屋を入居者に貸すことによって、毎月家賃収入を得るという不動産投資の一つです。

「アパート」と「マンション」の違いは? と思った人もいるでしょう。

アパートとマンションの建築の違いを比較すると、一般的に、マンションは階数に制限がなく、鉄骨(S)造、鉄筋コンクリート(RC)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造です。
一方、アパートは階数が2〜3階程度で、木造もしくは軽量鉄骨造であるものを指し、規模も4〜8部屋が多いです。

つまり、「建物の構造」と「規模」でアパートなのか、マンションなのかが決まるということです。
ちなみに、英語だと「mansion」は「大邸宅、豪邸」という意味。日本のようにアパートとマンションを区別することはなく、ともに「apartment」で表します。

関連記事

賃貸経営をお考えの方の中には、アパート経営かマンション経営のどちらか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか? この記事では、 ・マンション経営のメリット・デメリット ・アパート経営のメリット・デメリット を詳[…]

投資するなら「マンション経営」と「アパート経営」どっちが良い?

2. アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営のメリット・デメリット

では、早速アパート経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

2-1. アパート経営のメリット

まず、アパート経営のメリットには、以下の5つのメリットがあります。

  1. 価値がゼロになることはない
    株やFXだと価値がゼロ、場合によってはマイナスになることもあります。しかし、投資用として購入する不動産は価値がゼロになることは基本的にありえません。
  2. 相続・贈与税対策として有効
    不動産を相続する場合、現金資産と比べて納める税金の額を少なくすることができます。特にアパート経営の場合、現金に比べ約1/3の評価となります。

    不動産の相続税の仕組みや計算方法などについては、以下の記事をお読みください。

    関連記事

    この記事をご覧の方の中には、 ・家族(両親)に正しい相続税対策について知ってもらい、家族にお金を少しでも残してもらいたい ・不動産業者から「相続税対策になりますよ」と営業を受けて興味を持ったが、騙されているのではないか?と不安に[…]

    少しでもお金を残す不動産の相続税の全知識
  3. レバレッジを融資により少ない自己資金で大きな投資ができる
    不動産投資では基本的に融資を受けて物件を購入します。融資を受けることで、手持ち資金が少なくてもレバレッジ(てこの原理)によって収益物件を買うことができます。
  4. 生命保険・年金の代わりになる
    融資を受けて物件を購入した場合、「団体信用生命保険」に加入することができます。これは住宅ローンでも加入できるのでご存じの方も多いと思いますが、万が一ローンの返済期間中に契約者が死亡または高度障碍者となった場合、ローンの残債は保険金から返済されます。つまり、「団体信用生命保険」が生命保険として機能するということです。また不動産投資をスタートする年齢が若いほど、家賃収入で長期安定的に資産形成していくことができます。収益不動産は退職後のための年金代わりとなるわけです。

    関連記事

    不動産投資は不動産投資ローンを組む際に、多くの場合団体信用生命保険(団信)へ加入する事から、「生命保険の代わりになる」というメリットがあると言われています。 団体信用生命保険とはいったいどのような保険で、生命保険との違いは何でしょうか[…]

  5. 節税効果がある
    不動産の収益は給与所得などと相殺することができます。これを「損益通算」と呼びます。確定申告することで納めすぎた所得税の還付を受けることが可能です。
    節税の仕組みや計上できる経費などについては、以下の記事をお読みください。
    関連記事

    不動産投資に関心がある方、もう既にはじめている方のなかには「不動産投資で節税する方法を知りたい」「注意点を把握して税務調査対策も万全にしたい」と感じている方も多いと思います。 また、「節税対策になるから」という理由で、不動産会社の営業マン[…]

    なぜ節税対策に?不動産投資で本当に効果のある節税の仕組みを徹底解説-

2-2. アパート経営のデメリット

不動産投資のデメリットには、以下のようなものがあります。

  1. 空室リスク
    アパート経営における最大のリスクが「空室リスク」です。賃貸需要や周辺相場を調査して物件を購入する必要がありますが、稼働率100%で維持することはどんな物件でも不可能です。そのため、早期に対策を講じることがポイントになります。
    空室リスクとその対応策の実例は、以下の記事をお読みください。
    関連記事

    不動産投資を少しでも勉強したことがある人なら、不動産投資にはさまざまなリスクがあることをご存じだと思います。 とはいえ、具体的に「どのようなケースで発生したのか」、そして「どうすれば解決できたのか」という流れでリスクを把握できている人は少[…]

    非公開_ ケーススタディから学ぶ! 【空室編】不動産投資のリスク&解決策
  2. 修繕リスク
    建物は劣化していくものであり、適切なタイミングで修繕を行う必要があります。ただ、多くの人が修繕に対しての知識を持ち合わせていないため、「業者に丸投げしてしまう」あるいは「自分でなんとかしようとする(DIYをする)」ということになり、そこでさまざまな失敗をするケースがあります。
    修繕リスクとその対応策の実例は、以下の記事をお読みください。
    関連記事

    不動産投資を少しでも勉強したことがある人なら、不動産投資にはさまざまなリスクがあることをご存じだと思います。 とはいえ、具体的に「どのようなケースで発生したのか」、そして「どうすれば解決できたのか」という流れでリスクを把握できている人は少[…]

    非公開_ ケーススタディから学ぶ! 【修繕リスク編】不動産投資のリスク&解決
  3. 入居者リスク
    家賃滞納、孤独死、マナーを守らない、入居者同士のトラブルなど、入居者リスクもさまざまな種類があります。ただいずれも対応策はあるため、しっかり事前に手を打っておくことが大切です。
    入居者リスクとその対応策の実例は、以下の記事をお読みください。
    関連記事

    不動産投資を少しでも勉強したことがある人なら、不動産投資にはさまざまなリスクがあることをご存じだと思います。 とはいえ、具体的に「どのようなケースで発生したのか」、そして「どうすれば解決できたのか」という流れでリスクを把握できている人は少[…]

    ケーススタディから学ぶ! 【入居者リスク編】不動産投資のリスク&解決

これら以外にも「災害リスク」「購入リスク」「出口リスク」など アパート経営のデメリットは存在します。

アパート経営ではどんな失敗があるのか気になる方は、以下の記事もチェックしてみてください。

関連記事

「投資」という言葉を聞くと、思わず「リスクが高そう」「自分には無理だ」と思ってしまう人はいないでしょうか。 特に不動産投資の場合、2018年に起こった新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」破綻事件を皮切りに、さまざまなネガティブニュースが報道[…]

アパート経営の「失敗事例」から学ぶ、成功の秘訣とは?

3. 物件選び|新築VS中古、建売VS建築を比較

物件選び|新築VS中古、建売VS建築を比較

アパート経営を始めようと思ったとき、「新築が良いのか? それとも中古が良いのか?」もしくは「建売にすべきか、一から建てるべきか」悩むと思います。ここでは、それぞれを比較してメリット・デメリットを紹介します。

3-1. 新築VS中古

結論から言ってしまうと、初心者には「中古アパート」がおすすめです。なぜなら、新築は業者の利益が乗せられている、つまり割高なため、投資的観点では収支が合わないからです。

例えば、新築時に1億円もする物件であっても、5年~10年で急激に価値が落ちていることは珍しくありません。 この価格の下落は築15年くらいまで続きます。
一方、中古アパートであれば、毎月安定した収益を出しやすく、築20年前後になると利回りも上がってきます。

新築アパートと比較した中古アパートのメリットについては、以下の記事をお読みください。

関連記事

早期リタイアや老後に備えて、「アパート経営」に興味があるという方もいらっしゃると思います。一方で、不動産投資は「9割の人が失敗する」という話を聞かれたことがあるかも知れません。 この数字が正しいかはともかくとして、確かに失敗する人がいるのは[…]

初心者が新築ではなく、中古アパートの経営から始めるべき2つの理由

3-2. 建売VS建築

前項では「新築よりも中古がおすすめ」と説明しましたが、ここでいう「新築」とは「新築建売」の場合です。「新築で一から建てる」のであれば、建売と違って中間マージンを排除できるので、その分利回りが上がります

アパートを建てる際に注意するポイントについては、以下の記事をお読みください。

関連記事

アパートを建てることに興味があってこの記事をお読み頂いているのだとしたら、アパートを建てる理由はどちらでしょうか?「持っている土地をそのままにしているのももったいない」からという相続税対策でしょうか、それとも「アパートを建てて収益を得られる[…]

破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点

また、建築費がどれくらいかかるのかについては、以下の記事をお読みください。

関連記事

・賃貸アパートを建てて家賃収入を得たい ・相続で土地を引き継いで有効活用したい ・これから不動産投資を始めようと思っている こうした方々にとって、新築アパート経営は魅力的な選択肢です。しかし、正しい知識を持っていないと失[…]

アパートの建築費用はどれくらい? 計算方法と安く抑えるポイント

4. 所有している土地でアパート経営をする場合の注意点

所有している土地でアパート経営をする場合の注意点

アパート経営を考えている人の中には、相続などですでに土地を持っている人もいるでしょう。

もし所有している土地でアパート経営をする場合、不動産会社の言いなりにならず、自ら賃貸需要と周辺の競合物件をリサーチして、本当に投資として成立するのかを検討する必要があります。

もしくは、そういった方々の場合、土地をそのまま売却し、売却して得たお金で都心部の将来性の高いマンションを購入するといった、資産の組み替えを行うのがおすすめです。

人口減少、少子高齢化が進む地方都市では、いくら借り入れをして立派なアパートを建てても、近いうちに空室が目立ってきます。とはいえ、土地を今後持ち続けても、人口減少などの要因を考えれば土地の価格は低下が予想されます。

5. どんな人がアパート経営を実践している?

どんな人がアパート経営を実践している?

アパート経営をしている人にはどんな人が多いのでしょうか?
4章でお伝えしたように、既に土地を持っている。相続した土地があるため活用したい人や、サラリーマン、公務員、主婦など副業で行っている方もいます。株への投資と違って、不動産投資は、一度投資をすると、時間をかけなくても自分の時間も使えるということが、副業として投資されている方が多い理由の一つです。

また、最近では、副業を認める会社が増えてきたことも、アパート経営を促進する理由と言えます。会社に属性していることにより融資が受けやすくなるので、その利点を生かして副業としてアパート経営を目指す方も多いでしょう。

こちらの記事では、サラリーマン大家について実践のポイントをご紹介しています。

関連記事

サラリーマン大家とはサラリーマンとして会社勤めをしながら、大家もしている人のことです。つまり、本業がサラリーマン、副業が大家さんですね。 私も今は不動産投資だけで生活していますが、昔は会社勤めのサラリーマンでした。サラリーマン時代に自己資[…]

即実践!誰も教えてくれなかった、サラリーマン大家で稼ぐ7つの秘訣

6.アパート経営にかかる自己資金、初期費用

アパート経営にかかる自己資金、初期費用

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」破綻事件を皮切りに、銀行の不動産投資への融資姿勢は厳しくなりました。そのため、かつてはフルローン、オーバーローンといった自己資金を持ち出さなくても収益物件を買えたのに対し、ここ最近は物件価格の1、2割の頭金を求める金融機関も珍しくありません。

また、不動産投資では物件購入時に以下のような初期費用がかかります。

  • ・登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
  • ・各種税金(不動産取得税、印紙税)
  • ・ローン事務取扱手数料
  • ・ローン保証料
  • ・火災保険料(地震保険料)
  • ・仲介手数料
  • ・清算金(固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金)

これら合計すると、物件価格の8~10%の初期費用がかかります

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件などのサブリース問題については以下の記事をお読みください。

関連記事

2017年後半から2018年にかけて、メディアにサブリース問題が取り上げられ、多くの注目を集めました。その中には有名な大手企業もあり、「大企業だからといって安心できない」と不安を感じた方も多いのではないでしょうか。 しかし、サブリース問題[…]

社会問題化したサブリース契約、明るみになった背景とトラブルの動向

不動産投資ローンと住宅ローンの違い、融資のポイントを初心者向けにわかりやすく解説した記事は以下からお読みください。

関連記事

・未経験だけどこれから不動産投資を始めたい ・貯蓄が少ないけどローンを組んで不動産投資をしたい こうした思いを持つ方は非常に多くいます。また、 ・不動産投資のローンって、住宅ローンとどう違うの? ・金利や年数・審[…]

非公開_ 【初心者必見】不動産投資ローンがよくわかる基本のポイント4つを徹底解説

7.アパート経営の利回り

アパート経営の利回りアパート経営の平均利回りはどれくらいなのでしょうか。マンションとの比較をした表が下記になります。

収益物件の情報サイト健美家が2020年7月に発表した「不動産投資 四半期レポート(2020年4月~6月期)」によると、以下の結果が出ています。

不動産の種別

利回り

価格

区分マンション

7.61%
(前期比 +0.07ポイント)

1,515万円
(前期比 -14万円)

一棟アパート

8.72%
(前期比 -0.06ポイント)

6,559万円
(前期比 +68万円)

一棟マンション

8.32%
(前期比 -0.05ポイント)

1億5,683万円
(前期比 -103万円)

現時点の利回りをみますと、一棟アパートの方が、一棟マンションや区分マンションより利回りが大きいですね。
同サイトでは、3カ月ごとに最新情報がアップデートされるので、定期的にチェックすることをおすすめします。

なお、不動産投資の利回りについては、以下の記事もぜひお読みください。

関連記事

収益物件を探すとき、あなたはどの数字を意識しますか?きっと多くの方が「利回り」と答えるのではないでしょうか。不動産投資の未経験という方でも「利回りが高いほうが良い」と思っている人は多いはずです。 とはいえ、特に初心者の方であれば、次のよう[…]

【実質利回りとは?】物件選びでリスクを減らすための利回り基礎知識3選

8.アパート経営にかかる税金

アパート経営にかかる税金不動産投資では、得た収入に応じて税金を納める必要があります。税金のことを考慮せず確定申告を迎えると、「こんなに出費があるのか」と驚くことになってしまいます。

関連記事

すでにアパート経営をしていて、収益物件を所有し、家賃収入を得ている方のなかには「確定申告をする際、どんな経費が認められているの?」「経費について知らないがゆえに税金を多く支払うのは避けたい」「申告を間違って、税務署から指摘される恐怖から解放[…]

家賃収入と税金の関係については、以下の記事をお読みください。

関連記事

すでに収益物件を所有し、家賃収入を得ている方のなかには「不動産投資では、どんな税金がかかるの?」「確定申告が必要だということはわかっているけど、具体的にどのように計算して、どんな手続きが必要なの?」「知識がないゆえに税金を多く支払うことは避[…]

9.アパート経営のための準備編【勉強】

アパート経営のための準備編【勉強】ここまで、アパート経営に関する基礎知識をお伝えしましたが、これからは、実際にアパート経営を始めるための準備や勉強についてご紹介します。
これから勉強を始めようと思ったものの、本、教材、ブログ、セミナーなどたくさんあって、どれを選べばいいのかわからないという人もたくさんいると思います。

以下の記事では、不動産投資を始めるうえでの勉強の手順や、勉強量の目安を3ステップで解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

関連記事

不動産投資に興味を持ち、これから勉強を始めようと思ったものの、以下の点について悩まれることがあると思います。 投資を始める上で、何をどのような順番で勉強すれば良いのか分からない。 本、教材、ブログ、セミナーなどたくさんあって、ど[…]

これだけでOK!初心者を最短で卒業する不動産投資3ステップ勉強法

また、アパート経営の参考となる「おすすめブログ」については以下の記事で紹介しています。

関連記事

アパート経営やマンション経営を始めるなら、アパート経営やマンション経営で利益を得て成功させたいなら、経験者の成功談・失敗談を知ることはとても重要です。 アパート大家を目指すなら、断然私は、経験者の成功談・失敗談を無料で、かつ効率的に学べる[…]

アパート経営の「成功と失敗」を学ぶ最短ルート! 初心者におすすめブログ6選

10.アパート経営のための資金計画・銀行開拓

アパート経営のための資金計画・銀行開拓アパート経営を成功させるには、しっかりした資金計画(収支シミュレーション)を立てる必要があります
そのために知っておくべきなのが「どういったランニングコストがかかり、空室率や家賃の下落率をどれくらいで設定するのか」ということです。難しいようで実は基礎知識で収支シミュレーションは立てられるのです。

また融資を引く際、自ら銀行を開拓しなければならないこともあります。

  • ・銀行開拓をする場合に何が必要か?
  • ・どのように銀行開拓を行っていけばよいか?
  • ・どんなことに注意する必要があるか?

などについては以下の記事で解説していますので、チェックしておきましょう。

関連記事

前回の記事では、不動産投資の成功に欠かせない重要なポイントの1つ目として、「利益を生み出す物件を購入するための秘訣」について、 ・良質な収益物件が、不動産業者への依頼だけでは目の前に現れることがない理由 ・自分の目で毎日物件を調[…]

不動産融資をしてくれる銀行はこう探す!3つのポイントと面談の注意点

11.アパート経営を成功させて満室経営するために

アパート経営を成功させて満室経営するために不動産投資をしている方なら誰もが満室経営を望みます。しかし現実には、空室が続いてしまい、赤字経営になっているオーナーもいます。なぜこのようなことが起きるのでしょうか。

その理由は主に以下の3つです。

  • ・大学が移転して空室が増えてしまった
  • ・需要のないエリアに物件を買ってしまった
  • ・相続による新築アパートが周辺にたくさん建ってしまった

これら「空室リスク」の詳細とその解決方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事

不動産投資を少しでも勉強したことがある人なら、不動産投資にはさまざまなリスクがあることをご存じだと思います。 とはいえ、具体的に「どのようなケースで発生したのか」、そして「どうすれば解決できたのか」という流れでリスクを把握できている人は少[…]

非公開_ ケーススタディから学ぶ! 【空室編】不動産投資のリスク&解決策

12.法人化することで節税や融資が受けやすくなる

法人化することで節税や融資が受けやすくなる規模が大きくなった、あるいは初期の段階から規模拡大を狙っている場合、法人を設立したほうが次のような利点もあります。

  • ・会計上楽になる
  • ・融資が受けやすくなる
  • ・節税できる

不動産投資ローンを法人で組むメリットについては以下の記事をお読みください。

関連記事

不動産投資について勉強していくと、「法人化」という言葉を見かけるはずです。賃貸管理会社を設立して、その法人で買い進めるという戦略ですが、「法人にすることで不動産投資ローンを引くときのメリットはあるの?」、そして「そもそも不動産投資ローンの特[…]

不動産投資ローンを法人で組むメリットと銀行から高評価を得る方法

13確定申告について

確定申告について黒字であろうと赤字であろうと、不動産投資をしている方なら確定申告をしなければなりません。厳密に言うと給与以外で20万円以上の所得があった場合は必ずしなければなりません。

確定申告を忘れていたり、申告漏れがあったりする場合は「追徴課税」というペナルティが課せられる可能性があるので、不動産投資をやっている、検討している方は確定申告について知っておく必要があります。

14.まとめ

1. アパート経営とは、「アパートを一棟購入し、オーナーとして各部屋を入居者に貸すことによって、毎月家賃収入を得る」不動産投資の仕組み。

2.アパートとマンションの大きな違いは、建物の構造にある。
アパート:階数が2〜3階程度で、木造もしくは軽量鉄骨造であるものを指し、規模も4〜8部屋が多い
マンション:階数に制限がなく、鉄骨(S)造、鉄筋コンクリート(RC)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造

3.アパート経営のメリット・デメリットをきちんと理解しよう。

  • ■メリット
    1. 価値がゼロになることはない
    2. 相続・贈与税対策として有効
    3. レバレッジを融資により少ない自己資金で大きな投資ができる
    4. 生命保険・年金の代わりになる
    5. 節税効果がある
  •  
  • ■デメリット
    1. 空室リスク
    2. 修繕リスク
    3. 入居者リスク

4.アパート経営には、新築か中古、建売か建築かを検討する必要がある

5.所有している土地でアパート経営するには自己リサーチが重要

6.アパート経営の初期費用には、物件価格の8~10%の初期費用がかかる

7.アパート経営の利回りは、マンション経営よりお得な傾向。

8.アパート経営には確定申告が必要。

9.法人化することのメリット

  1. 節税対策
  2. 融資が受けやすくなる
  3. 会計が楽になる

10.アパート経営を始めるための資格は必要ないが、本・セミナー・ブログを活用して学習しよう。

11.大事なのは「ゴールをつくり、それを達成するための最短ルート」を考えること
そのためには「自分はアパート経営で何を実現したいのか」を明確にしておく必要がある

いかがでしたか。アパート経営につい座学で学ぶことはたくさんあるわけですが、「実際にやってみて初めてわかること」も多いのは事実です。

本記事とそのリンク先の知識をある程度身につけたら、自分なりのゴールを設定し、まずは勇気を出して一歩踏み出すことが必要といえるでしょう。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG