資金はいくら必要?アパート経営に必要な費用や金額&ローンの3知識

アパート経営を始めようと考えるとき「どのぐらい資金が必要なのか」が気になる人は多いのではないでしょうか。多くの資金を用意できない人や、低資金からアパート経営を始めたいと考える人にとってとても重要な問題となるからです。

アパート経営に必要な資金は、どのような物件を購入するのか、どこの土地を購入するのか、その時々の経済状況などによっても大きく変わります。この記事では、そんなアパート経営に必要な資金の問題と、低資金からでも始められる具体的な道筋を解説していきます。

  • どのぐらいの資金から始められるのか
  • 融資を受けるならどうすればいいのか
  • どのぐらいの融資が受けられるのか

など、資金に余裕のない人がどうすればアパート経営を始められるのかについてお伝えしてきます。本記事を最後までお読みいただければ

  • 「アパート経営に必要な資金はいくらぐらい必要か?」
  • 「どのように資金調達すればいいのか」

といった疑問をクリアにすることができます。

また、具体的に資金調達のステップを知り行動を起こせるようになります。

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1.アパート経営に必要な資金

アパート経営に必要な資金

まずは、アパート経営を始めるために必要な資金はどのぐらいなのか、必要となる資金にはどのような種類があるのかなどの、基礎知識からお伝えします。

1-1.初期費用

アパートの購入時に必要となる初期費用は大きく分けて、

  • ■物件代
  • ■諸費用

の2つに分かれます。物件代はその物件を取得するために必要なお金で、諸費用は物件取得にかかる諸々の費用のことをいいます。ここではまず諸費用にはどのようなものがあるかを見ていきたいと思います。

不動産仲介手数料(中古アパートの場合)

不動産購入時には、不動産会社が間に入り売主との仲介をしてもらうことになります。ここで必要となるのが仲介手数料です。仲介手数料は、売買価格によって料率が3段階に分かれて計算されます

売買価格 仲介手数料(上限)
200万円以下の場合 取引額の5%+消費税
200万円を超え400万円以下の場合 取引額の4%+消費税
400万円を超える場合 取引額の3%+消費税

住宅ローン事務手数料

住宅ローンを組んでアパートを購入する場合には、ローン手数料が発生します。金融機関によって手数料は変わりますが、借入額の1〜3%程度が一般的です。

住宅ローン保証料

住宅ローンを借りる際、万が一返済ができなくなったときに備えて、保証会社に支払うのが住宅ローン保証料です。借入額の2%程度を一括で払う外枠方式と、借り入れ金額に0.2%上乗せして払う内枠方式とがあります。

火災保険料

アパート経営をおこなううえで、万が一の想定外のリスクに備えて加入しておくのが火災保険です。保険料は、補償内容や契約期間の長さによって変化します。

印紙税

不動産物件の取得時に必要な書類には印紙税がかかります。5,000万円以下の場合は10,000円、5,000万円以上1億円未満の場合は30,000円の印紙税が必要になります。

登録免許税

土地を取得して登記をおこなう際には、登録免許税が発生します。固定資産評価額に1.5%を乗じた金額となります。

司法書士報酬

アパートを購入するときのように不動産購入時に必要となるのが登記です。一般的には司法書士に依頼することになり、司法書士に支払う費用が必要になります。司法書士によって報酬額は変わりますが、4万円〜20万程度が相場だといわれています。

不動産取得税(取得後半年以降に請求)

不動産の取得時にかかる税金の1つです。税率は、物件の固定資産税評価額の3%です。

1-2.自己資金ゼロでもアパート経営は可能?

不動産業者のなかには「頭金ゼロからのアパート運営」を謳うところもあるように、自己資金がなくてもアパート経営を始めることが可能です。ただし近年では金融機関のローンの引き締めもあり自己資金ゼロからアパート経営をおこなうことはかなり困難になっています。

また、自己資金ゼロで始めることには、それなりのリスクがともないます。無理なローンを組みがちだったり、個人でローンを組むにしても未経験で資金ゼロでは融資をしてくれない金融機関があったりします。

自己資金ゼロで始める場合には、物件代以外の諸費用分もローンで賄うためのオーバーローンを組む必要があります。ただしオーバーローンには当然リスクがあり一般的なローンに比べ金利が高く、利回りを下げる原因にもなります。

こうした理由から、資金ゼロから始める場合でも、まず初期費用分は自己資金で用意するように考えるのがベターです。

初期費用に加えて、数か月のローン返済分や予期せぬ事態に対応できるぐらいの金額として、物件価格の10%程度、中古の場合には10〜20%程度の資金を準備しておくと安心です。

1-3.自己資金調達と物件探しとどちらを先にするか?

アパート経営を始めるにあたり、自己資金を調達することと、物件探し、どちらを優先すべきか悩むところもかもしれません。まずはある程度の自己資金を調達することを優先すべきだといえますが、物件探しにも時間がかかります。

ある程度の準備ができた段階で、同時に物件探しを始めるのが理想的です。その際には銀行開拓も始めておくのがポイントです。銀行開拓も時間がかかりますし、銀行によって融資額も変わります。銀行を回るなかで、自分がどのぐらい借りられるのかという限度額も把握できるようになります。

1-4.結局自己資金はいくらあればよいのか?

取得する物件によって必要となる初期費用は変わるため、自己資金は万が一に備えて余裕を持って用意しておくことが理想です。

例えば、年収500万円程度の人の場合であれば、自己資金は300万円程度が1つの目安となります。300万円程度要しておけば、ある程度の選択肢が持てるようになり、想定外の事態が起きても対処できるようになります。

2.アパート経営の資金と銀行融資

アパート経営の資金と銀行融資

少ない自己資金でアパート経営を始めるためには、銀行からの融資を受けることになります。第2章では、銀行融資の基礎知識を解説します。

2-1.銀行別融資

アパートなどの収益物件を購入するためのローンに、アパートローンがあります。銀行ごとに、パッケージ化されたローンのことをいいますが、一口にアパートローンといっても銀行ごとに違いがあります

ご自身の資金状況や目的に合わせたアパートローンを選ぶことが重要です。

銀行名 商品名 特徴
東京スター銀行 不動産担保ローン 低金利。年収200万円以上から利用可。
オリックス銀行 不動産投資ローン 最長35年。所在地に限定性あり。
住信SBIネット銀行 不動産担保ローン 最長25年。住宅ローン閉鎖中でも利用可。自由度高め。
日本政策金融公庫 不動産投資ローン ハードル低い。さまざまな融資制度あり。
SMBC信託銀行 不動産投資ローン 条件を満たせば優遇税率。
りそな銀行 りそなアパート・マンションローン オーダーメイド型。審査厳しい。
静岡銀行 アパートローン 金利は高めだが融資に積極的。

融資の重要性や基礎知識、銀行ごとのアパートローンの違いに関しては、下記の記事でも書いています。合わせて読んでおくことをおすすめします。

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2-2.融資額が多くなる人とは

融資額を左右するのは、銀行ごとの評価基準です。評価基準は大きく分けて、人物評価、物件評価、事業性評価があり、特に不動産投資を始めたばかりのうちは、人物評価を重視する必要があります。

銀行が人物評価をおこなう判断基準には以下があります。

  • ・自己資金が多い
  • ・年収が高い
  • ・勤務先(属性が高いかどうか)

年収が高く、勤務先も安定した高属性なら、評価も高く、融資額は大きくなります。自己資金が多いことも評価対象となり、判断基準を満たす人は融資も多く受けることができます。

2-3.ローンの種類

不動産投資の融資は、アパートローンプロパーローンの2つの種類に分けることができます。アパートローンとは、金利や融資機関などがパッケージ化された商品で、各銀行の融資基準をクリアすることで受けられるローンです。

プロパーローンは、融資ごとに個別で対応するタイプのローンとなり、物件や借り手の人物評価を元に融資条件が決まるローンです。

また、ローンには期間中の金利があらかじめ固定されている固定金利と、条件に応じて金利が変動する変動金利があります。

他にも、返済については借り入れ金額を融資期間で均等に割る元金均等返済と、元金に利息を加えて元利の合計を融資期間で割って返済する元利均等返済があります。

このような違いを理解し、状況に応じて適切なローンを組む必要があります。

住宅ローンとの違い

アパートローンやプロパーローンなどの不動産投資ローンと、住宅ローンには同じローンでも違いがあります。

  • ・金利の設定が異なること
  • ・審査基準が異なること

同じローンでもこのような違いがあることを知っておき、目的や状況に合わせて適切なローンを選ぶ必要があるといえます。

2-4.ローンを借りることのデメリット

ローンを活用することで、少ない自己資金でアパート経営を始めることができるわけですが、そこにはデメリットがあることも理解しておく必要があります。

少ない自己資金で始めるということは、多くの資金をローンで賄うことを意味します。例えばアパートに空室が増えれば返済が難しくなることも考えられますし、売却のタイミング次第では残債が残るリスクもあります。そうなってしまうと、場合によっては債務整理をしなくてはならない事態に陥ることも考えられます。

資金計画はしっかりと立てておくことが大切です。自己資金をどのくらい準備しておくのか、自己資金とローンとのバランスに問題はないかを踏まえ、 手元に残しておく資金の計算などをしっかりしておくことが大切です。

2-5.ローン借り入れの流れ

銀行から融資を受けて物件を購入する際には、どのような工程で進めればいいのか。ローンの申請から実際の借り入れまでの流れを解説します。

銀行開拓 担当者と話す

融資を受ける際には、銀行と接触する必要があるわけですが、銀行開拓の方法は大きく分けて2つあります。

  1. 誰かに紹介してもらう
  2. 自分で開拓する

紹介を受けていく場合には、紹介者の信用力を借りることで接触までスムーズにできますが、融資を受けられるかどうかは別の問題です。ですので、自分で泥臭く新規開拓していくことをおすすめしています。

徹底的に銀行をリストアップし、泥臭く電話でアポ取りをして数をこなしていく方法です。数をこなすことで、徐々に上手くいく方法が見えてくるようになります。

ここでは、担当者との付き合い方も重要になります。いい担当者といい関係を作れることで、いい融資を引き出せるようになります。投資家同士のネットワークを広げる努力をしながら、優秀な担当者との繋がりを持つこともポイントです。

書類を揃える

銀行開拓を終えたら融資を申請することになりますが、そこでは多くの書類が必要になります。申請時の書類は数が多く、抜けがないように揃えておく必要があります。銀行に提出する書類には以下があります。

  1. 登記簿謄本
  2. 物件概要書
  3. キャッシュフロー試算表
  4. 物件取得関連費用概算表
  5. 固定資産税評価証明書
  6. 公図
  7. 住宅地図
  8. 販売図面
  9. 建物図面
  10. 物件写真
  11. 取引事例
  12. 源泉徴収票
  13. 確定申告書

審査を受ける

必要書類を準備したら、銀行へ提出し、審査を受けます。融資の審査基準については各銀行によって異なります。銀行ごとの審査基準についても事前に調査して臨む必要があります。

また、銀行の審査は時間がかかります。最短でも10日程度かかることを頭に入れて行動していくことが求められます。

審査決定したら融資の手続きをおこなう

審査が決定し、融資が降りることになればその手続きをおこないます。その際には合わせて、以下の手続き、契約も結ぶことになります。

  1. 抵当権設定契約・根抵当権設定契約
  2. 金銭消費貸借契約
  3. 団体信用生命保険

3.少ない自己資金から成功するためには?

少ない自己資金から成功するためには?

ここまで、アパート経営を始めるために必要な資金、融資の受け方や流れについてお話ししてきましたが、実際現在の市況で少ない自己資金で成功することはできるのでしょうか?

別の記事で少ない自己資金から成功した事例を掲載しましたが、現在の市況とは異なってきています。特に銀行の融資状況が変化してきています。 もし今、自己資金が少ないなかで不動産投資を始めたい方は、少ない自己資金を増やすための不動産投資が必要になります。

少額でおこなえる不動産投資で自己資金を増やし、そのあと家賃収入などのインカムゲインを狙う不動産投資をおこなうことを勧めています。

現在の市況では、まずは自己資金を増やすことが、成功のカギとなります。

まとめ

1.アパート経営に必要な資金には土地代と諸費用がある。自己資金は少なくても(場合によってはゼロ)始めることはできますが、先々のことを考えると最低限初期費用分ぐらいの自己資金を用意することが大切です。

2.不動産投資を始める際には、多くの人が銀行の融資を受けることになります。どのようなローンの種類があり、どうすれば多くの融資を受けられるのか、ローンについての知識を正しく身につけておくことが大切です。

3.私自身、少ない自己資金からスタートして徐々に拡大させました。経験からいえるのは、計画的に購入し、融資を組んでいくことが大切です。自己資金がなくなると買い進められなくなるので、計画に進めていくことが大切です。

アパート経営を始めるには、少ない資金で始めることも可能です。とはいえ、資金計画はとても重要で、無計画に進めてしまうといずれ頭打ちになってしまいます。そうならないための知識として、資金、融資などの基礎知識を正しく理解したうえで、アパート経営を始めることをおすすめします。

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