第2回:銀行の評価基準を把握しよう!

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

 

本日は、 「ステップ0:銀行の評価基準を把握しよう!」 について解説していきます。

前回は、 「サラリーマン大家から事業化すると不動産投資がこんなに変わる!」 というテーマでお伝えしましたがいかがだったでしょうか?

  • 「自分にはまだ法人化は先の事だと思っていたので、目から鱗でした!」
  • 「事業性融資が大切だとは理解しつつも、やり方がわからず行き詰まってます。。」

などの声をいただきました。

毎日少しづつ 説明していきたいと思いますので、 楽しみにしておいてください!

今日は、

▼ステップ0:銀行の評価基準を把握しよう!

というテーマで 事業性融資(プロパーローン)で拡大するステップを学ぶ上で、 是非とも知っておいて頂く知識についてお伝えします。

前回で、 多くのサラリーマン大家が 物件から入ってしまうために 失敗する事をお伝えしました。 融資は不動産投資の成否を分ける と言っても過言ではありません。 

そのために、最初に必要なのは 「金融機関の評価基準を知る事」です。 金融機関の評価基準を知ることで、 正しい融資戦略を 立てることができます。 融資戦略に沿った物件を 購入することで、 「規模を拡大できずに頭打ちになる」 という失敗を回避することが 可能になります。


■評価基準

この3つの評価は いずれも高いに越したことはないのですが、 お互いに補完することもできます。

つまり、人物評価が低くても、 物件評価が高ければカバーできるということです。

今回は、

  • ・人物評価
  • ・物件評価

について、簡単に解説します。 それでは具体的に見ていきましょう。


 

人物評価とは、言い換えれば、 「借り手の属性評価」ということです。

 

 

たとえば会社員の方だと、

  • ・現在の年収、
  • ・過去3年間の年収の推移

などが見られます。 当たり前ですが、 年収が高くて、 3年間右肩上がりに 上昇しているほうが望ましいわけです。 銀行は長期期間で お金を貸しますので、 「この人は今後も安定して返済能力があるのか」 ということが絶対基準となります。

年収が下がっていると、 「なぜ下がっているのか。今後も下がっていくのではないか」 と懸念されてしまいます。

勤続年数も評価基準に入ります。 勤務している期間が長ければ長いほど有利になります。

 

 

また、会社の規模や業績も重要です。 非上場の会社よりも 上場している会社のほうが銀行評価は高くなります。 (非上場であっても、誰でも知っているような老舗企業、社員数が多い会社などは業績の安定感があると見なされ、評価が高くなります。)

自営業の方だと、 事業内容の安定性も重要です。 今後長期に渡り売上が安定して 継続できるかどうかがポイントになります。 納税額、過去3年間の売り上げの推移などが見られます。

 

 

医師、弁護士、公認会計士、税理士などの士業の方だと、 手に職があって再就職がしやすい と見なされるので評価は高くなります。

銀行によっては 医師などは優遇金利が適応され、 通常よりも有利な条件で 借りれることもあるくらいです。

 

 

法人として融資を受ける場合、

  • ・過去2期〜3期分の決算が黒字であること
  • ・納税額が右肩上がりであること

が望ましいです。

節税目的だとしても、 赤字はNGという銀行も未だにまだあります。 融資の観点でいえば 多少は黒字を出しておいたほうがいいでしょう。

 

ここでは、 評価ポイントの全てを お伝えすることはしませんが、 その他としては、

  • ・配偶者の年収
  • ・無担保ローンの有無(教育ローン等)
  • ・消費者金融から借り入れの有無

等もあります。 また、

  • 連帯保証人や共同担保物件

があると非常にプラスになります。

 

人物評価は年収や属性だけではなく、 人柄や事業に対する想いも 大きな判断材料になります。 「なぜ不動産投資を始めたいのか」 という想いを伝えていくことが大切です。

実際に私が始めた時の 属性だけで考えると、 今の状況まで借り入れは できなかったと思います。 銀行に何度も足を運び、 事業として想いを何度も伝えました。 そういった想いなども伝わって、 融資していただけたものだと思っています。

この銀行には 本当に感謝してもしきれないくらいです。


 

物件評価の説明は、 少しだけ難しくなります。 ここでは、 ざっくりと理解して頂ければ良いです。

物件評価は、 大きく以下の2つに分けることができます。

  • 収益評価(収益還元法)
  • 積算評価(積算法)

金融機関によって どちらを重視しているか異なりますが、 どちらも良好な評価が出た場合は 融資可能額が高くなります。

 

 

収益還元法では、 入居率に60〜80%位の掛け目を入れ、 市場金利(現在だと2〜3%)を 上乗せして返済が可能か判断します。

銀行によって、

  • 掛け目
  • 上乗せ金利

が異なります。

例えば、A銀行は

  • 家賃に70%の掛け目
  • 金利4%

で試算し、収益プラス、マイナスの判断をします。

一方で、B銀行は

  • 家賃に80%の掛け目
  • 金利6%

で試算するなど、 銀行によって設定する掛け目や金利が異なります。

 

 

積算法は土地と建物に分けて評価を出して 融資可能額か判断する考え方です。

借りようと思っている銀行がどのパターンかを把握する

物件評価については、

  • 収益評価重視で見る銀行
  • 積算評価重視でみる銀行、
  • その2つを掛け合わせて総合でみる銀行

の3パターンがあると思っています。 ですので、融資を考える際には、 借りようと思っている銀行がこの3パターンのうち、 どの評価基準で 融資可否を決めているのかを しっかり把握ることがとても重要です。


 

今回、融資戦略を考える上で、 基本知識となる

  • 人物評価
  • 物件評価

についてお伝えしました。

銀行がどのような点を 重要視するのかを知っておくことは、 不動産投資を拡大していく上での 重要ポイントです。 是非、あなたが借りる場合を想定して 確認するようにしましょう。

さて、次回から、 融資戦略について詳しくご説明します。 事業性融資(プロパーローン)で 拡大する3つのステップ として、ステップ・バイ・ステップで説明します。

「不動産投資を成功させるための融資戦略編」 事業性融資(プロパーローン)で拡大する3つのステップ について是非チェックしてください。

次回も楽しみにお待ちください!

では。

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