第3回:法人の適切な設立タイミングについて

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

さて、今回から、 事業性融資(プロパーローン)で 拡大する3つのステップとして、 2,3棟買って頭打ちになってしまう事態を避け、 目標とする家賃収入を 獲得するための規模拡大戦略を ステップ・バイ・ステップでご紹介します。

まず、最初のステップとして今回は、

▼ステップ1:最初は人物評価、物件評価を軸に買い進め、法人はできるだけ早めに設立し、少しでも早くから実績作りをしておく。

という点についてお伝えします。


■まずは、人物評価と物件評価で

この講座は、 「事業性融資」規模を拡大して成功スピードをあげる という金融機関の事業評価による 融資をテーマにしています。

とはいえ、この講座を受講している方の大半は、 「最初から事業評価では、融資できない」 はずです。

もちろん、心配する必要はありません。

基本的には、最初は

  • 人物評価
  • 物件評価

この2つを軸に評価を受け、 融資を受けることになります。


■徐々に、事業評価での融資を受ける準備を

投資規模が大きくなって 実績を積み上がっていくと、 人物評価や物件評価では ある程度の上限で止まってしまいます。

そうなったら、 今度は金融機関の評価基準の3つ目である 「事業評価」で融資を組んでいきます。

事業評価では不動産賃貸業として

  • ・収益が回っているか?
  • ・5年後、10年後の成長性、安定性は?

等の事業性を評価してもらいます。

つまり、不動産投資を 長期的に継続して規模拡大を目標としている場合、 例えば、 リタイアしても良いぐらいの家賃収入を目指しているならば、 法人はできるだけ早めに設立し、 少しでも早くから実績作りをしておく 必要があると言えます。


■最低でも黒字2期分の決算が必要となる

「事業性を評価してもらう」場合、 実績として分かりやすいものが第一に「黒字の決算」です。 だいたいどこの銀行へ行っても、 黒字の決算書2期分は求められる事になります。

事業性融資を受けるには、 最低でも、2期分の「黒字」の決算書が必要 と考えておいてください。 もちろん、これは最低のラインであり、 利益や納税額が多ければ多い、伸びていれば伸びているほど事業評価もよくなるでしょう。

単純な投資ではなく、 れっきとした事業となるので、 経営者として、 毎年良い決算書を作り続けていく事が評価の大事なポイントとなります。


■「自分にはまだまだ先の話だから関係ない」?

金融機関から 事業者として評価され、 事業性融資が引けるようになれば、 銀行内でも個人融資ではなく、 法人融資となります。 銀行によっては、 法人部門の担当がつくこともあります。

こういったお話をすると、 「自分にはまだまだ先の話だから関係ない」 と思われる方もいるかと思います。

しかしながら、 長期的に継続して規模拡大を目標としているのであれば、 必ずここを目指す必要がある という事を頭に入れておきましょう。


■「個人で借りるだけ借りて、その後は法人で買っていける」という方法はウソ!?

個人で借りられるだけ借りて、 上限枠を使い切ったら、 その後に、法人を立ち上げて、 次から「法人で規模の拡大を狙う」という考え方があります。

この考え方には、 少々間違いがあります。

前述した通り、 事業性融資を受けるには、法人の実績が必要です。

具体的に言うと 「最低でも2期分の「黒字」の決算書」です。 個人で借りれなくなってから、 法人を設立したとしても、 立ち上げた法人は、なんの実績もない「新設法人」です。

この場合、 事業(賃貸業)としての評価は一切なく、 個人評価により融資になります。

個人評価では、 すでに上限いっぱいに借り入れがあると、 新しく法人を立ち上げても 借りる事はできないのです。 


■個人で始めながらも並行して法人を作る

もし、長期的、継続的な不動産投資を考えていて、 「できれば、規模拡大したいな!」 とお考えの方は、 個人で物件を取得しながらも、 並行して法人を作り、 2年の歳月を掛けて 黒字の決算書を作ることから始めていきましょう。

個人で物件取得しながら、 法人で事業実績を積むには、

  • ・個人所有物件から、「管理会社方式」で売上を作る場合と、
  • ・「サブリース形式」で売上を作る場合

と大きく2つあります。 (それぞれの具体的な方法はここではお伝えしませんが、一般的な内容なので、ネットや書籍で調べることが出来ます。)

個人で始めたとしても、 法人の実績を積むことは可能なので、 今からでも、 法人設立について考えておくことをオススメします。


次回は、法人で事業性融資を を引くために重要なポイントである 「事業性融資を引くためには『キレイな決算書』を作りあげること。」 という点についてお伝え致します。

次回も楽しみにお待ちください!

では。

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