第4回:事業性融資を引くためには「◯◯な決算書」を作りあげる

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

今回は 事業性融資(プロパーローン)で 拡大する3つのステップ の2つ目のステップとして

という点についてお伝えします。


■財務状態がキレイな決算書=自己資本比率を高めていくこと

前回で、法人をできるだけ 早く作るとお伝えしましたが、 法人になると「事業」を意識することが必要です。

融資を引くためにも、 「金融機関の担当者に事業として評価」をしてもらわなくてはなりません。 そのために、 「キレイな決算書の作成」が必要です。


■決算書で主に必要なものは2つ

決算書は主に

  • ・資産/負債をまとめた「貸借対照表(BS)」
  • ・売上/諸経費をまとめた「損益計算書(PL)」

の2つで成り立ちます。

会計知識は事業を行う上で とても重要で、このメール講座では語り尽くせないので、大事なポイントだけ解説します。

長期で継続して事業の規模拡大を狙うには、

「貸借対照表(BS)」だけでなく、 「損益計算書(PL)」も

意識しておく必要があります。


■融資を引けるかは自己資本比率がポイントとなる

貸借対照表(BS)の中には 財務状態を表す「自己資本比率」と呼ばれる指標があります。 一般的には「純資産÷総資産」で 算出され、事業における財務状態や健全性を測るために用いられます。

よくニュースで 「債務超過で金融機関が融資できない」という表現が使われます。 債務超過は貸借対照表(BS)の純資産がマイナスになっている状況のことを指します。

ではサラリーマンが 不動産投資を始めたときには 貸借対照表(BS)はどのようになっているでしょうか? シュミレーションしてみてみます。


年収1000万円の40歳大手メーカー上場企業勤務の課長Aさんの場合

●家族構成、貯金状況

・奥様とお子様2名の4人家族
・自己資金1000万円

●購入物件

  • ・物件価格1億円
  • ・自己資金1000万のうち500万円を投入(すべて諸経費として使い、経費計上)
  • ・銀行から1億円の融資を引き、100%フルローン購入

この状況を貸借対照表(BS)に書いてみます。 貸借対照表の左側に資産が来ます。

今回Aさんが持っているのは、 購入した1億円の不動産と手元に残った500万円となります。

貸借対照表の右上には負債が来ます。

1億円の融資を銀行から引いているので、1億の負債として計上されます。

また、手元に残っている現金500万円は純資産として右下に計上されます。

この状況で自己資本比率を計算すると純資産(500万)÷総資産(1.05億)×100=4.7%となります。


年収850万円、30代上場ITコンサルティング企業勤務Bさんの場合

●家族構成、貯金状況

  • ・独身
  • ・自己資金ほぼ0万

●購入物件

  • ・物件価格1億円(諸経費込)
  • ・手持ち資金がないために、1億の物件に対し、1.2億のオーバーローン購入

購入した1億円が資産計上されますが、 融資を引いた1.2億が負債として計上されます。

手持ち資金もないため、 純資産となる金額がマイナス2000万円で債務超過状態となっています。

債務超過状態では、 銀行側も次回の融資は難しいと判断します。


事業性を引ける状態にある投資家Cさんの場合

●貯金状況

  • 1.5億円

●購入物件

  • ・物件価格1.5億円(諸経費込)
  • ・銀行から1.5億円の融資を引き、100%フルローン購入

負債となる借り入れは1.5億ありますが、 潤沢に現預金をためており、純資産は1.5億となります。

自己資本比率は1.5億÷3億×100=50%となります。


世の中で「企業が健全である」とされる自己資本比率の水準は20%前後と言われています。

最初の2つの例から、 サラリーマンが金融機関からオーバーローンやフルローンを引いて始める不動産賃貸業は いかに「自己資本比率」の低い事業であるか、がわかります。

逆に資金があり、 自己資本比率が高ければ融資を受けやすくなります。

実は、先程の事例3は 私が会社を辞めたあとの貸借対照表になります。

自己資本比率を増やしていくことにより、 事業評価を得て、事業性融資(プロパーローン)を引けるようになりました。


■事業性融資の鍵は自己資本比率にある

今回は銀行から事業性融資を引くために 「財務状態がキレイな決算書」を書く必要があるとお伝えしました。

財務状態がキレイ =自己資本比率が高い

というのが重要なポイントです。

また、自己資本比率を高めるためには、現預金も必要になるということです。

でも 自己資本比率を高めるのは難しいのでは? と感じる方もいらっしゃることでしょう。

ご安心ください。 もちろん、そのための戦略も用意してあります!

次回は、自己資本比率を高めるために、 重要なポイントである 「◯◯をおりまぜた戦略」 についてお伝え致します。

次回も楽しみにお待ちください!

では。

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