第5回:自己資本比率を高めるために、「売却をおりまぜた戦略」をうまく取ること

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

前回は、 銀行から融資を引き出すためには、 「財務状態がキレイな決算書」  =自己資本比率を高めること が重要となることをお伝えしました。

とはいえ、サラリーマンが オーバーローンやフルローンの 融資を引いて不動産賃貸業を始めると、 自己資本比率が低いものであることが多くなります。

どうやって自己資本比率を高め、事業性を拡大するのか? と思われる方も多いでしょう。

今回は、 事業性融資(プロパーローン)で 拡大する3つのステップ の3つ目のステップとして

▼ステップ3:自己資本比率を高めるために、「売却をおりまぜた戦略」をうまく取ること

という点についてお伝えします。


■不動産賃貸業で規模拡大をすると、自己資本比率はどんどん下がっていく

事業の規模拡大をしていく場合 銀行から融資を引いて物件を買い進めて行きます

物件を取得するために 融資を引き続ければよほどの例外を除いて、借り入れが増え続けます。

手元資金も経費計上して 投入していくことになりますから負債が増えて手元資金が減る。

つまり、自己資本比率は下がっていく状態になります。

そこで 「売却を織り交ぜ、売却益で自己資金を補充する」 という戦略が重要になります。


■売却益を出せるかは、購入時に「相場より割安に買っている」かどうかで決まる

貸借対照表(BS)の資産に 計上される不動産の金額は、単純に買値と経年での減価償却によって算出され計上されます。

どういうことかというと、

  1. 相場よりも割安な不動産を1億で購入した
  2. 相場よりも割高な不動産を1億で購入した

実は、どちらの場合でも 帳簿上の資産には、同じ金額(1億)で貸借対照表に計上されます。

例えば、「これは確実に相場だと1億でも売れるな!」という物件を、7000万で購入したとします。

この場合、資産として計上するのは7000万であり、1億ではないのです。

1億というのはあくまで実勢価格であり、 含み益みたいなものですが、これを決算書上で評価する項目というのはどこにもないわけです。


■売却を織り交ぜることにより、自己資本比率を高めることができる

次に一つ、事例を見てみましょう。 (計算を簡単にするため、売却の諸経費や税金は省きます)

  • ・A物件:1億円の物件を、1億円の融資を引き購入
  • ・B物件:1億円で売れる物件を7000万の融資を引き購入
  • ・預貯金:1000万円

この状態を貸借対照表(BS)にすると、 以下になります。

 この場合、自己資本比率は1000万÷1.8億×100=5.5%ですね。

一般的な健全だとされるラインが 20%と言いましたが、5.5%ではとても財務上健全であるとは言えない数字ですよね?

しかし、これが売却をして 大きく売却益を得た場合どうなるでしょう。

仮にB物件を売却活動し、1億で売却した場合7000万で購入したものを、1億で売却するわけなので、大きく売却益が出るわけです。

この状態を貸借対照表(BS)にすると、

となります。

この場合、 なんと自己資本比率は4000万÷1.4億×100=28.5%です。

最初の状態では、 B物件は左側の資産として7000万が計上され、 右側にも負債として7000万が計上されます。

売却すれば3000万円利益が出る状態であるにもかかわらずです。

銀行は実際に売ったら儲かる、 3000万円(含み益)を評価してくれることはあまりありません

売却した状態では、 B物件は左側の資産として計上されていた7000万が0に右側の負債として計上されていた7000万が0になります

売却益の3000万が左側の資産に計上され、 右側の純資産にも3000万円が計上されます。

この売却によって、自己資本比率が5.5%→28.5%まで一気にあがることがわかりますね。

28.5%となれば「とても健全な企業だ」と銀行も判断できます。

売却を混ぜることによって「キレイな決算書となったわけです。

この例からわかるように、 自己資本比率を上げるためには、 「3000万の売却益が出る物件=割安な物件」を入手できるかどうか、が鍵になります。

シンプルですが、「安く買って、高く売る」これは商売の基本です。


■キャッシュフローを生む不動産もタイミングによっては売却する

キャッシュフローを生み出す不動産を 売却するべきかどうかと思われる方もいると思います。

適切なタイミングであれば 「売却した方がいい」というのが答えになります。

適切なタイミングはいつか?

それは、不動産賃貸業を拡張するためにキレイな決算書を作り、事業性融資を引けるようにする必要がある時です。

含み益だった金額が、 売却を混ぜることにより自己資本比率が増加し、銀行から見た評価も大幅に向上します。


■売却を織り交ぜることにより、自己資本比率を高めることができる

いかがだったでしょうか?今回はポイントとして以下をお伝えしました。

事業性融資を引いて 不動産投資を拡大させる3つのステップをご紹介してきましたが、まだ、整理がついていない方もいるかもしれません。

そこで、次回は、 「自己資金がなくても、事業の規模拡大スピードを高めるポイント」 という点を重視して3ステップの復習、まとめをお伝えします。

次回も楽しみにお待ちください!

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG