第6回:自己資金がなくても、事業の規模拡大スピードを高めるポイント

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

これまでで、

  • 銀行の評価基準を把握し
  • 法人化をして不動産賃貸業を行うこと
  • 事業性融資を引き売却を織り交ぜながら拡大する

ことを話しました。

今回は、 事業性融資(プロパーローン)で 拡大する3つのステップ の復習、まとめとして

▼自己資金がなくても、事業の規模拡大スピードを高めるポイント

という点についてお伝えします。

ポイントは大きく3つになります。


■売却益(キャピタルゲイン)を効果的に活用する

不動産賃貸業の規模拡大をするには、 銀行から事業を評価してもらい、事業性融資を引ける状態を作っていくことが大事です。

しかし、 個人属性だけで買い進めていくと、 一定の上限が来て融資がストップされてしまい拡大できなくなります。

そこで、売却益(キャピタルゲイン)を効果的に活用することが大事です。


■物件を増やすには自己資金が大事な理由

今の時代の不動産投資の一般的なスタイルは、家賃収入(インカムゲイン)を狙うものです。 ただ、家賃収入で 短期的に拡大をしていくためには、

  • ・入居人数を増やす
  • ・家賃を高額にする

が必要ですが、 物件を買い進めて、数を増やすことが現実的です。

仮に1000万円のキャッシュフローを得るためには、 ざっくり計算しても3000万円ほどの家賃収入が必要です。

利回りが10%として考えてみても、 3000万円の家賃収入のためには、 合わせて3億円分くらい物件を最低でも購入しなければなりません

3億円の物件を購入するためには、 ある程度の手元資金(自己資金)が必要になります。

なぜなら物件購入には 諸費用(所得税、仲介手・司法書士・銀行ローンなどの手数料、火災保険など) がかかり中古でも 大抵は物件価格の7%程度かかるからです。

3億円の物件であれば、 2000万円程度は諸費用にかかる計算になります。

また経営を始めると 予想外の出費がかかることも珍しくありません。

しかし、一般的なサラリーマン大家では、 投資開始時に自己資金が少ない(2000万円以下)事が多く、 3億円の物件をいきなり購入することはまず難しいと思います。


■大事なことは「買い進める中で売却を交ぜ、自己資金をつくる」こと

私が相談を受けた人の中で多いのは、2〜3棟目までは買い進めたが 「自己資金がなくなり拡大できなくなった」という話です。

家賃収入から 自己資金を貯めていくとしても、2〜3年は期間を要します。

事業の規模拡大スピードを高めるために、 「1000万円単位の売却益を狙う」ことをおすすめしています。

決算書の数字の改善

自己資本比率が高まれば、 銀行もプラスに評価してくれます。

銀行が「融資をしたい」と思ってくれるのです。 不動産賃貸業は、 銀行などから借り入れをしてレバレッジをきかせて拡大していく事業です。

しかし、規模が大きくなればなるほど キャッシュフローは増えますが、 逆に負債は増え手元資金も 経費計上し現金が減るので、 短期で買い進めていけば行くほど自己資本比率が下がります。

売却益をまぜながら 利益を増やしていくことで、 自己資本比率が高まり、決算書の数字も改善します。

諸費用分の手元資金が増える

1000万円単位の売却益を狙うことによって、 手元の資金が増え、 諸費用分を支払うことが可能になります。

「キャッシュフローの出る物件を割安で買う」ことができれば事業拡大もできるようになります。

ここまでで説明してきましたが、 家賃収入を増やすために売却益を狙いに行くという話をしてきました。


■私の場合はどうだったか?

私自身も、2000万円弱の物件を 親から借りた200万円で融資を引き購入しました。

この物件は半年後に 4000万弱で売却できました。

私が特に意識していたことは「相場より割安に買うこと」でした。

結果、相場価格で売っても 2000万円の売却益を出すことができたわけです。

「半年で相場が変わったわけではない」ということ。

相場より割安に買っているからこそ、短期で売却益を出すことができたのです。


■結局のところ売却は家賃収入を得るための「手段」である

物件を取得するためには、 大変な労力がかかります

融資を引いて様々な手続きをするので、 その中で物件に対して愛着も出るものです。

更に、売却することで 家賃収入が減るので規模拡大の目標から遠ざかっているように感じてしまいがちです。

優秀な物件ほど、 キャッシュフローを生み出しているので、なおさらそのように感じます。

しかし、最終的なゴール(家賃収入で月間◯万円など)を達成するために売却を織り交ぜるという考え方が大事になります。

今回は

・物件取得には諸経費もかかり、手元資金を圧迫し、自己資本率を下げる

・自己資本比率を上げるためには、物件を買い進める必要がある

・自己資本率を上げるためには、戦略的に物件の売却を行い、売却益を得る

・売却は目標家賃収入を得るための「手段」であると割り切る

ということを話しました。


次回は、 「再現性が高く”歪み”のある投資法を狙え!」 について解説していきます。

収益を上げる為の物件の狙い方について、 このメール講座を読んで頂いている読者の方は、 「今」どのように動くべきなのか、という点が気になる方も多いかと思います。

そこで、そのあたりついても 解説していきたいと思います。

次回も楽しみにお待ちください!

では。

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