マンションを売却と賃貸どっちがお得?迷ったときに判断する3つの基準

  • ・住まなくなったマンションを手放したい時、売却と賃貸どうするべきか?
  • ・ご主人の転勤が決まり家族で引っ越すことになった場合、現在住んでいるマンションをど手放すべきか?それとも貸すべきか?

など悩んでいらっしゃる方も多いのではないでしょうか?

現在住んでいるマンションを、売却と賃貸にするのとでどちらが収益面でメリットがあるかは、条件によって変わってきます。

しかし、賃貸にした方が収益面ではメリットがありそうだと分かっても、リスクなどを考慮しないと「これだけ大変なら、あのとき売却しておけばよかった」と後悔することもあり得ます。

この記事ではまず、マンションを売却するか、貸し出すかを判断するための3点の基準分けて解説していきます。

  • 必然的に売却しか選択肢が無いケース
  • 収益面で売却か賃貸ではどちらにメリットがあるか?
  • 賃貸する場合のリスクは何か?
  • 賃貸する場合にお得な確定申告等の情報
  • マンションを賃貸する場合の流れ

当記事をお読みいただければ、マンションを売却と賃貸ではどちらが良いのか明確に判断していだけるようになります。

また、賃貸する方がメリットが大きいと判断された場合、賃貸経営に向けて具体的なアクションを起こすきっかけになっていただければ有難いです。

1.売却と賃貸どちらが得か?

売却と賃貸どちらが得か?

まず、住まなくなったマンションを手放すことになったとき、売却と賃貸どちらがお得でしょうか?
マンションを売却か、賃貸にするかを判断する上で、まずは以下のフローチャートを参考にしてください。

自宅マンションを売るか貸すかを判断するフローチャート

ここからは、それぞれのケースに基づいて見ていきましょう。

2.売却しかできない場合もある

売却しかできない場合もある

住まなくなったマンションを売却か賃貸か迷っていても、売却しかできないケースがあります。それは、「住宅ローンが残っている場合」です。

住宅ローンは、「自分の住居を購入すること」を目的に融資されるものです。ですから、返済が終わるまでは、家賃収入を得るために貸し出すことは基本的にはできません。
しかし、融資条件や契約内容によっては貸し出すことができる場合もありますので、「ローンが残っているから売るしかない・・・」と諦める前に、まずは借入先の金融機関に相談してみましょう。

3.収益面から判断する

収益面から判断する

2章でお伝えしたようにローンが残っている場合には、売却するしか選択肢がない場合もありますが、該当しない場合には、売却か賃貸するかは、どちらが収支面でお得になるか?を判断基準にすることができます

具体的には、

  • ・売却の場合は「売却額から売却費用を引いた額」
  • ・賃貸の場合は「家賃収入から各種費用、税金などを引いた額」

それぞれを比較してどちらがお得になるか?という視点で考える方法です。

とはいえ、現在お住いになっているのがどんなマンションか?など、諸条件によってどちらがお得になるかは変わってきます。そこで、以下のポイントを参考に判断していきましょう。

3-1.売却した場合の収益を予測する

まずは、売却した場合の収益を予測してみましょう。具体的には、売却可能な金額と、売却にかかる費用を調べ、差し引き幾らになるかを調べていきます。

可能な金額を知る

売却金額を知る方法として、不動産会社の専任担当者に査定を依頼し、シミュレーションしてもらうという方法があります。しかし、一社だけの査定ですと、その査定結果が本当に良いのかどうかが判断できません。実際、業者によってある程度、金額の違いが出ることが普通です。

そこで、査定は複数の不動産業者に依頼する方が良いでしょう。複数の業者に査定してもらえば、大よその相場が見えてくるはずです。また、複数の業者に依頼すると、査定の「最大額」も分かってきます。もちろん、「最高額を出した業者を選べばよい」という単純なものではありませんが、交渉時に他社の査定額を提示することで、もしかすると好条件を引き出すことができるかも知れません。

とはいえ、複数の業者を何度も行き来するのは大変です。そこで、「一括査定サイト」を活用してみましょう。無料で査定できますし、匿名で査定することもできる場合があります。

試しに以下のサイトで査定をしてみましょう。

ライフルホームズ「不動産売却査定サービス」

 
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売却にかかる費用

売却にかかる費用は以下のものを考慮していきます。

  • ・仲介手数料(3% + 6万円)
  • ・印紙税
  • ・所有権移転登記費用
  • ・司法書士への報酬
  • ・ローンの一括繰り上げ返済手数料(ローンが残っている場合)
  • ・抵当権抹消登記費用(3万~10万円程度)
  • ・譲渡所得税(マンションを売却して売却時の簿価よりも高く売れた場合)

条件によって金額も変わってきますので、少し大変だと思いますがよく調査しておきましょう。

3-2.貸し出す場合の収益を予測する

次に、賃貸しにした場合の収益を予測してみましょう。基本的な考え方は売却と同じで、毎月の家賃などの収入から、費用を差し引き幾らになるかを調べていきます。

貸し出す場合の収入を予測する

賃貸にする場合、毎月の収入は家賃と管理費となります。特に、家賃に関しては「幾らぐらいが適正なのか?」と悩まれる部分だと思います。そこで、二つの方法をご紹介したいと思います。

まずは、ネットで相場を調べる方法です。以下のようなサイトで実際に同じような間取りや場所で類似物件を探してみて、賃料を比較するのが一番わかりやすいと思います。

ライフルホームズ「不動産アーカイブ」

 
ライフルホームズ「全国の賃貸を探す」
 
SUUMO 賃貸住宅[賃貸マンション・アパート]情報探し

もしくは近隣の不動産業者や管理会社に、電話で2~3社ヒアリングするという方法もあります。「転勤で今住んでいるマンションを貸し出そうと思っていいます。管理の相談と、家賃はこれくらいの額を想定しているのでが、客付けできそうですか?」と、立地や間取りなども伝えながら聞いてみましょう。大抵の不動産会社は管理も行っているので、今後お客さんになる可能性があると分かれば、「その金額だったら十分決まると思いますよ」とか、「その賃料では勝負できないですね。なぜなら・・・」と大抵はアドバスをしてくれます。

収入は家賃に加えて、一時的に入ってくるものとして礼金、更新料もありますので、これらも考慮しておきましょう。

尚、敷金は「貸主が借り主から預かっているもの」なので、収入とは分けて考えましょう。

賃貸にかかる費用

続いて、賃貸にした場合の費用を調査します。ただし、以下の費用は物件によって相場が変わってきますので、少し大変だと思いますがしっかりと調査しましょう。

  • ・仲介手数料
  • ・管理委託費用
  • ・家具・家電撤去費用
  • ・クリーニング費用
  • ・修繕費用
  • ・固定資産税
  • ・マンションの管理費・修繕積立金
  • ・所得税

先に調べた家賃収入から、上記の費用を差し引いた額が、貸し出した場合の収益となります。

3-3.売却か?賃貸か?収益面からまず判断する

ここまでで、売却益と、家賃の収益を調べることができました。両者を比較して、売却時よりも貸した方が収益はプラスになるようでしたら、「マンションを賃貸する方が良い」という一つの判断ができます。

しかし、短期的にはプラスになるとしても、賃料の収益5年分が売却益を下回るようなら、思い切って売却した方がよいでしょう。

一方、賃貸にする場合には「収益以外でも考慮すべきポイント」があります。次の章で、その点についてお伝えいたします。

4.賃貸のリスクや自分にかかる負担を考慮して判断する

賃貸のリスクや自分にかかる負担を考慮して判断する

調査の結果、売却よりも賃貸の方が収益はプラスになりそうだと分かっても、最終的には、収益以外の部分も考慮し、どちらにするか総合的に判断していく必要があるでしょう。

なぜなら、賃貸の方が、時間的・精神的負担が大きくなる場合があるからです。

ここからは、賃貸経営することでどんな負担やリスクがかかってくるかをご紹介します。

4-1.管理組合としての活動

家主がそこに住んでいないとしても、家主はマンションの管理組合の一員となります。ですから、管理組合の総会への出席や、また役員に選ばれた時にはさまざまな手続きや、建物管理会社とのやり取りなどをこなしていかなければなりません。

これらは、住んでいた時と同じように生じますから、そうした時間的・肉体的・精神的負荷に耐えられえるかどうかをまず考慮すべきでしょう。

4-2.「定期借家契約」のリスク

「転勤から戻ってきたら、また元のマンションに住もう」と考える方もおられるかも知れませんが、通常の賃貸契約(普通借家契約)は借主の権利が強く、家主の都合だけで自由に賃貸契約を終了させることはできません。

そこで、あらかじめ何年か後に戻ってくることが分かっている場合は、「定期借家契約」にする方法があります。「定期借家契約」にすれば、一定期間で契約を終了させることができます。

しかし、「定期借家契約」にはリスクもあります。

  • ・貸し出す家賃が相場よりも下がる
  • ・借り手が見つかりにくい
  • ・転勤の年数が伸びる、または短くなる

そこで、賃貸契約で貸し出すのか? それとも、「定期借家契約」で貸し出すのか? それぞれのケースをシミュレーションする必要があるかも知れません。

4-3.設備の修理費がかかる

湯沸し器、キッチン、お風呂など、借主が故意に壊したのでない限りは、そうした設備の修理費は家主が負担することになります。故意ではないとはいえ、他人が使って壊れたものに対し修理費を払うのが理不尽と感じるかどうか?考慮してみる必要があるでしょう。

4-4.戻った時に再び住もうと思えるか?

借主の使い方によっては、室内の破損や傷が大幅に増える、タバコのにおいがなかなか消えない、水回りの汚れなどがひどくてなかなか落ちない・・・などのように、コンディションが大幅に低下するリスクがあります。

もちろん、必ずそうなるとは限りませんが、借主によってはそうしたリスクが生じうることを念頭に置いておきましょう。そして、転勤から戻ってきたときに、部屋が上記のような状態になったとしても住むことができるか?よく考えてみましょう。

5.賃貸する場合の流れ

貸し出す場合のステップ

ここまでで、マンションを売却するか? それとも賃貸するかについて、どんな基準で判断したら良いかお伝えいたしました。
調査と検討の結果、「賃貸する方が良い」と判断されましたら、具体的にどのようなステップを踏むことができるか、この章ではお伝えしたいと思います。

5-1.信頼できる管理会社を探す

まず、日常の管理などを行ってくれる管理会社を探します。

管理会社にも、それぞれに得意・不得意があります。とはいえ、よほどのことが無い限り、管理面での差は殆どありません。よって、「客付けに強いかどうか」を重視して選定しましょう。

5-2.管理会社に委託する内容

管理会社に依頼する内容は、大きく分けて二つの分野があります。

一つ目は、「仲介」に関する業務です。客付け、契約条件の交渉や契約手続き、そして入居のサポートとなります。

二つ目は、入居してからの「管理業務」となります。家賃の入手金管理、入居者からのクレームへの対応、物件の清掃や点検がそれに当たります。

通常は、これら二つの分野すべてを管理に依頼します。

注意したいのは、「仲介業者」と「管理会社」は別であるという点です。仲介業者でも、管理業務まで請け負う場合と、そうでない場合がありますので注意なさってください。

5-3.賃貸契約の種類を選ぶ

続いて、賃貸契約の種類を選びます。契約の種類は、以下の3種類があります。

  1. 普通借家契約
  2. 定期借家契約
  3. サブリース契約(一括借り上げ)

4-2でもお伝えしましたが、「普通借家契約」は借主の権利が強く、家主の都合だけで自由に賃貸契約を終了させることはできません。そこで、あらかじめ何年か後に戻ってくることが分かっている場合は、「定期借家契約」にすることもできますが、一定のリスクがあることを念頭に起きましょう。

また、「サブリース契約」にも注意が必要です。業者は「〇〇年家賃保証」と言っておきながら、都合が悪くなると、何かしらの理由をつけて保証賃料の値下げを要求してきます。また、それに応じないと、契約解除を提案してくることが殆どです。近年では訴訟問題も多いので、「サブリース契約」は慎重にしっかり仕組みを理解してから検討しましょう。

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6.賃貸することで確定申告で得することがある

賃貸することで確定申告で得することがある

マンションを貸し出し、無事入居者が決まれば、家賃収入が入るようになります。家賃収入は、「不動産所得」として確定申告しなければなりません。そして、申告のやり方次第では、お得になる場合もありますので、以下にポイントをお伝えいたします。

6-1.青色申告がお勧めです

確定申告には大きく分けて、「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、基本的には「青色申告」をお勧めいたします。なぜなら、最大65万円の控除が受けられるなど、メリットが多いからです。

ただし「青色申告」は、事前に承認申請書を提出しなければなりません。また、申請はその年の3月15日までに行わなければならず、タイミングによっては、初年度は「白色申告」となってしまいます。また、「青色申告」は控除が大きい代わりに、帳簿を備えなければならないなど条件もあるので注意が必要です。

詳しくは書籍などを参考になさってください。

6-2.経費として申告できるもの

不動産所得も、他の事業と同じように、経費を申告することで節税できます。経費として申告できるものは以下の通りです。

  • ・クリーニング費用
  • ・修繕費用
  • ・固定資産税
  • ・管理費や修繕積立金
  • ・減価償却費
  • ・住宅ローンの利子(ローン全額ではなく、あくまでも利子のみ)
  • ・税理士報酬(税理士に依頼した場合)

ちょっとした経費でも申告しないと、所得税、住民税、国民健康保険税の額に影響してきますので、少々面倒に感じるかも知れませんが、漏らさず経費を申告しましょう。

7.この機会に、不動産投資に挑戦してみませんか?

この機会に、不動産投資に挑戦してみませんか?

きっかけは転勤など「必要に迫られて」でしたが、「自宅が高く売れて、売却益が出た」、「貸し出してプラスの収支がでた」という経験をされると、不動産投資に興味を持たれる方もおられると思います。

実は当記事の内容を実践すると、

  • ・売却可能な金額と費用を調べ、売却益を予測する
  • ・家賃の相場と費用を調べ、収支を予測する
  • ・貸し出しに起こりうるリスクを想定する
  • ・信頼できる管理会社の選び方
  • ・賃貸契約の種類や、それぞれのメリット・デメリットを知る
  • ・確定申告の種類や、経費など節税の方法

このような、不動産投資にも生かせる一連のノウハウを身に着けることができます。

不動産投資で必要なノウハウは、座学で身に着けることももちろん大事ですが、大半は「実践」で身に着けることになります。特に貸し出す場合には、かなり多くのノウハウを実践で身に着けたことになります。

もちろん、上記以外にも学ぶべきことはありますが、この機会に本格的に不動産投資を勉強して、チャレンジしてみてはいかがでしょうか?

この機会に不動産投資に興味を持たれた方、また既に投資を勉強されている方は、当記事と合わせて、以下の記事をお読みになってみてください。

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8.まとめ

  • 1. 自宅マンションのローンが残っている場合、必然的に売却しかできない場合がありますので、まずは現在のローンの状況を確認しましょう。
  • 2. 売却金額や家賃の相場、またそれぞれの場合の費用を調べ、収益面でどちらがお得になるかでまず判断します。特に、賃料の収益5年分と、売却益とを比較し判断しましょう。
  • 3. マンションを貸す方が収益面ではプラスになるとしても、管理組合としての活動や、「普通借家契約」と「定期借家契約」それぞれのメリットとデメリット、設備の修理費の負担、室内の破損・汚れ・匂いなどが残っても住めるかどうかなど、時間的・肉体的・精神的負担も考慮した上で、売却か?賃貸か?を最終的に判断しましょう。
  • 4. 日常の管理を委託する管理会社を探しましょう。特に、客付けに強い会社を選びましょう。また、賃貸契約には3種類ありますが、「サブリース契約」には注意しましょう。
  • 5. 家賃収入が入ると、確定申告が必要になります。申告の種類は、いくつか条件はあるものの、最大65万の控除が得らえる「青色申告」がお勧めです。また、経費をしっかり申告し節税することで、さらにお得になります。

マンションを売るか、それとも貸し出すかどうかは、どうしても収益面だけを考えがちですが、その他のリスクや負荷などを考慮して総合的に判断すれば、「やっぱり売っておけばよかった」と後悔することはないでしょう。

また、判断する上での一連の調査、また手続きや知識などは、不動産投資にも役立てることができます。もし興味を持たれましたら、更に勉強を進めて、この機会に不動産投資にチャレンジしてみましょう。

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