アパートは木造?多様化するアパートの構造について解説!

アパートには主に木造、鉄骨造、RC造、SRC造の4つの構造があります。構造はアパートを支える骨組みのことで、収益率にも影響する大切なものです。

そのため、アパート経営をする上でどの構造のアパートを購入するかということはとても重要です。そこで、今回はアパート経営において重要な木造、鉄骨造、RC造、SRC造の4つの構造について詳しく解説していきます。

この記事を読むことで、自分にはどの構造のアパートが向いているのかということが分かるでしょう。

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1.骨組みに木を使用する木造

骨組みに木を使用する

木造は、木材により柱などの骨組みを作る構造のことです。木造のアパートは、古い物件も多いですが、デザイン性に優れた物件もあり、需要もあります。以前は2階建てまでの建物しか認められておらず、多くの部屋数を確保することが難しい状況でした。

しかし、最近では法律が改正され、3階建ての建物を建設できるようになり、より多くの居住者を集めることが可能になりました。

1-1.木造のメリット

木造の構造には様々なメリットがあるので主な4つのメリットを紹介していきます。

■ 一つ目のメリットは、土地の改良にかかる費用が比較的安いということです。木材は鉄筋コンクリートなどと比べると軽いです。そのため、土地の改良が難しくなく、費用を安く抑えることができます。

■ 二つ目のメリットは、工期が短く、アパート経営するのに時間がかからないということです。木造建築のアパートは、建設するのにかかる時間が比較的短いです。その結果、他の構造よりも早くアパート経営を始めることができます。そのため、できる限り早くアパートを経営したいという人にもおすすめです。

■ 三つ目のメリットは、建築にかかる費用が安いということです。木造でアパートを建築すれば、初期投資の額が小さいのでリスクが小さいです。

■ 四つ目のメリットは、法定耐用年数が他と比べると短いということです。木造の構造は法定耐用年数が22年です。これは、他の建築方式と比べても短いです。法定耐用年数が短いと、年間の減価償却費は高くなります。

減価償却費は、費用として計上されるため、高ければ高いほど利益から引くことができ、税金を下げることができます。そのため、より多くのお金を手元に残すことができます。キャッシュフローの面では有利な構造となっています。

減価償却費を含むアパート経営にかかる経費については、以下の記事でも詳しく解説しておりますのでこちらもご参考ください。

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1-2.木造のデメリット

このように様々なメリットがある反面、デメリットもあります。そこで、知っておくべき4つのデメリットを紹介していきます。

■ 一つ目は、家賃が低くなってしまうということです。木造のアパートは防音性が低く、火災などの災害による被害も大きいです。そのため、家賃の低い物件が多く、大きな収入を見込むことができません。

■ 二つ目は、融資を受けにくいということです。木造のアパートを建設する場合、融資を受けることが難しいです。そのため、自己資金で賄う額が大きくなってしまうことがあります。また、アパートだけではなく他の担保も求められる場合もあり、簡単に融資を受けることができません。

■ 三つ目は、市場価値の低下が早いということです。木造のアパートは老朽化が早いです。そのため、市場価値の低下が早く、アパートを売る時には安い価格で売ることになってしまうこともあります。

■ 四つ目は、火災保険料が高額になってしまうということです。木造のアパートは、火災による影響が大きいため、火災保険料が高額になってしまいます。保険料は、定期的に支払う必要があるので大きな負担となってしまいます。

対火被膜工法により建物を建設することで保険料を下げることも可能ですが、これには費用も掛かってしまいます。

2.地盤に対しての負担が少ない鉄骨造

地盤に対しての負担が少ない鉄骨造

次に解説していくのが鉄骨造です。鉄骨造はその名の通り、鉄骨を使って骨組みを作ります。鉄骨造は主に二種類あり、二階建ての住居や規模の大きくない建物を建設する場合に多い軽量鉄骨造と、高層ビルなどの大規模な建物を建設する際に使用される重量鉄骨造の二つがあります。

鉄骨造は、法定耐用年数が鉄骨の厚みにより変わってきます。3mm以下なら19年、3mm超4mm以下なら27年、4mm超は34年となっています。

火災保険料に関しては、木造とRC造の中間程度の金額となります。耐火建築物の基準を満たせば、RC造の保険料と同程度の保険料にすることができます。

2-1.鉄骨造のメリット

鉄骨造にも様々なメリットがあるのでいくつか紹介していきます。

■ 一つ目のメリットは、地盤に対しての負担が小さいということです。鉄骨により骨組みを作ることで、建物を軽くすることができます。これにより、地盤への負担を軽減することができます。

■ 二つ目のメリットは、工期が比較的短いということです。RC造と比べると工期が短く、比較的早くアパートを建設することが可能です。

2-2.鉄骨造のデメリット

次に鉄骨造のデメリットを紹介していきます。

■ 一つ目は、台風や地震による被害を受けやすいということです。アパート経営をする上で、自然災害は大きなリスクとなります。被害を受ければ修繕費がかかる可能性があり、大きな損失を被る場合もあります。また、入居者の安全を守るという観点でも、リスクを抱えています。

■ 二つ目は、鉄の価格が高くなれば建築コストが高くなることもあるということです。鉄骨造は、鉄骨により骨格を作るため、鉄の価格の変動による影響を大きく受けてしまいます。そのため、鉄の需要が高まると、建築費が高くなってしまうこともあり、注意が必要です。

3.耐久性の高いRC造

耐久性の高いRC造

RC造とは、鉄筋コンクリートを使用して骨格を作る構造のことです。RC造は、横から引っ張られる力に強い鉄骨造りと、縦からの圧縮力に強いコンクリート造りの二つを組み合わせることで、耐久性を高めた構造となっています。

RC造 鉄筋コンクリート造の図

3-1.RC造のメリット

耐久性が優れているため、人気の構造となっており様々なメリットがあります。そこで主な3つのメリットを紹介していきます。

■ 一つ目のメリットは、耐久性に優れているということです。RC造は耐久性が優れており、地震や火災にも強いです。そのため、居住者に安心した暮らしを提供できます。
また、RC造は防音性にも優れています。居住者間で騒音のトラブルは起きやすく、大きな問題に発展することもあります。RC造の構造のアパートを購入することで、そのようなリスクを下げることも可能です。
RC造のアパートは、耐火性、耐震性、防音性が優れており、快適で安心した生活を提供できるため、高めの家賃でも居住者を集めることができます。そのため、大きな収入を期待できます。

■ 二つ目のメリットは、火災保険料が安いということです。RC造は火災にも強いため、火災保険料が安いです。保険による負担を軽くすることができ、経費削減にもつながります。

■ 三つ目のメリットは、融資を受けやすいということです。これにより、資金が多くないという場合でもアパート経営を始めることができます。中古アパートでも、20年以上の長期的な融資を受けることができるので、資金面で不安を抱えているような人にもおすすめです。

3-2.RC造のデメリット

多くのメリットがありますがRC造にもデメリットがあります。そこで主な2つのデメリットを紹介していきます。

■ 一つ目のデメリットは、建築するのに時間とコストがかかってしまうということです。
RC造は耐久性が優れているため、どうしても建築するのに時間を要します。そのため、早く経営を始めたいという場合には、大きなデメリットとなってしまいます。また、初期投資も大きくなり、負担が大きくなってしまいます。

■ 二つ目のデメリットは、キャッシュフローの面です。RC造は法定耐用年数が47年と長いです。そのため、毎年費用として計上することのできる減価償却費が小さくなってしまい、税金が高くなりがちです。そのため、手元に残るお金が小さくなってしまうこともあります。

4.規模の大きい建物に向いているSRC造

規模の大きい建物に向いているSRC造

SRC造は鉄筋鉄骨コンクリート造のことです。鉄骨を芯にし、その周りに鉄筋を組んでいき、コンクリートを流し込むことで骨組みを作る構造です。

SRC造 鉄筋コンクリート造の図

4-1.SRC造のメリット

メリットは、法定耐用年数は47年と長く、長期間の融資も受けやすいことです。

4-2.SRC造のデメリット

反面、デメリットは建築コストが大きくなることです。

かなり頑丈な構造となっており、強度が強いため高層マンションなどの大きな建物を作る際に採用されている構造です。

そのため、アパートを建設するという場合にはあまり向いていません。

5.まとめ

アパートの構造は木造、鉄骨造、RC造、SRC造の4つの構造があります。構造ごとに特徴があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

どの構造のアパートを購入するかによって、アパート経営による収益にも大きな影響を与えます。また、構造によりリスクの大きさも変わってきます。

そのため、どの構造を選ぶかということは、アパート経営においてとても重要な要素となっています。アパートに投資をする際には構造のそれぞれの特徴をよく理解した上で投資を始めるようにしましょう。

以下の記事では、アパート経営の具体的な失敗事例とその予防策について解説しております。こちらもぜひご一読ください。

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