『アパートローン』を有効活用!最大限に融資を引きだすポイントとは

アパートローンは不動産投資をする上で、避けて通れない重要な知識の1つです。特に不動産投資を始めるにあたっては「ローンを組む」という壁に当たる人も少なくないはずです。

「アパートローン」について知りたいのは不動産投資の規模を拡大したい人、もしくはこれから不動産投資を始めようと思っている人でしょう。

この記事では、

  • ・アパートローンの基礎知識
  • ・アパートローンの審査基準
  • ・アパートローンについてのよくある疑問
  • ・具体的なアパートローン商品

など、アパートローンについての基礎知識と、アパートローンがどのくらい借りられるのかが分かる年収別・属性別の目安などもお伝えします。アパートローンは個別性が高く一概に「これだけ借りられる」と言えませんが、目安を知っておけば比較ができ、条件の良いアパートローンを組めるようになります。

不動産投資で規模を拡大させていくためにはアパートローンもその重要な知識の1つです。

プロフィールをご覧頂いても分かるように、私は不動産投資家として10棟以上のアパートを所有し、沢山の方にアパートを建てる際のアドバイスをしています。不動産を扱うプロだからこそ分かる、アパートローンの基礎知識や注意点をお伝えしますのでぜひ参考にしてみてください。

目次

1. 「アパートローン」とは?住宅ローンやプロパーローンとの違い

「アパートローン」とは?住宅ローンやプロパーローンとの違い

そもそもアパートローンとは、その名の通り「アパートなどの収益物件を購入するためのローン」のことです。収益物件を購入することを想定した、金融機関がパッケージ化したローンのことを指します。

似たものに「プロパーローン」や「住宅ローン」などがあります。プロパーローンは「事業性融資」とも呼ばれ、事業内容や成長性・可能性を金融機関が評価して融資を行うものです。 決算書の内容や数字はもちろん、将来どのように成長していくのかを銀行に伝えることが重要です。

住宅ローンは、住居購入の際に使われるローンなので最もよく知られているローンの一つです。住居として物件を購入する際のローンを指します。事業性がなくても融資可能で、個人でも利用できるローンです。

プロパーローンはアパートローンよりも審査が長く、住宅ローンで購入した住宅は他人に貸してはいけない、など同じローンでもアパートローンとは違いがあります。

2. アパートローンの融資額や違約金は?基礎知識をしっかり押さえよう

アパートローンの融資額や違約金は?基礎知識をしっかり押さえよう

アパートローンと一般的なローンの違いについて知って頂いたところで、「融資はどうやってきまるのか」「違約金や支払いの遅延はどうなるのか?」など様々な疑問もあると思います。ここではアパートローンのよくある質問をいくつかご紹介します。

2-1. 年収だけじゃない!「担保力・収益力・オーナーの資質」も重要要素

銀行の融資では、収益予測や担保内容、社会信用度や返済能力などから総合的に審査して融資額を決めます。銀行の融資審査では、

  • ・収益性
  • ・安定性
  • ・社会性

この3つを重点的にチェックしています。

銀行の審査は、返済可能かどうかを審査していくことになりますが、そこでは物件の担保力、賃貸物件の収益力、物件オーナーの資質などを見られます。物件オーナー個人としては離職歴やクレジットカードも見られます。所有しているクレジットカードが多い人はマイナス要素になることもあるので、事前に整理をしておくなどの対策も必要です。

アパートローンは個別性が高いため、一概に「どのぐらいの年収でどのぐらいのローンが組めるか」は言えませんが、自分がどれぐらい借りられるかは一般的な目安として言われる以下の数値に当てはめることで大よそ掴むこともできます

年収 目安額
年収500万円以下 年収の10倍程度
年収500万〜700万円 年収の15~20倍程度
年収700万〜1000万円 年収の20~30倍程度
年収1000万円以上 年収の30倍以上金額

2-2. 気になる「違約金」や「支払い遅れ」はこう対処しよう

違約金がかかる?

アパートローンは借り換えたり、繰り上げ返済などをすると違約金がかかるのでは?

と心配になるかもしれません。金融機関によっても違いますが、例えば融資から5年以内に借り換えることで残責の数%程度の違約金がかかることがあります。住宅ローンでは違約金はほとんどなくなりましたが、アパートローンでは違約金がかかることも多いので注意が必要です。

団信に入ないといけない?入ったほうが安心?

団信とは「団体信用生命保険」のことで、所有者がローン返済前に死亡したり高度障害を負った際には残責を払わなくて済むようになる保険商品のことです。入ったら安心?入るべき?という疑問が多いようですが、最近では融資の際の条件として義務付けられていることも増えています。リスクヘッジの意味でも加入しておくと安心です。

支払いが遅れたらどうなる?どうするべき?

「支払い遅延」もローンにおける気になることの1つだと思います。数日程度の遅延なら大きな問題にならないことがほとんどですが、遅延が続くと銀行から睨まれることになりますので、遅延を含め支払い関係の相談は銀行の担当者へ早めに相談することが大切です。

3. いま押さえるべき8つの代表的アパートローン

いま押さえるべき8つの代表的アパートローン

一口にアパートローンと言っても各金融機関から様々な金融商品が出ています。ここでは代表的な金融機関のアパートローン商品をいくつかご紹介いたします。それぞれの違いをみていくことで、自分の資金状況や投資スタイルに合ったアパートローンを見つけることができます。

東京スター銀行「不動産担保ローン」

下限金利0.90%上限金利8.40%とアパートローンの中では低金利。変動金利と固定金利が選択でき、年収200万円以上から利用可能。

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/mortgage_collateral/description/index.html#tab

オリックス銀行「不動産投資ローン」

借入金額は1000万円から2億円以内。最長35年までで、借入対象不動産所在地は、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市に限る。年収700万円以上、55歳未満などの条件あり。

http://www.orixbank.co.jp/personal/property/account.html

住信SBIネット銀行「不動産担保ローン」

借入金額は300万円~1億円まで。最長25年で、住宅ローン返済中でも利用可能。資金使途は原則自由、他社からの借り換えも含め自由度は高め。

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080301CT

日本政策金融公庫「不動産投資ローン」

一般的な金融機関よりも融資のハードルは低いと言われており、様々な融資制度あり。不動産投資に利用される融資だと、普通貸付、創業融資などが一般的。

借入期間は最長10~15年と短く、固定金利と半年ごとに金利が見直される変動金利の2種類あり。「女性、若者/シニア起業家支援資金」であれば期間15年〜20年が可能な場合もあり使い勝手の良い商品として人気。

https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index.html

SMBC信託銀行「不動産投資ローン」

借入金額は500万円~1億円、借入期間は最長30年。各固定期間から金利プランが選択可能。年収は700万円以上で、条件を満たす人には優遇利率を適用。

https://www.smbctb.co.jp/loan/products/investment_loan_index.html?icid=1612_05_j_top_m_investment-loan_tx

スルガ銀行「ドリームライフアセット」

借入金額10万円以上1億円以内、1年から30年までの借入期間と自由度が高い。スマートデイズ社の問題で、金融庁が立ち入り検査に入った金融商品なので注意が必要。

https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/dreamlife_asset.pdf

りそな銀行「りそなアパート・マンションローン」

保証会社非保証のオーダーメード型が中心。借入金額最高3億円、期間は最長30年。アパートローン融資には積極的な銀行だが、審査は厳しい。

http://www.resonabank.co.jp/hojin/service/bs/apaman/

静岡銀行「アパートローン」

アパートローンの融資に積極的な地銀の1つ。金利は高めだが選択固定で固定期間を細かく設定可能。静岡県内のみならず融資範囲は広い。

http://www.shizuokabank.co.jp/corporation/fund/chotatsu/index.html

4. アパートローンを組むときのステップと必要書類

アパートローンを組むときのステップと必要書類

アパートローンについての基礎知識や、各金融機関から出されているアパートローン商品の違いを見てきたところで、実際にアパートローン組むにはどんなことが必要になるのかをお伝えします。融資を受けるまでのステップや、必要な書類、借入がスタートするまでの期間などについて知っておきましょう。

4-1. 融資を受けるまでの1番シンプルな6ステップ

アパートローンを組み、実際に融資を受けるまでのステップは大きく分けて以下のようになります。

  1. 必要書類を準備する
  2. 申し込み手続きをする
  3. 金融機関による審査
  4. 融資決定通知を受ける
  5. 金融機関に手融資手続きを行う
  6. 融資スタート

必要種類を準備したり審査を受けたりするするには時間がかかります。時間がかかることについても知っておき、計画的に進めることがスムーズにアパートローンを借りるためのポイントです。

4-2. 必要書類はヌケモレ厳禁!早めの準備を大切に

アパートローンの申請には以下の書類が必要です。金融機関にとって大きな融資であり、事業性融資となることから、書類は細かくチェックされることになるので、しっかりと準備しておきましょう。

  • ・登記簿謄本
  • 「登記事項証明証明書」とも呼ばれ、法務局で取得できる。オンラインでも取得可能
  •  
  • ・物件概要書
  • 対象物件の情報を記載した書類。決まった書式はなく住所や価格、面積、構造、土地の情報などを記載してある。不動産会社が査定した際に作成
  •  
  • ・キャッシュフロー試算表
  • 手残りまで分かるキャッシュフローを計算したもの。税引き後キャッシュフローの計算表
  •  
  • ・物件取得関連費用概算表
  • 不動産購入における諸経費の概算。仲介手数料、登記費用・登録免許税、住宅ローン抵当権設定登記、契約書貼付 収入印紙代、固定資産税等分担金、住宅ローン事務手数料、不動産取得税、火災保険料、消費税など
  •  
  • ・固定資産税評価証明書
  • 固定資産課税台帳に記載されている土地・建物の証明書。不動産がある市町村役場で取得
  •  
  • ・住宅地図
  • 建物名・建物の居住者を記載してある地図。ゼンリンのHPから出力可能
  • 参照:https://biz.its-mo.com/biz/map/fullscreen/
  •  
  • ・販売図面
  • 不動産会社が作成する購入検討者への資料。物件概要、価格、セールスポイント、部屋の写真、外観などを掲載してある
  •  
  • ・建物図面
  • 法務局で取得。各階平面図とも言う。建物の形状と敷地の位置関係を示した図面のこと
  •  
  • ・公図
  • 日本中の土地の形状や地番、道路、水路などを図で記載してある図面。法務局やオンライン(登記情報提供サービ)で取得
  •  
  • ・物件写真
  • 物件の外観・内部を写した写真
  •  
  • ・確定申告書
  • 確定申告した際の申告書
  •  
  • ・源泉徴収票
  • サラリーマンの場合、毎年1月初めにもらう給与所得の源泉徴収票
  •  
  • ・取引事例
  • 実際の取引で成立した取引価格(取引事例)。不動産会社に聞くと分かりやすい

4-3. 審査が下りるまでの期間は?ゆとりのあるスケジューリングを

金融機関によっても変わりますが、融資を申し込んでから審査がおりるまでに3週間から1カ月程度かかるのが一般的です。収益性も踏まえて審査していくことから住宅ローンの審査より時間がかかることが多く、1ヶ月以上かかることも珍しくありません。

アパートローンがおりるまでには時間がかかることを頭に入れておき、計画的に進めていきましょう。

5. 自分はいくら借りられる?金融機関別の融資目安を知っておこう

自分はいくら借りられる?金融機関別の融資目安を知っておこう

アパートローンの仕組みや審査の流れについて知ったところで気になるのは「自分はどれぐらい借りられるのだろう」ということではないでしょうか。この記事の「2-1.年収だけじゃない!「担保力・収益力・オーナーの資質」も重要要素」で年収による融資額の目安をご紹介しました。

自分がどれくらい借りられるか、大よその目安はつかめたと思います。以下に年収別で借りられる金融機関をまとめていますので、どんな金融機関で融資を受けられるのか参考にしてみて下さい。

5-1. 【年収・銀行別】融資が受けられる銀行一覧表

年収 金融機関
年収500万円以下 日本政策金融公庫、 商工中金、 セゾンファンデックス、 三井住友トラストL&F
年収500万〜700万円 静岡銀行、 SBJ銀行、 みなと銀行、 関西アーバン銀行、 近畿大阪銀行、 池田泉州銀行
年収700万〜1000万円 スルガ銀行、 オリックス銀行
年収1000万円以上 千葉銀行、 みずほ銀行、 三井住友銀行、 三井東京UFJ銀行、 りそな銀行、 三井住友信託銀行

※上記は一般的な銀行だけを目安として一部のみピックアップしています。

※スルガ銀行は、「かぼちゃの馬車」の一件もあり、現在地方向けの融資はほぼストップしています。今後の見通しは不明瞭ですが、低金利の新しい商品を開発中との噂もあり、今後の方向性が気になるところです(2018年7月現在)

5-2. 順番が大切!融資を最大限に引き出すための「戦略的アタック」

不動産投資を着実に進めるためには、金融機関にアタックする順番も重要です。順番を間違えてアタックすると、借りられるはずのローンも借りられなくなってしまうことがあることも知っておきましょう。

例えば借入総額が「○億円まで」と決められている金融機関だと、他で融資を受けてからでは融資が受けられなくなります。他にも、2棟目以降審査が厳しくなる金融機関もあり、2棟目ではとおらない融資も1棟目なら通ることがあります。

このようにどの順番でどこの金融機関から融資を受けるかによって、受けられる融資の金額が変わってくることがあります。「順番を間違えたために、受けられるはずの融資が受けられなくなってしまった」とならないように、各金融機関の特徴を調べ、スムーズに融資が受けられるように戦略的にアタックすることが大切です。

6. 「ケースバイケース」のアパートローンを最大限生かすためには?

「ケースバイケース」のアパートローンを最大限生かすためには?

アパートローンは個別性が高く、融資の可否やその金額は「ケースバイケース」です。一概に「これだけ借りられる」「こうした方がいい」と言いづらいですが、アパートローンを最大限生かすためには以下の2つの要素を理解し、行動していきましょう。

6-1. より多くの銀行を開拓して自分の評価を引き出す

出来るだけ多くの金融機関からアパートローンを受けるためには、銀行開拓が重要です。銀行によって重要視する評価や評価基準は違っていますので、銀行ごとの考え方や自分に対する評価を知っておくことが重要です。

評価基準については銀行の担当者にヒアリングしておきましょう。全ての銀行の評価基準を調べても決してやりすぎではないぐらい、銀行開拓は融資を最大限受けるための大切なポイントでもあります。

6-2. 地道にアタック!「銀行開拓の5ステップ」

銀行ごとに違う評価基準と自分への評価を把握し、銀行開拓のためのアタックを行います。ここで必要な行動ステップは以下です。

  1. 銀行を徹底的にリストアップ
  2. 電話によるアポ取り
  3. アポが取れたら資料作成
  4. 銀行の担当者との面談
  5. 継続する

銀行開拓で大切なのは裏技でもなんでもなく、地道に行動すること、そして銀行開拓を継続することです。泥臭く地道な行動が求められる銀行開拓は多くの人が力を入れていません。だからこそ、ここで努力することが周囲のライバルに差をつける結果となるわけです。

7. 銀行開拓以外で大切な要素とは?無視できない2つの考え方

銀行開拓以外で大切な要素とは?無視できない2つの考え方

スムーズに不動産投資の事業拡大を実現していくためには、

  • いかに融資がひけるか、
  • 好条件の融資がひけるか、
  • どう銀行開拓を進めていくか、

ということに注目しがちですが、重要なのは「銀行」だけではありません。最後に多くの不動産投資家が見落としがちな、2つのポイントについてお伝えします。

7-1. 融資で迷ったら不動産投資の専門家に相談してみよう

アパートローンの概要や仕組み、どれぐらいの融資をどんな条件で受けられるかの目安などをお伝えしてきましたが、そもそもアパートローンは個別性が高く「このケースはこれぐらい」と一概には言えません。

アパートローンの審査基準は、年収や家族構成、会社の評価などの審査基準があり、金融機関ごとに評価基準や評価項目の組み合わせも変わります。いくら借りられるかは、やってみないとわからないのが正直なところです。

そこで重要なのが、私たちのような不動産投資の専門家に相談することです。すでにお伝えしたように、銀行にアタックする順番を間違えると受けられるはずの融資が受けられなくなってしまうことがあります。素人判断で失敗しないよう、不動産投資の専門家に相談するのが賢明です。

7-2. 規模拡大に不可欠なのは「目標からの逆算」

不動産投資で事業規模を拡大させていくためには「バランス」が大事です。個人で物件を購入するか、法人で物件を購入するか、によってアパートローンの組み方は変わりますが、共通して言えるのは、大切なのは「アパートローンから考えるのではなく、目標から考えるようにすること」です。

  • 1.どのくらいのキャッシュフローを目標とするのか?
  • 2.そのためには家賃収入がどれくらい必要なのか?
  • 3.その家賃収入を達成するためにはどんな戦略で投資していく必要があるのか?
  • 4.その為に必要な物件はどのようなもので、何件必要になってくるのか?
  • 5.目標とする物件を手に入れるためにはどんな銀行でどんなローンをどの順番で借りられるのか?

目標から逆算して考えていくことで、おのずと自分にとって最適なアパートローン、目標を達成するためにアパートローンが見えてくるようになります。

8. まとめ

  • ・アパートローンは不動産投資での物件購入のためのローン
  • ・融資額の目安は年収に応じて10~40倍程度
  • ・様々金融機関からそれぞれのアパートローン商品がでている
  • ・ローンがおりるまでは、書類準備も含めて1ヶ月以上かかることも
  • ・専門家に相談すること、目標から逆算することが重要

大事なことなので繰り返しお伝えしますが、アパートローンは個別性が高く、このケースはこの銀行、この場合はこれぐらいの融資額と一概に言えません。目標から逆算して、借りる順番や内容、投資法を考え、その上で最適なローンを組むことが大切です。

不動産投資家とは言え、融資に関しては専門的で難しい知識も多く、個人で素人判断してしまうのではとても危険です。銀行融資は、進め始めると後戻りできなくなってしまいます。途中で気が付くことになったり、後になって後悔することのないよう、専門家に相談しながら進めるようにしましょう。

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