不動産投資の拡大に超重要!資産管理会社のメリットと最適な設立時期

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
不動産投資の拡大に超重要!資産管理会社のメリットと最適な設立時期

「資産管理会社」という言葉を調べている方は自分で不動産や資産を持っているまたは、個人で不動産投資をしていて何となく聞いたことがある。という方だと思います。 資産管理会社とは一体何をする会社なのか?設立する意味とは何か?など疑問に思っていることもあるでしょう。

そこでこの記事では、

  • 資産管理会社とは
  • 資産管理会社の種類
  • 資産管理会社のメリットデメリット

など資産管理会社に関する基本的な知識はもちろん、不動産投資で規模を拡大することを考えている方のために

  1. 資産管理会社を不動産投資でどのように活用していくか
  2. 自分にとって資産管理会社は必要か
  3. 資産管理会社の設立タイミング
  4. 資産管理会社の立ち上げ方
  5. 資産管理会社の運用、不動産投資規模拡大のステップへ

など、資産管理会社を使用して、不動産投資の拡大のため次のステップにスムーズに進むための知識をお伝えします。

私はプロフィールを見ていただいても分かる通り、不動産投資家として10棟のアパートを所有し、多くの方に不動産投資のアドバイスをしています。そして、不動産投資をサポートする会社を含め6社を経営しています。詳しくはプロフィールをご覧ください。つまり不動産投資のプロであり、不動産投資家へアドバイスをするプロでもあります。その私が実際に自分でも経験し、なおかつ不動産投資家の方へアドバイスさせていただいていることを書いています。

この記事を読み、資産管理会社という法人を立ち上げることによって、不動産投資の拡大をスムーズに進めるための一歩を踏み出していただければと思います。

1.資産管理会社とは

資産管理会社とは

1-1.資産管理会社とは何か

まず、「資産管理会社」とは何かについて簡単にご説明します。資産管理会社とは、名前の通り資産管理を目的としている会社のことです。

不動産投資の場合には資産とは自分が持っている土地や収益物件のことになります。株式会社でなくても、合同会社など会社形態に関して決まりはなく、税金などの面においても通常の法人と変わりません。

2.2種類、3パターンの資産管理会社

2種類、3パターンの資産管理会社

資産管理会社には2種類、3パターンの管理の仕方があります。

2-1.自社保有方式

こちらは保有型と言って、不動産や資産を資産管理会社が所有しているという方式です。このタイプだと収益物件の賃料はもちろん、売却益なども全て資産管理法人の利益となります。

2-2.管理委託方式

こちらは運営・管理型で、資産や不動産は個人が所有し、資産管理会社には管理を委託する方式です。こちらの場合、契約は個人(自分個人)と入居者の間での契約となり、個人が収益物件賃料から数パーセント(5~10%)を管理料として資産管理会社に支払います。

支払った管理料は個人の確定申告で経費として計上することができますが、管理料を増やし過ぎると税務署から税金を支払うことを逃れているとみられる場合もあります。

また、個人が資産管理会社へ委託した管理を更にそこから外部の業者に委託する場合には、経費として認められる管理料は更に低くなります。

2-3.サブリース方式

こちらも種類としては運営・管理型となり、所有は個人ですが、資産管理会社が一括借り上げし入居者に貸し出す方式です。この場合、契約は資産管理会社と入居者の間の契約となります。賃料も入居者は資産管理会社に支払い、そこから個人へ支払われます。

サブリース料は資産管理会社が空室の際、高いサブリース料(15-20%)を設定することができるため、満室に近いと多くの収益を計上することができます。空室が多いと資産管理会社が赤字となりますので、サブリース条件は考えて設定する必要があります。

3.資産管理会社のメリットデメリット

資産管理会社のメリットデメリット

資産管理会社とは何かというのが簡単にわかったところで次に資産管理会社設立のメリットデメリットを見ていきましょう。

3-1.資産管理会社設立のメリット

資産管理会社を設立することで主にどのようなメリットがあるか見ていきます。

3-1-1.副業で不動産投資をしている人にもハードルが低い法人

サラリーマン大家など、副業として不動産投資を行っている人の場合、個人ではなく法人で事業を行おうと思った時に「法人」として会社を作るとなると、大げさな感じがしてしまう、本業を持っている状態で何の会社を作って、何の事業を行えば良いのかなど、しり込みしてしまう人も多いです。しかし、自分の資産を管理するための会社ならば、他の業種の法人を設立するよりも精神的なハードルも低くなります。

3-1-2.法人としての実績

不動産投資を進めていくには、銀行との付き合い、融資が大きなポイントとなります。個人でやっている間はアパートローンでしか融資をひくことはできません

アパートローンはいずれ限界が来ます。不動産投資を拡大していく場合は、事業性融資をひくことができなればいけませんが、事業性融資のためには最低でも法人としての黒字2期分の決算書がなくてはなりません。資産管理会社は法人となりますので、実績を積んでいくことで法人として認められ、事業性融資を引くことのできる対象となります。

以下にアパートローンついて記事にしましたので、そちらも参考にしてください。
アパートローンについてはこちらから

3-1-3.節税効果

これは不動産投資に限ったことではありませんが、ある程度の収入がある人の場合は法人にすることで節税につながります。

例えば

  • 課税所得900万円の段階で実効税率が法人の方が優遇されている
  • 社会保険料が全額経費で認められる
  • 損失繰越期間9年(個人は3年)
  • 減価償却の計上が範囲内での任意の金額にできる
  • 家族を役員として人件費を計上できる
  • 相続税の対象として不動産投資の評価が株式となる

などのメリットがあります。ただし、不動産投資でそれほど収益が無い人の場合には節税のやりすぎは利益を減らすことになり、銀行からの信頼につながりにくくなることもありますので注意が必要です。節税のためとして法人を立ち上げたとしても過度な節税は、不動産投資の失敗を招く元になってしまいますので、避けましょう。

3-2.資産管理会社設立のデメリット

資産管理会社など法人を設立する場合には、メリットばかりではなく、当然デメリットもあります。代表的なものをピックアップします。

3-2-1.設立までの諸費用

個人事業主は無料で誰でも開業できますが、資産管理会社などの法人設立には当然費用がかかります。大体の金額は決まっていますが、まとまった金額にはなりますので、それは用意しておかなくてはなりません。

3-2-2.個人に比べての経理事務の煩雑化

法人になると申告する内容も複雑化します。きちんとお金を管理していくことが法人の証でもありますので、ここは手を抜けません。

また、自分のお金の流れを知っておくことは、不動産投資を拡大し利益を増やしていくにあたっては必要なことでもありますのでお金に関して理解しておくことは必要ですが、とはいえ、サラリーマンの方は特に経理など事務まで自分でやっている時間は無いという人も多いでしょう。

その場合には、税理士などプロに頼むことになると思いますので、当然税理士などに支払う金額も発生します。

3-2-3.均等割り分の法人住民税の支払い

個人の場合には支払わなくて良いお金も発生していきます。赤字になった場合、個人事業主では住民税の支払いは無いですが、法人の場合には赤字だとしても均等割り分の法人住民税の支払い7万円は必ず支払わなくてはなりません。これもランニングコストとして毎年かかってくるものになります。

このように資産管理会社などの法人設立をするにあたっては、出ていくお金も個人の時よりは増えることも多く、それが大きなデメリットでしょう。資産管理会社を設立して運用していくには、そのコストを上回る利益を目指していくことが大切だと言えます。

4.資産管理会社は不動産投資でどのような役割を持つか

資産管理会社は不動産投資でどのような役割を持つか

4-1.自分は資産管理会社を設立する必要があるか?

自分にとって資産管理会社が必要かどうかというのはどのように見極めれば良いのでしょうか。 資産管理会社を設立した方が良い人、設立しなくても良い人をまとめました。

  • ■資産管理会社設立した方が良い人
  • ・今は収益はそれほど上がっていなくても不動産投資の規模の拡大を考えている人
  • ・不動産投資ではそれほど収入がなくてもサラリーマンとの収入を合わせるとある程度(目安として900万円)の額を超えている人
  • ・不動産投資である程度の収入がある人
  • ・長期的に不動産投資で収益を上げたいと考えている人
  • ■資産管理会社が必要ない人
  • ・不動産投資を含む収入があまりない人
  • ・不動産投資をこれ以上大きくする必要がないと思っている人

です。つまり、不動産投資で稼ぎ続けたい、収益を増やしていきたいと思って不動産投資をしている人は、不動産投資を始めた時期に関わらず資産管理会社などの法人の設立をすることをお勧めします。

収益自体があまり無く、これからも増やすつもりが無いという人は、ランニングコストや設立費用の面から見てもそれほどメリットはありません。ただし、今後もし規模拡大を考える可能性があるならば、スピーディな規模拡大のためにも法人設立をしておくことをお勧めします。

4-2.資産管理会社を設立するタイミング

資産管理会社を設立しようと思った時、「今立ち上げるべきなのか?」「損をしないタイミングで設立したい」「どのタイミングで設立するのが一番ベストなのか?」「ネットなどに書いてあるタイミングで設立することで自分は損をしないのか?」という疑問も出てくるかと思います。

資産管理会社を設立するタイミングについてですが、私は、できれば最初からがベストだと考えます。それは5章で詳しく説明しますが、最初から設立することによって実績をより早く作り始めることができるからです。特に不動産投資の規模を拡大していきたいと考えている人は、できるだけ早く設立するようにしましょう。

と言いつつ、実は私が設立したのは、4棟くらいを購入したタイミングでした。しかしながら、これは無知だったために設立が遅れたためで、本来は規模を短期拡大すると決めた段階で1棟目から設立して実績を作るべきだったと反省していますし、不動産投資家の方にアドバイスする場合にはなるべく早く設立しておきましょうと勧めています。

4-3.資産管理会社の設立の手順

これは普通の法人化の手続きと同じ流れになります。

4-3-1.事前に準備しておくもの

後の手続きがスムーズになりますので、法人用の印鑑、設立費用25-30万円、資本金(自分の好きな額)は事前に準備しておきましょう。また、事業の目的や会社の名前なども事前に考えておくと良いでしょう。

4-3-2.資産管理会社設立の手順

  1. 定款作成-事業の内容など決定事項を記載します。
  2. 定款認証-公証人役場でチェック、認証
  3. 登記書類の作成-申請書、印鑑届出書などの書類作成
  4. 資本金払い込み 
  5. 会社設立登記
  6. 法務局に提出

となります。

5.資産管理会社を利用して不動産投資の規模を拡大させていく方法

資産管理会社を利用して不動産投資の規模を拡大させていく方法

5-1.スピーディな利益拡大のために資産管理会社をどのように利用するか

5-1-1.スピーディに不動産投資の利益を拡大するためには?

まず、スピーディに利益を拡大させていくための大きなポイントは購入売却の繰り返しと銀行の融資です。銀行の融資をスムーズに引き出し、購入、売却を繰り返していくことが、どの条件であっても再現性が最も高く、スピーディに不動産投資の収益と規模を拡大させていくために良い方法だと考えています。

5-1-2.個人ではダメな理由と早めの設立を勧める理由

個人事業主で不動産投資をして規模を拡大しようと思えば、必ずストップがかかります。なぜなら個人で融資を受けている場合では個人の属性で判断されるアパートローンだからです。個人の属性が高ければ高いほど借り入れられる額は上がりますが、それにも限度があります。

そこから先に進むには事業評価で融資額を決める事業性融資を引かなくてはならず、事業性融資は法人でなくては引けない融資です。しかも設立したての新設法人では、法人として見てもらえず個人の属性で融資額を判断されてしまいますので、実績を積み、先ほども書きましたが最低でも2期分も黒字決算書を出さなくてはならないのです。

つまり、個人の融資がストップしてから法人を設立しても、遅いのです。法人を設立した当初は個人の属性での評価で融資額を決定します。つまり、個人では既に上限が来ているので法人であっても融資がひけないということが起こってしまいます。

ですから、実績を積んでおいて事業性融資を引くための土台を作っておくことが重要であると早めの設立を勧めています。

5-1-3.法人としてのメリットを生かせる資産管理会社

資産管理会社とは個人とは違い法人の扱いになります。つまり、事業性融資を引けるなど法人としてのメリットが受けられるのが最大の強みになります。不動産投資をしていく上で資産管理会社を設立する大きな意味の一つは先ほどから述べていますように「法人として実績を積んでいく」ということです。

その中でなぜ資産管理会社なのか? 法人設立、なかでも資産管理会社は「会社」として他の事業を申請するよりも自分の資産を管理する会社になりますので、ハードルも低く思えるかと思いますので資産管理会社でも良いと勧めているのです。

5-2.注意!1銀行ごとに1法人を作っていると事業性融資をずっと引けません

不動産投資を拡大させていくにあたって事業性融資を引くことは必須です。ただ、ここ数年で流行ったスキームで1銀行1物件スキームの人が多くいると思います。

1銀行1スキームとは、銀行ごとに法人を作る、つまり1つの銀行につき1つの法人を設立していくということです。他の銀行に債務があることを隠して借り入れをします。これは絶対に止めたほうがいいと私は警鐘を鳴らしてきました。。

銀行も騙していることになりますので分かってしまった時には大きな問題になる可能性もあります。1銀行1法人のスキーム自体は簡単で、業者と 組んで購入すれば通用してしまうので作ってしまう方も多いのですが、銀行はその人がどのような法人の作り方をしているかは、調べようと思えば調べられます。

それよりも最初は手堅く努力しなくてはなりませんが1つの法人できちんと実績を積んでいくことの方が、よほど後々価値が出てきます。

6.まとめ

ここまで説明した個人事業主と法人(資産管理会社を含む)の違いや、法人設立手順などについては以下記事にも詳しく書いてありますので、ぜひお読みください。
「大家=不動産賃貸業」個人と法人11の違いと4つのポイント

また、節税に関して「2-1-3.節税効果」の項目での「やりすぎは失敗の元」の理由について、こちらの記事にも詳しく説明しましたので合わせてお読みください。
「節税」で損をする!?成功する不動産投資家が無駄な節税はしない理由

  • 1.資産管理会社とは、簡単に言えば、名前の通り資産管理を目的としている会社のことで2種類3パターンあります
  • 2.資産管理会社設立にはメリットとデメリットがあるので把握しておきましょう
  • 3.1銀行1物件スキーム(多法人スキーム)は止めましょう
  • 4.資産管理会社を早い段階で設立し、法人としての実績を積んでおくというのは不動産投資の規模をスピーディに拡大していくためには良い方法です

資産管理会社は本業として不動産投資をしている方はもちろん、副業として不動産投資をしているサラリーマン大家の方にもお勧めしやすい法人です。 もし、不動産投資の拡大を考えている方で、資産管理会社の設立について悩まれているようでしたら、ぜひ設立への準備を勧めてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

SNSでもご購読できます。