安さだけで選ばない!儲かる競売不動産を探し見極める5つのポイント

競売について調べている方、競売不動産を購入しようと考えている方の多くは「競売不動産の価格の安さ」に魅力を感じているのだと思います。競売に出されている不動産物件の中には、相場よりもかなり安いものもあります。

しかし、近年では多くの投資家が参入し、物件価格も高騰しています。また、安いからという理由だけで安易に購入を決めてしまうのもとても危険です。

競売に出されている物件の多くには、リスクが存在しています。投資初心者であれば「気軽に手を出すべきではない物件」と言えるわけですが、安く購入出来るメリットを活かしたり、狙い目の物件を購入できれば、競売不動産を購入して収益をあげることも可能です。

そこでこの記事では、

  • ・競売不動産とはどんな物件なのか、
  • ・競売不動産のメリットデメリット
  • ・競売不動産の探し方、購入の仕方

などの、競売不動産の基本的な知識について解説していきながら、失敗も多い競売不動産のリスクについても解説していきます。

私は10棟の不動産物件を所有する現役の不動産投資家であり、不動産投資を始める人のサポートやアドバイスなどを行うコンサルティングなども行っています。競売物件についても数多く見てきた経験から、

  • ・失敗しないためにどうしたら良いのか、
  • ・大きく利益の出る投資物件にするためにはどうしたらいいのか、

プロの不動産投資家の視点から、競売不動産で収益を出すための方法をお話していきます。

1.競売不動産とは

競売不動産とは

競売不動産とは「様々な理由で裁判所が不動産を強制的に差し押さえた物件」のことを言います。建物だけの場合もありますし、建物と土地がセットの場合もあります。差し押さえた不動産物件をお金に換えるのが、競売です。競売では、参加者の入札によって売却価格が決まります。

1-1.競売不動産のメリットデメリット

競売不動産の魅力は価格の安さですが、メリットもあれば当然デメリットもあります。特に不動産投資の初心者であれば、デメリットをカバー出来なければ、安いという理由だけで購入しても収益をあげることは難しく注意が必要です。

1-1-1.メリット

一番のメリットは、相場よりもかなり安く購入できるという点です。入札方式によって価格が決まるため一概にどのぐらいとは言えませんが、多くの場合、一般的な相場よりかなり割安で購入できます。

割安に購入できることによって、浮いた予算をリフォームなどにかけることが出来ます。その分で物件価値を高めることが出来ることも、投資として利用する上では大きなメリットです。

競売を通じて不動産物件を所有した場合には、法的な手続きを通じて所有権が移転することにため、確実な所有権移転となることもメリットと言えます。

1-1-2.デメリット

競売を通じて取得した不動産物件は、

  • ・現状渡し
  • ・購入するまで中を見ることができない

ということがあります。購入して初めて中を見ることになるので、蓋をあけてみたら思ったより中は古かったり、汚れていたりして、想定外のリフォーム代がかかることもあります。競売不動産は、購入するまで物件の中を見れないという大きなデメリットがあります。

また、競売不動産には瑕疵担保責任がないので、購入後に損傷などが見つかった場合でも、どこにも請求することは出来ません。他にも、入札という性質上、落札できるかどうかは最後まで分からないため、いい物件を見つけても確実に購入出来るかどうかはわからないということもあります。

2.競売不動産の探し方

競売不動産の探し方

競売に出されている不動産物件を見つける方法は、大きく分けて2つの方法があります。探す際には、どんなところを中心に見て行けばいいのかも合わせて解説いたします。

2-1.自分で探す場合

一般的な不動産物件を探すのと同じ方法で、業者などに頼らず自分で情報収集などをして競売不動産物件を探す方法です。競売不動産を専門に扱うサイトなどを中心に、情報収集を行います。

2-1-1.情報の探し方

競売不動産情報が掲載されているホームページなどから情報を探します。下記のような競売物件情報を専門で扱うホームページにアクセし、希望エリアなどから物件情報を絞っていきます。

■不動産競売物件情報サイトBIT
■981.jp

インターネットでの検索する方法以外にも、

  • 新聞
  • 不動産情報誌、
  • 裁判所の競売物件情報

などからも探すことが出来ます。

2-1-2.チェックするべき3点セット

自分で競売物件を調べる際には、下記3つの資料は必ず目を通しておくようにしましょう。下記の資料は「3点セット」と呼ばれ、自分で裁判所に行って見ることもできますし、競売物件の情報の閲覧室などで見ることが出来ます。

  • 物件明細書
  • 現況調査報告書
  • 評価書

「物件明細書」は、購入した際に引き継がないといけない権利が示されています。中には、引き継ぎたくない権利などもあるため、しっかりと確認しておく必要があります。

「現況調査報告書」は、裁判所の執行官が現地に出向き土地や建物をチェックした書類です。管理費や、積み立て修繕費、収益や利回りなどに関する資料なので、こちらもしっかりと目を通しておく必要があります。

「評価書」は裁判所が選任した評価人による物件の評価です。専門家の目から見た物件の適切な評価を知ることができる資料です。

2-1-3.購入が決まるまでは中は見られないからこそできる限り物件調査もしておくこと

競売物件は、購入が決まるまで物件の中を見ることが出来ません。だからこそ、出来る限り調査できる部分は自分の足を使って調査することが大切です。そうすることで見えてくることもあります。

物件調査では、

  • 外観を見る
  • 周りの人に聞く
  • 環境を調査する

など物件に関する情報を集めながら、「環境」「建物」「占有者」の3つのポイントを中心に調査を進めます。物件の周辺地域についたら、生活環境や交通の便などを中心に見ていきます。どのような地域性なのかを知ることはとても重要です。

建物の基盤を見ていきながら、管理についてもしっかりと行われているかもチェックします。他にも、占有者が住んでいるか、どんな人が済んでいるかも調査します。これらの調査は足を使って自分の目で見ながら、周辺住民に聞いてみることも有意義です。

2-2.専門業者に手伝ってもらう場合

自分で探す以外にも、専門業者に手伝ってもらう方法もあります。競売物件を専門に扱っている業者があり、物件探しはもちろん、引き渡しまでトータルでサポートしてくれることがあります。

こうした専門業者はインターネットで見つけることが出来ます。物件調査まで行ってくれるので、副業で不動産投資をする忙しい方には大きなメリットです。競売不動産を専門に扱うことから業者ならではの豊富な経験は初めて競売物件を扱う際の安心材料となります。

2-3.競売不動産は誰でも購入できるのか

競売は、原則的に誰でも参加できます。競売物件の債務者や、裁判所が制限した人以外、誰でも入札することは可能です。近年では法改正により、競売は一般の人たちでも参加しやすく、不動産投資家の参入が増えている状況があります。

3.競売不動産購入方法

競売不動産購入方法

競売に参加して、購入するまでの流れと、購入にかかる費用について解説します。いざ手続きを始めてから慌てることのないよう、大まか流れは事前に把握しておくことが、スムーズな購入にするためのポイントです。

3-1.競売不動産の購入の仕方

競売がスタートして、購入までの大まかな流れは以下となります。

競売sスタートから購入までの大まかな流れ

競売物件を購入して、自分のものとして所有できるタイミングは、所有権が移転するタイミングと考えられています。一般的な不動産と違い、売買契約書があるわけでもないので、裁判所から代金納付期限通知書が届いて、入札した価額から保証金を引いた金額を納めたタイミングで所有権が移転すると考えられています。

3-2.競売不動産の購入の際にかかる費用

競売物件は、入札時に、希望する物件の売却基準価額の10分の2以上の保証金が必要になります。競売不動産の購入の際にかかる費用は以下になります。

  • 保証金
  • 不動産代金(入札した価額から保証金を引いた残代金)
  • 登録免許税

登録免許税は、競売の場合所有権移転登記となるため、「(土地の評価額+建物の評価額)×2%」となります。

4.失敗しやすい競売不動産

失敗しやすい競売不動産

競売物件は安く購入できることから、初心者が魅力的に感じ、迂闊に手を出してしまうケースが多いわけですが、不動産投資としては失敗しやすい物件だとも言われています。なぜ失敗しやすいのか、どうすれば失敗しないのか、その理由をお話します。

4-1.競売不動産は失敗しやすい

競売物件の購入を検討する際には、まず「競売は失敗しやすい物件」ということをしっかり理解しておく必要があります。なぜなら、競売物件には「安いなりの理由」があるからです。

何らかの問題があったからこそ競売に出されているわけで、その物件をそのまま購入してもそれで収益がでるわけではありません。特に購入するまで中を見ることが出来ないので、蓋をあけてみれば想定以上の費用がかかってしまったなどので、最悪のケースを想定したシミュレーションを行うことも重要です。

4-2.失敗事例

ただ「安いから」という理由で、競売物件に手を出しても失敗してしまうケースが多く、以下は競売不動産の購入でありがちな失敗事例となります。

  • ・落札した物件がゴミ屋敷だった。
  • ・価格を間違って入札してしまう。(一桁書き間違う、など。)
  • ・落札した物件に、瑕疵が見つかった。
  • ・占有者が居座り、引き渡しが上手くいかない。
  • ・周辺環境が変わって客付けが難しくなった(大学が移転してしまった、など)

一見、どれも事前に回避できそうなトラブルのように思いますが、購入前に物件を確認できない競売物件だからこその失敗事例だとも言えます。競売物件には、こうした失敗事例が多いことを念頭に、事前調査をしっかりと行って、リスクをカバーできるかを判断して購入する必要があります。

4-3.失敗しないためにはどうしたら良いのか?

上記のような失敗をしないためには、

  • ・しっかりと事前調査すること
  • ・リフォームなどの知識を事前につけておくこと

が必要となります。競売物件にはリスクがあることを十分に理解して、そのリスクをカバーする知識を身に付けることが失敗しないための一番のポイントです。

例えば先ほどのケースなら、以下のように対応することで、リスクを回避したり、カバーすることが出来ます。

◆落札した物件がゴミ屋敷だった。
⇒例え落札した物件でも残された残置物を勝手に処分すると違法になります。残置物の所有者は前の所有者となるため、内容証明や配達証明などを付けて引取り依頼をします。協力の意志がない場合には強制執行など、法的手続きを進めることになります。

◆価格を間違って入札してしまう。(一桁書き間違う、など。)
⇒一見ありえないように思える失敗事例ですが、競売ではよくある事例です。300万円と記載するところを間違って3000万円と記載すれば、最高価買受人となりほぼ間違いなく落札できてしまいます。この場合、競売に参加するために必要な保証金を諦めれば権利を放棄することが出来ます。無駄にお金を捨てないようにするためにも、入札時は細心の注意が必要です。

◆落札した物件に、瑕疵が見つかった。
⇒落札後に瑕疵が見つかった場合でも、それにかかった費用、損害賠償を請求することは出来ません。「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」3点セットを事前にしっかりと確認して、注意事項や瑕疵の記載を見落とさないようにすることが大切です。

◆占有者が居座り、引き渡しが上手くいかない。
⇒占有者が居座っている場合には、自分自身が動き、立ち退きを求めていく必要があります。交渉などを行いながら、明け渡しの期日などの決めていく必要がありますが、スムーズにいかない場合には法的手続きを念頭において進めていくことが求められます。

◆周辺環境が変わって客付けが難しくなった(大学が移転してしまった、など)
⇒周辺環境が客付けに大きく影響する物件は、そうしたリスクが付きものであることを念頭に置いて購入することです。学校や企業が客付けに大きく影響する地域の物件は、安易に手を出さないようにすることも大切です。

5.競売不動産で収益を上げるための購入ポイントとは

競売不動産で収益を上げるための購入ポイントとは

競売の不動産物件はリスクが大きく、不動産市場を良く知らない投資初心者や、知識や情報を持たない人が気軽に手をだしてしまうと失敗する可能性はとても高いです。しかし、上手く利用すれば大きな利益を出すことも可能です。ここでは競売物件を購入して利益を出すためのポイントを解説します。

5-1.最近の競売不動産について

知っておく必要があるのが、近年の競売不動産市場の現状についてです。競売市場は「安く購入できる狙い目の市場」というイメージがありますが、ここ数年でかなりライバルが増えました。不動産投資市場の盛り上がりによって、個人投資家も多く参入してくるようになったからです。

ライバルが増えたことで、結果的にあまり安く落札出来ず、物件によっては一般的な不動産物件よりも値上がりするケースも増えています。「競売=安い」と盲目的に考えていても、収益をあげることは難しい時代に入っていることを知っておくべきです。

5-2.実は狙い目の競売不動産

多くの投資家が参入してきたことで、一概に安く購入出来るわけではなくなった競売不動産市場ですが、そんな中でも狙い目の物件があります。それが「瑕疵物件」です。瑕疵物件とは、何らかの理由で問題がある物件のことを言います。

瑕疵理由には、物理的、精神的、環境的、法的など様々な理由がありますが、その中でも特に狙い目なのが「法的瑕疵物件」です。法的瑕疵物件は、専門知識を必要とすることから多くの人が敬遠しがちなのに対して、少し勉強して知識をつけるだけでそのリスクをカバーできます。

5-2-1.法的瑕疵物件とは?

法的瑕疵物件とは「法的な理由から住めなくなった物件、住みにくい理由がある物件」のことを言います。

  • 相続で複雑になってしまった土地
  • 入居者や借地人と地権者がもめている

などの理由があるわけですが、物理的、精神的な瑕疵があるわけではないので、法律面での問題をクリアすれば、問題なく利用することが出来ます。法的瑕疵物件については下記でも解説していますので参考にして下さい。
⇒「格安物件投資にリスクは付き物!代表的なリスクと収益化の4つの知識

5-2-2.なぜ法的瑕疵物件が狙い目なのか?

法的瑕疵物件が狙い目である理由は以下の3つです。

  • 1:法的な問題は、投資家も手を出しづらい
  • 2:今はまだライバルが少ない
  • 3:勉強すれば、問題を解決することはそれほど難しく無い

法的瑕疵と聞くと、法律が絡むことで複雑で手に負えない問題だと思いがちですが、中には少し勉強して知識を付ければ解決できるものも多くあります。競売物件市場はすでに多くの不動産投資家が参入していますが、法的瑕疵物件はまだまだライバルが少なく狙い目です。

5-2-3.不安ならプロに相談するのも検討するべき

1章のデメリットでもお伝えした通り、競売不動産はリスクが大きく、不動産投資初心者だと上手く収益化することは難しいかもしれません。とは言え、法的瑕疵物件のような狙い目の物件であれば話は別です。リスクをカバーできるなら、初心者であっても十分収益化することが可能です。

ただ、競売不動産や法的瑕疵物件は、法律が絡むので初心者だと不安に思うことも多いと思います。そのような場合には、不動産投資の専門家や、競売不動産に詳しい業者に相談してみることもおすすめです。プロの投資家や専門家は、物件を見る際のポイントも違うので、相談してみることで思わぬチャンスが開けることもあります。

6.まとめ

  • 1.競売不動産は安く買えるメリットがあるものの、デメリット、リスクも大きい不動産です。
  • 2.競売情報サイトを中心に、経験豊富な専門業者に相談しながら探す必要があります。
  • 3.購入の流れや費用は事前にしっかりと把握しておくことが利益を出すために重要です。
  • 4.失敗することも多い競売不動産は、失敗事例も知っておくようにしましょう。
  • 5.狙い目は「法的瑕疵物件」です。ただし法律が絡むので専門家に相談しながら慎重に判断することも大事です。

競売不動産は安く購入できるイメージがありましたが、ここ数年の不動産投資熱の高まりで多くの投資家が参入し、今は一昔前に比べかなり値上がりをしています。「競売だから安く買えてキャッシュフローも取りやすい」と安易に考えるのは危険です。

とは言え、中には狙い目の物件もあります。特に「法的瑕疵物件」に関しては、多くの投資家が敬遠する物件でありながら、少し知識をつけるだけでリスクをカバーできる物件も多くあります。勉強して自分で知識をつけたり、専門家に相談してスピーディーに動くことも出来ます。

競売不動産を損の無い投資にするためにも、これらのポイントを参考にしてみて下さい。

安さだけで選ばない!儲かる競売不動産を探し見極める5つのポイント
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