築古マンション投資のメリット・デメリット、失敗しないための注意点

マンション投資は大きく新築マンション投資と中古マンション投資に分類されますが、どちらを選ぶべきかで悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

特徴をよく理解しないままどちらか一方の収益物件を取得して運用を開始した場合、想定通りの収入が得られず収支計画に支障が生じる可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、築古マンション投資のメリットとデメリット、投資を始める際の注意点について解説します。

築古マンション投資を検討しているという人は参考にしてください。

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築古マンション投資のメリット

新築マンション投資、築古マンション投資ともにメリット・デメリットを伴うため、一概にどちらを選んだほうが良いとはいいきれません。

そのため、マンション投資を始める際は双方の特徴をよく理解したうえで自分に合う収益物件を選ぶことが大切です。

築古マンション投資のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・初期投資が少なく高利回りが期待できる

・収益性が判断しやすい

・家賃の下落幅が小さい

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●初期投資が少なく高利回りが期待できる

築古マンションは築年数が経っており、資産価値が新築マンションより低くなります。

そのため、物件価格が築古マンションは新築マンションよりも安くなる分、初期投資を比較的少なく抑えられます。

初期投資が安い築古マンション投資は、高利回りになりやすいです。

その理由は、賃貸物件の利回りは「年間の家賃収入÷初期投資」で算出し、初期投資を少なく抑えた分だけ利回りが高くなるためです。

高利回りであるということは、投資効率が良いということを意味します。

そのため、物件購入時に契約した金融機関の融資を早く返済できるのでトータル収支をプラスにしやすいでしょう。

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●収益性が判断しやすい

新築マンション投資は新築できれい、設備が新しいなどの魅力があるので新築需要が期待できますが、必ず入居者を確保できるとは限りません。

経営を開始して初めて収益性が分かるため、場合によっては想定通りの入居率を維持できず、ローンを返済するためのお金を確保するために建物を売却しなくてはならない可能性もあります。

しかし、築古マンション投資の場合、過去の運用実績(入居率)をチェックし、収益性を把握したうえで不動産投資を開始できます。

そのため、運用を開始したものの、想定通りの家賃収入が得られないというリスクを抑えることが可能です。

また、築古マンション投資では、すぐ家賃収入を得られるのでキャッシュフローを安定させやすい点も大きなメリットといえるでしょう。

●家賃の下落幅が小さい

不動産投資は築年数の経過とともに家賃を引き下げて募集することになるのが一般的です。

その理由は、周辺の築年数の浅い物件との差別化を図ることによって、入居率を維持しなくてはならないためです。

家賃の下落幅は築年数の経過とともに少しずつ縮小するため、新築マンション投資は家賃の下落幅が大きいですが、築古マンション投資は下落幅を小さく抑えられます。

中古の築浅マンションはまだ家賃の下落幅が大きいですが、一定の年数が経過している築古マンションは下落幅が小さい傾向があるので収支計画に誤差が生じにくいでしょう。

築古マンション投資のデメリット

築古マンション投資のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・融資を受けにくい

・維持コストが大きくなる

・空室対策が不可欠になる

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

●融資を受けにくい

不動産投資ローン(アパートローン)の融資審査は、物件の資産価値や収益性などが重視されます。

そのため、法定耐用年数に近づきつつある築古マンションは新築マンションよりも資産価値が低くなるので融資審査に不利になる傾向があります。

また、築古マンションの場合には、部屋や建物全体のリフォームや修繕による支出が増える、入居付けが難しく収益性が低くなる点も審査に不利です。

融資審査に通ったとしても、返済期間(融資期間)が短いケースがあるので注意してください。

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●維持コストが大きくなる

新築マンション投資は設備の維持・管理にほとんど経費がかかりません。

しかし、築古マンション投資では修繕費用が多くかかるため、支出を反映した実質利回りが低くなりがちです。

区分ワンルームマンション投資の場合、同じ修繕積立金、管理費という費目であっても、新築と中古では中古のほうが高く設定されている傾向があります。

築古マンションの購入時には適切な修繕が実施されているのか、実質利回りを確認することも重要です。

●空室対策が不可欠になる

新築マンション投資は新築というアピールポイントがあるので入居付けを有利に進めやすいです。

しかし、築古マンション投資ではアピールポイントが少なく、空室といかに向き合うかが成功を大きく左右します。

そのため、築古マンション投資では空室を埋めるための対策が必要不可欠です。

例えば、外国人や高齢者など一般的に避けられがちな入居者を受け入れる、ペット可に変更するといった対策が考えられます。

他にも、賃料設定を引き下げることで需要を確保するという方法もありますが、賃料設定を引き下げると収益が悪化するので要注意です。

金額の見直しで空室対策を取り入れるのであれば、賃料ではなく敷金や礼金、更新料といった一時的に発生するものから順に手を付けましょう。

築古マンション投資の注意点

築古マンション投資の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・新築マンションに比べて始める難易度は高め

・リスクヘッジが必要不可欠

・知識を身に付けることが大切

それぞれの注意点について詳しく紹介していきます。

●新築マンションに比べて始める難易度は高め

新築マンション投資は入居付けしやすく、融資を受けやすいので不動産投資初心者でも始めやすいです。

しかし、築古マンション投資は入居付けが難しく、融資を受けにくいため、新築マンション投資と比較すると難易度が高めであるということを覚えておく必要があります。

そのため、一般的に不動産投資初心者に向いているのは、ハードルが低めな新築マンション投資のほうが良いといわれています。

新築マンション投資のほうが良いといっても、不動産投資で大きな利益を狙うには築古マンション投資も取り入れていかなくてはなりません。

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●リスクヘッジが必要不可欠

築古マンション投資は、空室リスクや自然災害リスクなどのリスクが新築マンション投資よりも大きいです。

そのため、リスク対策をしっかり行いながら経営に臨むことが求められます。

しかし、不動産投資初心者はこれらのリスク対策が不十分であることが多いため、リスクを抑えるためには管理の専門家の不動産管理会社のサポートが必要です。

各不動産管理会社で業務内容、管理委託費の設定が異なるため、複数の不動産管理会社を比較し自分に合った会社を選びましょう。

●知識を身に付けることが大切

不動産投資で必要な業務は、不動産投資会社や不動産管理会社などにほぼすべてを委託できます。

そのため、不動産投資に関する知識が少ない投資家でも、賃貸物件の大家さんになることは可能です。

しかし、外部にサポートを依頼しても最終判断は自分が下す必要があります。

特に築古物件の場合は、適切な判断を下せたかどうかが不動産投資の成功に大きく影響します。

外部に委託できるといっても、最低限の知識を身に付けてから不動産投資を開始しましょう。

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築古マンション投資は経営の難易度が高い

不動産投資には、一戸建て投資、マンション投資、アパート投資など建物の種類の違いだけでなく、新築、築古などの建物の築年数による違いもあります。

不動産投資初心者には収益が安定していて融資を受けやすい新築が向いているといわれていますが、大きな利益を目指したいのであれば築古への投資もうまく取り入れていく必要があります。

専門家のサポートがあれば難易度の高さを多少カバーできますが、自分自身もしっかり知識を身に付けて積極的に不動産投資に参加することが成功率をさらに高めるということも覚えておきましょう。

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