破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点

アパートを建てることに興味があってこの記事をお読み頂いているのだとしたら、アパートを建てる理由はどちらでしょうか?「持っている土地をそのままにしているのももったいない」からという相続税対策でしょうか、それとも「アパートを建てて収益を得られるようになりたい」と不動産投資をお考えでしょうか。

アパートを建てれば楽に家賃収入が得られ眠らせている土地の有効活用になる。そう「軽く」お考えであれば、まずその考えは捨てることをおすすめします。なぜなら、アパートを建てるのはお金がかかりますし。正しい知識を持って運用をしなければ赤字になってしまうからです。

とは言え、あなたが不動産投資に本気で取り組むお考えがあるなら必要以上に怖がる必要はありません。なぜなら、不動産投資は株やFXなど他の投資とは違い、正しい知識を身に付けることで損をする可能性を限りなく低くすることができるからです。

私は現在10棟のアパートを所有しており、多くの方にアパートを建てる際のアドバイスなどもさせて頂いております。(私のプロフィールはこちらからご覧ください)。そんな私のこれまでの経験を元に「儲かるアパートを建てるために知っておくべき4つのポイント」をお伝えしたいと思います。

この記事を最後までお読み頂くことで、

  • 相続税対策でアパートを建てる際に必要な考え方
  • サブリースの営業が言う「家賃保証」や「一括借り上げ」のホントのところ
  • 所有している土地が本当にアパートを建てることに向いているかどうか
  • どんな需要があって、どうすれば空室が避けられるのか
  • どんな間取りのアパートを作れば良いのか
  • 儲かるアパートを建てるために必要な考え方
  • アパートを建てるために必要な4つのステップ

などを知ることが出来ます。最後までしっかりとお読み頂くことをおすすめします。

目次

1.相続税対策でアパートを建てる際の注意点

相続税対策でアパートを建てる際の注意点

すでに土地を所有している人が相続税対策でアパートを建てる際に注意すべきポイントについてお話します。アパートを建てたことで結果的に損をしてしまったり、サブリースの営業に騙されて損をしてしまうこと危険性についてお伝えします。

1-1.「相続税対策」という理由で建てたアパートを引き継ぐ人は得をするか?

所有している土地を眠らせていてはもったいない、相続税対策になるからとアパートを建てることを考えるケースは多くありますが結論からお伝えしますと、相続税対策に建てたアパートでも、赤字になるアパートなら引き継ぐ人が損をします。「アパートを建てれば相続税対策になる」とアパートを建ても、収益性がなければ引き継ぐ人にとって負の遺産となるわけです。

もちろん、収益性のある「儲かるアパート」なら引き継ぐ人にもとって資産となります。アパート経営はどんな土地でもできるわけですが、大切なのはそのエリアの需要に合った間取り、建築コストで建てることです。すでに土地を所有している場合はり大きなアドバンテージになりますので、需要に合った間取りや建築コストのもと、収益性を高める工夫を怠らなければ収益物件として経営することも十分可能です。

そもそもアパートを建てることが相続税対策になるのは、建物を建てることが相続税評価を下げることに繋がるからです。「何もない更地より、建物が建っている土地の方が自由度が下がり、評価が低くなる」「自分で使う建物ではなく、人に貸して使うための建物なので自由度が低く使いにくいことから評価が低くなる」アパートを建てることで資産としての評価が下がり相続税評価を下げることに繋がります。

とは言え相続税が下がっても建てたアパートが赤字を出すようでは本質的な相続税対策にはなりません。相続税対策としてアパートを建てる場合には「収益性のあるアパートを建てること」が大前提となることを理解しておくことが重要です。

1-2.「サブリース」の営業がいう事は本当なのか?

サブリースとは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者が決まらない空室があったとしても一定のリース料を大家さんへ支払うという仕組みです。「アパートを建てても満室にするのは簡単じゃないだろうし、空室リスクを業者が保証してくれるのならリスクもないし魅力的なのでは・・・」と思うかもしれませんが、このサブリースは昨今多くのトラブルの原因となっており注意が必要です。

結論からお伝えしますと「サブリース業者のいう事は疑ってかかる」のが賢明です。「○十年一括借り上げ」「家賃保証」と言った謳い文句で、空いた土地にアパートを建てませんかと勧誘してくるサブリース契約はトラブルが続出しています。

契約時には甘い言葉で勧誘してきても、契約内容を業者が守らなかったり一方的に破棄したりすることが問題視されています。その背景には、家主側の勉強不足、知識不足があり、大切な資産を守るためにもサブリース契約については十分理解し「疑ってかかる」姿勢を持つことが賢明です。

サブリース契約は「アパート建築+サブリース契約」となるわけですが、このアパートの建築費用に、「空室リスク分のコスト」が上乗せされていることが多くあります。サブリース業者はここでしっかりと利益を取り、表面上は空室リスクを保証すると謳っている仕組みについても理解し、無用なトラブルを回避するようにしましょう。

1-3.相続税対策でアパートを建てた失敗例

勉強不足のまま、ただ「相続税対策になる」とアパートを建てても、以下の例のように最終的には破産してしまことになったり、赤字経営を続けることで負の遺産になってしまう可能性があります。

  • 例1:親から譲り受けた都内一等地。ファミリー層が少ない地域にファミリー向けのアパートを建ててしまい、空室が目立つ結果に。赤字経営を続けたのち破産する結果に。
  • 例2:「30年一括借り上げ」「家賃保証」サブリースの甘い言葉に乗りアパートを建築。サブリース業者からの突然の契約解除に驚くも「入居状況によっては契約解除もあり得る」ことは契約書に記載済み。残ったのは多額のローンと、満室にならない赤字経営のアパートだけ。
  • 例3:建てた当初は満室経営が続き収益性も高く理想的な経営状態。しかし10年後には周囲にアパートも増え、所有のアパートは経年劣化による痛みが目立つ状態に。空室対策に家賃を下げるも収入が減り、修繕費用を含めると年間コストは赤字に転落。

1-4.なぜ相続税対策でアパートを建てると失敗するのか

上記代表的な失敗例をご紹介しましたが、相続税対策のためにアパートを建てても失敗してしまうのは、主にこの2つの理由で説明することが出来ます。

1-4-1.業者のいいなりになってしまう。

土地を眠らせておくだけではもったいない、こんなアパートを建てれば儲かる、業者の言葉を鵜呑みにして失敗するケースが多くあります。1番の理由は勉強不足、知識不足です。業者に任せていれば大丈夫、儲かる、という甘い考えを捨てることが求められます。

1-4-2.サブリースのからくりに騙されてしまう。

「○十年一括借り上げ」「家賃保証」甘い言葉に騙されてしまう理由も同じく勉強不足が理由です。また大手業者のネームバリューから信用してしまうケースも多いようです。ネームバリューに惑わされずサブリースがどんな仕組み、どんな契約なのか十分に理解することが求められます。

2.不動産投資としてアパートを建てるということ

不動産投資としてアパートを建てるということ

目先の節税だけを考えたアパート建築では、結果的に資産を減らす危険性があることについてお伝えしましたが、大切なのは「不動産投資としてアパートを建てる」と言う意識を強く持つことです。

2-1.アパートを土地から探して建てて本当に儲かるのか?

土地選び、間取りの工夫を間違えなければ、不動産投資としてアパートを建てても失敗する可能性は限りなく低くすることができます。地域性を考慮し需要のある間取りにする工夫が大切です。ただなんとなくでアパートを建てるのではなく、正しい知識で運用すれば、土地から探してアパートを建てても、収益物件にすることは十分に可能なことです。

2-2.サラリーマンの副業としてアパート経営は最適?

会社勤めをしながらの副業は様々な成約の中で取り組むことが求められますが、管理会社に日々の業務を委託することもできる不動産投資は、サラリーマンとの両立も十分可能です。とは言え、上手くいかずに失敗する人もいます。

  • 新築の1Rマンションを購入したけどキャッシュフローがでない
  • サブリース契約の新築シェアハウスで、サブリースを解除され収入が入らなくなった
  • 中間省略で割高物件買ってしまっている

こうした失敗事例がよくあるケースですが、裏を返すと主な失敗事例はこれぐらいしかないとも言えます。失敗するケースのほとんどが「勉強しておらず無知だった」「無知だったことが理由で任せきりにしたり、業者のいいなりになってしまった」ということがほとんどです。

正しい知識を身に付けることでよくある失敗を防げるのです。 そして会社員だからこその「ローンの組みやすさ」はサラリーマンの副業ならではの強みだと言えます。アパート経営には、サラリーマンの副業だからこそ活かせる強みがあります。

2-3.新築アパートではなく、賃貸併用住宅もおすすめ

相続税対策の不動産投資なら、新築アパート以外にも「賃貸併用住宅」を建てるのもおすすめです。賃貸併用住宅とは、住居としてのマイホームと、収益を得る為の賃貸部分が一緒にある物件のことを言います。

賃貸併用住宅をおすすめする理由は、

  • マイホームを持ちながら賃貸経営ができる⇒家賃収入でローンを返せる
  • 銀行の融資が受けやすい⇒住宅ローンなどで借りられるため敷居が低い
  • 売却先(出口)が増える⇒賃貸併用住宅の数が少なく、需要がある。投資家だけでなく実需向け顧客も取り込める
  • 投入する自己資金を抑えられる⇒1割〜2割の頭金を求められるアパートローンと異なり、降るローンや諸費用も含めたオーバーローンの融資の可能性がある

こうしたメリットがあるからです。賃貸併用住宅については下記ページでも詳細を解説していますので参考にしてみて下さい。

賃貸併用住宅の詳細は「実践者が語る「賃貸併用住宅」をオススメする理由」をお読みください。

3.儲かるアパートを建てる4つのポイント

儲かるアパートを建てる4つのポイント

ただ相続税対策としてだけではなく、不動産投資として儲かるアパートを建てるためにはどんなことに気を付ける必要があるのでしょうか。「考え方」「土地」「評価」「費用」それぞれのポイントに分けて解説いたします。

3-1.儲かるアパートの考え方

「客付けをしっかり行い、空室率を抑え満室稼働できること。」これが儲かるアパートの条件です。アパートを建てる際には融資を受ける人が多いはずですが、毎月返済をしながらしっかりとキャッシュフローを残すためには、空室率が低くしっかり満室稼働できるアパートにすることが大切です。

ただアパートを建てて業者に任せておけば大丈夫と言うことはないわけです。

建てたあとに本当にしっかり満室経営ができるアパートなのかを重視して考えましょう。

3-2.失敗しないアパートを建てるための「土地の選び方」

すでに土地を持っている人なら所有している土地評価について、まだの方は購入予定の土地の評価について知っておくことが大切です。

土地評価の手順は、まず「全国地価マップ」のようなサイトで該当の土地の路線価を確認します。また土地の形や道路の接し方についても評価は変わりますので、自分の土地がどのくらいの評価なのかを把握しましょう。

3-3.「間取り」の工夫で収益性は大きく変わる

土地によって人気のある間取り、需要は変わります。単身者向けの需要がなければ単身向けアパートを建てても埋まりませんし、ファミリー向けに関しても同様です。

重要なのは需要のある場所に物件をしっかりと当てはめることは出来るかという視点です。田舎だから都会だからというところを見る人も多いようですが、需要のある場所にしっかりと物件を当て込めばエリア自体はあまり関係ありません。需要と供給のバランスが大事です。

市役所のホームページから人口の推移や世帯数の推移は把握できますし、需要と供給のバランスも大切で、近隣の商業施設や公共施設を調べるのも有効な方法の1つです。地方のエリアだと、商業施設周辺に需要が集まることも多く、こうした情報はインターネットなどでも簡単に調べることができます。

3-4.アパートを建てるための費用はどう考えるか

土地選び、間取りの工夫について理解したところで気になるのは「収益物件にするために、アパートを建てる費用はどう考えればいいのか」ということです。どのくらいの費用をかければ儲かるのか、費用についての考え方を理解しておくことも重要です。

3-4-1.一般的な建築費用はどのくらいか

建築費用とは、一般的に建物とその中に必要なもの、台所やトイレなど生活に必要な住宅設備を全て含めた費用のことを言い、「坪単価」で表示されます。坪数×坪単価でどのくらいの建築費用がかかるのかを知ることが出来ます。坪単価に関しては、建物の構造によって変わり、例えば「木造2、3階建てなら坪単価は60万円前後」「鉄筋コンクリートのマンションなら70万~100万円前後」などのように言われます。

土地の広さ50坪、建ぺい率80%の3階建てアパートを建てる場合は、

  • 30坪×80%×2階=48坪となり、木造アパート坪単価50万円で計算すると、2400万円

となることが分かります。ただ建築はとても複雑で一概に坪単価で表現できるものではありません。坪単価という言葉もとても曖昧な言葉で、分母と分子もばらばらとなっていることも多いです。また同じ木造でも3階建だと構造計算も必要ですし、耐火なのかどうか、地盤改良が必要なのかどうかなど、様々な条件によって建築費は変動してきます。坪単価などの一つの指標で図れるものではないので、まずは専門家にしっかり相談することをおすすめします。

3-4-2.キャッシュフローを考え、建築費用を抑える意識が重要

収益性の高いアパート建築にするためには、キャッシュフローを考える必要があります。そこで求められるのが建築費用を抑える意識です。

例えば、賃貸用アパートの建築を大手ハウスメーカーなどの依頼した場合には、大手ハウスメーカーから実際の業務を請け負う地元の工務店などの間に中間マージンが発生します。直接やりとりをすることができれば、中間マージンを浮かせることができるわけです。

経費を押さえても空室ばかりだとキャッシュフローは出ませんが、建築費用に経費をかけ過ぎると満室になっても儲けが出ないことがあります。必要な経費と不必要な経費のバランスを取ることは大切です。

4.アパートが完成するまでの4つのステップ

アパートが完成するまでの4つのステップ

不動産投資としてアパートを建てようと考えたところから、実際にアパートが建つまでには様々な工程がありますので、ここでアパートが建つまでの4つのステップを簡単に解説しておきます。

ステップ1土地、間取りの需要の調査 儲かるアパートを建てるためには、土地、間取りの調査が必要です。ここは前述の通りですが、土地の評価を知り、地域柄をしっかりと調査することが、儲かるアパートを建てるためにはとても重要です。

ステップ2土地の案件化 ステップ1で土地の評価を知り、間取りなどの需要を調査したら、どんな間取りで何階建てにするのかなどどんなアパートを建てるのか計画を建て案件化していきます。

ステップ3設計士によるプランニング どんなデザインで、どんな建物にしていくのか、建物の専門家である設計士にプランを入れてもらい、どんなアパートを建てるのか具体的にプランニングを進めていきます。

ステップ4工務店に建物を建ててもらう 設計士にプランニングしてもらったアパートを、工務店に入ってもらい立ててもらいます。費用を抑えるために出来る部分は自分で行うケースなどによって作業は変わります。

アパートが建つまでの4つのステップを簡単に解説

このような工程を経てアパートが完成します。アパートなどの新築物件が完成するまでの不動産の流れは、「料理と同じだ」とお伝えすることよくあります。

材料と需要を見極め、そこにしっかりと当て込んでいくことで、失敗することなく目的を達成することが出来るわけです。各工程では様々な専門業者の手が入ることになりますが、業者の手が入る工程を自分でやればその分安くアパートが建つことを覚えておくことも重要です。

中間マージンを削減することで、例えば3000万円ぐらいの物件であれば2000~2500万円ほどに抑えることが可能、建築費用を抑えることでキャッシュフローが出しやすくなるわけです。

5.事業として拡大しアパート経営で儲かる仕組みを作る方法

事業として拡大しアパート経営で儲かる仕組みを作る方法

新築アパートを建築してキャッシュフローを出すためには、節税など目先だけを見ていては難しいわけですが、正しい知識を学び、正しいタイミングで売却、購入を行っていけば決して難しいことではありません。このことは、私が素人から不動産投資を始めてリタイアするまでの流れを見て頂ければお分かり頂けると思います。

5-1.初心者からスタートして不動産投資でリタイアするまでの流れ

3ヶ月の休職期間を利用し不動産投資をひたすら勉強しました。この間読んだ書籍は300冊以上、親から借金した200万円を元手に地元広島で築20年2200万円の物件を購入しました。

1棟目の購入で自己資金が無くなり、2棟目はオーバーローンで購入。しかし3棟目以降は銀行融資が困難となり、1棟目の物件を一旦売却しました。4000万円で売却に成功し、残責を相殺しても2000万円のお金が手元に残りました。

この資金を元に銀行へのアプローチを開始、こうして安く購入できる物件にキャッシュフローを出していきました。また、2000万円のお金が手元にあることにより、更に銀行から融資がつくようになり4棟目まで買い進めることに。この辺りからは地元の不動産業者との取引も増え、地元でしか出回らない非公開物件の紹介も貰えるようになりました。

5棟目以降からは法人として購入することになり、6棟目は一般公開前の物件を購入。
6棟目、7棟目を購入した辺りからは「良い物件を見つけるより好条件で融資をつけほうが儲かる」と考えるように。

とにかく先に銀行にグリップすることを優先に考えるようになりました。この時点で月間キャッシュフロー150万円を達成、会社を辞めてリタイアすることも考えましたが、サラリーマンの強みである融資を組んでから辞めようと8棟目は住宅ローンを組んで購入。

2015年9月に会社を退職、不動産投資のキャッシュフローで十分な生活が送れるようになりました。

5-2.自己資金が少ない状態から儲かる仕組みを作る2つのポイント

以上の流れを見て頂いても分かるように、私は初めから多くの資金があったわけでもなく、知識や経験があったわけでもありません。そんな私が会社員として働きながら儲かる仕組みを作ることができたポイントは2つです。

1つは「不動産投資を事業として拡大させて頂く為には、家賃がいくら入るかよりキャッシュフローが出るかどうかを重要視して物件を購入する」ということ。もう1つは「2棟目以降は自己資金が無くなるので、売却益を得て自己資金比率を高めそれを繰り返すことで拡大していく」と言うことです。

キャッシュフローが出るかについては、家賃収入から月々にかかる経費、ローンの返済、支払う税金を考慮した上で、手元に現金が残るかをきちんと計算します。私が購入した物件で、キャッシュフローがマイナスになるものはありません。

自己資金比率は資産に対して持っている自己資金の割合のことです。自己資金比率を高めれば、銀行に融資をしてもらいやすくなります。私の場合、2000万円の売却益を得たことによって銀行から融資を受けやすくなり、好条件で融資もしてもらえるようになりました。

この2つのポイントを意識したことで、

自己資金が少ない状態からでも事業として拡大させることができ、会社員をリタイアしても生活していける「儲かる仕組み」を作ることができた

わけです。

不動産投資は楽して儲かるビジネスではありませんが、正しい知識、正しいタイミングで売却や購入が出来るようになれば、初心者から、サラリーマンの副業から始めたとしても儲かる仕組みが作れることを知って頂けたと思います。

6.まとめ

  • ・単純に相続税・節税対策としてアパートを建てることはおすすめできません。建てるからには儲けが出るようにしましょう
  • ・相続税対策にしても、不動産投資にしてもアパートを建てる際に注意することは同じです。儲けが出るようにきちんとキャッシュフロー計算をして建てることが重要です。そのために、客付けができるかを重視していきましょう。
  • ・儲けを出すためには、自身で調査をすることも必要です。建てる土地の需要を見極め、間取りを工夫していきましょう。また、建築費を抑えるためにも業者の言いなりに建てないようにしましょう。

以上のポイントを抑えれば、アパートを建てて破産をするリスクを回避することができます。 土地が既にある方、購入したい土地が決まっている方は、まずはその土地の需要をインターネットなどで調べてみましょう。

アパートを建てる際にチェックするべき事項のチェックリスト

「儲かるアパート」を建てる際にチェックすべき項目を、下記にチェックリストとして記載しておきます。儲かるアパートの基準や考え方を満たしているか、下記チェックリストに照らし合わせて判断時の参考にして下さい。

  • 土地のあるなしに関わらず「収益性」を重視して考えているかどうか?
  • 客付けがよく、空室率が少ないことがキャッシュフローを残すために重要だがどうか?
  • 土地選びの評価基準となる評価額を知っているか?
  • 土地のある地域の需要に合わせた間取りかどうか?
  • 自分でできることはして建築費用を抑えているかどうか?
  • 家賃がいくら入るかよりキャッシュフローが出るかどうかを見ているか?
  • 初期段階は資金不足に陥りやすく、売却益が得やすい物件かどうかも考えているか?
破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点
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