初心者でも簡単!建ぺい率・容積率の計算方法と疑問を解決!

マイホームを建築予定の人、自宅の大規模リフォームを考えている人、不動産投資を始めようとしている人、宅建やFPの勉強をしている人なら「建ぺい率」について、すでにある程度の知識をお持ちだと思います。

そのなかで、「建ぺい率・容積率の簡易的な計算方法を知りたい」と思っている方も多いはずです。また、以下のような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

  • ・ベランダ・2階建ての場合の、建ぺい率はどうなるのか?
  • ・自動計算できるサイトはあるのか?
  • ・建ぺい率を計算する時の建築面積は壁芯で計測するのか?
  • ・一戸建ての家を囲う塀や中庭は建ぺい率の計算に入れるべきか?
  • ・貯水槽やプール、地下室や地下駐車場は建築面積に含まれるのか?

建ぺい率・容積率の計算方法を解説している記事はたくさんありますが、十分に理解できていないという人も多いように感じます

そこでこの記事では、

  • そもそも建ぺい率・容積率とは?
  • 建ぺい率・容積率の調べ方
  • 建ぺい率・容積率の計算方法
  • ケーススタディで見る計算例
  • 建ぺい率・容積率に関するQ&A

について、わかりやすく解説します。

この記事を読むことで、建ぺい率・容積率の調べ方や計算方法が簡単に理解できるようになります。また、「自分の場合、どうなるのかわからない」という人でも計算できるようシミュレーション例も紹介しています。

本記事が「建ぺい率・容積率の計算を自分でできるようになりたい」という方のお役に立つことができれば幸いです。

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図解付|建ぺい率と容積率とは?最低これだけ抑えておけばOK

1.そもそも「建ぺい率」「容積率」とは?

そもそも「建ぺい率」「容積率」とは?

まずは「建ぺい率」についてわかりやすく解説しましょう。

1-1.建ぺい率とは

建ぺい率とは

  • 「敷地面積に対して、どれくらいの大きさの家を建てるか?」

という割合のこと。

たとえば、敷地面積が100m2の土地に60m2の家を建てる場合、建ぺい率は60%となります。

建ぺい率_図解

建ぺい率計算_図解

建ぺい率が高すぎる、つまり敷地面積ギリギリまで家が大きいと、風通しが悪いですし、火事になったときに隣の家にあっという間に火が移ってしまいます。景観も悪くなります。こうしたことを避けるため、ある程度のスペースを設け、ゆとりある建物を建てることが「建ぺい率」というかたちで建築基準法によって定められているのです

1-2.容積率とは

容積率とは

  • 「敷地面積に対する延べ床面積」

の割合のこと。

例えば、「100m2の敷地」に、1階の床面積が「60m2」、2階の床面積が「40m2」(つまり延べ床面積は100m2)の家がある場合、敷地面積が「100」、延べ床面積も「100」なので、容積率は「100%」となります。

容積率_図解1

容積率計算_図解

1-3.建ぺい率と容積率には「上限」がある

建ぺい率と容積率には「上限」があり、エリアによって行政が指定しています。
より正確にいうと、都市計画に基づき「用途地域」ごとに制限が定められています。用途地域は全部で13種類あり、それぞれに「建ててよい建物の種類」や「建ぺい率・容積率の上限」が決められています。

用途地域別の建ぺい率・容積率を一覧で見てみましょう。

用途地域

用途の内容

建ぺい率(%)

容積率(%)

第一種低層住居専用地域

低層住宅専用
(高さ10m~12m程度)

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

第二種低層住居専用地域

低層住宅専用
(小さい店舗なども可)

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅専用

30・40・50・60

100・150・200・300

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅専用
(店舗・事務所も可)

30・40・50・60

100・150・200・300

第一種住居地域

主に住宅
(小さい店舗なども可)

60

200・300・400

第二種住居地域

主に住宅がメイン
(大規模な店舗・事務所はNG)

60

200・300・400

田園住居地域
(平成30年から追加)

農業の利便を重視
主に低層住宅

30・40・50・60

50・60・80・100・150・200

準住居地域

道路や自動車関連施設など
住居とのバランスを重視

60

200・300・400

近隣商業地域

商業施設など
近隣住民の利便性を重視

80

200・300・400

商業地域

ほぼすべての種類の建物が建築可
(大規模な工場などはNG)
ターミナル駅周辺などの都心部・オフィス街など

80

200・300・400・500・600・700・800・900・1000

準工業地域

主に工場
(住居や小さい店舗も可)

60

200・300・400

工業地域

主に工業
(環境破壊の恐れがある工場でも建築可)

60

200・300・400

工業専用地域

工業のみ 住居NG(人が生活する場所ではない)

30・40・50・60

200・300・400

建ぺい率・容積率の基礎知識については、以下の記事でわかりやすく解説しているので、是非チェックしてください。

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2.建ぺい率・容積率の調べ方

建ぺい率・容積率の調べ方

では、建ぺい率・容積率の調べ方をまずは見ていきましょう。

2-1.用途地域だけで判断するのはNG

1章の表からもわかるとおり、建ぺい率は「30〜80%」、容積率は「50〜1000%」の範囲で定められています

ただ注意したいのは、「同じ用途地域でもパーセンテージは異なる可能性があるということ」。例えば、同じ「○○区△△町の第一種低層住居専用地域」であっても、「建ぺい率40%、容積率100%」の地域もあれば、「建ぺい率60%、容積率150%」の地域もあるかもしれない、ということです。

では、建ぺい率・容積率は具体的にどうやって調べればいいのでしょうか。

2-2.自分で調べる方法

販売されている物件の建ぺい率・容積率については、チラシや物件情報に記載されていることが多いです。記載がない場合は、不動産業者に確認するのが最も簡単です。

自 分で調べる場合、市役所や区役所など市区町村の都市計画、街づくりを担う部署に問い合わせれば教えてくれます。電話でもいいですが、正確に位置を伝えるためには、地図などをマーキングして、都市計画課にFAXで送信して確認するのがより正確です。

また、行政によっては「都市計画図」がインターネット上で公開されており、そこで建ぺい率・容積率をチェックすることも可能です。「世田谷区 建ぺい率」といった具合に検索してみましょう。

なお、建ぺい率には以下の4つの緩和条件があります。

  1. 防火地域内で耐火建築物等を建てる
  2. 準防火地域で準耐火建築物等を建てる
  3. 2つの道路の角にある敷地(角地)
  4. 2つの道路に挟まれた敷地

このいずれかに該当する場合、用途地域ごとに定められた「建ぺい率の限度」に10%加算できる緩和があります。つまり、「建ぺい率60%」の地域であれば、プラス10%の「70%」まで緩和されるということです。

建ぺい率の緩和については以下の記事で詳しく解説しています。こちらもぜひお読みください。

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3.建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算式は以下のとおりです。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

建ぺい率計算_図解

例えば、建築面積60m2、敷地面積100m2の場合、計算式は「60÷100×100」となり、建ぺい率は60%になります。

また、これから土地に家を建てる場合なら、建ぺい率を使って建築面積の上限を計算することも可能です。例えば、200m2の土地の建ぺい率が50%であれば、建築面積の上限は100m2となります。

なお、建ぺい率の計算に使う建築面積は、真上から建物を見下ろしたときの広さです。つまり、1階部分と2階部分とで建築面積が違う場合、広いほうの面積を採用して建ぺい率を計算することになります。

4.容積率の計算方法

容積率の計算方法

容積率の計算方法は、建ぺい率の計算に似ています。計算式は以下のとおりです。

容積率=延べ床面積(※)÷敷地面積×100
※各階の床面積の総合計

容積率計算_図解

例えば、1階が100m2、2階が80m2、3階が60m2の延べ床面積240m2、敷地面積150m2の場合、計算式は「240÷150×100」となり、容積率は160%になります。建ぺい率と違って100%以上になることも多々あり、商業地域などでは最大1000%まで認められています。

ただし、容積率の場合には以下のルールがあります

  1. 前面道路の幅が12m未満の場合……
    「指定容積率」と「前面道路の幅員×法定乗数(住居系0.4、その他0.6)」のうち、“小さいほう”が容積率になります。
    →例えば、指定容積率が200%、前面道路の幅員が4mの住居用の土地の場合、前者は「200%」ですが、後者は「160%(3m+1m)×0.4×100)」なので、容積率は後者の160%が採用されます。
  2. セットバックがある場合……
    前面道路の幅員にセットバック分を加えて、上と同じ計算します。つまり、「指定容積率」と「(セットバック分+前面道路の幅員)×法定乗数(住居系0.4、その他0.6)」のうち、“小さいほう”が容積率になります。
    →例えば、指定容積率が200%、前面道路の幅員が3m、セットバックが1mの住居用の土地の場合、前者は「200%」ですが、後者は「160%(×0.4×100)」なので、容積率は後者の160%が採用されます。

セットバックについては以下の記事で詳しく解説しています。

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5.ケーススタディで見る計算例

ケーススタディで見る計算例

4章では、容積率の計算をご紹介しましたが、建ぺい率の計算方法については少々補足が必要です。ここでは建ぺい率を計算するうえで知っておきたいことと、実際のケーススタディを見てみましょう。

5-1.バルコニーや庇(ひさし)はどうなる?

前述したとおり、建ぺい率の計算式は以下のとおりです。

建ぺい率=建築面積敷÷面積×100

敷地面積は誰が見ても迷うことはないはずですが、建築面積については判断が迷う人もいるはずです。例えば、

  • 「建築面積は“建物を真上から見たときの面積”ということはわかったが、壁や柱よりも外側に突き出している、バルコニーや庇(ひさし)は建築面積に含まれるのか?」

という疑問です。

結論からいえば、バルコニー、ひさし、ピロティやポーチ、外廊下、外階段などは「突き出ている部分が1m以下」なら建築面積には含まれません。1m以上の場合、先端から1m後退したところまでが含まれます。

バルコニー・庇_図解1

なお、バルコニーやひさしが1m以下であっても、柱や両サイドに壁がある場合、柱や壁に囲まれた内側の部分が建築面積に含まれます

バルコニー・庇_図解2

5-2.駐車場や中庭はどうなる?

「建築面積に含まれるのか?」という意味では、駐車場や中庭も気になるところでしょう。

この判断は簡単です。「屋根のあり・なし」で判断します。屋根が付いていれば建築面積に含まれ、屋根がついていなければ建築面積に含まれません

車庫でいえば、屋根のない青空駐車場なら建築面積には含まれませんし、ガレージ(車庫)や、柱と屋根のみの構造の駐車場(カーポート)なら建築面積には含まれます。

中庭の場合、建物の内側に位置する中庭(パティオ)・坪庭など屋根がなければ建築面積には含まれません。

5-3.シミュレーション例

これらをふまえ、実際に計算してみましょう。
※敷地面積は「100m2」の固定とします。建築面積は“建物を真上から見たときの面積”です。

  1. 建築面積50m2、バルコニーやひさしなどの突き出ている部分が80cm、屋根なしの青空駐車場が1台分の場合
    →ごく一般的な計算になります。
    「50m2(建築面積)÷100m2(敷地面積)×100 」となり、建ぺい率は50%です。
  2. 建築面積50m2、バルコニーの突き出ている部分が2m、8m2の車庫が1台分の場合
    →バルコニーの突き出ている部分は実際の縦横比で計算する必要がありますが、ここでは仮に8m2とします。この場合、本当の意味での建築面積は「50+8+8」「64m2です。
    よって、「64m2(建築面積)÷100m2(敷地面積)×100 」となり、建ぺい率は64%です。

6.建ぺい率・容積率に関するQ&A

建ぺい率・容積率に関するQ&A

ここからは建ぺい率に関する疑問にお答えします。

建ぺい率や容積率を自動計算できるサイトはありますか?

以下のサイトで簡易的に求めることができます。敷地面積と建築面積、延べ床面積を入力するだけなので使いやすいです。

建ぺい率と容積率の計算

ただし建ぺい率の場合、前述したバルコニーやひさし、駐車場、中庭などの条件の入力がないので、その点は自身で調べる必要があります。

容積率の場合も前述した2つのルールに該当するかは自分で調べましょう。

貯水槽、プール、地下室、地下駐車場は建築面積に含まれますか?

貯水槽は建築物ではないので、建築面積に含みません。

プールは「ベランダやひさし」と同様、屋根の有無で建築物かどうかが決まります。屋根が付いていれば建築面積に含まれ、屋根がついていなければ建築面積に含まれません

地下室の場合、一定の条件を満たしていれば、建物全体の延床面積の3分の1まで延床面積から外すことができます。

地下駐車場の場合、建築面積の3分の1であれば建築面積には含まれません。また、傾斜のある土地で地下駐車場がある場合、平均地盤面から1mを超える高さで駐車場があるなら建築面積に含まれます。

建ぺい率を計算するときの建築面積は壁芯で計測するのでしょうか?

そのとおりです。「壁芯(外壁の中心線)」です。壁芯は建築面積や床面積の算定上重要なものです。

建ぺい率・容積率オーバーの物件の対処法はありますか?

既に建ぺい率・容積率オーバーの「違反物件」と思われる物件を買ってしまった場合でも、「適法」にすることで、売却などのその後の処理がスムーズに行えるようになる可能性があります。

詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひチェックしてみてください。

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【図解】建ぺい率&容積率オーバー物件を適法にする2つの対策

まとめ

1.建ぺい率・容積率は同じ用途地域でもパーセンテージは異なる可能性がある

2.建ぺい率・容積率を自分で調べる場合、市区町村の都市計画、街づくりを担う部署に問い合わせをするのが最も正確。簡単な方法は、行政によってインターネット上で公開している「都市計画図」をチェックすること

3.建ぺい率、容積率ともに基本となる計算式以外のルールが当てはまる場合があるので注意

いかがでしたか。

建ぺい率・容積率の計算は適法に建築するうえで欠かせない知識であり、建ぺい率・容積率をオーバーしてしまうと、住宅ローンや融資の審査が通らなくなります。逆にルールを活かすことでメリットを受けられる可能性もあります。この記事を参考に計算し、建築計画を立てていきましょう。

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この記事を書いた人
山本ゆりえ

山本ゆりえ

ライター・編集者・大家。
木造アパート4棟、重鉄マンション1棟、区分マンション2戸を取得(3棟・区分2戸は売却済)。転貸のレンタルスペース1戸運営中。これまで購入した自宅は3戸。不動産投資の分野を得意とし、これまで関わった不動産関連書籍は100冊を超える。
執筆している記事:MONEY PLUSbizSPA!フレッシュ

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