知らないと損!中古物件購入前に押えるべきリフォームの5つのポイント

投資としてはもちろんのこと、住宅として「中古物件の購入」を考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

しかし、価格が安く質の良い物件を見つけるのは困難です。物件の質を良くする1つの手段として「中古物件を安く買い、改装する」という手段があります。つまりリフォームです。 しかし、リフォームと聞くと「古い部分を新しくするだけ」とのイメージを持つ人が多いと思います。

そこで、この記事ではリフォームについて取り上げ、

  • リフォームを行う意味
  • 収益アップや生活の向上につながるリフォームのポイント
  • リフォームを行う上での注意点

などを紹介したいと思います。

そして、この記事では主に投資の観点からリフォームについて取り上げていきますが、お読みいただければ、リフォームについて具体的にイメージすることが出来る様になります。

更に、中古物件購入とリフォームをセットで考えることのメリットも把握でき、投資やより良い生活を過ごすための方法として検討できるようになるでしょう。

なお、以下の記事では中古物件の購入にかかる費用について詳しく解説しております。こちらも合わせてご覧ください。

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1.中古物件を購入するメリット

中古物件を購入するメリット

投資を考える上で、必ずしも新築が最善とは限りません。むしろ、中古のほうが、新築よりも有利になることもあります。そこで、ここでは中古物件のメリットについて再考したいと思います。

1-1.調達コストを抑えられる

中古物件の魅力は、何といっても「新築よりも安く購入出来る」ことです。

例外はあるものの、不動産の価格は築年数に従って下がって行きます。新築物件は「新築プレミアム」と呼ばれる価格の設定もあり、最初の数年で価格は大きく下落します。下落幅は物件によっても違いますが、何割も下がることもあります。

【物件価格と築年数の関係】

物件価格と築年数の関係

一方、中古物件の中には、リフォーム前提で購入しても、トータルコストを抑えられるものもあります。もちろん条件にもよりますが、リフォームを行うことで、安くてもある程度質の高い物件にすることができます。

1-2.利回りが高い

前述の通り、中古物件は新築物件と比べて取得コストを抑えることが可能です。では、家賃はどうでしょうか?家賃については、下の図に示しますように物件の価格低下よりも緩やかに下っていく傾向にあります。

【家賃収入と築年数の関係】

家賃収入と築年数の関係

築年数が経過した物件を購入すれば、取得コストの下落を抑えられるだけでなく、うまく客付けができれば家賃収入は大きくは下がりません。よって、利回りは新築物件を購入するよりも高くなります。

【物件価格・家賃収入と築年数の関係】

物件価格・家賃収入と築年数の関係

利回りは簡単に言えば

利回り=家賃収入÷物件取得金額

で計算できる(ここではランニングコストや税金などは省略しています)ので、分母である取得金額が下がれば利回りも連動して上がります。

さて、ここでリフォームを計算に入れてみましょう。

利回り=家賃収入÷物件取得金額(物件購入金額+リフォーム費用)

リフォームを取得コストに組み込めば、取得金額(物件購入金額+リフォーム費用)が上がり利回りは落ちますが、うまくリフォーム費用を計算・調整すれば、新築物件の購入よりも取得金額は抑えることができます。

1-3.物件の弱点を把握しやすい

中古の物件の別のメリットとして、物件の弱点を発見しやすい点です。土地を購入して新築を自分で建てる場合は、出来上がるまで図面レベルの話になるので、具体的なイメージは難しい場合もあります。

しかし、中古の場合はすでにある物件ですので、見学をすればどのような物件かを把握することができます。

また、物件の問題点を把握するためにホームインスペクションを活用することによって、プロの視点で審査をしてもらうことも可能です。

物件の弱点が分かり、どの部分を補わないといけないかを把握すれば、確実にリフォームで補うことができます。そうすれば中古の物件であっても、より良い条件で貸し出すことができます。

2.リフォームはどの様な意味を持つか? 

リフォームはどの様な意味を持つか? 

次に、不動産投資におけるリフォーム物件の意味について考えてみましょう。

2-1.物件がよみがえる

中古物件は築年数にもよりますが、基本的には見た目や設備の面で新築物件に劣ります。そのため、入居希望者に魅力の無い物件に見え、客付けが難しくなる事態も出て来ます。

しかし、リフォームをすれば外観、設備を新品同様にすることも可能です。まさに「よみがえり」とも言うことが出来ます。きちんとリフォームされた物件は入居希望者の目に魅力的に映るので、家賃を下げずに契約出来る可能性も出て来ます。

2-2.新たな付加価値を付ける

リフォームが必要な中古物件は、設備が古いことが少なくありません。現在の設備よりも、機能が劣っている場合が往々にしてあります。 しかし、リフォームで最新の設備に入れ換えれば、入居者にとって生活の利便性も上がり、付加価値も向上すると言えます。

2-3.お得感を出せる

不動産に限らず、購買意欲を高めるのに有効なのは「お得感」です。

リフォームが施された物件は、新築同様の快適性を持ちながら家賃が安いので、「お得感」を出しやすくなります。

3.具体的に、どこをリフォームすると良いか?

具体的に、どこをリフォームすると良いか?

ここでは、収益アップにつなげやすいリフォームの具体例について取り上げたいと思います。

3-1.設備交換

設備交換には主に、浴室・キッチン・トイレといった水まわりや、エアコンなどが考えられます。こういった設備は古くなると見た目だけでなく、能力が落ちるので適宜交換することが必要となります。

基本的に、住宅に設置してある設備の多くは10年が交換の目安です。ただし、10年が過ぎると絶対にダメになるということではなく、「故障の確率が増える」という意味となります。10年を超えても使用は可能ですが、故障が頻発して入居者の生活に迷惑を掛ける可能性が高くなるので、交換したほうが良いと言えます。

また、設備の「10年」は製造物責任の観点からも重要となります。トイレや給湯器などの工業製品の製造物責任は10年で切れるからです。現在の法律では、設備で使用者のケガや物損が発生したとき、設備のメーカーが責任を負うことになっています。

しかし、その責任期間が10年で失効するのです。ですので、入居者の安全面や家主としての責任問題から見ても10年を迎えた時点で設備の交換を考えたほうが良いと言えます。

製造物責任の具体例としては、給湯器の設定温度が設定と違い、熱湯が出て使用者がヤケドを負った場合、その賠償はメーカーが負うことになります。しかし、この責任期間を終えたときは、メーカーは免責となります。

3-2.内装・外装

内装及び外装のリフォームは、入居希望者に好印象を与えるだけでなく、建物の老朽化防止の観点でも重要になります。

まず内装は生活空間に直接接する部分なので、入居者の満足度を上げる上でもリフォームが重要になります。古い建物では内装部分にカビが生えていることもよくあるので、カビ対策を行いながらの改装も必要です。

外装が劣化すると単に見た目が悪くなるだけでなく、壁の中に水が侵入しやすくなります。壁の中に水が入り込むと、壁の内側の部材の腐食にも繋がり、建物の劣化を進めてしまいます。 尚、外装は壁材の交換といった大掛かりなリフォーム以外にも、塗装などの小さなメンテナンスも必要となります。

3-3.窓やドアなどの開口部

窓やドアは、建物の気密性や断熱性を考える上で重要な箇所です。

気密性が悪いと冬場は寒い外気が、夏場は暖気が室内に入って来ます。そのため、光熱費が余計に掛かるというデメリットがあります。また、気密性が悪いと屋外の騒音が室内まで響いたり、逆に室内の音が外に漏れたりすることもあります。

また、窓やドアは熱の移動の激しい部分です。特に古いタイプの窓ガラスは今の物よりも熱移動が激しく、断熱性の点で劣ります。そのため、断熱性を上げるためには、窓やドアを新しい物にする交換が必要です。 最新の開口部建材は、昔の物と比較して素材・構造共に進化しているので、リフォームは良い住空間造りのための有効な手段です。

3-4.防犯性のアップ

防犯性のアップも、安心できる住空間を造る上で重要です。物件の防犯性は入居者の安全性にも大きく関係します。 特に最近では窃盗被害が増えていることもあり、ドアや窓の交換をして侵入しにくくすることが重要になります。

また、他にも、フェンスやセンサーライトなどの防犯設備もありますので、より安全性の高い建物とするためにはこういったものを取り付けることも必要と言えます。

3-5.バリアフリー化

社会の高齢化を受けて、住宅のバリアフリー化も物件によっては考慮に入れる必要があります。高齢者でもより生活しやすい環境を造り、入居者を呼び込むためにもバリアフリー化は検討するべき内容と言えます。

特に、築年数が経過している物件には手摺などが付いてなく、段差も多いので、バリアフリーを考える場合にはリフォーム箇所が増えやすいことを考慮に入れておく必要があります。 またバリアフリーを考える上では、単に設備を交換するだけでなく、間取りを変える場合もあり得るので、予算管理をしっかりするのが大切です。

4.リフォームによって生まれる投資用物件としての効果

リフォームによって生まれる投資用物件としての効果

ここで投資用物件に生じるリフォームの効果を考えてみましょう。

4-1.客付け力のアップ

リフォームによって狙える効果の第一は、物件の客付け力が向上することです。

物件は仮に築年数が経過していても、設備や外観を新しくし、構造も補強してやれば、新築と遜色の無い物件を造ることが可能です。リフォームによって設備を一新した物件は利便性も高く、入居希望者に対して強い説得力を持つようになります。

しかも中古物件を安く取得すれば、リフォーム費用をかけたとしても、新築よりは安い家賃を提示することができます。

4-2.空室リスク・退去リスクの低減

空室リスクや退去リスクは、物件の魅力に左右されることが少なくありません。魅力の無い物件は契約に漕ぎ着けることが難しく、他の物件に引っ越しされるリスクも高くなりがちです。

しかし、リフォームによって魅力を上げることができれば、入居者の満足度も上がり、空室リスクや退去リスクを低くすることができます。 入居者が集まりやすく、退居も少ない物件になれば、収益面でも安定につながります。

4-3.競争力が上がる

入居希望者が物件を検討する場合、一般的にはある程度地域を決めて、地域内で物件を比較します。リフォームを適正にした物件であれば、周辺物件よりもお得感が出てきます。競争力が高まるので、入居率を上げることができます。

ただし、競争力を更に上げるためには、高機能の設備を設置するなどの差別化がより必要になります。そうすると、リフォームの際の設備費が上がり過ぎるリスクもあるので、費用の計算や利回りを考えるなど十分な注意が必要です。

4-4.売却を有利にする

収益物件の魅力が上がれば、物件を売却する時も有利になります。

不動産投資の場合、収益物件の買い手となるのは実需層や別の投資家であることがあります。とりわけ、投資家に売る場合は物件の収益性がポイントとなります。 物件にリフォームを施し客付けができていれば、収益性も上がります。収益性が上がれば、別の投資家の目にも良く映るため、売却の際には有利になるのです。

5.リフォームをする上での注意点

次にリフォームをする上での注意点について考えてみます。

5-1.価格だけで選ばない

収益物件のリフォームは、費用がそのまま利回りに影響するため、利回りの観点から考えれば安い方が有利です。そのため、費用を第一に考える投資家もいるかも知れません。

しかし、安さばかりを強調する業者がいたら、むしろ注意をすべきです。安いリフォーム業者は、設備に陳腐な物ばかりを使用する、あるいは手抜き工事で価格を下げている場合も考えられるからです。 リフォームは複数業者から見積りを取るなどして、価格を十分に比較検討し、その上で決めるようにしましょう。

5-2.現場に足を運ぶ

リフォーム工事の際は、空き時間を利用してなるべく現場に行きましょう。 現場に行くのは目的が2つあります。

1つ目は工事の監視のためです。工事の監視がゼロだった場合、工事の品質が落ちる可能性もあります。業者や職人にしっかりと仕事をしてもらうためにも、監視のために時間を割きたい物です。 2つ目の目的は、職人の激励のためです。

確かにリフォーム業者は契約の範囲で動くでしょうが、職人だって人間なので、激励すれば仕事の質も上がります。たまに差し入れを持って現場に行き、職人たちに振舞うことも大切です。

5-3.実績のある業者を起用する

業者選びの価格以外の面でポイントとなるのは、実績のある業者を選ぶことです。

今ではリフォーム業者が非常に多くあり、その腕前を測ることは困難です。そのため、良い業者を探すには過去の実績を見ることが大きなヒントとなります。 業者にもよりますが、施工例の写真などを見せてくれるところもありますので、過去の工事の写真を見せてもらいながら、費用や工期などを聞くのが良いでしょう。

6.まとめ

1.中古物件には調達コストの低減、利回り向上、物件の弱点把握などがしやすいメリットがあります。

2.リフォームによって、投資用物件は物件がよみがえるだけでなく、新たな付加価値を加えることができ、お得感を出せるメリットがあります。

3.リフォームの具体例としては、設備交換の他にも外装や内装、窓やドアなどの開口部の交換、そして防犯性のアップやバリアフリー化などがあります。

4.投資用物件をリフォームするメリットとしては、客付け力のアップや、空室リスク・退去リスクの低減、周囲の物件との競争力向上、そして売却時に有利に話を進める効果があります。

5.リフォームの際に注意することは、価格だけでの業者選定はやめておいたほうが良いでしょう。また、時間がある際に現場に行くことも大切です。業者選びの際には実績のある業者を選ぶことも大事です。

投資用物件として中古物件を購入しリフォームを行うことは、利回りなどの経済的メリットもあり、おすすめ出来る手段と言うことが出来ます。しかし、もちろんメリットだけでなく注意点もありますので、きちんと計画し、精査しながら進めることが重要です。

中古物件の購入費用については以下の記事から詳しくご覧いただけますので、こちらもぜひご一読ください。

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