賃貸借契約の短期解約は違約金請求可能?請求できるケース

賃貸アパートや賃貸マンションなどの賃貸物件を購入して運用中のオーナーの中には、部屋の利用者が短期解約(短期退去)した場合に違約金を請求できるのか気になっている人も多いと思います。

短期解約は長期入居を想定して契約を締結したオーナーにとっては想定外の事態なので、短期解約を簡単に認めさせないためにも違約金の存在は重要です。

この記事では、違約金とは何なのか、賃貸契約における違約金の仕組みについて解説します。

違約金を請求できるかどうか知りたいと考えている人は参考にしてください。

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賃貸借契約を短期解約する際の違約金とは

違約金とは、賃貸借契約書の契約内容(契約条件)に借主が違反した際、貸主に支払う金銭です。

契約違反があった場合に課されるペナルティで、賃貸借契約に特約条項として盛り込まれているケースが多いです。

賃貸借契約を短期解約する際の違約金も上記の違約金の1つですが、具体的にどのようなものなのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

賃貸借契約を短期解約する際の違約金について詳しく説明していきます。

●賃貸借契約に盛り込まれる条件の1つ

賃貸借契約を短期解約する際の違約金はすべての賃貸借契約に盛り込まれているわけではありません。

以下のような一般的な賃貸借契約ではなく、特別なキャンペーンが適用されている賃貸借契約書には、短期解約の違約金の条項が盛り込まれているケースが多いです。

  • ・敷金・礼金0円の物件
    ・フリーレント期間を設けている物件

敷金・礼金0円のいわゆるゼロゼロ物件や賃料の無料期間を設定するフリーレント物件は、初期費用の負担を軽減する代わりに長期入居を前提としています。

短期間で契約解除された場合、長期入居で収益を調整するという目的が達成できないため、万が一に備えて違約金を設定するのが一般的です。

●家賃保証会社の利用とセットのケースが多い

違約金は具体的な金額が設定されています。例えば、「契約期間2年(1年)未満で解約した場合、借主は解約違約金として家賃2カ月分を貸主に支払う」などです。

しかし、借主都合による解約では、違約金の支払いに応じるとは限らずトラブルが発生することも多いです。

家賃保証会社を利用すれば、借主が家賃を滞納した場合だけでなく、解約時の違約金も回収できます。

まだ家賃保証会社を利用していない人は、連帯保証人から必ず違約金を回収できるとは限らないため、賃貸借契約書に解約違約金について盛り込むだけでなく、家賃保証会社の利用もセットにしましょう。

違約金は必ず請求できるわけではない

賃貸借契約書に違約金に関する事項が記載されていた場合に、必ず違約金を請求できると思った人も多いかもしれませんが、必ず請求できるとは限りません。

違約金を必ず請求できるとは限らない理由として、以下の2つが挙げられます。

  • ・契約満了による解約では解約金を請求できない
    ・途中解約の場合でも特定のケースでは請求できない

それぞれの理由について詳しく解説していきます。

●契約満了による解約では違約金を請求できない

賃貸借契約では、2年といったように契約期間を定めるのが一般的です。

契約満了を迎えた場合、契約更新、解約のどちらか選択しますが、契約満了を理由に解約する場合は退去時に違約金を請求できません。

その理由は、契約満了を理由とする解約はあくまでも契約更新をしなかったというだけで借主都合による解約ではないためです。

違約金を請求できるのは借主都合による解約に限られているという点に注意しましょう。

●途中解約の場合でも特定のケースでは請求できない

「借主都合による解除(キャンセル)は違約金を請求する」という内容を賃貸契約書に明記していても、必ず違約金を請求できるとは限りません。

以下の2つのケースに該当する場合には、借主都合による途中解約でも違約金の請求が認められない可能性があるので注意してください。

  • ・貸主側になんらかの落ち度がある場合
    ・金額が不当に高額な場合

・貸主側になんらかの落ち度がある場合

貸主に落ち度があると認められた場合は違約金を請求できません。

例えば、賃貸借契約書に違約金の詳細が明記されていない、説明を受けていないなどの落ち度がある場合です。

賃貸借契約書に違約金の詳細が明記されていても、不動産会社に所属している宅地建物取引士が配布して説明する重要事項説明書で触れられていなければ、落ち度があると判断される可能性も。

借主が違約金を支払わなくてはならないのは、あくまでも契約書の内容や説明に納得、合意した場合に限られていることを覚えておきましょう。

・金額が不当に高額な場合

賃貸借契約書に記載されている違約金の金額が不当に高額な場合、解約を妨げる要因になっていると判断されて、請求が認められない可能性があります。

違約金がいくらであれば妥当なのか知りたいと考えている人も多いと思いますが、法律に具体的な金額が明記されているわけではないため、一概にいくらとはいえません。

相場としては家賃の2~3カ月分が妥当ですが、ゼロゼロ物件やフリーレント物件の場合はさらに設定を高くしても問題ないと考えられます。

不動産投資の専門家である不動産会社(不動産管理会社)に確認しながら決めましょう。

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貸主からの途中解約は容易ではない

借主からだけでなく、貸主からの途中解約も可能ですが、貸主からの途中解約は容易ではありません。

貸主からの途中解約が容易ではない理由として、以下の2つが挙げられます。

  • ・解約には正当事由が必要になる
    ・立ち退き料を支払わなくてはならない可能性がある

それぞれの理由を詳しく紹介していきます。

●解約には正当事由が必要になる

借地借家法では、借主の借りる権利が重視されています。

そのため、貸主からの途中解約には、借主の借りる権利を阻害するおそれがあるという理由から正当事由が求められます。

主な正当事由として挙げられるのは以下の3つです。

  • ・建物を使用する予定がある
    ・経年劣化により建物を建て直す必要がある
    ・入居者の家賃滞納が長期にわたる

ただし、上記に該当している場合でも、必ずしも途中解約できるとは限らない点に注意してください。

●立ち退き料を支払わなくてはならない可能性がある

正当事由に該当していない場合でも、借主の承諾を得ることができれば途中解約できます。

しかし、承諾してもらうために立ち退き料を支払わなくてはならない可能性があるという点に要注意です。

立ち退き料の支払いだけでなく、引っ越し先の手配、引っ越し料も大家さん負担になる可能性も。

立ち退きを成立させるためには、専門的な知識が求められます。

訴訟に発展するケースもあるため、法の専門家である弁護士に相談したほうが良いでしょう。

知識を身に付けてから不動産投資に臨むことが重要

不動産投資は、経営に必要な管理のほとんどを外部に委託できるため、不動産投資初心者でも投資を始めやすいというメリットがあります。

しかし、外部に委託できたとしても専門的な知識を必要とする場面が多い、最終判断はオーナー自身に委ねられるため、知識を身に付けてから不動産投資に臨むことが大切です。

知識を身に付ける方法には、本を読む、インターネットで検索するという方法がありますが、どちらも情報がリアルタイムとは限らない、疑問を抱いても質問できないというデメリットがあります。

そこでおすすめするのがセミナーに参加するという方法です。

セミナーだと、リアルタイムの情報が手に入る、質疑応答の時間があるので質問を通して疑問を解消できるでしょう。

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