不動産投資の赤字を回避!3分で正確な収支シミュレーションを算出する方法

不動産物件の購入を検討する時、あなたはどこを見て購入するか否かを判断しますか?

多くの人は「その物件を購入して利益が残るかどうか」を基準に判断すると思います。しかしそうやって物件を購入しても、思ったより手元にお金が残らない人が多くいます。事前に調べていたはずなのに、なぜそのようなことが起こるのでしょうか?理由は、正しい収支シミュレーションが出来ていないことにあります。

この記事では、不動産投資の赤字を回避するための「収支シミュレーション」について解説します。

収支シミュレーションは、正しく算出しているつもりでも、実際は正確に算出出来ていないことが多くあります。「税引き後キャッシュフロー」の考え方が抜け落ちていることが原因です。

  • 税引き後キャッシュフローとは何か?
  • 現役の不動産投資家はどのようにして収支シミュレーションを行なっているのか?
  • どうすれば正確かつスピーディーに算出できるのか?

などの収支シミュレーションの計算方法に加えて、現役不動産投資家たちが使うシミュレーションツールの使い方についても解説します。

「物件を購入したものの、思ったより手元にお金が残らない」など、購入してから後悔しないようにするためにも、正しい収支シミュレーションを理解しておきましょう。

税引き後キャッシュフローの重要性や不動産投資の戦略の立て方については以下の記事で詳しく知ることができます。

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税引き利益や売り時が分かる!シミュレーションツールで確実投資

1. 重要なのは税引き後のキャッシュフロー

重要なのは税引き後のキャッシュフロー

収支シミュレーションの計算方法をお伝えする前に、確認しておきたいことがあります。それは「税引き後キャッシュフロー」について理解できているか?と言うことです。

不動産投資をしている人の中には、利益が残らない人、収支が赤字になっている人がいます。「この物件を買えば、利益が出る」そう判断して購入したはずが、蓋を開けて見ると利益が残らないのです。なぜこのようなことが起こってしまうのでしょうか?

理由は、税引き後のキャッシュフローについて正しく理解してないから、です。

不動産投資で利益を多く残すためには、購入時の収支シミュレーションが大切です。その際には「税引き後のキャッシュフロー」を正確に算出する必要があることをまずは正しく理解しておくことが大切です。

1-1. ざっくりとしたシミュレーションでは後で後悔することになる

なぜ、税引き後のキャッシュフローを正しく理解する必要があるのか?それは、ざっくりとしたシミュレーションでは、利益が出るかどうかを正確に判断することが出来ないからです。

不動産投資家の中には、物件購入後に以下のような悩みを抱える人がいます。

  • ・物件購入して1年間運用してみたけれど、思ったより手残りが少ない
  • ・毎月のキャッシュフローはプラスだけど、年間で見ると(税金を払うと)赤字になる

これらは、物件を購入する際に、税引き後のキャッシュフローを正確に算出できていないことが原因です。

例えば
「家賃収入100万円-銀行への返済50万円、諸経費20万円=手残りが30万円」
と言うような、ざっくりとした計算では、利益が出るようにも見えます。

しかし上記の計算は、税金等の計算が考慮されていません。一見利益が残りそうに見えても、税金を払ってみると、思っていたよりも残らなかったり、場合によっては赤字になってしまったりするのです。これらは全て、ざっくりとした収支シミュレーションが原因です。

1-2. 税引き後のキャッシュフローを見れば、購入すべきかどうかを正確に判断できる。

ざっくりとした収支シミュレーションでは、その物件を本当に購入していいのかどうかは判断できません。

税引き後キャッシュフローを正確に算出すれば、

  • ・どのぐらい手残りがあるのか
  • ・赤字にならないか

といったことを高い精度で判断できるようになります。

そうすることで、物件を購入してから「思ったより利益が出ない」「赤字になってしまった」と言うような不動産投資の失敗を回避することも出来るようになります。

2. 収支シミュレーションの正しい考え方

収支シミュレーションの正しい考え方

大切なのは「税引き後のキャッシュフローで考える」ことです。なぜなら、税金などの出ていくお金を踏まえた上でシミュレーションを行うようにしなければ、正確な判断が出来ないからです。

2-1. 収支シミュレーションで気をつけるべき注意点

まず必要になるのが、出ていくお金を正確に把握することです。投資物件の収益は、家賃収入から必要経費や銀行への返済、税金などを差し引いて手元に残るお金のことを指します。銀行への返済はしっかりと考える人も多いのですが、税金の支払いは抜けがちです。

銀行への返済だけを考えて「ざっと手元に20~30%残るかな」とアバウトに把握して購入してしまう人もいるわけですが、これはとても危険な考え方です。アバウトな勘定は絶対にやめましょう。

収支シミュレーションとは、アバウトな勘定ではなく、正確な収益を把握するための作業です。知っているつもりでも正しく理解出ていないのが収支シミュレーションです。

利益を残せるようになるための正しい考え方を身につけましょう。

3. 正確な収支シミュレーションを行うメリット

正確な収支シミュレーションを行うメリット

正確な収支シミュレーションを行うことは、物件購入の判断が出来るようになるだけでなく、以下のようなメリットももたらしてくれます。

3-1. 節税に繋がる

不動産投資は税金との戦いです。動く金額が大きいので、支払う税金も大きな金額になってしまうのです。その中でしっかりと利益を残すためには、いかに税金を抑え、手元に残るお金を増やせるかと言うことを考える必要があります。

正確な収支シミュレーションを行うためには、出ていくお金、税金などを正しく把握しておく必要があります。そうやって税金のこと、税金の内訳に触れる機会が増えれば増えるほど、税務の知識も身につくようになります。

税務の知識が身につき、意識が高まることで、節税にも繋がって行くのです。

3-2. 購入時に出口戦略を決められるようになる

不動産物件を所有する人の中には、

  • ・業者の人に言われるがままに購入してしまった
  • ・融資がつくからと言われて購入した
  • ・ 非公開物件を勢いで購入してしまった

と言うような人も多くいます。このような買い方をしてしまう人の多くが、物件の売却タイミング、出口戦略を考えないまま所有しています。

不動産は年数と共に建物の劣化が現れ始めます。長く所有すればするほどリスクが高まってしまうのです。そうしたこともあり、物件は利益が残る最適なタイミングで売却を行う必要があるわけですが、多くの不動産投資家は「いつ売るのか」を考えていません。

物件をどのタイミングで売却すれば多くの利益が残るのかを考えることなく、なんとなく保有し続けているのです。その結果、最適な売却タイミングを逃してしまったり、慌てて売却して「ほとんどお金が残らなかった」となってしまうのです。

この後に詳しく解説しますが、正しい収支シミュレーションを行うことで、物件購入時に出口戦略を立てられるようになります。

  • ※出口戦略とは
    不動産を売却するのか、持ち続けるのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかなど、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかというプランのこと。

出口戦略の図

4. 収支シミュレーションのやり方

収支シミュレーションのやり方

ここからは、正しい収支シミュレーションのやり方を解説します。正確なシミュレーションを行うためにはどんな情報が必要なのか、正確に算出するためにはどんな点に気をつけるべきか、計算式やシミュレーション方法を解説します。

合わせて、現役不動産投資家が行っている、正確な収支シミュレーションのやり方や、便利なシミュレーションツールもご紹介します。

4-1. ローン返済額算出の計算式

ローン返済額を算出するためには、まず以下の情報を準備する必要があります。

  • 【事前データ】
  • ・家賃収入(想定)
  • ・自己資金額や借入金額
  • ・借入の金利や期間
  • ・諸経費(概ね物件価格の8%)

上記データを使って、毎月のローン返済額や、収支を計算する場合の計算式は以下です。

■毎月のローン返済額
融資金額×{月利×(1+月利)×返済回数÷(1+月利)×返済回数-1}

■毎月の収支
家賃-経費-ローン返済額

4-2. 税引き後キャッシュフローを算出する

収支シミュレーションで重要なのは「税引き後キャッシュフロー」を正確に算出することです。

税引き後キャッシュフローを計算するためには、まず税引き前利益を出す必要があります。課税対象となる「税引き前利益」の計算式は以下です。

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ここから、住民税、所得税を差し引いたものが、税引き後利益となります。

こうして算出した「税引き後利益」から、返済元本を差し引き、帳簿上の減価償却費を加えることで税引き後キャッシュフローを算出することが出来ます。

税引き後キャッシュフローの図

 

税引き後キャッシュフローの算出方法は以下の記事の『税引き後キャッシュフロー』の計算方法とは?手元に残るお金を増やそう!「3. 税引き後キャッシュフロー=手元に残るお金を計算!」でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

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『税引き後キャッシュフロー』の計算方法とは?手元に残るお金を増やそう!

ここでは税引き後キャッシュフローの算出方法を解説しましたが、多くの人は「計算が大変」と感じるのではないでしょうか。計算式が分かれば、手計算で行うことも可能ですが、物件ごとにそれぞれの項目を手動で計算していては、大変な時間と手間がかかってしまうのです。

そこでオススメするのが、次に解説する「シミュレーションツールを使う」と言う方法です。

4-3. シミュレーションツールを使って効率化する

手動での計算の悩みを解決してくれるのが、収支シミュレーションを自動計算してくれるツールです。時間短縮、効率アップのためには、さまざまな項目を自動計算してくれる収支シミュレーションツールが欠かせません。

シミュレーションツールを使うメリットは、必要な項目を入力するだけで、税引き後キャッシュフローや、ローン返済額などの、知りたい数値をすぐ算出できることです。

インターネットで検索すると、様々なシミュレーションツールを見つけることが出来ます。収支シミュレーションツールには、無料で使えるものから、有料のソフトまでさまざまな種類があります。

シミュレーションツールには、計算の手間と時間の軽減を計れる便利さがある一方で、

  • ・会員登録をしないと使えない
  • ・Excel形式のツールはパソコンじゃないと使いにくい

など、使いにくさの問題もあります。なかには、ある程度のデータしか算出されず、細かい分析ができないツールもあるようです。

数あるシミュレーションツールの中でオススメするのは、次にご紹介する「クラウド型のシミュレーションツール」です。

4-4. 現役不動産投資家が開発したシミュレーションツール

収支シミュレーションツールの使いにくい点を解消した、シミュレーションツールをご紹介します。クラウド型シミュレーションツールの「Re:Camp Gate」です。

「Re:Camp Gate」は、現役不動産投資家集団であり、今お読みいただいている「不動産投資の学校ドットコム」運営会社でもある、株式会社NSアセットマネジメントが開発したシミュレーションツールです。

1万人以上の不動産投資の顧客データベースを基に開発したシミュレーションツールで、物件の情報や金額を入力するだけで、税引き後キャッシュフローのみならず、様々な項目の数値を瞬時算出することができるツールです。

recampgateのトップページ

「Re:Camp Gate」はクラウド型のツールなので、アプリをダウンロードするなどの手間もなく、スマートフォンやタブレットで操作することができます。

直感的に使えるわかりやすい操作性で、Execelなどの従来のシミュレーションツールにありがちな「使いづらさ」を解消した便利なツールです。

全ての機能を無料でお使いいただけます。ぜひご活用ください。

4-5. 不動産投資の成功に必要な項目全てが分かるようになる。

「Re:Camp Gate」を使うことで、不動産投資の成功に必要な項目を、わずか3分で把握できるようになります。

減価償却を加味した税引き後のキャッシュフローだけでなく、売却した時の売却益や譲渡税などの計算も可能です。税引き後のキャッシュフロー「インカムゲイン」だけでなく、物件を売却した時の「キャピタルゲイン(売却益)」も一目で分かるようになります。

インカムゲインとキャピタルゲインの図解

 

「Re:Camp Gate」のようなクラウド型ツールのメリットは、いつでも気軽に活用できることです。スマートフォンやタブレットでも操作が可能なため、物件見学時でも出先ですぐシミュレーションを行い、買うべき物件かどうかを判断できるのです。

他にも、資料を印刷して銀行への提出資料として活用することができるなど、便利な機能が沢山あります。ぜひ活用してみてください。

5. 不動産投資を成功に導くためのその他のメリット

不動産投資を成功に導くためのその他のメリット

シミュレーションツールを使うことで「計算が楽になる」「様々な項目が簡単に算出できる」と言うメリットがあることをお伝えしました。その他にも、不動産投資を成功に導くためのメリットがあることもお話しておきたいと思います。

5-1. 税務の知識が身に付く

ツールを用いて何度もシミュレーションを重ねていくことで、税引き後のキャッシュフローの内訳に触れる機会が増えます。繰り返し使っていくことで、手計算している時には見えなかったお金の内訳や、税金のことが分かるようになって行きます。

シミュレーションツールを使うことで、自然と税務知識が身につくようになり、不動産投資家としてレベルアップすることが出来ます。

5-2. 素早く物件購入判断ができるようになる

不動産投資を始めた当初は、とにかく沢山の物件を見ていくことが大切です。沢山の物件情報を見て、購入する価値があるかどうかを考えていくことで、知識・スキルが上がって行きます。

物件を数多く見ていくことは、良い物件を購入できる確率を高めることにも繋がります。手計算だと沢山の物件を見ていくことは難しいかもしれませんが、シミュレーションツールを使えば、1件3分程度で見ていくことが出来ます。

シミュレーションツールを使っていない不動産投資家と比べて、多くの物件を見ていくことができるようになるのです。シミュレーションツールを使う不動産投資家と使わない投資家では、大きな差が生まれることをお分かり頂けるはずです。

6. まとめ

1.不動産投資で利益を出すためには、税引き後キャッシュフローを正確に把握しておくことが重要。(アバウトな計算では赤字になってしまうこともある)

2.収支シミュレーションツールを使えば「簡単」かつ「スピーディー」に、必要な数値を算出できるようになる。

3.税務の知識が身につくこと、不動産投資のチャンスを掴みやすくなることも、シミュレーションツールを使う上で大きなメリット。

不動産投資で利益をしっかりと出すためには「税引き後のキャッシュフロー」を把握しておくことが大切です。アバウトな計算で、物件の購入判断を進めないようにしましょう。

正確な数値の算出にはシミュレーションツールの活用がオススメです。クラウド型シミュレーションツール「Re:Camp Gate」を使えば、面倒な計算も3分で算出可能です。

物件を購入してから、利益が残らない、赤字になってしまった、と後悔しないよう、収支シミュレーションツールを活用するなどして、儲かる物件を賢く選択していきましょう。

税引き後キャッシュフローの重要性や不動産投資の戦略の立て方については以下の記事で詳しく知ることができます。

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税引き後キャッシュフローの算出方法は以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

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