不動産投資において、「儲かっているかどうか」は家賃収入の額だけでは判断できません。なぜなら、家賃収入が丸々自分の儲けになるわけではないからです。
不動産投資というと、購入する際に頭金やローンなど大きな支出があるイメージが強いですが、購入してからもランニングコストがかかります。
ですから、家賃収入がいくら多くても、出ていくお金の方が多かったら（収支がマイナスになっている状態）儲かっているとはいえません。
一番大切なのは「利益がどのくらい出るか」です。つまり、キャッシュフロー（家賃収入から必要経費や税金などを差し引いた手残り現金）が重要です。
そこで、この記事では
- ・キャッシュフローとは
- ・キャッシュフローの重要性
- ・キャッシュフローの計算方法
など、キャッシュフローについての基本的な知識はもちろん、不動産投資の成功率を高める上での考え方や、良い物件を見分けるために気を付けるべきポイントもお伝えしていきます。
１．キャッシュフローの基本的知識
1-1．キャッシュフローとは
キャッシュフローとは、キャッシュ（現金）とフロー（流れ）が合わさってできた用語になります。つまり、「キャッシュフロー」とは「現金の流れ」という意味です。
不動産投資においてキャッシュフローは入ってくるお金と、出ていくお金を差し引いた収支の事をいいます。キャッシュフローがプラスであれば儲かっていることになりますし、マイナスであれば赤字になっていることになります。
不動産投資においては、家賃収入が入ってくるお金になります。一方で、固定資産税やローンの返済などは出ていくお金になります。
キャッシュフローをプラスにして高める為には、入ってくるお金を増やすだけではなく、出ていくお金をいかに抑えるかも重要になってきます。
1-2．キャッシュフローの重要性
不動産投資において、キャッシュフローを考える事は非常に重要です。
例えば、家賃収入が毎月100万円入ってくるとしたら、とても儲かっているように感じます。
ですが、家賃収入が毎月100万円に対し、ローンの返済が毎月120万円あるとしたらどうでしょうか？明らかに赤字であり、儲かっているとは言えません。
このように、「いくらお金が入ってくるか」ではなく、「手元にいくらのお金が残るか、利益が残るか」が大事になるので、キャッシュフローは非常に重要な指標になります。
言い換えれば、キャッシュフローを見た上で投資をすれば、失敗する確率を抑えることができます。
２．キャッシュフローの計算
2-1．キャッシュフロー計算方法
ここからはキャッシュフローの計算方法をまとめていきます。
不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法は、
- キャッシュフロー＝家賃収入-経費-ローンの返済-税金
シンプルに表すと上記になります。以下に、各項目について解説していきます。
2-1-1.家賃収入
まず、家賃収入です。
これは非常に分かりやすいと思いますが、毎月入ってくる賃料の総額になります。 将来的に下落や改定があっても、現時点での賃料を基準に計算するだけなので、ここは問題ないかと思います。
2-1-2.空室率
家賃収入と関連し重要になってくるのが空室率です。
空室が発生すると、その分家賃収入が減りますので、空室を如何に発生させないか、空室の期間を如何に短くできるかが重要となります。
発生前に正確に計算するのは難しいので、概算で算出していきます。空室率はエリアにもよりますが、例えば5％～10％として計算する事もできます。
2-1-3.経費
続いて、経費です。
不動産投資は多くの経費が発生します。管理費、修繕費用、固定資産税など目に見える支出だけでなく、突然発生したリフォーム費用なども考えられます。
2-1-4.返済
次は、ローン返済になります。
ほとんどの方の場合、銀行のローンや融資を活用しての不動産投資になると思います。借入を行う場合、毎月の返済も支出として確認しておく必要があります。
借入する金額が同じだとしても、返済期間や、金利によっても月々の支払いは大きく変わるので、事前にチェックが必要です。
2-1-5.税金
最後に、税金になります。
所得税や住民税は、サラリーマンの方であれば給与所得の額よっても変わりますので、各自の状況から計算していく必要があります。
特に、今まで確定申告をしたことがないという方は、慣れない部分も多いかと思いますが、不動産賃貸業を事業者として展開していくのであれば、非常に重要な部分になります。
税金は厳密に言いますと、減価償却費や経費の計上でどれだけ節税できるかなども関係してきます。
しかし、この後の章でも解説しますが、キャッシュフローの計算は大まかに「収支がプラスになるのか？マイナスになるのか？」を判断することが目的ですので、この時点では節税まで考える必要はありません。
2-2．最初は大まかな計算でOK
全ての物件に対して、キャッシュフローを正確にだそうとすると非常に時間がかかります。なので、最初は大まかな計算ができれば問題はありません。
大切なのは、きっちりとしたキャッシュフローの計算をする事ではなく、キャッシュフローをきちんと考え、余裕を持った運営ができるかどうかです。
その為には、キャッシュフローと合わせて、返済比率も確認しておく必要があります。
返済比率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合の事で、返済比率が低いほど、安定した借入ができている事になります。
例えば、年収500万円で、年間の返済額が250万円だとすると、返済比率は50％になります。
不動産投資において、毎月の支出の中で最も大きなものが、借入の返済になります。
返済比率が大きければ、収入に対して返済の割合が多くなり、例えば返済比率が90％を超えてくると運営がギリギリになります。急に予定外の空室や出費があった際に対応することが厳しくなります。
まずは、簡単なキャッシュフローと返済比率を計算する癖を身に付けていきましょう。
2-3．キャッシュフローの目安
ここまでで、キャッシュフローの計算方法について解説してきましたが、実際のキャッシュフローの目安はどれぐらいなのでしょうか。
不動産投資をどれほど行っているか(どれぐらいの物件を持っている)かや融資条件などによっても変わってきますが、 家賃収入を100とした場合それぞれの比率の目安は
- キャッシュフロー15
- 管理費5
- 経費20
- ローン返済60
となります。
有利な条件で融資を受けることができれば、ローン返済が50になりその分キャッシュフローが増えてプラスになります。
2－4．キャッシュフロー計算具体例
ここからは具体的な事例を元に、キャッシュフローを計算していきましょう。
パターン1：
| 利回り | 10％ |
|---|---|
| 構造 | 木造築15年 |
| 物件価格 | 7000万円 |
| 家賃収入 | 700万円/年 |
| 管理費 | 10％（70万円/年） |
| 空室率 | 15％（105万円/年） |
| 金利 | 2.5% |
| 融資期間 | 25年（元利均等返済） |
この場合、家賃収入から経費を引くと525万円になります。
700-70-105=525万円（年間の返済・税引き前キャッシュフロー）
融資の返済はローン返済シミュレーターなどを利用すると、簡単に計算できます。 上記の条件だと約380万円になります。
返済比率は約73％となり、高めの数値と言えます。
380÷525＝約73％
この状況だと、空室が多少出てしまうと手残りがほとんどなくなるだけでなく、収支がマイナスになり自己資金からの持ち出しが必要になる可能性があります。
パターン2：
| 利回り | 15％ |
|---|---|
| 構造 | 鉄骨築20年 |
| 物件価格 | 10000万円 |
| 家賃収入 | 1,500万円/年 |
| 管理費 | 15％（225万円/年） |
| 空室率 | 20％（300万円/年） |
| 金利 | 2% |
| 融資期間 | 25年（元利均等返済） |
この場合、家賃収入から経費を引くと975万円になります。
1500-225-300=975万円（年間の返済・税引き前キャッシュフロー）
融資の返済は約510万円となり、返済比率は約53％まで抑えられます。
510÷975＝約53％
この状況であれば、空室が予定より増えてしまったとしても、現金を残せる状態でいられる可能性が高いので、悪くない投資と判断できるかもしれません。
もちろん、上記の計算は物件を選ぶ上での目安の一つですが、「返済比率が低ければ、失敗の確率も低くい」という判断材料となります。
３．キャッシュフロー以外で不動産投資を有利に進めるための積算評価とは
不動産投資をする上で、積算評価を理解していると担保力を見極める事ができます。
不動産の担保評価は積算評価によって算出されるからです。
販売価格に対して積算評価の占める割合が大きければ、その分、融資が引きやすく有利な条件で不動産投資をする事ができます。
積算評価とは土地評価と建物評価を合わせたものになります。
- 土地評価＝路線価×面積
- 建物評価＝新築価格×面積×経年劣化
上記の計算式で求める事ができます。
東京をはじめとする都心部では市場価格が積算価格を越える事が多いですが、地方だと積算価格が購入する価格を上回る事もあります。
その為、担保評価が高いとみなされ有利な融資を組める事も多いのです。
４．不動産投資に必須条件の良い物件を見分けるための判断方法のポイント
4-1．物件購入の際に必要な総合力
物件購入をする際には、総合的な判断が必要になりますが、キャッシュフローと積算評価の視点を持つ事で多くの部分をカバーする事ができます。
購入した物件にきちんとした入居が見込めるかどうかは、キャッシュフロー計算の中で空室率を想定して計算する事ができます。
また融資を組む際に重要な担保評価も、積算評価を計算する事によって、購入金額に対して担保力が高いか低いかを判断できます。
不動産投資の対象物件を選定するには、いくつもの判断基準がありますが、キャッシュフローと積算評価をしっかり押さえておく事で、誤った投資対象を購入してしまう可能性は低くなるといえるでしょう。
4-2．良い物件は細かすぎる計算は必要ない
不動産投資のシミュレーションには限りがありません。やろうと思えば、複雑難解な指標を駆使してシミュレーションをする事は可能です。
しかし、コンマ何％といった細かな計算は、現実的には不要です。実際、キャッシュフローと積算評価の計算をして、良い物件なら良い、悪い物件なら悪いと大まかな判断はできます。
言い換えれば、小学生レベルの算数ができれば、大体のことは分かるということです。
むしろ、細かくシミュレーションをしてしまうのは「儲かるかどうか判断できないから」です。
しかし、そうした物件に時間をかけるよりも、スピーティーに多くの物件を見て、「これは儲かるな」と自信を持って判断できる物件を買っていく方が失敗率は低く、利益も出しやすくなるでしょう。
５．まとめ
- １．不動産投資においてキャッシュフローの考え方は非常に大切です。いくら家賃収入があるかではなく、いくら現金が手元に残るかという視点で投資対象を選別していきましょう。
- ２．複雑な指標を数多く覚える必要はありません。キャッシュフロー、返済比率、積算評価といった重要な指標を覚えたら、後は数多くの物件をみていく事が大切です。
- ３．細かい計算をしないと儲かると思えない物件に時間をかける必要はありません。儲かる物件は誰がみても割安と感じるものです。１つ１つの物件にこだわりすぎず、スピーディーに物件を選定、購入していきましょう。
大抵の方は、「いかに多くの利益を残せるか」、つまりキャッシュフローをプラスにすることを目的に不動産投資家になります。
ですから、最低限のキャッシュフロー計算式と、その仕組みを理解する事ができたら、後は行動あるのみです。
数多くの物件に触れる事で、選定する目を養い、キャッシュフローを増やせる物件を購入していきましょう。