不動産投資

建物の耐用年数は、不動産投資家にとって必要な知識であり、理解しておくべき数字の一つです。建物の耐用年数と言えば「減価償却の計算に使用する数字」というイメージを持つ人が多いかもしれませんが、それ以外にも不動産投資の様々なシチュエーションで関わってくる数字の１つです。

そこでこの記事では、耐用年数に対する基礎知識をお伝えしていきます。

• 1.そもそも耐用年数とはどうやって決められているのか
• 2.減価償却時の計算方法
• 3.銀行の融資で必要な耐用年数
• 4.建て替え、立て直しの基準として
• 5.耐用年数をオーバーしたら融資はどうなるのか

この記事をお読み頂くことで、耐用年数とはそもそもどんな時に必要で、どのようにして決められているのか、などの耐用年数に関する基礎知識が身に付き、自分自身で必要な計算が出来るようになります。

私は10棟の不動産物件を所有する現役不動産投資家であり、不動産投資を始める人たちのアドバイスやサポートを行うコンサルタントとしても活動しています。不動産投資のプロの視点から、耐用年数をどのように見て、融資の際にはどう考えていくのかなども合わせて解説していきたいと思います

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不動産投資を勉強すると、「利回り」という言葉が出てきます。「利回り」とは、簡単に言えば「投資した額に対する家賃収入の割合」となります。つまり、利回りが高いほど良い投資をしていると考えるかもしれません。

しかし、「利回りが何％なら良いのか？」、「そのエリアの利回り相場を上回っていれば確実に儲かるのか？」といった疑問を持たれるかも知れません。

結論から申しますと、投資は利回りではなく「キャッシュフロー（手元に現金が残るかどうか）」を基準に進めるべきです。なぜなら、利回りが相場より上であってもキャッシュフローが残らないため、買うべきではない物件があるからです。

また、不動産投資ではローンの返済が毎月の大きな「固定支出」となります。加えて、保険や税金などの支払いもあります。よって、利回りがいくら高くても、支払いが多ければキャッシュフローは残らないからです。

そこで当記事では、物件や家賃の相場を調べる方法をお伝えします。物件や家賃の相場が全てではありませんが、本当にキャッシュフローが出るかどうかを調べる上で、両者の相場を調べることが基礎となるからです。

加えて、投資で成功するためには、物件の見極めだけでなく、どの銀行からどれだけの融資を引けるのかを調べた上で、投資計画を組み立てていくことが欠かせません。その方法もお伝えいたします。

当記事をお読みいただければ、利回りだけを見て投資を進めるのではなく、キャッシュフローも含めた、トータルでの利回りから投資判断ができるようになるでしょう。

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不動産投資会社を探す人の多くは、不動産投資をこれからやろうと思っている人、もしくは今の自分の不動産投資のやり方に自信が無い人ではないでしょうか。情報やノウハウが知りたい、アドバイスやサポートを受けたい、そんな理由から不動産投資会社を探す人が多くいますが注意が必要です。

なぜなら不動産投資家会社の言うことを鵜呑みにして投資に失敗してしまったり、時に騙されたりすることもあるからです。この記事では不動産投資会社を利用する前に知っておきたい基礎知識として、

• 不動産投資会社とは何をする会社なのか
• メリット、デメリット
• 不動産投資会社の種類
• 良い不動産投資会社と悪い不動産投資会社の見分け方

などをお伝えします。

また、不動産投資会社に騙されたり、失敗した人の事例を見ていきながら「なぜ騙されたのか」「なぜ失敗したのか」その原因についてもお話して行きたいと思います。

私は10件の不動産物件を所有する現役の不動産投資家であり、不動産投資を始める方へのアドバイスやコンサルティング不動産投資会社を運営しています。投資家として、投資会社を運営する側の立場として、双方を知る私だからこそお話できる「不動産投資会社との上手な付き合い方」をお伝えします。

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2020年東京オリンピックが開催されることで、

• マイホームの購入をお考えの方、
• 不動産投資で既に不動産を持っている人、
• これから購入しようと考えている人、

こうした人にとっては、オリンピックの前後で不動産の価格や価値がどう動くのか気になるところだと思います。オリンピックは国を挙げてのビックイベント、経済状況がどう動くかによって、購入予定の物件や所有している物件をどうするかを判断しようと考える人も多いかもしれません。

しかしオリンピック前後の不動産価格は「上がる」「下がる」「変わらない」など様々な見解があります。どう判断すべきか分からない、そんな人も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、オリンピックで不動産の価格が、

• なぜ上がると言われているのか
• なぜ下がると言われているのか
• なぜ変わらないと言われているのか

それぞれの主張の根拠や理由などをまとめ、プロの不動産投資家の視点でこれからどう動くのかについてもお伝えしていきたいと思います。それぞれの理由や根拠を知ることで、自分はどうすべきか、取るべき行動が見えやすくなります。

また、

• ・不動産投資家はオリンピックで自分の持っている収益物件をどうすべきか
• ・これから不動産投資を始めようと考える人が「始めるべきタイミング」はいつか
• ・オリンピックのあおりで損しないマイホーム購入の方法

などについても、不動産投資家として10棟のアパートを所有し、不動産投資を始める方のアドバイスなどもさせて頂く土地活用のプロとしての視点でお伝えします。

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不動産投資を始めようとする方は、どうしてもリスクが気になることと思います。特に不動産投資は一度に大きな金額が動きますから、失敗したくないという気持ちが強くなり、慎重になりがちです。確かに、リスクが無いのに越したことはありません。しかし、「リスクゼロ」は現実的ではありません。

そこで、投資をする場合には考え方を変えて取り組みましょう。すなわち、「リスクをカバーする方法を出来るだけ多く知ること」です。なぜなら、そうした知識があればリスクは実質的にリスクではなくなるからです。実際、知識があれば不動産投資における大抵のリスクはカバーできます。むしろ重要になるのは、必要な知識を身に着けて、自分にはそのリスクをカバーすることができるのかを把握した上で、自身の投資スタイルを確立することです。

そこで、この記事では、不動産投資のリスクをできる限り網羅し、その回避方法を解説します。そして、更に自身でスタイルを確立するための、勉強方法についても解説します。この記事を読めば、リスクを回避する方法がわかり、知識を基に投資に向けた行動を起こせるようになります。

もしあなたが様々な投資先を検討しているなら、不動産投資リスクは大抵カバーできるという安心感を持って不動産投資を選ぶことができるでしょう。そして、こうすればリスクは回避できるという知識を基に、物件探し、必要な保険商品の資料請求など、投資に向けた行動が起こせるようになるでしょう。

更にどういうリスクが想定できるか？そうしたリスクを回避した上で、投資を拡大する方法などを自分で勉強し、知識を深めていけるようになるでしょう。

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「シェアハウス」と聞くと、近年話題となっている「かぼちゃの馬車」問題などで、「危険な投資」というイメージを持たれている方が少なくないと思います。

しかし実際には、投資のメリットとデメリットをきちんと理解し、リスクを収益に変えることができるのであれば、シェアハウス投資そのものは悪いものではありません。

事実、「かぼちゃの馬車」の問題は、投資家の勉強不足が大きな問題の原因となった一方で、シェアハウス投資で儲かっている人もいます。 しかし、誰でも儲かるか？と言えば、そうでもありません。他の投資同様に、成功するためにはノウハウや知識が必要不可欠です。

そこで当記事では、まずシェアハウス投資とは実際にどんなものかを解説し、メリットやデメリットを挙げていきます。特に、法律上の基準や、銀行の扱いなど、シェアハウス特有の注意点などについてぜひ知っていただきたいと思います。

当記事を読み終わったときに、あなたはシェアハウス投資をするか？しないか？の判断ができるようになるでしょう。

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不動産投資には様々な投資法がありますが、その中でも比較的低リスクで始められるのが、「戸建て物件」への投資です。

戸建ては500万以下の中古物件が売り出されることもあるため、ローンを組まずに購入できるなど様々なメリットがあります。しかし、デメリットもありますので、人によって向き・不向きのある投資法です。

ですから、まずはあなたが戸建て投資を始めるべきか、あるいはそもそも戸建て投資が向いているかどうかを客観的に判断できる材料が必要となります。

そのためにも、戸建て投資のメリットだけでなく、デメリットをしっかりと把握していただく必要があるでしょう。そこで当記事では、戸建て投資のメリット・デメリットを包み隠さずお伝えします。その上で、判断の助けとなるフローチャートを用意いたしました。

当記事では上記の点も含め、戸建て投資に関する以下の情報をお伝えいたします。

1. 戸建て投資のメリットとデメリット。
2. あなたに戸建て投資が向いているか判断できるフローチャート。
3. 戸建て投資のスタイルや、利益を最大化するための方法。
4. 公開情報以外で格安物件を探す方法。

この記事をお読みいただければ、あなたは中長期的にニーズにあるエリアを見分け、そこで中古の戸建て物件を探すことができるようになります。また、割安な戸建て物件を探して購入し、投資を始めることができます。加えて、中古戸建物件への投資で成功し、収益を上げ続けることもできるでしょう。

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不動産投資をしている人は、年齢や環境などは様々。もう少し副収入があれば、老後の資金を稼ぎたい、何となく儲かりそうだから、始める理由も様々だと思います。 中には、相続税対策のアパートを引き継ぐことになり「節税対策になるから」とアパート経営をしている人もいると思います。

不動産投資を始める理由はこのように様々ですが、共通するのは「損はしたくない、少しでも多くのお金を残したい」という想いです。不動産投資をするなら出来るだけお金を稼ぎたいと思うのは当然のことですが、一方で初「思ったより稼げない」と感じている方も多いはずです。

空室はないのに税金を払ったら手元にお金が残らない、トラブルで出費も多く手元に残らない、表面的にはお金が入っているように思えても、手元に残るお金が少ないことがそのように感じる理由だと思います。

手元にお金を多く残すためにはどうすればいいのか。すぐに出来ることが「節税」です。すでに節税を意識し対策している人もいると思いますが、正しい節税対策が出来ている人は実は多くないのです。本来の目的を見失い、結果として手元に残るお金を減らしてしまうケースも珍しくありません。

不動産投資の目的は「利益を増やし、手元に多くのお金を残すこと」です。節税はその１つの方法に過ぎないわけで、手元に利益を残すためには「節税にこだわらない考え方」が必要になることも知っておかなくてなりません。
とは言え、すぐに出来る節税対策はしておくにこしたことはありません。

そこでこの記事では「今すぐにできる節税対策」に加えて、

• なぜ、不動産投資が節税になると言われているのか
• それは本当に節税になっているのか？
• 節税にこだわりすぎると損をする理由
• 節税ではない、手元にお金を多く残す方法

正しい節税の知識と、お金を手元に多くの残す考え方についてお伝えします。

私は現在10棟のアパートを所有し、不動産投資に関するアドバイスなどもさせて頂いています。(⇒詳しいプロフィールはこちらから)自分自身が実践してきたことや、多くの不動産投資家を見てきた経験から、「不動産投資で稼ぐ、手元に多くのお金を残す」という本来の目的を達成するための方法をお伝えします。

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この記事をお読み頂いているのは「自分や家族が所有している不動産を買い取ってもらいたい」とお考えの方だと思います。必要性がなくなった、お金が必要になりやむなく売却を考えている、理由は様々だと思いますが、不動産を買い取ってもらう上で出てくる、土地、賃貸アパート、分譲マンション等々の金額とは素人にはわかりづらいものです。

不動産の価格は、場所、土地の状況、景気、需要と供給バランス、など多くのことが影響して価値が決まりそこから価格が決まるからです。所有している不動産を買い取ってもらおうと思っても、提示された価格が適正かどうかは判断が難しく、適正価格なのか手順が正しかったのかすら分からないまま売ってしまい、損をしていることにすら気が付かないケースも珍しくありません。

特に相続の関係で売却を考える人は、税金がかかる前には早く売ってしまおうと焦り、安く買い叩かれてしまうこともあるわけです。

不動産は正しい手順で売りさえすれば、適正価格で売ることができます。さらに土地を上手く使えば、売却するよりも多くのお金を生みだすこともできます。そこでこの記事では、買取を依頼する前に知っておくべき知識を解説として、

• 土地買取（売却）方法の種類とそれぞれのメリットとデメリット
• 土地を買い取ってもらうのに最適なタイミング
• 買取を依頼した業者に不動産の査定額に関する根拠を聞く
• 買取を依頼した業者が信頼できるかどうか調べる
• 売る場所の相場を知る

上記の内容をお伝えしていきます。正しく売却する方法についてはもちろん、騙されたり損をしないための判断材料などもお伝えします。

また、土地は「売る」より「活かす」ことで多くのお金を手に入れることも出来ますので、

• 土地活用方法の種類
• 不動産投資という選択肢と仕組み
• 儲かるアパートの建て方と流れ

についてもお伝えします。

プロフィールを見ていただいても分かるように、私は不動産投資家として10棟のアパートを所有し、多くの方にアパートを建てるための情報や知識のアドバイスもしています。不動産を扱うプロだからこそ知っている知識や情報を交えて、土地の買取で損をしないために、必要な知識と、売却以外の活用法についてお伝えします。

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