格安物件投資にリスクは付き物!代表的なリスクと収益化の4つの知識

相場に比べてかなり価格の安い物件、いわゆる「格安物件」を探す人の中には、マイホームとして探している人や投資用として探している人がおられると思います。どちらにしても知っておかなくてはならないのは、「なぜ格安なのか?」ということです。格安物件には安いなりの理由が必ずあるので、それを知らずに飛びついてしまうのはとても危険です。

どんな物件でもリスクはつきものですが、格安物件のリスクをカバーするためには知識が必要だったり、時間、費用がかかったり、手間がかかるものがあります。格安だからと安易に飛びついて損をしないようにするためにも、知識をきちんと持っておくことが必要です。

この記事では、何らかの理由により、相場よりかなり割安(格安)で購入できる物件のことを「格安物件」と称して、格安物件を扱うために知っておくべき知識をお伝えしていきます。

  1. 「格安物件」とはどのような物件のことか?
  2. 4つの格安物件の種類
  3. 格安物件を購入するメリットデメリット
  4. 格安物件の探し方や購入の方法

このような、格安物件購入前に知っておくべき基礎知識を、格安物件のメリット、デメリットを交えながら解説していきます。

私は10棟の不動産物件を所有し、不動産投資を始める人へのサポートやアドバイスを行うコンサルティング業務を行っています。「結局のところ、格安物件は購入するべき?購入するならどんな物件がいい?」という疑問に対しても、これまでに数多くの格安物件を扱ってきた経験と知識からお答えしていきたいと思います。

当記事をお読みいただければ、まず格安物件を探せるようになります。その上で、どのような物件なら投資に向いているかを判断し購入できるようになります。とはいえ、格安物件は購入しただけでは投資に使えません。

そこで、購入後、収益化するためにどのような処置が必要なのかがわかり、物件の種類ごとに適切な対処ができるようになるでしょう。加えて、今私がお勧めする格安物件の種類をお伝えいたしますので、その物件への投資に向けた行動を取っていただくことができるでしょう。

1.価格が安い物件=格安物件とはどういう物件のこと?

価格が安い物件=格安物件とはどういう物件のこと?

一口に「格安物件」と言っても、そもそもどんな物件のことを言うのか。メリットやデメリットにはどんなことがあるのか、などを踏まえた格安物件の基礎知識から解説していきます。

1-1.格安物件の種類

格安物件は、相場に比べて価格が「かなり割安」で購入できる物件のことを言いますが、そこには割安で購入できる理由があることを知っておかなくてはなりません。不動産投資においては格安で購入出来るようなデメリットを「リスク」と呼びますが、格安物件が割安で購入できる理由となるリスクは、大きくわけて次の4つに分けることが出来ます。

格安物件は、次の4つの中の何かしらのリスクを抱えていることから、安く買えるというわけです。

1-1-1.物理的瑕疵

建物自体にリスクがある物件のことを言います。例えば、

  • ・雨漏りがする
  • ・白アリがいる
  • ・ひび割れがある

など、建物に崩壊や修繕の必要がある物件のことを言います。

1-1-2.心理的瑕疵

建物自体にリスクがあるわけではないものの、

  • ・入居者が自殺した
  • ・火事などの事故現場になった

など、心理的に住みたくない理由があることを言います。

1-1-3.環境的瑕疵

建物自体に物理的、心理的瑕疵があるわけではないものの、

  • ・隣にゴミ屋敷がある
  • ・周辺にゴミ処理場や葬儀場がある
  • ・近くに暴力団事務所がある

など、周辺環境に住みたくない理由があることを言います。

1-1-4.法的瑕疵

  • ・相続で複雑になってしまった土地
  • ・入居者や借地人と地権者がもめている

など、法律の面から、住めない、住みにくい理由があることを言います。

1-2.格安物件を購入するメリットデメリット

格安物件を購入するメリットは、第一に「相場よりかなり安く購入できる」ということがあります。不動産投資において、購入価格が安ければ利益(キャッシュフロー)が出やすく、投資における大きなアドバンテージと言えます

一方デメリットは、先にあげた4つの瑕疵が理由となり、客付けが容易ではない点です。格安物件はただ安いだけでなく、なんらかの安いなりの理由があります。それらの理由の多くが「住みたくない理由」となり、格安物件は客付けが難しいことがあります。

こうしたリスクをカバーできなければ、空室を埋めることができず、当然ながらキャッシュフローを生みだすことも出来ません。

安く購入出来るとはいえ、そこには安く購入できる理由(リスク)があることを知っておき、そのリスクをカバーできるかどうかが、格安物件を購入すべきかどうかを左右すると言えます。

1-3.格安物件の探し方

格安物件の一般的な方法は、インターネットなどを使い、不動産サイトから自分で探す方法です。特に格安物件は地方を中心に見つけやすく、リゾート地、再建築不可物件、築年数の古い物件、これらのキーワードで見ていくと見つかりやすいかもしれません。

その他にも、不動産業者に依頼する、競売物件を狙うなどの方法もあります。不動産業者はまだ表に出していない物件なども抱えています。格安物件の場合、何かしらの瑕疵があることから売りにくい物件であることも多く、瑕疵物件に強い業者にお願いしてみるのも1つの手段です。

また、競売に出されている物件を狙うことで、相場より格安で購入できることもあります。ただしこの場合もただ安いからという理由だけで購入せず、どんな瑕疵物件なのかを十分に見極めて購入することが求められます。

1-4.格安物件の購入の仕方

物件購入における手続きは、一般的な不動産物件を購入する際と同じです。ただし、格安物件には何かしらの瑕疵物件であることが多く、そうした理由から銀行などの融資が付かないことがあります。この場合、全額現金で購入しなくてはならないことも知っておく必要があります。

競売物件に関しては、入札し落札した後は、所定の手続きが必要になります。占有者の立退き交渉や、引き渡しまでの手続きは全て自分で行う必要があり、融資を受ける際には事前に銀行へ相談しておくことも重要です。(競売物件に関しましては、別記事をご用意しますので、でき次第リンク致します。)

2.格安物件のリスクを減らす方法

格安物件のリスクを減らす方法

格安物件には「相場より割安で購入できる理由」があることをお話しましたが、そのリスクは工夫次第で減らすことも出来ます。リスクのあるままでは客付けもままならず、利益を出すことはできませんが、リスクを減らすために動くことで、リスクのある状態から、リスクのない状態へと持っていくことも出来ます。

例えば、購入した物件が汚ければ、その土地のニーズにあったリフォームを行うことも1つの方法です。ファミリー向け、単身向け、地域のニーズを調査して、ニーズにあったリフォームを行うことで、築年数が古い物件でも満室にすることは出来ます。とは言え、リフォームにあまりにもお金がかかる場合には、建て替えて新築にしてしまうという選択肢もあります。

他にも、法的瑕疵がある場合には、その法的瑕疵を解決することで、問題なく貸し出せる、住める物件、にすることも出来ます。この場合は、法律を扱う専門家に相談する、など必要がありますが、瑕疵理由をカバーすることが出来れば、リスクをリスクではない状態へと変えることが出来ます。

3.格安物件は購入するべきか避けるべきか?

格安物件は購入するべきか避けるべきか?

格安物件のリスクや、リスクのカバーの仕方を見てきたところで、

  • ・リフォームにお金を多くかけるぐらいなら、新築や普通の物件を検討した方が良いのか?
  • ・手間を考えるなら格安物件はパスした方がいいのか?

という疑問が思い浮かぶかもしれません。ここについても、現役の不動産投資家目線で「格安物件はどう扱うべきか」を解説したいと思います。

3-1.投資家は「格安物件を購入するべき」。その理由とは

結論からお伝えしますと「不動産投資家なら格安物件は積極的に購入すべき」と言えます。格安物件はデメリットも大きく、購入しても手間やお金がかかるわけですが、だからこそ初心者でも狙っていくべき理由がそこにあります。(法的瑕疵物件については、当記事のセクション4でも解説いたします)。

お金や手間がかかることから、格安物件の参入障壁は高く、それがゆえにライバルが少ないことがあります。そして格安物件が抱える瑕疵理由も、勉強をして知識をつけることでリスクをカバーできるものが多くあります

このような理由から、不動産投資初心者あっても、格安物件はドンドン狙っていく物件の1つだと言えます。

3-2.投資家だけでなく、マイホームの人にも格安物件を勧める理由

格安物件を狙うべきなのは、不動産投資家だけではありません。マイホームの購入を検討している人にも格安物件はお勧めです。なぜなら、マイホームとして購入した後、収益物件として売却したり、賃貸に出すことが出来るようになるからです。

格安物件は購入にかかる費用が安く抑えられることから、その分リフォームなどにお金をかけやすいことがあります。自分が住むための、好みのリフォームを行うというより、土地のニーズに合わせた間取りにリフォームしておくなどすれば、マイホームに住まなくなった後でも、収益物件として活用できるようになります。

賃貸に出して家賃収入を得ることも出来ますし、ニーズに合わせてリフォームすることで購入時よりも高い価格で売却できることもあります。

ポイントは、土地の条件が良いことです。土地は条件がいいのに、建物の状態が悪いだけで格安物件になっている、そんな土地であればマイホームとして購入しても、その後投資用の収益物件として活用することも出来ます。

4.格安物件で特に注目するべき、検討するべきは法的瑕疵物件

再建築不可物件とは

格安物件は、不動産投資としてもそうですし、マイホームとしても狙い目あることをお伝えしました。そこで気になるのは、格安物件でもどんな物件を狙えばいいのか、と言うことではないでしょうか。

実は、格安物件の中でも特に注目すべき物件があります。それが「法的瑕疵物件」です。法的瑕疵物件が狙い目な理由は以下の3つです。

  • 1:法律を知っているだけで簡単に解決できることがあるから
  • 2:不動産仲介業者や売主も法律を理解しておらず、リスクが高いからと格安で売買されているから
  • 3:実践している投資家・業者が少なくライバルがいない

法的瑕疵という言葉から、難しい、手に負えないと敬遠する人が多いのですが、実は法律を少し勉強するだけで法的瑕疵を解決できることは多くあります。法的瑕疵物件は、元々建物に問題があるわけではないのに格安で売買されている物件なので、その法的瑕疵を解決することが出来れば、キャッシュフローを生む収益物件に生まれ変わらせることが出来るからです。

とは言え、法的瑕疵と言っても範囲は広く、自分で勉強してカバーできる範囲のものもあれば、そうではないものあります。問題がより専門的で、高度な知識を必要とするような場合でも、瑕疵物件を専門に扱う業者に相談するという選択肢もあります。法的瑕疵物件を見つけたら、「そこにある問題を解決できないか」という視点を持ち検討してみることで、不動産投資のチャンスは広がります。

5.まとめ

1.格安物件には、物的、精神的、環境的、法的、4つの瑕疵が存在します。 2.格安物件は、リスクをカバーすることで収益物件に生まれ変わらせることが出来ます。 3.格安物件は積極的に狙うべき物件。ポイントは、リスクをカバーできるかどうかになります。 4.中でも注目は法的瑕疵物件。ライバルも少なく、知識があれば解決できることが多いためです。

格安物件は、売却益や高い利回りを実現するための、不動産投資の1つの選択肢です。とは言え、策もなく、ただ安さに飛びついて購入するだけだと失敗する可能性も高くなります。

ポイントは「リスクをカバーして、利益に変えることができるかどうか」です。カバーできるかどうかを考慮して購入を検討する必要があります。中でも、勉強をして法律の知識を身に付けることで、問題を解決しやすいのが法的瑕疵物件です。格安物件を見つけたら、そのリスクをカバーできないか、という視点で見て行くことがあなたのチャンスを広げることになります。

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