融資を組まなくてもできる!小資本で不動産投資を始める4つの方法

「不動産投資に興味あるけど、どこから始めたら良いの?」

ひと口に「不動産投資」と言っても、様々な選択肢がありますから、自分には何が合っているのか分かりにくいですよね?

自分にどんな投資方法が合っているかは、自身がどの程度リスクを負えるかや、どれくらいの収入目標があるかなどによって決まってきます。そこで、あなたが大きなリスクを負わず、まずは小さい規模から始めてみたいとお考えなら、一つの選択肢として相場に比べてかなり安く購入できる「格安物件」があります。

この記事の対象者は?

  • ・不動産投資に興味はあるけど、収入の問題などで融資を期待できないと考えている方
  • ・大きな物件ではなく、小さく初めて手元資金を増やしたい方

格安物件は、相場よりもかなり割安で購入できますが、裏を返せば「安いなりの理由が必ずある」ということです。そこで、値段だけを見て安易に飛びついて損をしないように、この記事を読んで知識を身に着けておきましょう。

「格安物件」とはどんな物件?

価格が安い物件=格安物件とはどういう物件のこと?

格安物件にはどのようなものがあるか?

格安物件には、安く売りだされている理由(=リスク)があり、主に以下の4つの種類があります。こうしたリスクは、「瑕疵(かし)」と呼ばれています。

1.物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、

  • ・雨漏りがする
  • ・白アリがいる
  • ・ひび割れがある

など、建物自体にリスクがあり、修繕を必要とする物件です。

2.心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、建物自体には問題が無いものの、

  • ・入居者が自殺した
  • ・殺人事件があった
  • ・火事などの事故現場になった

など、心理的に住みたくない理由がある物件です。

3.環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、建物自体に物理的・心理的瑕疵はないものの、

  • ・隣にゴミ屋敷がある
  • ・周辺にゴミ処理場や葬儀場がある
  • ・近くに暴力団事務所がある

など、周辺環境に住みたくない理由がある物件です。

4.法的瑕疵

法的瑕疵とは、

  • ・相続で複雑になってしまった土地
  • ・入居者や借地人と地権者がもめている

など、法律の面から、住めない・住みにくい理由がある物件です。

格安物件のメリットとデメリットとは?

前述のように、格安物件は4つの瑕疵が理由となり、客付けが容易ではないというリスクがあります。ですから、安く売りだされています。

しかし、こうしたリスクをカバーすることさえできれば、客付けのハードルはクリアできます。しかも、安く購入することで利益(キャッシュフロー)が出しやすくなり、投資における大きなアドバンテージとなります。

そこで、

  • ・その物件にどんなリスクがあるか?
  • ・それをカバーできるか?(どうやってカバーするか?)

こうした点が、格安物件を購入すべきかどうかを左右すると言えるでしょう。

格安物件の探し方&購入の仕方

格安物件の一般的な方法として、

  • 1:ネットで探す
  • 2:不動産業者に依頼する
  • 3:競売物件を狙う

こうした方法があります。

ネットで探す場合、不動産サイトで地方を中心に「リゾート地、再建築不可物件、築年数の古い物件」といったキーワードで検索すると見つかります。また、業者に依頼する場合は、瑕疵物件に強い業者にお願いすると良いでしょう。

購入手続きは一般的な不動産物件と同じですが、瑕疵物件は銀行などの融資が付かないことがあります。この場合、全額現金で購入することになります。

また、競売物件に関しては、入札&落札後に所定の手続きが必要です。占有者の立退き交渉や、引き渡しまでの手続きは全て自分で行う必要があり、融資を受ける際には事前に銀行へ相談しておくことも重要です。

格安物件のリスクを減らすには?

格安物件のリスクを減らす方法

格安物件には何らかのリスクがありますが、そのリスクは工夫次第で減らすことも出来ます

例えば、汚い物件であれば、その土地のニーズを調査し、ニーズに合ったリフォームを行うことでリスクを減らせます。ただし、リフォームにあまりにもお金がかかる場合には、建て替えるという選択肢もあります。

また、法的瑕疵がある物件であれば、法律を扱う専門家に相談し法的瑕疵を解決することでリスクを解消できます。

このように瑕疵理由をカバーすることが出来れば、リスクのない状態へと変えて、問題なく運用できます。

格安物件は購入するべきか避けるべきか?

格安物件は購入するべきか避けるべきか?

格安物件のリスクや、リスクのカバーの仕方を見てきたところで、

  • ・リフォームにお金を多くかけるぐらいなら、新築や普通の物件を検討した方が良いのでは?
  • ・手間を考えるなら格安物件はパスした方が良いかな?

とお考えになったかも知れません。

しかし、結論から申しますと「不動産投資家は格安物件を積極的に購入すべき」です。なぜなら、格安物件はデメリットも大きく、購入しても手間やお金がかかることから、参入障壁が高く、ライバルも少ないからです。そして、格安物件が抱える瑕疵理由も、勉強をして知識をつけることでリスクをカバーできるものが少なくないからです

ですから、不動産投資初心者あっても、格安物件はドンドン狙っていくべき物件の1つだと言えます。

格安物件で特に注目なのは「法的瑕疵物件」

再建築不可物件とは

ライバルが少ない格安物件ですが、ではどんな物件を狙えば良いのでしょうか?

格安物件の中でも特に注目すべきなのは「法的瑕疵物件」です。なぜなら・・・

  • 1:法律を知っているだけで簡単に解決できることがあるから。
  • 2:不動産仲介業者や売主も法律を理解しておらず、リスクが高いからと格安で売買されている!
  • 3:実践している投資家・業者が少なくライバルがいない!

法的瑕疵という言葉から「難しい」「手に負えない」と敬遠されがちですが、実は法律を少し勉強するだけで解決できることが少なくありません。

しかも、元々建物には問題がないのに格安で売買されているので、法的瑕疵さえ解決してしまえば、キャッシュフローを生む収益物件に生まれ変わらせることができます。

とは言え、法的瑕疵と言っても範囲は広く、自分で勉強してカバーできる範囲のものもあれば、そうではないものあります。問題がより専門的で、高度な知識を必要とするような場合でも、瑕疵物件を専門に扱う業者に相談するという選択肢もあります。

いずれにしても、法的瑕疵物件を見つけたら「そこにある問題を解決できないか?」という視点で検討してみることで、不動産投資のチャンスは広がります。

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