ステップ7:法律を武器に戦う「戦略的不動産投資」とは?

こんにちは。藤山大二郎です。

【無料講座】

法律を武器に戦う「戦略的不動産投資」とは?

前回の講座では、 詐欺などの被害から自分を守るため、 あるいは騙された場合も損失を最小限に抑えるためにも 「法律の知識が欠かせない」ということをお伝えしました。

大企業が騙される事件も起きていますから、 個人もあっさり騙されてしまう危険は十分にあります。

特に不動産取引は大きなお金が動きます。

しかも銀行から借りたお金をだまし取られますと その後の人生が台無しになる危険さえあります。

ですから、あなたの身を守るためにも 法律の知識をしっかりと身に着ける必要があります

とはいえ、法律の知識は身を「守り」だけでなく、 「攻め」、つまり戦略的な投資にもかなり役立ちます。

そこで今回は、その法律の知識を活用して、格安物件を戦略的に仕入れる具体例をお伝えしたいと思います。


■物件自体には問題が無いのに格安なのはなぜ!?

世の中には、相場価格よりも 格安の値段で取引される物件があります。 そうした物件には、

  • ・心理的な欠陥
  • ・物理的な欠陥
  • ・環境的な欠陥
  • ・法的な欠陥

といった何らかの問題があります。

これらは「瑕疵物件」と呼ばれています。

例えば、ヤクザが住んでいる物件は 「心理的瑕疵」あるため誰も買いません。

だから、安くなります。

しかし、ヤクザが立ち退けば、 物件そのものに問題はないので価値が上がります。

同じ理屈で、「法的な瑕疵」がある物件も、 物件自体に問題がなくても安い場合があります。

例えば、「共有持分」は 所有者の権利関係が複雑になっています。

しかし、「法律」を知っていれば、

  • ・「歪み」のある物件を安く買い取ることができる。
  • ・法律を使うことで「出口の堅い料理」ができる。
  • ・物件が「大きく化ける」ことで、高い利益を得られる。

このようなメリットが生まれてきます。

そこで以下に、法的瑕疵の一つである 「共有持分」を例にした戦略的投資を解説いたします。


■「共有持分」とは?

そもそも「共有持分」とは何なのでしょうか?

簡単に言えば、 『一つの物件に複数の所有者がいる物件』 です。

例えば、1000万円のアパートに二人の所有者がおり、 Aさんは25%、Bさんは75%の権利を持っているとします。

つまり言い換えれば、

が、それぞれあるということです。 (↑ここが重要です!!)

では、この物件にどうやって投資するのでしょうか?

この場合、「複数の所有者がいる」という「歪み」と、 「法律の知識」を活用して売却益を狙っていきます。

次に、その具体的な投資パターンをご紹介します。


■「共有持分」への投資パターン1

さてBさんの持分には、750万円分価値があります。

ところがBさんは事情があって、 「安くても良いから早く手放したい」と考えています。

でも困ったことに、Aさんと連絡が取れないので、 売却したくてもどうすることもできません。

それを知った投資家Cが買い取りを申し出て、 交渉の結果、Bさんは200万円での売却に同意します。

Bさんの持分を買い取った投資家Cは、 続けてAさんを探し出して弁護士を入れて交渉します。

Aさんの持分は本来、250万円の価値がありますが、 交渉の結果、100万円で買い取ることができました。

このように「歪み」を活用することで『本来は1000万円の価値がある物件を、トータルたった300万円で入手』 することができました!

次に投資家Cは、アパートを売却します。

今回はアパート一棟の売却ですから、 既に「歪み」は無くなっています。

よって本来の価値、 つまり1000万円で売ることができます。

結果、投資家Cは投資額の2倍以上に当たる 700万円の売却益を得ることができました!


■「共有持分」への投資パターン2

先ほどの「パターン1」では、 Aさんが売却に同意したケースでした。

では、Aさんが同意しない場合はどうなるでしょうか?

実は、相手と交渉で折り合わない場合は、 民法258条に基づき、裁判所に競売を請求できます。

この法律に基づき、Aさんに訴状を送り、 アパート全体を競売にかけます。

競売とはいえ、アパート全体の売買ですので、 市場価格に近い価格で売れる可能性が十分にあります。

投資家Cは既に75%の権利を持っていますので、 アパートが市場価格の1000万で売却できれば、

『1000万円 × 75% = 750万円!』

が入ってきます。

  • Bさんから買い取った200万円を差し引けば、 550万円の売却益となります!!
  •  
  • パターン1よりも金額は小さくなるものの、 それなりに大きなリターンを得られました。

■法律を武器に、格安で料理することができる投資法

普通の投資家なら、買ってもどうにもならないので 「共有持分」にはまず手を出すことはありません。

しかし、法律を知っている投資家であれば、

  • ・法律を武器にした戦略
  • ・共有持分という「歪み」

を活用して、大きく稼ぐことができます。

今回ご紹介したのは2つだけですが、「法定瑕疵物件」にはいくつかパターンがあります

そうしたパターンや、法律を知っていけば、 「どんな法律で料理するか?」を判断できるようになります

「歪み」を活用して格安で仕入れて、 投資額の何倍もの大きなリターンを得られます。

しかも、法律を活用しますから、 出口が堅く、ほぼ失敗の無い投資ができます

とはいえ、 「理屈は分かるけど、実際はどうなの?」 と疑問に思われているかも知れません。

そこで、次回の講座では、

法律を活用した投資事例を紹介します

実際に法的瑕疵物件した事例を 実際の売買金額も含めてご紹介いたします。

ぜひお楽しみになさってください!

 

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG