ステップ9:一般的な不動産投資と、法律を駆使した格安物件投資の違い

こんにちは。藤山大二郎です。

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一般的な不動産投資と、法律を駆使した格安物件投資の違い

前回は法律を武器にした格安物件への投資が 通常の取引ではあり得ない、高い収益性を実現できる ということを、実例を交えてお伝えしました。

今回は、一般的な不動産投資の手法と、 具体的にどんな違いやメリットがあるかについてお伝えします。

今回は、以前の講座でご紹介しました、

  • ・購入価格、820万円
  • ・満室時の年間家賃収入、650万円
  • ・売却額、2800万円

を実現した「四国地方の鉄筋マンション」 を例にお伝えしたいと思います。

(※写真はイメージです)


■違い1:大きな収益性を確保できる

一般的な不動産投資の場合、1億円の借り入れをしたら 税引き前キャッシュフローが2~3%、 つまり200万~300万円出れば「合格」と言われています。

では、法律を駆使して格安物件に投資した場合はどうでしょうか?

中国地方の鉄骨マンションが満室経営できた場合、 家賃収入は年間650万円となります。

このマンションの取得金額820万円でしたが、 仮に全額を借入した場合でも、 この時点で80%の利回りを達成できます。

ここから、返済額や諸経費などを差し引いても1億円を借りて普通に投資する方法に比べ、 収益性のとても高い投資方法であることが分かります。


■違い2:圧倒的に高い投資効率

では、借り入れに対しての投資効率はどうでしょうか?

仮に820万円を金利2%、返済期間20年でローンを組んだ場合、 年間の返済額は約50万円となります。

加えて、

  • ・管理費:年間賃料の5%として、32.5万円
  • ・諸経費:年間賃料の15%として、97.5万円

がかかってきます。

つまり、

となります。

「違い1」でもお伝えしましたように、 1億円の借入で、200万~300万円のキャッシュローなら 一般的には「合格」と言われています。

つまり、820万円の格安マンションなら、 1億円借りて普通に投資するよりも 「効率が10倍以上違う」ということになります。

  • A:1億借りて、200万のキャッシュフロー
  • B:820万借りて、470万のキャッシュフロー

どちらがリスクが低い投資なのかは歴然ですよね。


■違い3:将来の経済変動にも耐えられる

不動産投資は20年、30年と長く続けるものです。

しかし、5年後、10年後に 世の中がどうなるかは誰にも分かりません。

今は低金利で借り入れができますが、 仮にリーマンショックのような大きな経済変動が起きた場合、 銀行の金利が1~2%上がることは十分に考えられます

たった1%とはいえ、金利が上昇すれば・・・ 仮に、1億円を借りて、キャッシュフローが2%なら、 金利が2%上昇するだけで、「収益ゼロ」になってしまうのです。

このように効率が悪く、収益性が低い投資は、 市況の変化によって生じるあらゆるリスクに耐えられない、

『将来性が殆ど無い投資』

と言えるでしょう。

一方、「歪み」のある格安物件に投資すれば 将来、大きな経済変動にも耐えられる投資となります。

820万円で取得したマンションが 現状、80%のキャッシュフローが出ていれば、 金利が2%上がったとしても十分な収益を確保できます。

そして万が一、キャッシュフローが殆ど出なくなった場合でも、 2800万円で売れるので、売却益をほぼ確実に得られます。

一方、1億円で買った物件の場合、こうはいきません。

市場より割安に仕入れてないと、 売却益は見込めないからです。


■違い4:高い再現性

どんな投資にもリスクはあります。

「勝率100%」などということはあり得ません。

しかし、法的瑕疵物件への投資は、 事前に法律で処理できるかどうかを確かめてから 購入判断を行います。

 

ですから、ほぼ負けることがありません

実際、弊社でも法的瑕疵物件を何件も扱っています。

中には思ったよりも利益が出なかったことありますが、 損失を出した案件は「ゼロ」です。

ですから、非常に再現性が高く 失敗のリスクが非常に小さい方法と言えます。


■他にもこんなメリットがあります!

法的瑕疵物件への投資は、 他にもこんなメリットがあります。

  • ・5万、10万といった小額で始められます。
  • ・属性に関係なく始められます。
  • ・自営業の方、手元資金が少ない方にもチャンスがあります。
  • ・敷居が高いのでやる人は少数です(だから美味しい投資法!)

収益性や投資効率も高く、将来性や再現性があり、 リスクが少なく、少額で属性に関係なく始められる・・・ 私も様々な投資法を勉強しましたが、 こんな投資法は、他にはちょっと思い浮かびません。

もし、あなたも同じようにお感じになりましたら、 ぜひセミナーにご参加ください。

さて、次回の講座

買える不動産投資家になることが最大のベネフィット

では、 今後の不動産投資の環境についてお話したいと思います。

実は、「かぼちゃの馬車」などの問題もあり、 銀行は融資を引き締めています。

全然借りられない訳ではりませんが、 「ある条件」が整わないと、1円も貸してくれません。

この状況はしばらく続くと予想されます。

そこで、銀行から融資を引き出すための「ある条件」と 投資を拡大していきたい人が「押えるべきポイント」を お伝えします。

ぜひお楽しみになさってください!

 

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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