マンション投資4つの注意点!購入前に知っておくべき経営リスクとは

マンション投資は、ローンを利用することで手軽に始められ、安定した収入を得ることができるので人気の投資先となっています。しかし、マンション投資には様々なリスクがあります

リスクを知らないで投資をすることにより、大きな被害を被ってしまうこともあります。そのため、投資をする上でどのようなリスクがあるのかを知っておくことはとても重要です。そこで、今回はマンション投資におけるリスクについて詳しく解説していきます。

1.流動性の低さ

流動性の低さ

これはマンションだけではなく、他の不動産にも言えることですが、不動産はすぐに現金化することができず、流動性が低いというリスクがあります。株式や投資信託、仮想通貨などの金融商品は、売却すればすぐに現金に変えることできます。

しかし、不動産はできません。そのため、急遽現金が必要になり、物件を売りたいと思った時でもすぐに現金に換えることはできません。

相続をする場合に早く売りたいということはよく起こります。マンションを相続する際、いくら税制面で優遇されているとはいえ、相続税が高額になってしまう場合があります。そのため、相続税を支払えないので早く売却したいということはあります。

しかし、マンションを売る時には、早くても一ヶ月ほどかかってしまいます

買い取り業者に売ることで早く売ることができますが、売り急ぐ場合市場価格よりもかなり低い価格で売ることになってしまう可能性もあり、お勧めできません。このようにマンションは流動性が低いというリスクがあります。

また、マンションは、現金に変えられたとしても、購入した時よりも安くなってしまうことが多いです。新築のワンルームマンションを売却する場合、築浅の新しい物件でさえも、分譲した時7割ほどの価値になってしまいます。

実際、都心の新築のワンルームマンションは、地方から都会に出てくる独身の方に人気で、需要があります。また、耐震への法規制が整備され、より厳しくなったので、安心感が高まっています。そのようなマンションでも売却時には価値が下がってしまいます。

そのため、不動産を一度購入すれば、簡単には売ることができないということを覚悟しておかなければなりません。マンションを購入する時には、資金に余裕があり、長期的に所有できるかということを今一度考えてみましょう。

無理をして購入すると、急遽現金が必要となった時に、安値で売り大きな損失となることもあるので、注意しましょう。

2.マンション経営にかかるコスト

マンション経営にかかるコスト

マンション経営するためには様々なコストがかかってしまいます。購入のための資金を払えば終わりというわけではありません。マンションを購入する際にも、マンションの価格に加え、本体価格の1割ほどの経費が掛かってしまいます

登録免許税や司法書士手数料、印紙税、不動産所得税などが経費に含まれています。これらの経費はマンション経営をする上で必ず必要となります。そのため、資金には余裕を持っておかなければなりません

また、経費はそれだけではなく購入した後にもコストがかかります。固定資産税や減価償却費、所得税、都市計画税などがあり、マンション経営をする上では避けて通れません。

そして、入居者が安心して生活できるような住居を実現させるためにも経費が必要となります。設備のメンテナンス、マンションの清掃などの管理費が必要となります。そして、建物の老朽化に備えて修繕費の積み立てもしなければなりません。

マンションは建物なので時とともに劣化していきます。そのため、修繕費が必要となってしまいます。大体20年から30年に一度は大規模な修繕が必要になると言われており、場合によっては数百万円を超えるということもあります。そのため、修繕の積み立てが必要となります。

また、きれいな外観を保つために、リフォームするという場合もあります。ボロボロのマンションに住みたいと思う人は、少ないでしょう。魅力のある物件にするためにもリフォームは必要となります。そこで、さらに費用がかかります。

このように運営するだけでも様々な費用がかかってしまいます。

また、もしもの場合に備えるとさらに費用がかかります。火災や地震などの災害に備える場合、保険に加入する必要があります。その場合、追加の保険料もかかってしまいます。

このようにマンション経営にはたくさんの費用がかかってしまいます。購入すれば終わりというわけではないので、資金に余裕を持っておくことが重要です。マンション投資を考えている人は、様々な費用がかかるということを心しておきましょう

3.災害のリスク

災害のリスク

マンション投資は、地震や台風、土砂崩れなどの自然災害により大きな被害を受けてしまうこともあります。日本は災害が多く、よく地震や津波が起こり、日本各地で被害が出ています。

これらの災害によって、所有しているマンションが損傷してしまうこともあります。これにより、修繕が必要になりコストがかかるということもあります。また、入居者が住めないという状況になれば、家賃収入を得ることができなくなり、その被害は小さくありません。

最近では、地震に強い新耐震基準の建物が増えています。そのため、地震が来ても安心だと思う人もいるかもしれませんが、東日本大震災が起こった際には、新耐震基準の建物も大破しています。

そのため、いくら新耐震基準だからといって、東日本大震災の規模の地震が起きれば、大きな被害を受けおり、安心できるというわけではありません。地震や津波、土砂崩れなどの自然災害を防止するということはできません。

では、このような自然災害のリスクへの対策は何を行ったらよいのでしょうか。主に二つの方法があるので紹介していきます。

一つ目は、保険に加入するという方法です。火災保険や地震保険に加入すれば、万が一自然災害により建物が大きな被害を受けたとしても、安心です。しかし、デメリットもあり、保険料のコストがかかってしまい、自然災害が起こらなければ損をしてしまいます。

二つ目は、できる限り災害の影響を受けにくい物件を選択するということです。

自然災害による被害の大きさは、どのような立地かということによっても変わってきます。そのため、マンションを購入する際にハザードマップを確認し、できる限り被害を受けにくい物件を選ぶことで、リスクを減らすことができます。

自然災害は防ぐことのできないリスクですが、対策方法はあるので覚えておきましょう。

4.空室のリスク

空室のリスク

マンション経営の主な収入源は、家賃収入です。そのため、空室ができてしまえば、利益を得ることができません。ローンでマンションを購入した場合は、家賃収入が無い状態で支払いを行うことになり、大きな負担となってしまいます。

しかし、かなり需要の高い物件でない限り、入居者がいないという期間はどうしてもできてしまいます。

マンション投資は、マンションを購入すれば家賃収入により安定した収入を得ることができると思ってしまいがちです。しかし、実際には空室により、収入が得られないということもあります。

そのため、入居者のいない空室の期間をできる限り減らすということはとても重要になってきます。できる対策としては、マンションを購入する際、利便性が高く需要の多い物件を選ぶということです。近くに駅や商業施設などがあるような物件は人気なので需要も多いです。

また、空室のリスクの対策として、マンションを購入するときに、入居者の斡旋業務を代わりに行ってくれる業者を選ぶという方法もあります。

自分自身で入居者を見つけるということは、簡単ではありません。そこで、プロの業者に任せることで、空室の期間が短くなることに繋がります。

中には、空室で家賃収入が得られないという時に、家賃保証をしてくれるような業者もあり、空室のリスクに備えることができます。

このように様々な対策がありますが、空室期間を避けることは難しいです。そのため、得られた収入を、空室になった場合の備えとして貯蓄して置き、余裕を持ってマンション経営することをお勧めします。

5.まとめ

マンション経営は、不労所得が得られたり、節税の対策になったり様々な魅力があります。しかし、魅力だけではなくリスクも抱えています。マンションの経営にかかるコストは小さくないですし、災害により大きな被害を被ってしまう場合もあります。

また、マンションは流動性が低いためすぐに現金化できず、入居者がいないことで収入が得られないということもあります。マンション投資を行う場合には、これらのリスクを踏まえた上で投資を行う必要があります。

そのため、投資をする際には、資金に余裕を持ち、優良な業者を見つけ、できる限りリスクに備えましょう。

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