マンション投資・経営の4大リスクを最小限に抑える具体的な方法とは

マンション投資は、不労所得を得られる夢のある投資と思われがちです。実際、節税対策になったり、生命保険や年金の代わりになったりと様々なメリットがあります。

しかし、マンション投資は、様々なリスクを抱えています。空室のリスクや家賃滞納のリスク、災害のリスクなど多くのリスクがあります。マンションを安心して運営するためにこれらのリスクへの対策法を知っておくことはとても重要です。

今回は、マンション投資における様々なリスクへの対策について解説していきます。この記事を読むことで、マンション投資のリスクに備えることができるでしょう

1.空室リスクへの対策

空室リスクへの対策

空室のリスクは、マンション経営において必ず対策が必要となるリスクです。マンション投資の主な収入源は家賃収入です。そのため、入居者がいない空室ができてしまうと収入が得られません。

ローンでマンションを購入した場合は、家賃収入が得られないと、貯金や本業の収入からローンを支払うこととなり、負担となってしまいます。そのため、できる限り空室の期間を短くする必要があります。空室のリスクを避けるためには様々な対策があるので、紹介していきます。

一つ目は、営業マンの言うことを鵜呑みにしないということです。マンション購入において、どのような物件を購入するのかということはとても重要な要素となります。できる限り優良な物件を購入することが、安定した収益につながります。

しかし、営業マンが勧めてくる物件には、人気のない収益の上がらないような物件もあるでしょう。顧客本位の営業マンももちろんいますが、そのような人ばかりではありません。自分の営業成績を伸ばすために、利益の上げにくい物件を勧めるという営業マンもいます。

そのため、営業マンのいうことを鵜呑みにして、勧められるがまま、物件を購入してはいけません。本当に利益を上げることができる物件なのか、よく考えることが空室のリスクを避けることに繋がります

二つ目の対策として、入居者の退去が分かった時点で、すぐに物件の募集をかけるという方法があります。空室ができる期間はできる限り短くする必要があります。

そのために、事前に家賃の相場や周りの環境、他の物件がどのような設備を導入しているかということを調べておき、次回どのように募集をかけるかなどをあらかじめ決めておきます。そして、退去の情報を得たらすぐに入居者を募集します。

これにより空室のリスクを減らすことができます。

三つ目の対策として、入居者が生活しやすいように設備を整えるという方法もあります。防犯カメラや、いつでもごみ捨てが可能な設備など、生活に役立つ設備は様々です。

こうした設備を充実させることで、入居者が安心して快適に暮らすことができるので、長期的に住んでくれるということにもつながります。

また、新しい入居者を募集する際にも、設備が整っていれば、より入居者が集まりやすいでしょう。そのため、設備を整えることは、空室のリスクを減らすことに繋がります。しかし、設備を充実させるのにはお金がかかるので、資金を用意しておくことが重要です。

2.自然災害のリスクへの対策

自然災害のリスクへの対策

地震や台風、土砂崩れなど様々な自然災害があります。これらの自然災害により、マンションが損傷を被るということもあります。

地震によりマンションを立て直すことになったり、家賃収入が得られないという場合もあります。日本は、地形的にも自然災害が多いので、リスクに備えることは重要です。

自然災害を防止するということはできませんが、もしもの場合に備えることは可能です。そこで、自然災害リスクへの主な3つの対策を紹介します。

一つ目は、物件を購入する際にできる限り、災害の被害を受けにくい物件を選ぶという方法です。自然災害を完全に防ぐことはできませんが、できる限り被害を受けにくい物件を購入することで、被害を減らすことはできます。

ハザードマップを確認し、災害が起きても影響が小さい場所を探したり、業者の方に相談するということが重要です。

二つ目は、一つの物件だけではなく複数の物件を所有するという方法です。いくつかの地域に不動産を持っていることで、一つの地域が災害により被害を受けたとしても、他の地域で収入を得ることができます。そのため、リスクを分散することができます。

しかし、新たに物件を所有するということはさらに費用がかかってしまいます。資金に余裕が無いという場合には、おすすめできません。

三つ目は、保険に加入するという方法です。保険に加入しておけば、もし災害が起きたとしても、安心です。住宅総合保険や火災保険、地震保険などがあり、もしもの時に備えることができます。

家賃補償特約などの特約を付けることで、さらにリスクを減らすことができ、自然災害によるリスクを小さくしたいという人にはおすすめです。

保険に加入することで、自然災害に備えることができます。しかし、保険料がかかってしまい、特約などをつけることでさらに負担が大きくなってしまうこともあります。そのため、リスクに備えるためにも、資金に余裕を持ってマンション経営を行う必要があります。

このように自然災害に備える方法は様々です。最近では耐震の基準が厳しくなり、新基準の建物なら安心と思うかもしれません。しかし、東日本大震災の際には、そのような新基準のマンションも大破しています。

そのため、自然災害のリスクを小さくするということはとても重要になってきます。

3.家賃滞納のリスクへの対策

家賃滞納のリスクへの対策

不動産経営には、賃料の滞納のリスクが付き物です。マンション経営にも、もちろん家賃滞納のリスクがあります。家賃を滞納されることで、家賃収入を得ることができなくなってしまいます。

家賃収入をローンの返済に充てる必要がある場合が多く、滞納をされることは大きな損失となります。そのため、家賃滞納のリスクの対策をすることはとても大切です。

家賃滞納のリスクへの対策としては、入居者の審査をしっかりと行うという方法があります。入居する前に、その人が優良な入居者なのかどうかをきちんと審査することで、家賃滞納のリスクを減らすことができます。

しかし、審査を自分で行うことは難しいので、管理会社に任せるといいでしょう。

また、日々入居者とコミュニケーションをとることも重要です。良好な関係を築いておくことで、家賃滞納のリスクへの対策になります。また、入居者同士のトラブル防止にもつながるので、入居者とのコミュニケーションは大切にしましょう。

家賃滞納は、大きな痛手となってしまう場合もあるので、きちんと対策を行いましょう。

4.マンションの老朽化への対策

マンションの老朽化への対策

マンションは、建物なのできれいに使用していても老朽化していってしまいます。そのため、老朽化することで、入居者を集めにくくなり、修繕やリフォームが必要になるという場合もあります。

そのため、マンション経営を行う上で老朽化への対策はとても重要です。

この老朽化への対策として、日頃からメンテナンスを行うという方法があります。老朽化は、完全に防止するということはできません。しかし、定期的にメンテナンスを行い、きちんと管理することで老朽化を遅らせることは可能です。

一般的には20年に一度は大規模な修繕が必要となると言われており、場合によっては数百万円ほどかかってしまうこともあります。このように修繕費は大きいので、できる限り老朽化を遅らせるということはとても重要です。

また、修繕費の対策として、事前に修繕費を積み立てておくという方法があります。修繕費は、かなり高額になる場合もあります。そのため、資金が無ければ、修繕費を用意できないということになりかねません。

そのため、マンション経営によって得られた家賃収入をすべて使ってしまうのではなく、将来の大規模な修繕を見据えて、ある程度貯金するということも重要です。 マンション経営をする上で、老朽化は避けては通れませんので、先を見越してきちんと対策を行いましょう。

5.まとめ

マンション経営には、様々なリスクがあり、大きな損失が出てしまうこともあります。

そのため、リスクを知り、対策をするということはとても重要です。マンション投資をする前に、需要のある物件を選んだり、災害に被害を避けられるような物件を選ぶことで空室のリスクや災害のリスクを減らすことができます。

購入後も、資金に余裕を持った経営をしたり、メンテナンスを徹底することで老朽化のリスクに備えることができます。

完全に防止することができないようなリスクもありますが、対策をすることでリスクを減らすことができます。そのため、マンション投資をする場合には、しっかりとリスクの対策を行いましょう。

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