不動産投資家が教える「デッドクロス」を回避する7つの方法と対応策

不動産投資におけるリスクの一つである「デッドクロス」は、不動産経営で、「帳簿上は黒字であっても資金繰りに困ったり、経営破綻に陥ってしまったりする危険性がある」ため、回避する方法や対策を事前に知っておくことがとても重要です。

デッドクロスとは何か?よくわからないという方は、まず先に「デッドクロスの仕組み~不動産投資で黒字なのに資金繰りが悪化する問題点」の記事で、デッドクロスの意味と仕組み・問題点をご確認ください。

この記事では、

  • ・「不動産投資でデッドクロスの危険性はわかったが、どのように回避したらいいのかわからない」
  • ・「不動産投資で、デッドクロスに陥ってしまったらどうすればいいのか?」

など、不安や疑問を解決するために以下のことを解説していきます。

  • デッドクロスを確実に回避するための7つの方法
  • 万が一、デッドクロスに陥ってしまった場合の対応策

不動産投資に限らず、投資というものは必ずリスクがつきものですが、全く知識がないまま臨むのと、事前にリスクや対策についての知識を身につけておくのとでは、危機的状況に陥る危険度が全く違います。

少なくともこの記事を読むことで、デッドクロスによる黒字倒産のリスクを回避できる知識はしっかりと身につけることができます。

不動産投資を成功させるためにも、デッドクロスに陥らないための回避方法や、万が一、陥った場合の対策方法を事前に知って疑問や不安を解消しましょう。

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「デッドクロス」が怖い!黒字なのに倒産?その仕組みと問題点とは

1.デッドクロスを確実に回避する7つの方法とは

デッドクロスを確実に回避する7つの方法とは

不動産投資において、デッドクロスに陥らないことはとても重要です。それでは、デッドクロスを回避するためには具体的にどうすればいいのか、回避するための7つの方法をみていきましょう。

1-1.不動産投資における「デッドクロス」とは?

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」でしたね。

減価償却費とは、建物や建物設備を購入時に一括して経費計上するのではなく、利用できる期間に振り分けて経費計上することです。現金の支出を伴わない帳簿上の費用なので、減価償却費を計上した分だけ経費も増え、利益を圧縮して節税につながります。

一方、毎月のローン返済は現金の支出が伴うものの、経費として計上できるのは、ローン返済額のうち、利息相当部分のみ。この利息相当部分も、返済が進むにつれて額が減っていきます。

減価償却費とローン返済額の図

デッドクロスの説明図

年月が経つにつれて、減価償却費と利息の経費計上できる金額が減ってしまうという状況が起こります。これはつまり、減価償却費と利息という節税に有効な2つの武器を失うということ。場合によっては、黒字が発生しすぎて納税するキャッシュがない(黒字倒産)という状況に追い込まれます。

1-2.必見!「デッドクロス」を確実に回避するための方法7選

それでは、ここからはデッドクロスを避けるための方法を解説しましょう。

そもそもデッドクロスを引き起こす原因は、「減価償却費の減少」と「借入れの負担の増加」 による「手取り金額の減少」です。

つまり、デッドクロスを回避するには、「できるだけ支出を抑えて、手取り金額を増やす」ことがポイントといえます。

回避方法 (1)自己資金を多く入れて返済期間を短くする

物件購入時に、自己資金を多く入れて借入れ金額を少なくすれば(返済期間が短くなれば)、デッドクロスが起きるリスクも回避することができると言えるでしょう。

かぼちゃの馬車事件、スルガ銀行の不正融資問題以降、自己資金を求める金融機関は増えています。かつてのようにフルローン、オーバーローンを組むことが難しくなっており、それは一般のサラリーマンにとっては不動産投資のハードルが高くなったといえるでしょう。

ただし、多めに自己資金を投入するということは、大きなレバレッジを効かせられないものの、その分安定投資ができるといえます。それは単純に多額のローンを抱えるということだけでなく、デッドクロスに陥るリスクを下げるという意味でも効果的ということです。

回避方法 (2)元金均等返済を選ぶ

不動産ローンの返済では、「元金均等返済」もしくは「元利均等返済」を選ぶことになります。

元利均等返済とは、毎月一定額の返済で、当初、元金はあまり減らず、利息ばかり支払う返済方法です。

2つのローン返済方法
メリットは、投資初期に利息を多く支払うため、元金均等返済よりも経費として多く計上できるところです。つまり、初期の節税効果が高いということです。

元金均等返済と違い、元金の減りは少ないのですが、長期保有せずに短期で売り抜くキャピタルゲイン狙いの投資なら、元金と利息合計の支払いが少なくてすむ元利均等返済が有利です。

一方、元金均等返済は、金を毎月一定額返済する方法です。元金の減りは、元利均等返済よりも早く進むものの、投資初期は元金と利息の合計支払額は、元利均等返済よりも多くなります。

ただし、期間が経過すればするほど、元金と利息の合計支払額が減っていくので、長期保有をするのなら元金均等返済のほうが有利です。

銀行から融資を受ける際に、特にこちらから指定しなければ、元利均等返済を選択されることが多いといえます。

しかし、年数が経過するにつれ元金の金額が上昇する元利均等返済よりも、元金均等返済だと元金の返済額は毎月一定していますから、デッドクロスを回避するのなら元金均等返済を選ぶべきです。初年度の返済総額は高くなりますが、元金返済額が変動しないので、経理上の負担を軽減することができます。

回避方法 (3)減価償却の期間が短い築古物件を購入しない

築年数が経っている物件ほど、減価償却ができる期間も短くなります。中古物件は購入費用が抑えられて魅力的ではありますが、減価償却分を計上できる期間が短いため、デッドクロスに陥る可能性も高まります。築年数が古すぎる物件を購入する際は注意しましょう。

なお、中古物件の減価償却期間の計算は以下のとおりです。

  • 中古物件の残存耐用年数=新築時の耐用年数−(経過年数×0.8)
    ※経過年数は端数切り上げ、残存耐用年数は端数切り下げ

例えば、築年数が7年4カ月の木造アパートの場合、
計算式は「22年−(8年×0.8)=15年」つまり、残存耐用年数は新築よりも7年短い、15年ということです。

注意していただきたいのは、単純に計算すると「22年− 7年4カ月=14年8カ月」なのですが、正確に残存耐用年数を求める場合は、上記の計算式に当てはめる場合があるということです。

※22年:木造の法定耐用年数(償却できる年数)。今回の場合、木造アパートなので住宅用となります。耐用年数は以下の記事を参照してください。

回避方法 (4)納税資金の積立を行う(キャッシュを使わない)

デッドクロスに陥ると、納税額が上昇してキャッシュが必要になります。そのことを考慮して、減価償却費が大きいうちにお金を貯めておくのもおすすめです。

そもそも不動産投資では、急な修繕や空室が発生してキャッシュが必要になることは珍しくありません。キャッシュフローが出たからといって、すぐに使ってしまうと、その後のリスクに耐えきれなくなってしまいますし、買い進めるときの資金不足にもなってしまいます。

不動産投資で成功した人に対して海外旅行をしたり、高級時計を買ったり、高級車を乗り回したり、派手な交友関係を楽しんだり……きらびやかな「ザ・成金」的な生活を送っているイメージを持たれているかもしれません。

しかし実際には、これは不動産オーナーに限らず、成功している人ほど質素倹約を大切にしており、得たお金をすぐに使ってしまうという浪費家タイプはまずいません。

ですから、デッドクロスの回避策というのはもちろん、得たキャッシュは消費に使うのではなく、投資を支えたり拡大したりするために使うと考えていただきたいと思います。

回避方法 (5)ローンの繰り上げ返済を行う

ローンの繰り上げ返済を行うことで、毎月の返済額を減らすことができます。そして完済後、返済に充てていたお金が手元に残ります。そうすれば、税金の負担が増えたとしても現金が枯渇しにくくなるので、デッドクロスに陥る可能性は低くなります。

さらに、「買い増し」という観点からもローンの繰り上げ返済は有効になります。残債ゼロの物件を担保にすれば、有利な条件で融資を受けやすくなるからです。

ただし、金融機関によっては不動産ローンの繰り上げ返済には違約金が発生することもあるため、事前に確認しておきましょう。

回避方法 (6)減価償却期間に合せて融資期間を選ぶ

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。ということは、減価償却期間と同時に融資の返済も終われば、デッドクロスには陥らないのです。

つまり、デッドクロスをするタイミングを計算し、物件の減価償却期間に合せて融資期間を決めれば、デッドクロスを回避できるということです。

ただし、中古物件を購入する場合、新築よりも減価償却できる期間が短くなるので、減価償却期間に合わせて融資期間を決めると月々の返済額が高くなります。きちんと返済シミュレーションを行い、適正な落とし所を見つけるのがいいでしょう。

回避方法 (7)収益性の高い物件を選ぶ

一般論でいえば、高利回り物件ほどキャッシュフローも出ます。あえて「一般論」と付けたのは、往々にして高利回り物件というのは利回りが高くなるデメリットを抱えているからです。例えば、賃貸需要が少ない、多額の修繕が必要、立地が悪い、再建築不可などです。

ただし、そうした歪みを改善できる投資なら、高利回りの分、キャッシュフローもたくさん出ます。そうすれば、貯めたキャッシュによって繰り上げ返済したりすることで、デッドクロスを回避することができます。

2.デッドクロスに陥ったら? 万が一の対応策を知っておこう

デッドクロスに陥ったら? 万が一の対応策を知っておこう

デッドクロスに陥って現金支出が増えたとしても対応策はあります。
減価償却がなくなって手持ちの現金が少なくなるといっても、ローン返済が終われば、毎月返済していた分だけキャッシュフローが手元に残ります。つまり、完済のタイミングまで持ちこたえられればいいわけです。

といっても、完済までの期間、現金が持たないということもありえます。
そこで以下では、デッドクロスに陥った際の対応策を紹介します。

2-1.融資期間を延ばして延命する「借り換え」という方法

ローンを借り換えて融資期間を延ばすことができれば、融資への返済額を軽減でき、現金の支出も抑えられます。期間が延びる分、返済総額は増えてしまいますが、デッドクロスへの対応策にはなるでしょう。

2-2.売却して新たな減価償却を得る「新物件購入」という方法も

減価償却できなくなった物件を売却し、新たに減価償却費を計上できる物件を買うという方法も考えられます。もしくは売却せずとも、新しく購入した物件の減価償却費を、既存物件の元本返済分に回すことでデッドクロスを回避するという方法もあるでしょう。

3.最も確実な回避策は「購入前の綿密な収支シミュレーション」

最も確実な回避策は「購入前の綿密な収支シミュレーション」

本記事では、デッドクロスを回避する方法、デッドクロスに陥った場合の対応策について解説してきましたが、綿密なシミュレーションの重要性は改めて理解していただきたいです。

購入前に、減価償却額とローン返済額についてシミュレーションをして把握できていれば、デッドクロスが起こるタイミング、そしてそのときの累積キャッシュフローの状況も予想ができます。その段階ですでにリスクはある程度可視化できるのです。

デッドクロスを予測するという意味では、減価償却費とローン返済のスケジュールを把握しておくことはもちろん、管理委託費、一棟なら大規模修繕費、固定資産税などのコストも算出する必要があります。

また、家賃については基本的には築年数に応じて下落していくものですし、空室率は少しずつ上昇していくものです。その点も考慮してシミュレーションをしておく必要があります。

収支シミュレーションと聞くと、難しそうだと感じる人もいるかもしれませんが、正直不動産投資は買った段階で勝ち・負けがほぼ決定するビジネスです。そして、シミュレーションしなければならない項目は概ね決まっており、そこをクリアしていれば、他の投資よりも負けにくい、いわば “努力が認められる(運要素が少ない)” ビジネスなのです。

私たちも不動産投資シミュレーションツールを開発いたしました。
通常シミュレーションはパソコンで行うことが多いのですが、スマートフォンでもシミュレーションできるよう設計しております。
無料登録いただければ、無料で使用することができますでの、興味がありましたら是非登録してみてください。

4.まとめ

1. デッドクロスを回避する方法は主に7つ。

  • ・自己資金を多く入れて返済期間を短くする
  • ・元金均等返済を選ぶ
  • ・減価償却の期間が短い築古物件を購入しない
  • ・納税資金の積立を行う(キャッシュを使わない)
  • ・ローンの繰り上げ返済を行う
  • ・減価償却期間に合せて融資期間を選ぶ
  • ・収益性の高い物件を選ぶ

    なお、このうち「ローンの繰り上げ返済を行う」に関しては、デッドクロスに陥ったときの対応策としても有効

2. デッドクロスに陥った場合の対応策は、主に以下の2つ。

  • ・借り換えして返済期間を延ばす
  • ・売却し、減価償却できる物件を新たに購入する

もしできるのなら、完済のタイミングまで持ちこたえられれば、毎月返済していた分だけキャッシュフローが手元に残るので、デッドクロスには陥らない

3. デッドクロスを回避するという目的だけでなく、そもそも不動産投資で成功したいなら綿密な収支シミュレーションは必須。減価償却費とローン返済のスケジュールを把握しておくことはもちろん、管理委託費、一棟なら大規模修繕費、固定資産税などのコスト、家賃の下落率、空室の上昇率も考慮してシミュレーションする必要がある

デッドクロスは十分に理解できていない人も多いですが、不動産投資を行ううえでは必ず身につけておくべき知識です。デッドクロスについて、まだ理解が浅いと感じる方はぜひ以下の記事もお読みいただければと思います。

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