建物の減価償却が丸分かり!節税のための基礎と計算する4つの知識

不動産投資に取り組んでいる方の関心を集めるトピックの一つに「減価償却」があります。

不動産投資でとりわけ重要な建物の減価償却を理解するには、減価償却の計算方法を知ることや、不動産所得の確定申告について勉強する必要があるでしょう。 この記事では、節税にも関わってくる建物の減価償却についてわかりやすく解説しています。

  • ・減価償却の計算方法

などの基本的知識だけでなく、減価償却を不動産投資に活かす方法や不動産投資を成功させるための確定申告、節税についての考え方もお伝えします。 この記事を読めば以下の3点について理解することができるでしょう。

  • ・減価償却がどのような意味を持っているのか
  • ・減価償却に対する基本的な知識
  • ・減価償却を自分に当てはめて正しく計算するノウハウ

この記事をお読みになれば、自分で減価償却の額を計算できるようになるだけでなく、自分がどれくらいの利益(キャッシュフロー)を得られるかが把握できるようになるでしょう。不動産投資初心者の方や、減価償却について学びたい方は是非ご覧下さい。

1.建物の減価償却とは

建物の減価償却とは

建物には、減価償却という仕組みがあります。 減価償却の意味やメリットについてみていきましょう。

1-1.減価償却の意味

減価償却とは、「毎年価値を減少させていく決まり」のことです。 モノは時が経つにつれて劣化していきますが、建物も例外ではありません。

新築時には100%の価値を持っていた建物も、使用し築年数が経てば価値が低下していきます。 帳簿上で建物の価値を減少させ、税金や資産価値を正しく評価するために減価償却を行います。

土地は時間の経過と共に劣化することがないので、減価償却は行なえません。

減価償却には定率法と定額法というふたつの方法がありましたが、現在では定額法による原価計算がメインとなっています。 また、法改正によって計算方法が変わり、不動産を取得した時期によって計算方法が異なってくる点も注意が必要です。

平成10年3月31日以前に取得した建物は定額法・定率法のいいずれかを選択できました。 しかし、法改正によって平成10年4月1日以後に取得した物件は定額法のみとなりました。

また、平成19年3月31日以前に取得した物件に関する減価償却については呼び名も変わっており、「旧定額法」や「旧定率法」と呼ばれます。

平成19年4月1日以後に取得した場合は「定額法」や「定率法」と呼ばれています。 名前だけでなく、減価償却費の計算方法も変わってきますので、注意が必要です。

建物だけでなく、付属設備や構築物についても法改正が行われました。

平成28年3月31日以前に取得した建物附属設備や構築物は定額法又は定率法のいずれかを選択できましたが、平成28年4月1日以後に取得した場合は定額法のみとなりました。 ですので、今後取得する建物、建物附属設備、構築物に関しては定額法を使用することになります。

1-2.減価償却をすると何が良いのか?

不動産投資における、減価償却のメリットの一つは「支払っていないお金を経費として計上できること」です。

どういうことなのか?と言いますと、課税所得から差し引ける費用は「経費」となります。基本的に経費とは「支払ったお金」のうち業務に関連していて、利益を出すための出費に限られています。

しかし、不動産投資においては減価償却費も経費として算入することが認められているので、建物を取得した翌年からは「使っていないお金」であっても減価償却費を経費として算入できるのです。そうすると、帳簿上の「儲け」が減るので節税ができ、税引き後のキャッシュフローは増えます。これが、不動産投資における減価償却の大きなメリットです。

また、減価償却を行うと、実際の建物の減耗具合は別として帳簿上の価値を減少させることができます。 一見すると価値が減少するのでメリットは無いように思えますが、帳簿から資産が減少することで利益を少なく記帳できるので節税効果があるのです。

詳しくは後ほど計算などで解説しますが、中古物件は新築を購入した場合と比較して、償却期間が短くなります。同じ建物構造、同じ金額で購入した場合、少ない期間で多い金額を減価償却することができます。つまり毎年の節税効果が高く、新築物件に比べて減価償却のメリットを活かしやすいといえるでしょう。減価償却は中古物件のうまみの一つと言えます。

2.減価償却費の計算

減価償却費の計算

減価償却費をオーナーが自ら計算することで、より収益計画を立てやすくなります。 実際の帳簿付けは税理士に任せるとしても、減価償却の計算方法を知っていることは不動産投資を行う上でとても重要です。

ここでは実際に不動産を評価する際に用いられる定額法での減価償却を紹介します。

減価償却の計算を行うためには、「取得原価」と「耐用年数」という2つのキーワードを知っておく必要があります。

2-1.取得原価とは

取得原価とは、購入時の物件の価格のことです。 取得原価を100%として、毎年何%か価値を減少させることで、可視化するかたちで建物の価値を減少させていきます。

物件購入時に渡される売買契約書に建物の取得原価が記されている場合は、その金額が取得原価になりますが、中には売買契約書に取得原価が記されていない場合もあります。 その場合は、固定資産税評価額を取得原価として扱うようにしましょう。

固定資産税評価額を取得原価として扱い際に注意したいポイントは、按分の方法です。 土地と建物をセットで購入した場合、建物の取得原価だけを割り出さなくてはなりません。

建物の取得原価を割り出すには、以下の計算式を用います。

  • 建物の取得原価=売買価格×(建物の固定資産税評価額÷物件全体の固定資産税評価額)

2-2.耐用年数とは

耐用年数とは、建物の使用ができる年数のことです。 耐用年数を上回っても実際の建物は健在であることが多いですが、税金を算出するために耐用年数を設けて、帳簿上の物件価値がゼロになるまでの期間を定めています。

建物の構造によって耐用年数は3つに分かれています。

■鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)、鉄筋コンクリート(RC)

鉄筋コンクリートで造られている建物の耐用年数は47年となります。

■重量鉄骨

重量鉄骨で造られている建物の耐用年数は34年となります。

■木造

木造の建物の耐用年数は22年となります。

自分が取得している/しようとしている建物の構造も理解しながら、減価償却を学んでいきましょう。

中古物件の耐用年数を算出するには、先ほど紹介した法定耐用年数に次のような計算式を当てはめます。

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えてない場合

  • 償却年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えている場合

  • 償却年数=法定耐用年数×0.2

取得原価と耐用年数がわかれば、あとは特定の計算式にあてはめることで減価償却が可能となります。

2-3.減価償却費の計算

減価償却費の計算には2つの方法があります。 定額法と定率法と呼ばれますが、ここでは定額法の償却方法をご紹介します。

すでに紹介したように、法改正によって「旧定額法」と「定額法」で計算方法が異なることにも注意しましょう。 まずは、旧定額法による減価償却費の計算方法からご紹介します。

■旧定額法

  • 減価償却費= (取得価額 - 取得価額×10%) × 旧定額法の償却率

■定額法

  • 減価償却費=取得価額×定額法の償却率

ここで償却率について説明します。 償却率とは、耐用年数に応じて設定された減耗度合いのことです。

新築物件の場合は法定耐用年数をそのまま適用しますが、中古物件の場合は2-2で紹介した式から償却年数を求め、国税庁が制定している減価償却資産の償却率表をもとに、建物の償却率を判断します。これを簡便法といいます。

詳しい計算方法は国税庁の定額法と定率法による減価償却のページから参照できますので、参考にしてみてください。

簡単な計算例として、鉄筋コンクリートの中古マンションの場合、減価償却費はいくらになるのか考えてみましょう。 築年数は15年とし、建物価格は3000万円だと仮定します。

まずは償却年数を計算します。 鉄筋コンクリートの耐用年数は47年ですが、中古物件ですので以下の計算式を当てはめます。

  • 償却年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

実際に計算をすると

  • 耐用年数=(47-15)+15×0.2=35年

残りの耐用年数は35年とわかりました。

償却率表を参照すると、耐用年数が35年の鉄筋コンクリート物件の償却率は0.029だとわかります。 取得価格が3000万円ですので、3000万円に償却率0.029をかければ減価償却費が算出できます。

  • 30,000,000×0.029=870,000円

年間の減価償却費は87万円だとわかりました。 月々で考えると72,500円が減価償却費となります。

計算が手間だという人は、計算を自動で行って減価償却費を提示してくれるサイトを利用することができます。

例えば、高精度計算サイトの減価償却(H24年度~)などがあります。

このようなシミュレーションツールはたくさんありますが、 利用するサイトによって条件や計算結果が変わることもあるので注意しましょう。

また、税制は変わることもあり、改正されてすぐはツールが対応できないない可能性もあります。サイトで算出された減価償却費を過信しすぎないように注意し、目安程度にとどめておくと良いでしょう。

2-4.減価償却は条件によって違ってくるのか?

減価償却は物件の条件によって計算方法が異なります。

■新築と中古

新築物件は法定耐用年数が適用されますが、中古物件は法定耐用年数から築年数を引いたぶんが耐用年数となります。

■中古物件の減価償却費の工夫

中古物件の減価償却費はある程度コントロールすることができるので、知識を付けておくと節税効果をさらに高められます。

中古物件を購入した場合は建物の使用可能期間を見積もって耐用年数を導く必要がありますが、決まった計算方法があります。 すでに前のセクションでもお伝えしていますが、以下の計算式を当てはめて耐用年数を計算します。

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えている場合

  • 償却年数=法定耐用年数×0.2

この計算式を木造の建物に当てはめてみますと、木造の耐用年数は22年なので、

  • 耐用年数22年×0.2=4年

となります。

■中古物件の築年数が法定耐用年数を超えてない場合

  • 償却年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

こちらも木造の建物で当てはめてみますと、耐用年数は22年、経過年数が10年の場合、

  • (耐用年数22年-経過年数10年)+経過年数10年×0.2=14年

となります。

また、売買契約書に土地・建物の価格が明記されている場合はそれが建物の価格になりますが、そうでない場合は先ほど紹介したように土地と建物の金額を按分することになります。

この時点で売主と交渉して建物の金額を増やしてもらうことで、物件のオーナーにとっては今後の減価償却費を増やすことができます。

按分の計算によって減価償却費をコントロールすれば、賢く節税できるのです。 5000万円の不動産を例に挙げて見てみましょう。

ひとつは土地が2500万円、建物が2500万円の場合です。

  • 建物2500万円×償却率0.026(耐用年数39年)=65万円/年

もうひとつは土地が1500万円、建物が3500万円の場合です。

  • 建物3500万円×償却率0.026(耐用年数39年)=91万円/年

按分割合はあくまでも例ですが、土地は減価償却されないので、同じ5000万円を支払った場合建物の価値を高めるほうが減価償却費を高く設定できます。 減価償却費は経費に参入できるので、なるべく高めに設定したほうが節税効果も高まるのです。

建物の金額内に消費税を加えることにより、減価償却費を増やすこともできます。 今後消費税が増税した場合に建物の価格を高めることができるので、今のうちから先手を打っておきましょう。

■購入時期

建物を購入した時期によっても償却額は変動します。 年度の途中で購入した場合は月割計算して購入年度の減価償却費を算出するので、何月に購入したかによっても金額は変わってきます。

■構造や用途

建物の構造や使用用途によっても耐用年数が変わりますので、減価償却費は変動します。 国税庁が発表している耐用年数(建物・建物附属設備)のページを参考にしてみてください。

これらの条件によって償却費は変わってきますので、取得予定の物件がどの条件に当てはまるのか確認しておきましょう。

2-5.耐用年数を超えた償却どうなるか?

“2-4でも解説したように、法定耐用年数を超えた物件についても減価償却を行うことは可能です。 耐用年数を超えた物件については、以下の計算式で償却率を算出します。

  • 償却年数=法定耐用年数×0.2

築古物件を購入する方は参考にしてみてください。

3.減価償却を多く計上する方法

減価償却を多く計上する方法

先ほども紹介しましたが、減価償却費を少しでも多く計上したほうが経費として計上できる費用が増えますので節税となります。 ここでは減価償却を多く計上する方法をご紹介します。

■物件価格の建物比率を高める

土地と建物をあわせて購入する場合、物件価格のうち建物が占める割合を高めることで減価償却費を高めることができます。 土地は減価償却しないので、なるべく建物の費用を高くすることで減価償却費を多く計上できるのです。

■耐用年数が短い物件を選ぶ

耐用年数が短い物件ほど償却率は高くなります。 償却率が高いほうが減価償却費は高くなりますので、築年数が古く耐用年数が短い物件を選ぶと減価償却費を高めることができるでしょう。

4.減価償却だけでない、損をしないための確定申告で知っておくべき知識とは

減価償却だけでない、損をしないための確定申告で知っておくべき知識とは

減価償却は確定申告や税金に深く関わっています。 最終的に算出される利益にも直結しているので、不動産投資を始める方や始めている方はぜひ覚えておきましょう。

確定申告や節税に関わる知識は減価償却だけではなく、その他にも数多く存在します。 なかでも重要なポイントを2つご紹介します。

■経費計上

不動産投資で得られる所得は、基本的に不動産所得に分類されます。

事業規模で展開している場合は事業所得に割り振られますが、いずれの場合でも「経費」を利用できるのが特徴です。 不動産投資で生じた支出を経費として計上すると、確定申告時に利益から差し引くことができるので、かかる税金を減少させられるのです。

■節税しすぎない

経費に計上できるといっても、支出に変わりはありません。 支出した分のいくらかが手元に残ると考えれば、無駄な支出を避けることのほうが賢明です。

不動産投資で重要なのはキャッシュフローを大きくし収入を増やすことです。 経費を利用することや節税はその一環としてとどめて、収益を増加させることを意識しましょう

詳しく理解したい方は「「節税」で損をする!?成功する不動産投資家が無駄な節税はしない理由」を参考にしてみてください。

5.まとめ

  • 1.減価償却は毎年価値を減少させていく決まりのことです。モノの劣化を帳簿上で経費計上することになります。
  • 2.不動産投資では建物やそれに伴う設備を減価償却できます。土地は対象外です。
  • 3.建物の減価償却は「お金を支払っていないのに経費として計上される」ため、税金に大きく影響します
  • 4.減価償却の計算方法は不動産の入手時期によって異なりますが、基本的には定額法で計算します。建物の構造や用途によって償却率が変わってきます。
  • 5.中古の建物は、建物の償却年数が短く計上されるので減価償却費が高くなります。それに伴い節税効果が高いといううまみがあります
  • 6.実際に不動産投資を行っていく上では節税を意識しすぎるのではなく、キャッシュフロー増加を意識することが、後々のメリットに繋がっていきます。

この記事で紹介した知識を活かせば、減価償却について理解を深め、必要な計算ができるようになります。

取得する物件からどれだけの利益が見込めるのか計算できるようになり、最終的な利益(キャッシュフロー)をきちんと計算できるなどのメリットが得られます。 減価償却や経費の仕組みなどの知識も多く仕入れて、是非不動産投資に取り組みましょう。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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