アパートとマンションの違いは?投資するならどちらがおすすめ?

賃貸情報を情報誌やネットで検索しているときに「アパートとマンションはどう違うんだろう?」と疑問に感じたことはないでしょうか。

一般的なイメージとして「アパートは庶民的、マンションは高級」と描く方もいらっしゃるかもしれませんが、これは本当なのでしょうか。

物件を選ぶ際に、アパートとマンションの特徴を知ることで、候補を選ぶ基準になります。

この記事では、

  • アパートとマンションの定義の違い
  • 構造構造・階数の違い
  • 性能の違い
  • 家賃の違い
  • アパート・マンションのメリット・デメリット
  • アパート・マンションはどんなに人が住むことが向いているか?
  • 不動産投資を始めるなら、アパート経営かマンション経営か?

について解説します。

この記事は「自分に合った物件を選びたい」と考えている人だけでなく、「将来に備えてアパートやマンションのオーナーになりたい」と考えている人にもおすすめです。

1. アパートとマンションの違いは?

アパートとマンションの違いは?

アパートとマンションの違いについて理解を深めるために、アパートとマンションの語源をたどってみます。

アパートとは、英語で集合住宅を意味する「アパートメント(apartment)」を語源としており、日本では「アパートメント」を略した形で「アパート」と呼んでいます。

なお、英語の「apart」の意味は「別々にする」、あるいは「離れる」という意味合いを持っており、海外ではそれが転じて「別々に住む住宅」という意味で、集合住宅を「アパートメント」と呼んでいるのです。

一方、マンション(mansion)は、英語では「大邸宅」や「豪邸」としての意味合いがあり、高級な住まいを指します

ただし、海外では日本のように集合住宅としての意味合いは持たず、一戸建ての住宅であっても豪邸であれば「マンション」と呼ばれます。

日本で集合住宅がマンションと呼ばれるようになったのは、アパートと比べると高級感があるためと考えられます。

また、集合住宅の名称として「コーポ」や「ハイツ」が使われることがありますが、コーポとは、共同住宅を意味する「コーポラティブハウス(cooperative house)」の略称であり、ハイツ(heights)は高台を意味します。

「ハイツ」は住宅とは直接的に関連性がない単語ですが、高台に位置する住宅、というようなイメージを持たせながら使っていることが多いです。

日本においては、アパートとマンションについての明確な定義はなく、法律によって定められているわけでもありませんが、両者を区別する場合は、主に構造の違いによって呼び分けられています。

1-1. 建築構造と階数の違い

アパートの構造は、多くの場合木造、または軽量鉄骨造であることが多く、階数は2階であることがほとんどです。しかしここのところ今後の不動産経営において重要コンテンツとなり得る、と注目の「木造3階建てアパート」といったジャンルもあらわれ、階数だけで両者を明確に区別する、といったことはできなくなってきました

マンションの構造は、多くの場合コンクリート造、あるいは鉄骨造となっており、階数は3階建て以上がほとんどです。また、マンションの場合高さ31m以上の建築物の場合、エレベーターの設置を義務付けられています。階数でいうと、6階以上の建物にはエレベーターが設置されていることが多いです。

アパートとマンションの違い

1-2. 建築の性能の違い

アパートはそのほとんどが木造であり、コンクリート造ほどの丈夫さを持っていないものの、低コストで建築することが可能です。

工期も短く2階建てであれば3~4か月もあれば完成します。さらにアパートの代表的な工法としてツーバイフォー(枠組壁工法)が挙げられますが、こちらは構造上柱や梁がないため空間に無駄がなくスッキリとした印象です。また、木造の良いところはその優れた吸湿性にもあります。耐火性や耐震性はマンションと同等ではありませんが、防火素材の使用や耐震基準を満たす性能は備わっています。

マンションはコンクリート造であるため、壁が厚く耐震性や耐火性に優れており、耐用年数(建物の寿命)の目安は、木造アパートの50~60年に対して最長100年と長いことが特長です。また防音性も十分であるため、隣や上の階、下の階の音もさほど気になりません。

アパートとマンションの違い

1-3. 家賃の違い

アパートは木造であるため建築コストが抑えられており、その分家賃を低く抑えることができます。

一方、マンションはコンクリート造であり丈夫であること、また、マンションの高さによってはエレベーターが設置されているので、設備の面から見ると申し分がないといえますが、アパートと比べると家賃は高めに設定されています。

立地条件や築年数など条件を統一することは難しいのですが、参考までに家賃がとりわけ高いと見られる東京23区で比較すると、アパートが7.5万円であるのに対しマンションは10.6万円と月3万円の違いがあることがわかります。

アパートとマンションの家賃の違い

1-4. アパートのメリット・デメリット

アパートのメリットは、先の項目でも説明しましたが家賃が安いことです。木造であり建築コストが抑えられるため、家賃を低く設定できます。

また、最近では他の物件との差別化をねらったお洒落な外観、機能的な間取りや最新の設備を備えた室内など、質の高さを売りにしたアパートが増えています。家賃を抑えながら良質な部屋に住めることはアパートならではのメリットといえるでしょう。

対して、アパートのデメリットには防音性やセキュリティが低いことが挙げられます。

マンションと比べて壁が薄いアパートでは、隣の部屋の生活音や話し声が聞こえてくることもあります。隣の人のいびきがうるさく、眠れなくて困ったという経験をした人もいるのではないでしょうか。またオートロックではないところが多いため訪問営業を受けることが多い、エントランスやホールがないため郵便受けからプライバシーが流出しやすいなど、セキュリティ面で手薄になる側面もあります。

  • ■メリット
    ・家賃が安い
  •  
  • ■デメリット
    ・ 防音性が低い
    ・ セキュリティが低い

1-5. マンションのメリット・デメリット

マンションのメリットは、建物の性能が十分であり、設備が充実している点です。

防音性に優れているため隣の部屋で暮らす人の音が気になりにくいほか、セキュリティが充実しているので安心して過ごすことができます。

また、マンションのデメリットとしては、家賃や管理費が高い点です。

マンションに暮らす場合は、ある程度の収入がある時点で入居を決めることが多いですが、経済の状況が急変すると、これまで得ていた収入が突然得られなくなることがあり、家賃を工面するのに困ってしまうことも十分にあり得ます。

  • ■メリット
    ・ 建物の性能が十分
    ・ 充実の設備
    ・ 高い防音性
    ・ 充実のセキュリティ
  •  
  • ■デメリット
    ・ 家賃、管理費が高い

2. どんな人が住むのに向いている?

どんな人が住むのに向いている?

一般的に、アパートとは木造で比較的小規模な集合住宅であること、また、マンションとは鉄骨、またはコンクリート造で規模の大きな集合住宅といえます。

それでは、アパート、またはマンションでの生活に向く人はどんなタイプが当てはまるのでしょうか。具体的な事例を交えて説明していきます。

2-1. アパートが向いている人は?

アパートでの生活が向いているのは、家賃を抑えたいと考えている人です。そのため、1人暮らしをする学生や社会人に適しているほか、生活費や家賃を抑えたいファミリー層にも向いています。

また、アパートは世帯数が少なく、住人同士が顔を合わせる機会も多いことから、ご近所付き合いが問題なくできるタイプの人も適しています。

  • アパートが向いている人
  • ・ 家賃を抑えたい
  • ・ 1人暮らしの学生、社会人
  • ・ 家賃を抑えたいファミリー層
  • ・ 近所付き合いが問題なくできる

2-2. マンションが向いている人は?

マンションでの生活が向いているのは、防犯や設備の充実性を求めたい人となります。そのため、1人暮らしの女性やファミリー層からの需要が高い傾向にあります。

なお、マンションはアパートと比べると世帯数が多いこともあり、ご近所付き合いをする機会が少ないことから、干渉をされることなく静かに生活したい人が暮らすことにも向いています。

  • マンションが向いている人
  • ・ 防犯や設備の充実性を求めている
  • ・ 1人暮らしの女性、ファミリー層
  • ・ 干渉されず静かに生活したい人

2-3. アパートとマンション 住むならどちらを選べばいい?

アパートとマンションは、それぞれにメリットとデメリットがあり、住むならどちらを選べば良いか迷ってしまうこともあるでしょう。

どちらを選ぶかを決めるためには、家賃、周辺の環境、物件の設備や室内など、幅広い観点から見る必要があります。

家賃を抑えたいのであればアパートの方が適しており、多少家賃が高くても設備を重視したいのであればマンションの方が適しています。

また、物件を選ぶ場合には周辺の環境も重要なポイントとなります。駅から近いこと、コンビニなど買い物できる場所があることなど、利便性の良い場所を選ぶことで快適な生活を送れるようになります。

そのほか、アパートやマンションという言葉のイメージだけで選ぶのではなく、内覧会に参加して室内を自分の目で確かめることも大切です。

アパートやマンションという名称はあくまでも名称に過ぎず、マンションでありながらエレベーターが設置されていなかったり、生活音が漏れやすかったりすることも十分にあり得ます。

アパートとマンションのどちらにするかを選ぶ場合、住んでから後悔することのないように慎重に決めることが大切です。

3. 投資するならアパートとマンション どちらがおすすめ?

投資するならアパートとマンション どちらがおすすめ?

賃貸物件に投資する場合、アパートとマンションのいずれかを選ぶ必要がありますが、初めて投資する場合、どのようなメリット、デメリットがあるのか見当がつきにくいこともあり、どちらにするべきかをなかなか決められない場合もあるでしょう。

そこで、アパート・マンション経営を行う場合、それぞれのメリット、デメリットについてあらかじめ理解しておくことで投資先をどちらにするかを選びやすくなります。

3-1. アパート経営

アパート経営を行う場合、アパート1棟をまるごと取得する必要があります。そのため、ワンルームマンションを経営する場合と比べると多額の資金を必要とします。

ですが、アパートの場合は複数の入居者が入居することから家賃収入が多くなります。表面上の利回りは(年間の家賃収入÷物件の購入価格×100)で計算されることから、物件の購入価格に対して年間の家賃収入が見込めるアパート経営は、利回りが高めとなります。

なお、アパートは主に都市部の郊外に建設されることから、都心部の賃貸物件と比べると入居率がやや低くなる場合があります。

アパート経営においては空室率リスクをある程度見込んでおく必要もありますが、立地条件の良い物件を取得できれば、まとまった家賃収入を見込めます。

そのため、アパート経営では、まとまった資金を用意することができ、立地条件の良い物件を取得できれば、収益を高めることが可能となります。

アパート経営に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。

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3-2. マンション経営

マンション経営を行う場合、1棟全てを取得すると取得額が非常に高額となるため、不動産投資においては取得額を抑えられるワンルームマンション投資が一般的に行われています。

ワンルームマンション投資の場合、アパートを取得するよりも取得額を抑えられることから投資しやすい点がメリットといえます。

また、マンションの多くは都心部に立地していることから、入居を見込みやすいために空室リスクを抑えられます。

しかしながら、ワンルームマンションの場合はマンションの1室を貸し出す形となるため、家賃収入は1室分に限られます。そのため、取得単価に対して家賃収入が見込みにくいことから、アパート経営と比べると利回りは低めとなる点について留意しておくと良いでしょう。

そのほか、マンション投資を行うメリットは、マンションの耐用年数が長いこともあり、長期間にわたって賃貸経営ができる点です。

マンション投資は利回りが低めとなるものの、長期間にわたって経営することができれば、利回りの低さを賃貸期間の長さでカバーできるため、トータルで見ると賃料収入を十分に確保することも可能となります。

マンション経営に関しては以下の記事でも詳しく解説しています。

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3-3. アパートもしくはマンションの経営 適切に選ぶためには?

アパート、マンションの経営は、双方とも魅力がある一方で、経営を行ううえではリスクもあります。

賃貸経営を行うにあたっての資金計画や、中長期にわたる経営計画を考えたうえで、どちらの賃貸経営にとってメリットが感じられるか、という点を考慮したうえで選ぶことが基本となります。

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3-4. アパート・マンション経営で活用したい「リフォームローン」

中古のアパートやマンションを購入して経営する場合、リフォームを行う必要がありますが、浴室やキッチンなどの設備が古くなっていてリフォームを大規模に行わなければならない場合、手持ちの資金だけではリフォームを行えないことがあります。

そのようなときに活用したいのが、リフォームを行うことを目的として資金の借り入れができる「リフォームローン」です。

リフォームローンの種類としては、担保を必要としない「無担保型」と担保を必要とする「有担保型」があります。

担保とは、ローンが返済できなくなった場合に備えて、ローンの契約を行う時点で金融機関に提供するものを指します。担保は資産価値があるものが提供され、主なものとしては自宅の土地や建物などがあります。

無担保型は担保を必要としないものであるため、ローンの審査が下りやすい点がメリットですが、借り入れできる金額は有担保型よりも少なくなり、借入期間は有担保型より短くなります

逆に、有担保型は借入金額を増やすことができ、借入期間を長くすることができますが、担保を設定する必要があり、審査が下りるまでには時間がかかります

無担保型で借り入れできる金額は50万円~500万円程度であり、有担保型の場合は500万円~5000万円程度となります。また、借り入れできる期間は、無担保型の場合は最長10年程度であるのに対し、有担保型の場合は最長35年となり、住宅ローンと同じように借り入れができる場合があります。

リフォームの規模に応じて、無担保型にするか、それとも有担保型にするかを検討すると良いでしょう。

リフォームローンの種類の図

マンションリのフォームローンや費用については以下の記事も参考にしてみてください。

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まとめ

  • 1.アパートとマンションの違いに明確なものはなく、主に構造で分類される
  • 2.アパートは家賃を抑えたい人向け、マンションは設備や防犯を重視する人向け
  • 3.賃貸経営の視点に立つと、アパートは取得費が高いが利回りも高め、マンションは(ワンルームマンション投資にすると)取得費が低いが利回りは低め

賃貸物件を探す場合は、自分が最低限押さえたい物件は何か、という視点を持ち、投資する場合、アパートとマンションのどちらが向いているのかを大まかに決めておくことが大切です。

物件はインターネット、または見学会で探し、物件を比較検討しながら希望する物件を絞り込みます。また、条件や設備が合えば、アパートからマンションへ、マンションからアパートへ目先を変えて検討することも1つの方法となります。

賃貸経営を考える場合、初期投資や月々の収益など、短期的な目線だけで物件を決めがちですが、自分が描く将来のビジョンに基づき、長期で運用できるか、また、管理や修繕をどのように行うのか、というような長期的な視点を持つことが大切です。

良質な物件を取得するためには、固定概念にとらわれすぎず、柔軟な発想を持つことがカギとなります。

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