ステップ2:格安で物件を仕入れるなら◯◯◯を取ること!

こんにちは。

株式会社NSアセットマネジメントの藤山大二郎です。

前回の講座では、再建築不可物件仕入れメソッドとは、

  • ・どんなメソッドなのか?
  • ・どんな人にオススメなのか?

をお伝えしました。

今日の講座は・・・

と言うテーマで、格安で物件を仕入れ、収益化する方法をお伝えしていきます

再建築不可物件仕入れメソッドは、「格安で物件を仕入れて高い利益を得る」と言うメソッドです。

ポイントになるのは、「どうすれば格安に物件を、仕入れることができるのか?」ということです。


■ リスクを利益に変える考え方

不動産投資における鉄則は、「物件を安く仕入れること」です。

相場よりも圧倒的に格安で仕入れれば、その後の利益もそれだけ大きくなるからです。

しかし、格安で売られている物件には「それなりの”問題”」があります

つまり、「問題=リスクがあるから安い」ということですね。

多くの人は、「リスク=避けるべきもの」と考えがちで、再建築不可物件もそれに当たると考える人が多くいます。

しかし、そこで考えるべきなのは、「リスクゼロでただ儲かるだけの物件」なんて、そもそも無い、と言うことです。

そんな物件はみんな探していますし、誰かが目の前に持ってきてくれるわけではありません。

そもそもそんな物件があれば、所有者も手放しませんよね?

そこで必要なのが、「リスクを自ら取りコントロールする」と言う考え方です。

私はいつもセミナーやメルマガでも言っておりますが、「投資家とはリスクを自ら取り、それをノウハウや経験値で利益に変える職業」だと思っています。

知識や経験でリスクを回避し、物件を化けさせる(利益に変える)という考え方を持つことが大切なのです。

不動産投資における、リスクのある物件とは、

  • ・ボロボロで崩壊のリスクがある物件、
  • ・修繕が必要で大きな費用がかかるリスクがある物件、
  • ・自殺や殺人事件があった物件、
  • ・近隣に暴力団の事務所があり客付けのリスクがある物件、

代表的なのはこのような物件です。

そしてもう1つ、「法律上の制限」というリスクが、今回のメソッドで重要なポイントとなります。


■ 「法律上の制限」とはどんなリスクか?

法律という言葉が出てくると、なんだか難しく感じるかもしれませんが、簡単にお伝えするなら、「何らかの理由で法的に建築制限がかかっている物件」のことです。

法律上の制限とは、主に以下の4つです。

  • ①「高圧線が通っている」
    土地や建物の上部に一定量以上の高圧線が通っており、建築に制限がかかっている物件。
  • ②「既存不適格物件」
    建てられた当時は適法であったものの、後に法規制の改正で建蔽率や容積率が今の基準に適合しなくなった物件。
  • (※写真はイメージです)
  • ③「市街化調整区域」
    都市計画法に基づき、建て方や、建築の規模などに制限があるエリア。
  • ④「接道義務違反」
    建築基準法の「ある規定」に違反しているため、再建築ができない物件。

再建築不可物件とは、これらの法律に引っかかっていて、再建築が出来ない状態になっている物件のことを言うわけですが、実はこの中の“あるポイント”を狙うことで、再建築不可を「再建築可能」に出来ます。


■ 本メソッドで狙うのは・・・

  • ・市街化調整区域
  • ・接道義務違反

この2つです。しかし、

  • ・市街化調整区域や接道義務違反って何?
  • ・なぜその物件に「旨み」があるの?

という疑問を持たれている方も多いと思います。そこで、

  • ・市街化調整区域
  • ・接道義務違反

について簡単に説明しておきたいと思います。

 

▼「市街化調整区域」とは?

これには2種類あるのですが、無秩序な市街地の拡大を防ぐために再建築不可などの制限がかかるエリアがあります。

 

▼ 「接道義務違反」とは?

建築基準法43条には、

「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上の接道(間口)していなければ再建築できない」

といった規定があります。

「火災時に、消火活動や避難がスムーズにできるよう、十分な広さの道路や通路を確保しておきましょう」という意図があるわけですが、規定から外れている物件は、再建築不可などの制限が課せられてしまいます


■ 特例、救済措置を活用して、

再建築不可物件を、再建築可能にして収益化するのが、再建築不可物件仕入れメソッドです。

  • ・市街化調整区域
  • ・接道義務違反物件

には特例や救済措置が設けられており、それらを上手く活用することで、「再建築可能」にしていけるのです。

再建築可能にすることで、「元々格安で仕入れられる」と言う旨味を活かすことが出来るわけです。

再建築不可物件が、なぜ再建築可能になるのか? その答えは、法律上のリスクを取ること、となります。

この後の講座で、具体的な方法をお伝えして行きますが、特例や救済措置を活用することで、再建築可能にして行くことが出来るわけです。

と言うことで今日は、格安物件を仕入れるために必要な、「リスクを取る」という考え方があることをお話ししました。

 

次回の講座は・・・

と言うテーマで、なぜ再建築不可物件を狙うべきなのか、その4つの理由についてお伝えします。

この4つの理由を知ることで、なぜ本メソッドに取り組むべきなのか、その理由を理解していただけると思います。

特に、

  • ・融資が受けられずに物件が買えない人、
  • ・借り入れリスクが怖い人

であれば、本メソッドなら、それらの心配なく投資できる理由について知って頂くことが出来ると思います。

次回も楽しみにお待ち下さい。

それでは、また。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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