ステップ4:再建築可能にして爆発的に資産価値を拡大させた事例をご紹介

こんにちは。

株式会社NSアセットマネジメントの藤山大二郎です。

前回の講座では、再建築不可物件を狙うべき、4つの理由についてお伝えしました。

  • ・特例・救済措置を活用して合法的に投資できる
  • ・とにかくライバルが少ない
  • ・空き家対策で建築審査が緩和&売りたい人が増加中
  • ・数百万~数千万円の売却益を狙える

という、今だからこそ狙うべき理由について、お話ししました。

 

今日の講座は・・・

というテーマで、再建築不可物件を再建築可能にすることで、どれだけの売却益、運用益を得たのか? 

弊社で扱った実際の物件事例をいくつかご紹介したいと思います。

講座という媒体上、細かな諸条件などの記載はできませんが、

  • ・どんな条件の物件で、
  • ・どうすれば再建築可能になり、
  • ・その結果どんな利益が出たのか、

などを見て頂けると思います。

実際に弊社で取り扱い、大きな利益を出した、4つの再建築不可物件の事例をご紹介します。


■ ケース1:新築戸建を建てて売却

横浜市、約3.6mの通路に接道する、奥まった土地50坪、戸建付きの物件ですが、調査した結果・・・

  • ・隣地の地権者全員から但し書きの承諾印
  • ・隣地所有者全員からセットバック(SB)の承諾印
  • ・測量図・道路図作成提出のこと
  • ・道路を舗装すること

というような、少しハードな案件であることが分かりました。

結果としては、建築可にして、仕入れ、戸建建築など、合計2400万円で新築戸建が完成。そのまま新築戸建として売り出し、3480万円で売却できました。

差し引き、「1080万円の売却益」を得た結果となりました。


■ケース2:再建築可能にして転売

岐阜市、2.7mの通路に接道する、70坪の土地です。

奥まった土地で、地権者も多いため、かなり難しい案件のように思いましたが、調査した結果、

  • ・公道までの所有者から、将来的なSB予定図に同意する旨の承諾認印をもらう
  • ・測量図作成提出のこと

という条件でした。

  • ・仕入れは10万円、
  • ・SB予定図作成8万円
  • ・測量関係費用50万円
  • ・設計図作成40万円

など、結果的には合計約200万円で、再建築可能な土地になりました。

この案件では物件は建てず、建築プラン条件付き土地として650万円で売却しました。

難しそうな案件だと考えていましたが、意外にサクサクと進めることができ、「450万円のキャピタルゲイン」を得ることが出来ました。


■ ケース3:高利回りを実現

川口市、3.7mの通路に接道する、奥まった土地(25坪)の事例です。

通路に関わる全ての地権者全員から、印鑑をもらう必要があるなど、第一印象はハードに感じた案件事例です。

しかし、更に調査をすると、「但し書きの援用」が認められている地域である事がわかりました。

調査を進める過程で二つ隣の土地の方が、40年前くらいに但し書きの申請していることがわかりました。

結果的に、印鑑も不要なことが分り、すんなり再建築可能になりました。

仕入れが400万円、測量が40万円、設計図が40万円。

4戸の長屋を2100万円で建築し、総額2500万円で4戸のアパートが建ちました

このアパートは売却せず収益物件として運用。

年間家賃321.6万円、利回り12.3%の、「高利回り新築アパート」が格安で手に入りました


■ ケース4:評価額2500万&家賃収入

川崎市の、1.6m接道の旗竿地の事例です。

調査すると、「隣地より避難経路して土地を提供承諾」する必要があることがわかりました。

安かったのでそのまま、シェアハウスとして運用することにし、仕入れ450万円、リフォーム200万円、合計650万円で、6戸のシェアハウスに

利回り38.7%の、高利回りシェアハウスとなりました

シェアハウスとして運用しつつ、隣地と交渉を進めていき、結果的に隣地を一部買取らせてもらえるということで成立しました。

トータルの投資額は900万円程度、評価額は2500万へと化ける結果に。

まだ売却はしてませんが、おそらく売却しても1000万以上の売却益は、十分生み出せるでしょう。


私たちが過去に手がけた物件の中から、いくつかの事例をご紹介させて頂きました。

取り上げた事例の詳しい解説は、セミナーの中で行っておりますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

ご紹介した事例を見ていただくことで、格安で仕入れた物件から、大きな売却益や、運用益を得られたことが、お分かりいただけたと思います。

上記事例でもいくつかありましたが、最初は「この案件難しいかな」と思った案件でも、意外にすんなりと再建築可能になるケースも多くあります

調査せずに回避してしまうと、こうした利益を得られなかったわけで、知識の有無が大きな利益の差を生むことがお分かり頂けると思います。

では、実際どのようにして、再建築不可を再建築可能にしていくのか? 

具体的なノウハウを、次回よりお伝えしていきたいと思います。

 

次回の講座は・・・

と言うテーマで、再建築不可物件を再建築可能にするための方法を解説していきます。

再建築不可物件の取り扱いは、難しそうに思えるかもしれませんが、実際にはいくつかのパターンに分類されます

ここでは、4+1の合計5パターンに当てはめて、物件を探していく方法をお伝えしますので、

次回も見逃さないようにチェックして下さい。

それでは、また。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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