ステップ5:再建築不可物件を「再建築可能」にする5つのパターンとは?

こんにちは。

株式会社NSアセットマネジメントの藤山大二郎です。

前回のメール講座では、再建築不可物件を再建築可能にすることで「どれだけの利益を得られたのか?」、弊社が手がけた物件のリアルな実績をご紹介しました。

本メソッドを用いて、どれだけの利益が得られるのかイメージして頂けたと思いますが、少し難しそうに思った人もいると思います。

そこで今日の講座は・・・

というテーマでお話ししていきたいと思います。

再建築不可物件を、再建築可能にしていくためには、法律などの詳しい知識が必要になります。

そう考えると、「自分には難しそう・・・」と感じる人もいると思います。

再建築不可物件を再建築可能にする方法には、5つのパターンがあります

この5つのパターンを知っておくだけで、これまで見落としていた「再建築可能なお宝物件」を見逃さずに見つけられるようになります


■ 再建築可能にする5つのパターンとは?

再建築不可物件を、再建築可能にする条件には、4+1の合計5つのパターンがあります。

詳細はセミナーで解説しておりますので、詳しく学びたい方はぜひセミナーにご参加頂ければと思いますが、ここでも簡単に5つのパターンを紹介しておきたいと思います。

  • パターン1:通路幅が2.7m以上の通路に接道する土地
  • パターン2:間口が1.5m以上の旗竿地
  • パターン3:位置指定道路の延長にある通路に接道する土地
  • パターン4:間口が1.5m未満の旗竿地
  • パターン5:市街地調整区域特例を狙うパターン
  • (※写真は全てイメージです)

1から4までが接道義務違反を狙うパターンで、パターン5は「調整区域の特例」を狙うパターンです。

再建築不可物件の中から、再建築可能になる物件を探すには、この「王道の5パターン」で探していけば大丈夫です。

なぜこの5パターンなのかというと、

  1. 業者もこのスキームについて無知だから
  2. 空き家対策などで、建築審査会が緩和
  3. 空き家対策特別措置法の施行で対応に困る人が増えた(持っていると罰金、強制執行になるので売りたい人が増えている)。
  4. 資産価値が十数倍狙える。爆発力がある。
  5. 一般市場でも案件がゴロゴロ落ちている

などの理由があるからです。

そもそも不動産業者ですら、再建築不可物件のノウハウを持たないのでライバルは少なく、一般市場でも案件が多く転がっています


■ 物件はどうやって探せばいいのか?

5つのパターンで探すにしても、「どうやって探せばいいの?」と疑問に思う方も多いかもしれません。

資産価値十数倍を狙える物件ともなると、

  • ・非公開物件じゃないと見つからない?
  • ・特別なコネが必要なのでは?
  • ・初心者では探せないのでは?

と思うかもしれませんが、再建築不可物件はみんな避けるので、一般市場でも十分見つけられます

その中から、再建築可能になる物件を探すためには、多少のコツは必要です。

でも、慣れれば特に難しいことではありません。実際には、公開物件からも探すことも出来ます。

それぐらい簡単に見つけることが出来ます。


■ 物件の見つけ方と進め方

どうやって物件を探し、どのように進めていくかの流れを、簡単に解説しておきたいと思います。

再建築可能な可能性ある物件を探すには、まず机上調査で探します。

一般的な不動産物件と同じように「公開物件から探す方法」や、他にも「指定道路図」から通路を探し、建築可能な物件を探す方法があります。

候補となる物件を見つけたら、次に行うのは、現地調査です。

現地調査では、

  • ・通路の幅
  • ・検知器基準法上道路までの距離
  • ・道路の状況
  • ・境界があるか
  • ・越境の状況
  • ・隅切りの状況

などの6項目を確認します。


■ 投資に向く場所、向かない場所、

があることに注意が必要です。

机上調査、現地調査で、「この物件は良さそうだな」と思える物件を見つけたとします。

しかし、慌てて買うのはとても危険です。

なぜなら行政によって、再建築可能にするまでの手続き要件、方法が大きく異なるからからです。

同じような物件でも、行政によって難易度が全く異なります

手続きが面倒な場所であれば、多少良さそうに見える物件でも避けるのが賢明です。


という事で、今日は5つのパターンの紹介と、物件の探し方や流れについて解説しました。

いよいよ購入ステップに入るわけですが、ここでもスムーズに投資を進めるためのポイントがあります。

そこで次回は・・・

と言うテーマで、土地を購入するための流れや、トラブルを避けるためのポイントについて、お伝えしたいと思います。

次回も楽しみにお待ち下さい。

それでは、また。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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