インフレ対策は必要?インフレ・デフレの仕組みと対策

住宅の購入や子供の進学、退職後の老後の備えなどのさまざまなイベントに備えて、投資信託、NISA、預貯金などの資産運用に興味を持っている人も多いと思います。

しかし、選択した資産運用(金融資産)によっては、インフレ(物価変動)の影響を受けるものもあり、インフレリスクを踏まえながら投資戦略を練ることが重要です。

この記事では、インフレ対策が必要な理由、不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資を始める際のポイントと注意点について解説します。

インフレ対策・不動産投資に興味がある人は参考にしてください。

現在の日本はインフレ対策が必要

インフレやデフレという言葉を聞いたことがあるものの、その意味までは分からないという人も多いと思います。

インフレやデフレは、景気と物価の関係性を表す用語の1つで、世界的に用いられている指標です。

インフレやデフレだとどうなるのか、最近の日本はどちらなのかなどを詳しく説明していきます。

●インフレとは

インフレ(インフレーション)とは、お金の価値が下落して、物(モノ)の価値が上昇(物価上昇)する現象です。

現金(通貨)を持っていても、お金の価値が下落することによって資産価値の目減りが生じる状況です。

例えば、インフレ時には、100円で購入できていたリンゴが200円になります。

実際にマーケットの需要の変化により物価が上昇または下落することもありますが、インフレ時には一部の商品やサービスだけでなく、すべての値段の高くなります。

消費者物価指数が高い上昇率を維持する状態を指しますが、経済にとってはマイナスというわけではなく、景気回復局面でインフレ傾向が見られるのが特徴です。

また、インフレ時には、日本銀行の金利が上昇するため、各金融機関でも金利上昇の動きが見られます。

●デフレとは

デフレ(デフレーション)とは、お金の価値が上昇し、物(モノ)の価値が下落(物価下落)する現象です。

現金(通貨)を持っていると、物の価値が下がることによって、お金の価値が上昇する要因となります。

例えば、デフレ時には、100円のリンゴが10年後に50円になります。

つまり、金融資産を持っていると価値が下がるため、現金を持っていたほうが良いということです。

お金なので売却して利益(売却益・譲渡益)を得るということはできませんが、持っているだけでお金の価値が上昇するのは不思議な現象と言えるでしょう。

●現在の日本はデフレ脱却を掲げている

2021年の消費者物価指数はコロナウイルスの影響拡大の影響を受けて大幅に落ち込むデフレ状態に陥っています。

デフレ状態に陥っているのは最近というわけではありません。

バブルの頃はハイパーインフレ状態だったものの、バブル崩壊後の日本は長期的なデフレ状態にあります。

デフレ状態になると、消費を先送りにする、消費が停滞する、生産停滞に陥る、企業業績の悪化といった経済にマイナスの影響を与えるので注意が必要です。

アメリカ(米国)などの主要各国の中には現在インフレ状態にあり、将来的にデフレに転換するリスクを抱えながらもうまく物価安定に向けて調整している国もあります。

現在の日本はデフレ脱却に向けて金融政策、財政政策、成長戦略(三本の矢)を政府が掲げており、消費者物価指数(インフレ率)2%を目標にしており、将来的にインフレに転換する可能性が高いです。

そのため、将来的なインフレに備えて、株式投資(有価証券)、不動産投資・金地金(現物投資)、外貨投資などのインフレ対策を行っておくと安心です。

インフレ対策が期待できる不動産投資のメリット・デメリット

インフレ対策の一環として不動産投資が有効と言われています。

その理由は、インフレ状態では不動産の価値(価格)が上昇するためです。

しかし、不動産投資は資産運用の1つで運用に失敗した場合は損をすることになるため、失敗を未然に防ぐためにも不動産投資のメリット・デメリットを把握した上で始めることをおすすめします。

不動産投資のメリットとデメリットを紹介していきます。

●不動産投資のメリット

不動産投資の主なメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・老後に備えられる
・相続対策になる

・老後に備えられる

少子高齢化が進む昨今では、老後に備えておくことが大切です。

年金はあくまでも補助的なものなので、年金だけでは老後に必要な資金を補いきれないおそれがあります。

不動産投資を行うことで家賃収入が私的年金になります。

また、最終的に不動産を売却してまとまったお金を得ることも可能です。

・相続対策になる

現金を相続する場合は、相続税評価額が高くなるので多くの相続税を課されます。

一方、現金を不動産に換える、さらに賃貸用として貸し出した場合は相続税評価額を下げられるため、相続税の節税効果が期待できます。

課される相続税が少なくなるため、法改正により相続税の基礎控除が減額されたことを考えると、老後の備えや節税効果の期待できる不動産投資はおすすめと言えるでしょう。

●不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・元本割れのリスク(資産価値下落リスク)を伴う
・空室リスクを伴う

・元本割れのリスク(資産価値下落リスク)を伴う

不動産の資産価値は購入時から下回る可能性があります。

つまり、元本割れのリスク(資産価値下落リスク)を伴っているということです。

現金をそのまま保有する普通預金や定期預金は元本割れのリスクがありません(個人向け国債も)。

元本割れを回避するためには、需要が高い駅近物件や人口の多いエリア(立地条件の良い地域)で不動産投資を始めるといったリスクヘッジを心がけることが大切です。

・空室リスクを伴う

不動産投資を始めても必ず家賃収入が得られるとは限りません。

空室が生じた場合には、家賃収入が得られなくなり、不動産投資を始める際に契約したローン(融資)の返済負担が大きくなるので注意が必要です。

継続的に安定した家賃収入を得るには、空室対策が必要不可欠です。

どのような空室対策が必要か分からない場合は、不動産管理会社といったプロに相談しましょう。

また、家賃保証付きのサブリース契約を締結するのも選択肢の1つです。

家賃保証付きの場合、満室状態の家賃収入を得られるため、空室リスクを気にせずに不動産投資に臨めるでしょう。

不動産投資を始める際のポイント・注意点

不動産投資でリスクを抑えつつ長期的に安定した家賃収入を得るためには、以下のポイントや注意点を押さえておくことが大切です。

・知識をしっかり身に付けることが大切
・他のインフレ対策と比較検討する

それぞれのポイント・注意点を詳しく解説していきます。

●知識をしっかり身に付けることが大切

不動産投資は失敗すると資産を減らす可能性があります。

特徴を把握しないまま運用を開始した場合、失敗によって多額の負債を抱えるおそれもあるので要注意です。

そのような失敗を回避するには、知識をしっかり身に付けてから不動産投資を開始することが重要です。

知識を身に付ける方法として、本を読む、ネットで調べる、セミナーに参加するなどが挙げられます。

事前準備をしっかり行ってから不動産投資を開始すれば、失敗するリスクを軽減できるでしょう。

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●他のインフレ対策と比較検討する

インフレ対策が期待できるのは不動産投資だけではありません。

株式投資(有価証券)の場合、インフレになると消費が増えることで企業業績が上昇するため、株式を保有していれば株価の上昇が期待できます。

また、金地金(現物投資)の場合、現物資産はインフレの状況下では価格上昇が期待できるでしょう。

しかし、金地金投資はキャピタルゲイン(売却益・譲渡益)のみで、インカムゲインは期待できない点に注意してください。

外貨投資の場合、インフレ状況下では円の価値が下がるので円安になりやすいため、外貨を所有すれば資産を増やせる可能性があります。

上記のように不動産投資以外にもインフレ対策の方法があるため、しっかり各手段のリスク・リターンなどを理解してから自分に合った方法を選びましょう。

インフレ対策は必須

デフレ脱却に向けて政府が対策を練っている状況を考えると、今後デフレがインフレに転換する可能性が高いと言えます。

インフレに転換すると、お金の価値が下がり物の価値上昇するため、現金を持っていても価値の目減りが生じることになります。

そのため、インフレの状況下で資産価値を減らさないためにもインフレ対策は必須です。

インフレ対策には不動産投資以外にもさまざまな手段があります。

それぞれの手段の特徴を理解してから自分に合った投資手段を選びましょう。

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