マンション・アパートの耐震基準とは?

マンションやアパートを建築する際には、耐震基準を満たす必要があります。耐震基準は、地震が起きた時に、建物が倒壊しないように規定されている基準です。この基準を満たしていなければ、建物の所有者が罰則を受けることになります。

耐震基準は1981年6月に改正されており、改正後が新耐震基準、改正前が旧耐震基準といわれています。新耐震基準がより厳しく、マンションやアパートを経営する上で二つの違いを理解しておくことは重要です。

この記事では

  • ・新耐震基準と旧耐震基準の違い
  • ・住宅建築の3つの地震対策
  • ・耐震性能を数値で知ることができる耐震等級
  • ・耐震性能に影響を及ぼす管理状態

について解説していきます。

この記事を読むことで、マンションやアパート経営をする上で重要な、耐震についての知識を身につけることができます。

1.新耐震基準と旧耐震基準の違いとは?

1.新耐震基準と旧耐震基準の違いとは?

耐震基準は、1923年の関東大震災、1948年の福井地震、1968年の十勝沖地震、1978年の宮城県沖地震と大きな地震が起きるたびに、新基準の制定・改定が行われてきました。1981年6月に耐震基準の大きな変化があり、1981年5月31日以前を旧耐震基準、1981年6月1日以降を新耐震基準といいます。

旧耐震基準は、1950年に定められた建築基準法という法律に基づく基準の事です。この基準では、中地震程度の揺れでも倒壊しない強度の建物が要求されています。中地震程度の揺れがどのくらいの地震かというと、50年に一度起きるくらいの地震の大きさと規定されています。

しかし、この表現ではどのくらいの大きさの地震なのかということが分かりにくい為、建築業界の間では震度5程度の地震という認識になっており、これを元に建物が建築されていました。

旧耐震基準では、建物が倒壊さえしなければ問題ありません。少し建物が損傷するくらいでは法律に違反するということにはならず、それほど厳しくない基準でした。そのため、いくら基準を満たした建物だからといって、居住者の安全を守るということに適した建物とは言えませんでした。

一方、新耐震基準は、中程度の揺れでもほとんど損傷しない建物の建築が求められるようになりました。また、500年に一度の大地震が来ても倒壊しない強度も求められるようになりました。500年に一度の大地震とは、震動6から7程度の規模の地震の事です。

2011年3月に起き、大きな被害を与えた東日本大震災は、震度7で大地震に分類されています。

新耐震基準は、実際に大地震が起きた時にも有効でした。新耐震基準が制定された後に阪神淡路大震災が起きた時には、多くの建物が倒壊し、かなりの被害がありました。しかし、大きな被害を受けたのは、旧耐震基準の建物が多く、新耐震基準が導入された後の建物は小さい被害で済みました。

新耐震基準の建物の方が、耐震性に優れており、安全な場合が多いです。そのため、物件を購入する場合、新耐震基準が制定された1981年6月1日よりも後に、建築の確認を受けている物件を購入することで、地震に強い物件を選ぶことができます。

しかし、旧耐震基準の建物でも、新耐震基準を満たしているような建物もあります。また、耐震改修や耐震補強を行い、耐震性を高めた物件もあります。そのため、新耐震基準以前の築古のアパートやマンションでも安全な物件もあります。

築古の物件は、リフォームされていて新築同様にきれいな物件もあります。新築の物件よりも安く買えることも多く、きれいで耐震性にも優れた物件をお得に購入することも可能です。

そのため、築年数だけで選ぶのではなく、きちんと地震に対する対策がされた建物なのかということに注目することで、よりよい物件を購入することができます。

2.住宅建築の3つの地震対策

2.住宅建築の3つの地震対策

 
住宅の構造の部分での地震対策は、主に次の3つがあります。

  • ・耐震
  • ・免震
  • ・制震

それぞれ解説していきます。

2-1.耐震

耐震の図解

耐震は建物を頑丈に作ることにより、地震が起きたとしても壊れないような造りにします。建物の骨組みなどを頑丈にし、建物の躯体に、柱の間に斜めに入れることで建物の構造の強度をより増やす筋交いや補強金物を使用することで、地震の揺れへの強度を高めます。

このとき地震の揺れを防ぐような装置を使うということはありません。耐震構造の建物は、建物が丈夫なため倒壊しにくい造りとなっています。しかし、地面から直接震動が伝わってしまうので、他の構造と比べると揺れやすくなってしまいます。

耐震は他の構造と比べるとコストが安く、地震対策として多くの住宅に取り入れられています。一般的には、新耐震基準を満たしていれば、耐震の構造でも十分と言われています。

2-2.免震

免震の図解

免震は、建物と地面を離すことにより、震動が伝わらないような構造になっています。建物と地面の間にダンパーと呼ばれる装置を設置します。このダンパーが揺れを吸収してくれ、揺れを小さくすることができます。

耐震構造や制震構造と比べても揺れが小さいというメリットがあります。しかし、建物の位置自体が動いてしまうので、ある程度の広さの土地が必要とされます。また、免震の構造にも耐えることのできる配管を用意しなければなりません。

免震構造は工事工程が多くコストが高くなってしまうこともあり、注意が必要です。

2-3.制震

制震の図解 

制震構造は、オイルダンパーなどの衝撃や振動を和らげる装置を設置することにより、地震の揺れを吸収する構造となっています。地震による建物の変形を制震装置が吸収してくれるので、揺れが小さくなります。

揺れを制御する方法にパッシブ制震とアクティブ制震があります。パッシブ制震は電力を使用せず、建物の揺れに合わせてダンパーなどの制御装置が動くことにより揺れをおさえます。
アクティブ制震は揺れをセンサーで感知し、制御装置によってあえて建物に揺れを加えることで揺れをおさえます。

制震装置に高価なダンパーを使用するため、導入するのにコストがかかってしまう場合もあります。

 

以上3つの構造の地震対策があるので覚えておきましょう。どの対策が良いかというのは、どのくらいの費用を地震対策に充てるか、土地が対策を行うだけの広さがあるか、その建物がどのような状況なのかということによっても変わってきます。

そのため、自分の所有する土地や建物に合った地震の対策の構造を選ぶということがとても大切です。

3.建物の耐震性を具体的な数値で知ることのできる耐震等級

3.建物の耐震性を具体的な数値で知ることのできる耐震等級
アパートやマンションなどの建物がどのくらい地震に対して強いのかという耐震性能を知ることのできる指標があります。耐震等級という指標で、地震が起きた時に建物の構造躯体の崩壊のしにくさを1から3の数値で表しています。

どのくらい地震に強いのかという耐震性能を数値で知ることができ、わかりやすい指標となっています。

耐震等級の図解
一般的な住宅は耐震等級が1となっています。学校や病院などの避難場所になる建物は耐震等級が2となっており、耐震等級1の1.25倍の強度となっています。警察署や消防署など防災の拠点となる建物は耐震等級3となっており、耐震等級1の1.5倍の強度となっています。

耐震性能を知る上で、重要な指標となるのでぜひ覚えておきましょう。

4.耐震性能において重要な管理状態

4.耐震性能において重要な管理状態
マンションの耐震性能にも影響を及ぼすことがあるのが不動産の管理状態です。きちんと管理を行っていれば、アパートやマンションは長くきれいな状態で使用することができます。

しかし、管理がきちんと行われていないと、建物の老朽化を進めるだけでなく、耐震性能に悪影響を与えてしまうことがあります。管理を怠ることで耐震性能が落ち、地震により大きな被害に遭ってしまうということもあります。

そのため、定期的にメンテナンスを行い、修繕を行う必要があります。中古のマンションやアパートを購入する場合は、不動産に連絡し、修繕の履歴やこれからの予定を知り、きちんとした管理が行われているか確認するようにしましょう。

マンションやアパートの外装や共用部などの見える場所からも、手入れがされているかを確認することができるので、不動産を購入する際には注意してみましょう。

5.まとめ

1.アパート経営やマンション経営をする上で、耐震基準を知っておくことはとても重要です。新耐震基準を満たしていなければ罰則を受けてしまう場合もあるので注意しましょう。

2.アパートやマンションの管理状況が、建物の耐震性能に悪影響を及ぼすこともあるので、日々のメンテナンスや修繕を怠らないようにしましょう。

3.地震への対策は、地震で資産を失うことへの対策になるだけではなく、居住者の安全を守るためにも大切なことです。重大な損失を被る前にきちんと対策を行いましょう。

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