賃貸契約の重要事項説明書とは?絶対に確認すべき10のポイント

重要事項説明書とは不動産売買や賃貸契約で重要事項説明の際に必要となる更新の手続きや、注意事項など記載されている重要な書類です。

賃貸契約において重要事項説明書とは、建物がどんな土地に建っているのかということから、台所や浴室などの設備、敷金・礼金などの契約金に関してまで、事細かに書かれています。

このような重要事項説明書の記載内容は、契約時の「重要事項説明」の際に宅地建物取引士が口頭で説明しますが、契約する際に、オーナー側も入居者側もしっかりと確認しておかなければ、「入居後にペット不可という利用制限があることを知った」「契約違反で違約金が発生したが、違約金を支払ってもらえない」などのトラブルにつながりかねません。

「何について書かれているか詳しく知らない」という方や、「今、契約している賃貸物件の契約内容を確認したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、以下のような賃貸契約の際に、必ず確認しておくべき10の条項を詳しく解説します。

などのような、賃貸における重要事項説明書の10のポイントを確認していきましょう。

この記事を読めば、賃貸契約において、契約後に物件のオーナーと入居者が認識の違いでもめないためのポイントをおさえることができ、トラブルを回避するための知識を得ることができます。

また、物件の購入においても重要事項説明書は必要となるため、賃貸物件で確認すべきポイントをおさえておくことは、自身が分譲マンションなどの物件を購入する際にも有益です。

重要事項説明書についての知識をしっかりと身につけて、不動産契約後にトラブルに繋がりそうな不安を取り除いていきましょう。

ここでは、賃貸契約における重要事項説明書について解説しておりますが、「重要事項説明書の基礎的なポイント」と、「『売買契約』における重要事項説明書でおさえるべきポイント」については、以下の記事でそれぞれ詳しく解説しておりますので、こちらもあわせてお読みください。

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1.本記事で取り上げる重要事項説明書について

重要事項説明書

重要事項説明は、「宅地建物取引士」の資格所有者が、資格証を提示しながら重要事項説明書を交付するとともに、その内容を口頭で説明します。

すべての項目を紹介すると非常に細かくなってしまうので、ここでは賃貸における重要事項説明書のなかでも、とくに知っておいてほしいチェック項目を紹介します。

基本的なチェックリストは、以下の記事で解説したので、そちらをお読みください。

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なお、実際に現場で使用されるサンプルは「重要事項説明書 賃貸 雛形」などと検索すると、いくつかヒットしますので、大まかで構いませんので目を通しておくのもおすすめです。 本記事については、国土交通省が出している重要事項説明書の見本をベースに解説を進めていきます。

2.賃貸における重要事項説明書

賃貸重要事項説明書

2-1.説明をする宅地建物取引士

重要事項説明は、宅地建物取引士が口頭で説明してくれます。 不動産はトラブルがつきものなのですが、そのリスクを回避するため、不動産の国家免許である宅建業の資格を持っている人の説明が法律で義務付けられています。

「説明をする宅地建物取引士」という欄には、担当の宅地建物取引士の氏名、捺印、登録番号、業務に従事する事務所名と電話番号が書かれています。

重要事項説明の際には、宅建免許証の提示も求められていますので、書かれている内容の人と説明をしている人が同一か確認しましょう。 「急な仕事が入ってしまい、代理で来ました」などと言って、記載された人物ではない人が説明をするのはNGです。 こうした取引はトラブルにつながる原因になりかねないので注意しましょう。

2-2.建物

この欄には、以下の内容が記載されています。

  • ・名称
  • ・所在地
  • ・室番号
  • ・床面積(登記簿面積)
  • ・種類及び構造

かなり基礎的な項目のため、「こんなところ間違えるはずがないだろう」と思いがちですが、人間が打ち込んでいるためミスもあります。必ずチェックするようにしましょう

床面積と登記簿面積について補足を加えると、床面積は建築基準法に基づき、登記簿面積は民法・不動産登記法などに基づいているため、この2つは一致しないこともあります。 どういう違いがあるのかというと、床面積では庇や屋根のある屋外階段、庇の一部などを加えますが、登記簿面積は加えません。よって、違いが生じる場合、登記簿面積のほうが小さくなりがちです。ただ、この違いは主に戸建て、一棟物件に出るものであり、区分マンション・アパートではあまりありません。

また、「種類及び構造」については、以下のとおりです。

種類
マンション、アパート、戸建、メゾネット、テラスハウス、戸建てなどの種類があります。

■構造
鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、重量鉄骨造(S造)、軽量鉄骨造(LSG造)、木造(W造)の5種類です。

2-3.飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

ここでは、水道、電気、ガスについての状況が記載されています。以下、詳しく見ていきましょう。

飲用水

飲用水は、「公営」「私営」「井戸」に分かれます。

  • ・公営水道:自治体が運営している水道
  • ・私営水道:数軒で地下水などを利用、管理しているような水道
  • ・井戸:自身の敷地で井戸を掘り、飲用水として利用している

見ていただければわかるとおり、賃貸物件の多くは「公営水道」だと思いますので、その旨を確認しておきましょう。

電気

電気は水道やガスと違い、細かい違いはありません。特例の場合、備考欄に記載があるはずです。

ガス

都市ガス、もしくはプロパンガスが選ばれています。この2つの違いは、原料・供給方法・料金体形です。

■都市ガス
メタンを主成分とする天然ガスで、地下のガス導管を通じて供給されています。公共料金のため、プロパンガスに比べて料金が安いのが特徴です。 また、安全性も高いのですが、災害時の復旧が遅いというデメリットもあります。

■プロパンガス
主成分はブタンやプロパンで、液化したガスを充填したボンベを各家庭に供給するものです。販売店を選んで契約を交わせるため(価格交渉ができるため)、料金変動があるのが特徴です。 また、プロパンガスは都市ガスよりも災害時の復旧が早いといえます。実際、東日本大震災のときは、被災3県において全面復旧までの日数がプロパンガスのほうが圧倒的に早かったようです。

また、そもそもガスが来ていない物件もあります。「オール電化」という言葉を耳にするようになって久しいですが、ガスがなくても電気で補うことはできるため、このケースもあるようです。当然、ガスを通していないのであれば、ガスの契約も不要です。

2-4.建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成のとき)

「未完成のとき」と書かれているように、新築でまだ未完成の場合のみ確認が必要です。工事完了時の状態が記載されるので、物件の現場と照らし合わせてチェックしましょう。 なお、中古物件の場合は空欄になっています。

2-5.建物の設備の状況(完成物件のとき)

台所、便所、浴室、給湯設備、ガスコンロ、冷暖房設備についての整備の状況が記載されています。その他の設備の整備の状況が説明されます。建物の設備は、入居後の生活に大きく影響しますので、説明の内容をしっかりと確認するとともに、見学で気になったことなども合わせて確認するようにしましょう。

2-6.どんな土地か

ここには、契約する土地が「当該建物が造成宅地防災区域内か否か」「当該建物が土砂災害警戒区域内か否か」「当該建物が津波災害警戒区域内か否か」の3つについて書かれています。 それぞれ見ていきましょう。

当該建物が造成宅地防災区域内か否か

造成宅地防災区域とは、宅地造成の耐震基準に照らし危険と判断した地域のなかから都道府県知事等が指定し、改良工事の勧告や改善命令を出すことができる区域です。宅地造成等規制法という、崖崩れや土砂の流出および地盤損傷による宅地被害を防止するための法律に基づいて決められています。

宅地造成工事規制区域に指定されると、切土や盛土などの工事をする場合、都道府県知事の許可が必要になります。 切土とは、地面を削りとって地盤面を低くし、傾斜のある土地を平らかにすること。盛土とは、土を盛って地盤面を高くして、傾斜のある土地を平らかにすることです。 なお、国土交通省の発表によると、現在造成宅地防災区域に指定されている地区はないとのことです。

当該建物が土砂災害警戒区域内か否か

土砂災害警戒区域とは、急傾斜地の崩壊などにより土砂災害が発生したときにリスクがある地域です。土砂災害は、急傾斜地の崩壊、土石流および地滑りによって起こります。土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)で定められています。 なお、高齢者、障害者、乳幼児などの「災害時要援護者」がいる施設に対しては、土砂災害ハザードマップを配付して周知を徹底するなどの警戒避難体制が整備されています。

当該建物が津波災害警戒区域内か否か

津波災害警戒区域とは、津波が発生した場合に被害が発生する可能性があり、人的災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された区域のことです。

津波災害警戒区域の指定は、国土交通大臣が定める基本指針に基づき、都道府県知事が行います。区域内では、津波の発生時における避難施設の指定など、警戒避難のために必要な措置が講じられています。 東京ではまだ津波災害警戒区域に指定されている地域はなく、山口県、静岡県、和歌山県の一部及び長崎県、京都府が指定されています。 ただ、近い将来起こると予想されている南海トラフ巨大地震などもあり、各自治体ではハザードマップを公開していますので、特に海抜の低いエリアの物件の場合は確認したほうがいいでしょう。

2-7.契約金関係

家賃以外のお金について書かれている項目です。 具体的には、

  • ・敷金
  • ・礼金
  • ・仲介手数料
  • ・保険料
  • ・初回保証料(保証会社の費用)
  • ・鍵交換費用

になります。不備がないか確認しましょう。

2-8.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

契約を違反したときに損害賠償額の予定、または違約金が発生する場合、その金額・内容などが書かれます。

ちなみに売買の場合だと、違約金の額は売買代金の20%以内とすることが多いようですが、民法第420条では売主・買主双方の合意によってあらかじめ任意に定めることとしています

なお、宅地建物取引業法第38条によると、宅建業者が売主の場合は「損害賠償の額を予定または違約金を定めるときには、これらを合算した額を売買代金の20%以下としなければならない。20%を超える定めをした場合は、20%を超えた部分については無効となる」という決まりがあります。

違約金はトラブルに発展することも多々あるので、契約前にしっかりと確認しておきましょう。

2-9.契約期間及び更新に関する事項

賃貸借契約の期間と更新に関する取り決めが書かれています。契約開始日と賃料の発生日についても、合わせて確認しておきましょう。

なお、居住用の賃貸物件の場合、契約年数は大半が2年間です。契約の種類は一般借家契約、普通賃貸借契約が一般的で、期限が決まっている契約の場合は定期借家契約になります。

また、更新料については、最近では更新料に加えて「更新事務手数料」を取る形態も増えてきています。これは募集図面では書かれていないのに、重要事項説明書で記載するケースが多く、なかには「そんな話、初めて聞いた」ということでトラブルに発展することもあります。

2-10.用途その他の利用に制限に関する事項

これは「用途制限」と「利用の制限」に分かれます。

用途制限

部屋をどのように使用するのかが書かれます。住居として使用する場合は「住居としての利用」、事務所の場合は「事務所としての利用」となります。

利用制限

ペット、楽器、喫煙などの制限について書かれています。ペットに関していえば、例えば「犬と猫は不可だけれど、小鳥や熱帯魚なら可」というように、物件ごとにルールが異なります。 また、楽器に関しても「20時以降は不可」というように時間制限がかけられているケースもあります。

3.まとめ

  • 1. 重要事項説明をする宅地建物取引士が重要事項説明書に書かれた人と同一であるか確認が必要。異なる場合は、後々のトラブルの原因になりかねないので、話を進めてはいけない。
  • 2. 土地に関しては、「土砂災害警戒区域内か否か」「津波災害警戒区域内か否か」の確認が特に重要。津波に関しては、現在指定されていなくとも、今後指定される可能性はあるので、海抜が低いエリアの物件は自治体のハザードマップを確認する
  • 3. 売買同様、管理費や修繕積立金、手付金などのお金に関する部分、契約解除に関する内容については特にトラブルに発展しやすいので、少しでも不明瞭な点があったら契約前に必ず解決しておく。

いかがでしたか。入居者視点での重要事項説明書におけるチェックポイントを知ったことで、より俯瞰的に賃貸借契約を考えられるようになったと思います。この記事で紹介したのは賃貸における重要事項説明書のポイントですので、より深く理解したい方は以下の記事もぜひご一読ください。

重要事項説明の基本的な解説は、以下の記事で解説したので、そちらをお読みください。

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