不動産投資で失敗しないことはとても簡単!たった一つのポイントとは

不動産投資をこれから始めようと思う人や既に始めている人、共通するのは「失敗したくない」という思いだと思います。失敗して損をしたくないと思うのは当然のことだと思いますが、しかしながら不動産投資は「投資」です。そこにリスクがあることも知っておくことが大切です。

どんなに経験豊富な不動産投資家であっても「絶対に損をしない投資」と言うのはありません。しかし知識を身に付けながら情報収集しておくことで、ある程度のリスクは回避出来るようになります。不動産投資は、勉強して知識を身に付けることで、成功する確率を高めることができる投資なのです。

この記事では「不動産投資で失敗しないために必要なことを」プロの不動産投資家目線で解説していきます。

  • ・どんなことをすれば失敗しがちなのか、
  • ・その失敗を回避するためにはどうすべきだったのか、

これらのことを知っておくことで、高い確率で失敗を回避できるようになります。

数多くの不動産物件や投資事例を見てきた経験から言えるのは「不動産投資で失敗する理由はつきつめていくと1つのポイントに集約される」ということです。

その1つのポイントとは何なのか、最後までお読み頂きしっかりと覚えておくようにして下さい。そして、不動産投資を行う際に、その1つのポイントを必ず避けるようにして下さい。

1.不動産投資の種類と失敗しやすい方法

不動産投資の種類と失敗しやすい方法

まず始めに知っておくべきことは、不動産投資には「手を出すと失敗する可能性が高い種類」があることです。不動産投資にはどんな種類があり、どんな種類だと失敗しやすいのかを知っておいて下さい。

1-1.不動産投資の種類

一口に不動産投資と言っても、様々な種類があります。どんな種類があって、どんな特徴があるのか、簡単な説明と合わせてご紹介します。

1-1-1.区分所有

マンションやアパートの一室だけを所有することを言います。ワンルームマンション、ファミリータイプ、店舗、事務所などが区分所有にあたります。他の投資対象と比べて金額が安く、不動産投資では初心者向けと言われます。

1-1-2.戸建て

独立した一軒の建物のことを言います。戸建ての中にも、土地から買う新築物件、中古の戸建て、メゾネット形式などがあります。区分所有と違い、土地の購入が必要になる為、高額になります。

1-1-3.一棟アパート

アパートを一棟所有することを言います。構造は木造、鉄筋、RCなどがあり、新築、中古などでそれぞれ細分化されます。世帯数が多くなることにより家賃収入も大きくなり、不動産投資ではメインの投資対象になります。

1-1-4.一棟マンション

アパートよりもさらに規模の大きな建物のことを言います。構造はRCとSRCが主流で、不動産投資ではアパートに次ぐ人気の高い物件です。規模が大きくなる分、投資金額は大きくなります。

1-1-5.ビル

店舗、オフィスビル、テナントビル、雑居ビル、商業ビル、規模によって様々な種類があります。アパートやマンションよりも高い利回りであることが多いのですが、その分経験者向けの投資対象物件であると言えます。

1-1-6.土地

戸建て、アパート、マンションなどを建てる建築用地、事業用地、更地などに分かれます。不動産投資で土地を扱う際には建築の知識が必要になるので、扱うのは中、上級者向けと言えます。

1-1-7.駐車場

建築用地の運用手段として利用されることが多いです。ただし収益性は低く、不動産投資としてのメリットは少ないと言えます。初期投資が抑えられることで、不動産物件を建築するよりも気軽に始められるメリットがあります。

1-1-8.トランクルーム

立地の悪さや狭さなど、悪条件下でも投資として成り立ちやすいと人気の高まりを見せています。車1台分程度の狭いスペースでも始めることが出来る一方、初期段階においては空室期間が長くなることもあります。

1-2.やってはいけない不動産投資

不動産投資には様々な種類があるわけですが、中には「これをすると失敗しやすい」と言う、やってはいけない不動産投資があります。特に不動産投資を始めたばかりの初心者のうちには注意が必要です。ここではその方法を4つご紹介したいと思います。

1-2-1.1:新築区分ワンルーム 

新築区分ワンルームは返済比率がかなり高く、融資を組んで買う場合、手元に残るお金は1割程度になってします。現金をたくさん持つ資産家であればまだ良いかもしれませんが、自己資金の少ない会社員がキャッシュフロー重視で始める投資としては絶対にNGです。いろんな不動産投資手法が確立されているなかでも新築区分ワンルームだけは成功している人も見たことがありません。

キャッシュフローが出にくく、空室になった途端収支がマイナスに転じてしまうことがあります。

「頭金ゼロで購入できます」
「数万円のキャッシュフローが出ます」
「完済後は家賃収入分がまるまる利益です」
こうした謳い文句に誘われて購入しても、実際には入居者がつかず持ち出しで返済していく事になるのが多いのが、この新築区分ワンルームです。

1-2-2.2:新築シェアハウス 

シェアハウスの広がりによってここ数年ブームになっていましたが、特に失敗例が多い物件です。新築シェアハウスでは「サブリース契約」がセットになることが多いのですが、蓋をあけて見ると家賃保証がされなくなるケースもあり、訴訟問題に発展する事例が増えています。自分で土地から探し戸建てを建築しシェアハウスとして運営ができるのであれば投資法としては良いと思います。しかし、業者がパッケージにしている新築シェアハウスはほぼ99%買ってはいけないものです。部屋が極端に狭く高めの家賃設定で計算されております。当然その分が業者の利益として上乗せされた相当割高な物件になるものが大半です。

また売却しようにもシェアハウスに融資する銀行は限られているので、融資がつきにくく、売却もしづらい面もデメリットです。

1-2-3.3:中間省略業者による再販物件 

中間省略業者の物件は、不当に利益を上乗せされているものがあります。多くの場合、相場より高く買うことになってしまうので注意が必要です。中間省略を行う業者は、融資スピードを重視することから、高金利の金融機関と提携しているケースが多くあります。

中間省略業者から物件を購入すると、割高な物件を高金利で購入してしまうことになることが多く、注意が必要です。ただ、ここでお伝えしたいのは中間省略の物件が全てNGというわけではないのです。中間省略スキームの詳細は長くなるのでここで割愛しますが、中間省略という取引自体は全く問題がないものです。ここで気をつけて欲しいのは中間省略を専門として、高い利益を載せる再販物件ばかりを専門に扱う業者です。

中間省略は業者にとってもリスクもありますので、その分高い価格を上乗せした金額で販売する業者が多く、購入したは良いがキャッシュフローが出ないものが多く見受けられるので注意が必要です。

1-2-4.4:1銀行1法人スキーム

ここ数年ブームになった投資法ですが、私は危険な投資法だと考えています。1銀行1法人では、売却後の資産が法人の数だけ発生します。資産を移動することが難しいことや、元々融資条件が厳しく割高での購入になることがあります。

複数の法人を作ることで、別法人での債務を隠して銀行融資を受ける点でも、限りなくブラックな投資法だと言えます。

2.不動産投資で失敗した事例と原因

不動産投資で失敗した事例と原因

不動産投資で失敗するケースは、大きくいくつかのパターンに分類されます。それぞれのパターンを知っておき、どうすればいいのかを知っておくことで、失敗を防ぐことが出来るようになります。

2-1.不動産投資失敗事例と対策

不動産投資を始めてみたものの、収益が出ずに上手くいかない、赤字になってしまう、ありがちな失敗事例と、その対策方法をご紹介します。

2-1-1.入居者募集が上手くいかない

好立地、築浅、などの好条件の物件を購入したものの、入居者募集が上手くいかず空室が埋まらないことがあります。購入後すぐに入居者がついても、一旦空室になってから次が決まらないというケースも多くあります。

入居者募集が上手くいかず空室が埋まらないことは、不動産投資で失敗しやすい事例の1つですが、管理会社選びがとても重要になります。親身に対応してくれる業者なのか、入居者付けが得意なのかは事前にチェックしておく必要があります。合わせて、空室保証などの保証に関する知識を持っておき、場合によっては手数料を払ってでも空室保証に入っておくべきケースがあることも知っておきましょう。

2-1-2.投資対象物件の選び方を間違えた 

ワンルームかファミリータイプか、購入時に迷うケースは多くあります。家賃収入が多く入るからとファイリータイプを選ぶことがあるかもしれませんが、投資額が大きくなる一方で、それほど家賃収入が入らず利回りがでないことがあります。

目先の家賃収入の大きさや利回りだけに捉われず、地域やニーズにあった間取りなのかどうかを見ていきながら物件選びを行うことが重要です。

あくまでも投資対象であることを忘れず、どんな物件ならキャッシュフローが出るのかを最優先に考えることが大切です。

2-1-3.必要のないリフォームを500万円で行ってしまった 

購入した中古物件はリフォームをした方がいいと言われ、勧められるがままに見積りを取ってリフォームをしたものの、収益物件として貸し出す上ではそこまでのリフォームは必要なかったことに後から気がつくことに。

リフォームに関する知識を持ち合わせていない人の場合、業者に言われるがままに任せてしまうことがあります。そのリフォームは本当に必要なのか、収益物件として考えた時にそこまでのリフォームが必要なのか、それらを人任せにせず、自分で判断できるような知識を持つことが大切です。

2-1-4.オリンピックの値上がりを信じて買って値下がりしてしまった 

「オリンピック前は土地の値段も上がりやすいから、今から買っておけば儲かる」そんな話を信じて購入してみたものの、実際には儲かるどころか値下がりをして損をしてしまうことがあります。

不動産投資基本的に、景気に左右されるようなものではありません。一時的な値動きはあったしても、本質的には景気を予測して買うべきではなく、利益が出るか、ニーズがあるか、などを見て行かなければなりません。

2-2.失敗する人に共通すること

失敗事例を見ていくことで、不動産投資で失敗する人たちに共通することが見てきます。それは「知識不足」です。失敗する人は失敗すべくして行動を取り失敗しています。失敗しやすい行動を取ってしまう原因が、知識不足なのです。

こうすれば失敗しやすい、こういう考え方は危険、不動産投資は知識を持っておくことで、ある程度のリスクは回避出来ます。正しい知識を持ち、失敗しやすいケースを知っていれば、少なくてもそうした危険な物件には手を出さなくなります。

3.不動産投資で安定的な収入を長期的に稼ぐために知っておくべき知識とは

不動産投資で安定的な収入を長期的に稼ぐために知っておくべき知識とは

不動産投資で失敗しないようにして、安定的、長期的な収入を長期的に得る為にはどうすればよいのでしょうか。ここでは、着実に収益を得る為のそのためのポイントを3つ解説します。

3-1.良い物件と悪い物件を見分けること

不動産投資で安定的な収入を得る為には、良い物件を悪い物件を見分ける必要があります。その為の判断基準に以下の3つがあります。

  • 1:収益が出るかどうか、儲けの大きさを測るための「収益評価」
  • 2:入居者が付かず収益がゼロでも、物件の価値がいくらになるのかを測る「担保積算評価」
  • 3:立地や入居率などを含めた物件の稼働する力を見る「稼働力」

収益評価は儲けの大きさを表し、積算評価は物件の価値を表します。稼働力は立地や人口、入居率を表し、この3つの視点で見て行く事で、良い物件かどうかを客観的に判断できるようになります。こうした指標を持っていれば、物件を見た時にでも「これは買うべきではないな」と瞬時に判断できるようになります。

3-2.おすすめはゼロから作る新築物件

不動産投資で安定的に収益を得る為におすすめの選択肢があります。それが、土地から探してゼロから作る新築物件です。

初心者の方なら、物件価格の安い中古物件を狙いがちですが、中古物件はただでさえライバルが多くおすすめではありません。おすすめなのは、土地から探してゼロから作る新築物件です。

建売ではなく、土地から探してゼロから新築を建てる方法がなぜおすすめなのかというと、中間マージンを省き割安で建てることが出来るからです。

3-3.銀行について知る

不動産投資の成否を左右すると言っても過言ではないのが「融資」です。正しい融資戦略を知っているかどうかは重要ですが、その為に銀行について知っておくことも大切です。

例えば、銀行の評価基準には、人物評価、物件評価、事業評価の3つの評価があります。いずれも高いに越したことはありませんが、それぞれを補完することによって、戦略的に銀行融資を進めていくことが出来ます。

また、金融機関へのアタックは数をこなすことが重要で、その際には最低でも「黒字2期分の決算書」が求められます。融資を受けるためにも銀行について知っておくことはとても重要です。銀行については下記でも詳しく解説していますので参考にしてみて下さい。
⇒ 「【2018年版年収・金融機関別】不動産投資ローンの完全攻略ガイド

4.不動産投資で失敗しないために必要なこと

不動産投資で失敗しないために必要なこと

ここまでで、手を出してはいけないもの、不動産投資で失敗しやすい事例などを解説してきましたが、不動産投資で失敗しないためにはどんなことが必要なのかをお話しておきます。

4-1.不動産投資を成功させるためのたった1つのポイント

失敗事例でもお話しましたが、不動産投資を成功させる為のたった1つのポイントは「知識を持っているかどうか」です。それだけで、時に数百万円、数千万円の損益を左右します。知識を持つ人は危険な投資を回避し、知識を持たない人は危険な投資に手を出したり、人任せにしたりすることで、大きな損をしてしまうことがあります。

不動産投資で失敗をしないためにも、とにかくまずは知識を身に付けることが大切です。知識を身に付ける為には、どんな風に勉強すればいいのか、どんな内容を参考にすればいのかを下記記事でも解説しています。参考にしてみて下さい。

⇒ 「経験者が教える、怪しい不動産投資セミナーを見分ける5つのポイント
これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法
現役不動産投資家が教える!不動産投資で不可欠な4ジャンルと必読本

4-2.不動産投資を成功させるための考え方

私自身、全く貯金の無い状態からスタートして1年半で会社を辞め、物件数を増やしていくことで純資産は数億円規模、キャッシュフローも数千万円規模に拡大することが出来ました。

知識を身に付ける勉強に励んだこともそうですが、もう1つ成功の大きな要因があるとすれば「不動産投資で成功して何をしたいのか」を明確に持っていたことです。

早くに兄を亡くした経験から、将来は障害者向けの就業支援や社会復帰施設の事業運営をしたいという目標があり、会社員の副業として始めた不動産投資でも必死で勉強しました。お金が欲しい、という思いだけでは、時に気力も続かなくなります。

不動産投資で成功するためには、知識が大切でそれ以上に大切なのが行動することです。行動するためのモチベーションを維持する為にも「何の為に不動産投資をするのか」という目的を明確にすることはとても重要です。

目標を明確にして、それに対する強い意思を持つことが、不動産投資で成功するための一番の近道です。

5.まとめ

  • 1.不動産投資には様々な種類があり、「失敗しやすい」もの知っておくことが大事です。新築区分ワンルーム、新築シェアハウスには特に注意しましょう。
  • 2.どんな風に失敗するのか、失敗事例とその対策方法を知識として知っておきましょう。物件が地域やニーズに合った間取りか調査する方法、空室の対策なども知識として必要です。
  • 3.不動産投資で安定した収入を得る為には、物件以外に銀行融資などについて知っておくべきことがあります。
  • 4.成功するために大切なのは「知識」、「目的を明確にすること」です。

不動産投資を始めても上手くいかない人のパターンはいくつかに分類され、それらを知識として知っておくことで、不動産投資のリスクは回避出来るようになります。

不動産投資で失敗してしまう人の多くは、そもそもの知識や情報がないことが原因です。まずは知識と情報をしっかりと勉強することが求められます。不動産投資をリスクの低い投資にするためにも、失敗事例や対策方法などの知識を身に付けましょう。

不動産投資で失敗しないことはとても簡単!たった一つのポイントとは
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