不動産投資家が火災保険を有効活用するために必要な基礎知識

「火災保険は入っているけど使ったことがない」

ほとんどの不動産投資家は、物件ごとに火災保険に入っていると思われます。
しかし、いつ使えるのかやどのようにすれば有効活用できるかはあまり知らないですよね?
実は、殆どの不動産投資家が火災保険の活用法をしらず、数十万、数百万円の損をしていることが多いのをご存知でしょうか? もしかしたら、 「うちは、火災保険に関係するような大きな災害の被害はないから関係ないよ」 と思っていませんか? そんな方にも是非知っていただきたい火災保険の知識と活用法をご紹介します。

この記事の対象者は?

  • 不動産投資で物件を所有しており、火災保険に入っているけど使ったことがない方
  • 物件の災害リスク対策を考えて、火災保険を見直したい方

近年では自然災害が増えており、火災保険にお世話になる方も増えています。 オーナーとして有効活用できるかどうかは、収益にも影響しますのでこの記事を読んで知識を身に着けておきましょう。 (※この話は基本的に所有している物件(建物)に火災保険を掛けているという前提でお話します。また、損害例の中には相手から弁償をしてもらう内容もありますが、自身の火災保険で対応した場合を解説しています。)

火災保険ってどんな保険?

火災保険と聞くと「建物が火事で燃えたときにお金が支払われる保険」というイメージを持っているかもしれません。 確かに火事の時に補償はされますが、一般的には以下のものが補償されます。

火災、風災、落雷、雪災、破裂・爆発

火災

火災のイラスト 火事により建物が燃えたときに支払われます。消火活動により消防車による放水により被害があっても補償されます。 物件から出火した、隣家の火事でもらい火によって物件が被害があった時にも対象になります。ただし 地震や噴火が原因の火事は対象外です。

風災

風災のイラスト 強風や竜巻などの影響で物件に損害があった時に支払われます。 台風で屋根瓦が飛んだ、強風で看板が飛んできて窓ガラスが割れた場合なども対象です。 ただ、窓やドアを開けっ放しにしていて風が吹きこんだ建物の損害は対象外です。 近年、台風が多くなっていますが、台風による強風の被害は補償される可能性があります。

落雷

落雷のイラスト

    落雷によって建物付属の電気設備に被害があった場合に補償になります。 落雷が起こると、過電流が流れることによって電気設備が壊れる場合があります。 大家が部屋に最初から備え付けているエアコンなども建物に該当することが多く、室外機が落雷によって動かなくなった場合も対象になることがあります。

雹災

雹災のイラスト 雹(ひょう)が降り、建物に被害があった場合に支払われます。
窓ガラスが割れたり、ベランダや屋根が壊れる・床に穴が開くといった被害が実際にありました。
雹は大きいものになると5cm程度になることもあります。
小さく硬いものが当たることになりますので、意外に大きな被害になることがあります。

雪災

雪の被害イラスト 雪によって建物が損害を受けた時に補償されます。
雪の季節によく起きることが、大雪によって屋根に積もった雪が落下し、雪の重みによって下にある雨樋やフェンスが曲がったり壊れたりすることです。またカーポートの屋根が雪の重みによって壊れてしまうことも起こります。

破裂・爆発

破裂爆発のイラスト破裂・爆発も対象になります。
ガス爆発が代表的ですが、爆発が起こり建物が壊れた等の場合補償されます。
家庭用のカセットコンロや消化器などが爆発したり、ガス漏れによりガスが充満していることに気が付かずに、調理のために火をつけたところ爆発が起きたという事故があります。
隣家からの破裂・爆発によって建物のガラスが割れたりしたして被害を受けた場合も対象となります。

この火災保険の補償内容を見ると、火災保険は火事だけの保険ではなく、自然災害をカバーする保険と考えることができます。 更にオプションなどによって以下の補償をつけられることが多くなります。 【水濡れ・水災・盗難・物体の落下・飛来・騒擾(そうじょう)など】

水濡れ

水濡れの被害給排水設備が原因で水濡れして建物の修理が必要になった場合が対象です。
水の出しっぱなしや水道管の老朽化、トイレのつまりで水が溢れて床が水濡れして修理が必要になる場合に補償されます。
水道管が凍結によって破裂し、水漏れが起こり建物が水濡れして床や壁の修理が必要になった場合、破裂した水道管の修理は水濡れでは対象外ですが、濡れて損害が発生した箇所(床や壁など)は対象になります。
※水濡れでも給排水管以外のトラブル、例えば窓を開けっ放しで雨が吹き込んで濡れてしまったなどは対象外です。

水災

水災による被害のイラスト洪水や高潮、土砂崩れの際の被害が対象になります。
雨などは上から降ってきますが、水災は下からくる水とイメージするとわかりやすいかもしません。
近年ではゲリラ豪雨によって川の水が氾濫し近隣の家が浸水被害に遭うことが増えているので、川の近くの物件は水災補償が必要かもしれません。

盗難

盗難のイラスト 泥棒などの被害により建物が被害にあった時に補償されます。
例えば建物内に侵入するために入り口をバールでこじ開ける、窓ガラスを割られた、壁などが破壊されたなどの場合に修理代が補償されます。
保険金の請求をする場合には、警察への被害届が必要になります。

物体の落下・飛来・騒擾

外部からの物体の衝突 物体飛来などはあまり想像できないかもしれませんが、道路沿いの建物などで、他人が運転する車が塀にぶつかったり建物に突っ込んできた、タイヤによって飛ばされた石(飛び石)が建物の入口のガラスに当たって割れた等の時に補償されます。
また、隕石や飛行機の部品が飛来して建物に当たって壊れた場合なども対象になります。
自動車が突っ込んできた場合などは、相手の自動車保険で対応することが一般的ですが、相手に当て逃げされてしまった場合など自身の火災保険を使用して対応することもありえます。

こちらは日常災害を補償する内容となります。
更に、内容によっては 「破損・汚損」を対象にすることもできます。

破損・汚損

破損・汚損故意ではなく偶然に置きてしまった破損や汚損も補償されます。 例えば共用部で荷物の移動をしていた時にものをぶつけ、壁やガラスが壊れてしまったなど。
また、盗難目的ではないいたずら(入口ドアの鍵穴にガムを詰め込まれてカギの修理が必要になったなど)なども対象になる場合もあります。
ただし、破損・汚損は日常生活上でよく起こるものなので、一定金額は契約者が負担しなくてはいけない(自己負担額)や1回あたりの上限金額が決められていることがあります。

このように火災保険は保障する範囲により3段階程度に分けられていることが多いですが、 色々なリスクに対応できる「なんでも保険」と言えるでしょう。 火災保険の補償範囲のまとめ

補償の広さ 補償の内容
狭い 火災、風災、雪災、雹災、破裂・爆発
中間 上記に加えて 水濡れ、水災、盗難、物体の衝突・飛来・騒擾
広い 上記に加えて 破損・汚損

更に様々な特約が用意されており、特約を加えて必要な補償を充実させることもできます。

地震保険

地震のイラスト地震保険は名前の通り地震による損害を対象に支払われる保険です。厳密に言えば、地震や噴火、それに伴う津波による被害が対象となります。
地震保険のみの単独契約はできず、火災保険とセットで加入する必要があります。
近年日本でも地震が多数起きており、それに伴い加入者も増えています。
地震保険は保険会社と国が共同で運営を行っており、大規模な地震が起きて保険会社が支払えないというときも、政府が支払います。 なので、利益を度外視しているお得な保険とも言えます。
注意点としては火災保険は基本的に損害を受けた金額(損害を受ける前の状態に復旧させる修理金額)が補償されるのに対して、 地震保険は被災者の生活の安定が目的ですので、損害額全てが補償されるものではありません。 補償金額も火災保険の建物保険金額よりも低くなります。

地震保険の保険金額の範囲 火災保険の建物保険金額の30~50%
最高限度額 1戸数あたり5000万円まで

また、損害の認定は鑑定人等による調査が行われ、5段階(2016年12月以前が契約開始の保険は4段階)で評価されます。

損害の認定 被害の範囲と金額
全損 建物主要構造部の損害額が時価の50%以上の損害
または焼失、流出した部分の床面積が、その建物の延床面積の70%以上である損害の場合
→地震保険の建物保険金額の100%が支払われる
大半損 建物主要構造部の損害額が時価の40%以上50%未満の損害
または焼失、流出した部分の床面積が、その建物の延床面積の50%以上70%未満である損害の場合
→地震保険の建物保険金額の60%が支払われる
小半損 建物主要構造部の損害額が時価の20%以上40%未満の損害
または焼失、流出した部分の床面積が、その建物の延床面積の20%以上50%未満である損害の場合
→地震保険の建物保険金額の30%が支払われる
一部損 建物主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満の損害
または建物が床上浸水もしくは地盤面より45cmをこえる浸水を受け損害が発生した場合で、全損・半損に至らないとき
→地震保険の建物保険金額の5%が支払われる
損害なし 建物主要構造部の損害額が時価の3%未満の損害
→支払われない

また、火災保険とは異なり、建物主要構造部の損害かどうかが重要なポイントで、門扉や塀などの損害は対象外となります。

不動産投資家は火災保険で損をしていることが多い

ここまでで火災保険・地震保険の基本を学びましたが、実は不動産投資家は火災保険で損をしていることが多いです。 これまで火災保険で請求をしたことがない人は特に要注意です。 理由としては以下のことが挙げられます。

1.火災保険の知識があまりない

知識をあまり身につけておらず、代理店の言うとおりに契約をしているケースが多くあります。
代理店というと保険に詳しい人というイメージがあるかもしれませんが、不動産投資の場合ローンを借りるなどの都合から、 金融機関が代理店であることが多々あります。 金融機関はローンなどについては詳しいかもしれませんが、保険に関してはあまり詳しくありません。

また、保険金請求が必要なトラブルが起きたときも仕事の関係上、あまり積極的に動いてはくれません。 そのような代理店で契約をしていると、物件にあった保険内容ではないことが多くありますし、 活用しようにも活用できないので仕方がありません。

2.保険金を請求できる機会を見逃している

実は知識以上に、「保険金を請求できる機会を見逃してしまい、実はもらえるはずだった保険金をもらわず」に損をしていることが多くあります。 請求できるのに請求できていなかったということです。
なぜそんなことが起こりうるのでしょうか。 それは「被害に気が付かない、気がついても原因がわからない」からです。
台風や雪の損害などでよくありがちなのが、すぐには被害に気が付かずかなり時間が経過してから被害が判明する場合があるということです。

例えば雪の損害が建物にあったとして、目に見える部分はすぐに気が付きますが、雪に覆われている部分などの損害は雪解けをしてからわかることにあります。 雪の多い地域では、雪解けは春、つまりその時点で数ヶ月は経過しています。
また、屋根に損害があった場合には、上ってみないと被害に気が付きませんので、実際になにかの影響があってから気がつく、 例えば梅雨の時期に雨が降った際に雨漏りがしてきて屋根を調査するということが起こりえます。
次の年にすぐに被害が判明すれば良いですが、数年後に被害が出ることもありえます。
被害に気が付かない時期が長く、そして修理は急がないといけないため、保険金を請求できる機会を見逃してしまうことが起こりえます。
また期間が長いほど原因の究明が困難となります。
では、どうすれば機会を見逃すことを避けることができるでしょうか。 それは、受動的に火災保険を活用するのではなく、能動的に火災保険を活用することです。

つまり

  • 受動的:なにか起きてから火災保険の活用を考える
  • 能動的:何かが起こっているのではないかと予め考えて火災保険を活用する

ということです。

火災保険の契約をする前から火災保険をある程度活用することを考えておく必要があります。 では活用する前提でどのような契約を結べばよいのでしょうか? また具体的にどのようにして火災保険を有効に活用することができるでしょうか。

セミナーで不動産投資家が火災保険をより有効活用する方法をお伝えします

「具体的に、どのように火災保険を有効活用するの?」

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