不動産投資家必読!銀行融資を左右する団体信用生命保険5つの知識

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不動産投資家必読!銀行融資を左右する団体信用生命保険5つの知識

あなたは「団体信用生命保険」、または「団信」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか?

不動産投資家が銀行から融資を受ける際に、よく団体信用生命保険に加入するように言われます。しかし、団体信用生命保険についてよく知らないと、入るべきかどうかを迷われるかも知れません。あるいは、加入するように言われて、とりあえず加入された方もおられるかと思います。

いずれにしても、団体信用生命保険に入る際にはきちんと内容を理解してから入るべきです。

なぜなら、団体信用生命保険は銀行融資と密接な関係があり、加入が出来ない場合や、加入の仕方によっては銀行融資が下りない可能性があるからです。 また、保険に加入できるかによって融資額にも影響が出てきます。融資を組めないと買い進めることが出来ない不動産投資家にとっては、団体信用生命保険は本当に大事なものです。 そこで、この記事では団体信用生命保険について

  • そもそも、団体信用生命保険とはどのようなものか?
  • 加入することによるメリットやデメリット

などを解説します。

また、団体信用生命保険の種類やよく寄せられる疑問、注意点なども解説していきます。

この記事を読むことによって、どのように融資と絡めて団体信用生命保険を活用していくか理解できるようになるでしょう。その上で、銀行に融資について問い合わせることができます。また、個人で投資をするか、法人で行うかの決定もできるようになるでしょう。

1.団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険とは?

「団体信用生命保険」とは、住宅ローンやアパートローンを組む際に、金融機関が加入を義務付けることのある生命保険です。略して「団信」と呼ばれています。

不動産投資を勧める業者がよく「生命保険代わりになりますよ」と言うのは、この団体信用生命保険への加入を指していることがあります。 団体信用生命保険はローンの債務者が死亡したり、高度の障害を負って働けなくなったりしたときに保険金が支払われるようになっています。

1-1. 団体信用生命保険に加入するメリット・デメリット

では、団体信用生命保険に加入することで、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

1-1-1.メリット

団体信用生命保険に加入すると、金融機関と債務者の双方にメリットが生じます。

債務者が死亡した場合でも、保険金から返済が行われますので、金融機関は貸したお金を全て回収できます。 また、住宅ローンの債務者が死亡した場合、団体信用生命保険からローンが返済されますので、家族などが債務を負わなくて済みます

債務者が家賃収入のある不動産投資家であれば、家賃収入から返済する必要が無くなる分、儲けが増えることになります。

1-1-2.デメリット

団体信用生命保険は一般的な生命保険に比べて、「支払い条件が狭い」というデメリットがあります。 具体的には、死亡時や高度障害を抱えた時のみに支払われます。特約を付ければ、特定の疾病を抱えた場合も支払われるものの、特約を付けていない場合や、特約の対象外の病気で長期間働けない場合は、ローンが返済できなくなります。

また、ケガも基本的に対象外ですので、ケガで長期間働けない場合も返済ができません。 団体信用生命保険の保険料は、金融機関に支払うローンの金利に含まれています。

しかし、金利に保険料が上乗せされることも少なくありません。特に、特約を付けると金利が上乗せされます。上乗せの金利は0.2~0.3%ですが、多い場合には0.5%になることもあります。

1-2.加入条件

団体信用生命保険は基本的に生命保険ですので、加入するには一定の条件があります。 金融機関が契約している保険会社はそれぞれ異なっています。そのため、金融機関によって多少条件は違ってきますが、年齢制限や、健康状態の申告が必要といった共通点もあります。

健康状態の申告は、通常の生命保険よりも項目が少なく、比較的に加入しやすい傾向にあるものの、健康状態によっては加入できないことがあります。

2.不動産投資における団体信用生命保険の役割

不動産投資における団体信用生命保険の役割

不動産投資でも団体信用生命保険を活用することで、投資家自身に万が一のことがあった場合のカバーができます。

しかし、注意点があります。

  1. 団体信用生命保険は加入できる枠(限度額)がある。
  2. 商品も銀行ごとによって違う。

マイホームを建てるために住宅ローンで団体信用生命保険に加入するのでしたら、枠を使い切るということはまず無いかと思います。しかし、不動産投資の場合、物件を買い進めていくと枠を使い切ってしまう恐れがあります

2-1. 団体信用生命保険枠を使い切ってしまったら?

仮に団体信用生命保険の枠を使い切ってしまった場合、融資が受けられなくなります。よって、物件をそれ以上買い進めていくことができず、投資が頭打ちになってしまいます。 ですから、その銀行の枠や、自分が使える枠は現在幾ら残っているかを意識しながら、投資の進め方を考えていく必要があります。

3.銀行ごとの、団体信用生命保険の種類

銀行ごとの、団体信用生命保険の種類

団体信用生命保険(団体信用生命保険)は、銀行ごとに様々な条件が異なってきます。そこで、団体信用生命保険を活用するなら、どの銀行にどんな商品があるのかなどを知る必要があります。

そこでこのセクションでは、全ての商品をご紹介することはできませんが、幾つかの銀行や信用金庫をピックアップし、不動産投資向けのどんな商品があるかをご紹介いたします。

3-1.スルガ銀行

最初に、スルガ銀行を取り上げてみたいと思います。 スルガ銀行の団体信用生命保険は、最大で3億円まで入ることができます。ただし、「3億円」という枠が1個あるのではなく、下記の保険商品に加入することで、合計で3億円の枠を獲得できるという仕組みになっています。

カーディフ生命の団体信用生命保険 限度額:1億円
地銀協(全国地方銀行協会)の団体信用生命保険 限度額:1億円
カーディフ生命のがん保険付き生命保険(金利高め) 限度額:1億円

上記3つの保険商品に入ると、最大3億円の団体信用生命保険枠を獲得できます。しかし、全ての枠を使い切ってしまうと、融資が組めなくなっていまいます。

3-2.三井住友銀行

商品名 直担アパートローン
対象年齢 20歳~70歳
融資限度額 1億円
団体信用生命保険料 金利を0.3%上乗せ

3-3.オリックス銀行

オリックス銀行には、団体信用生命保険を使える2つのプランがあります。

商品名 不動産投資ローン
対象年齢 20歳~60歳未満
融資限度額 2億円
団体信用生命保険料 銀行が負担。(ただし、保険商品によっては金利上乗せ)

同プランは、物件の所在エリアが首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市であるなど、幾つかの制約があります。

商品名 不動産担保ローンワイドプラン
対象年齢 20歳~60歳未満
融資限度額 1000万円
団体信用生命保険料 銀行が負担。(ただし、保険商品によっては金利上乗せ)

同プランは、「不動産投資ローン」よりも条件は緩いもの、上限額が低く設定されています。

3-4.福岡中央銀行

商品名 アパートローンV
対象年齢 20歳~70歳
融資限度額 2億円
団体信用生命保険料 金利を0.3%上乗せ

同プランは、「融資期間が最長で35年」を謳っています。尚、団体信用生命保険への加入は任意となっていますが、加入しなければならない場合もあります。

3-5.北洋銀行

商品名 ほくよう賃貸不動産購入ローン
対象年齢 20歳~65歳未満
融資限度額 5000万円
団体信用生命保険料 銀行が負担

同行指定の団体信用生命保険にできることが融資の条件となっています。ただし、ガンや三大疾病を保証する特約付きプランは選択できません。

3-6.みずほ銀行

商品名 アパートローン
対象年齢 20歳~71歳未満(団体信用生命保険加入時)
融資限度額 1億円(団体信用生命保険加入時)
団体信用生命保険料 金利を0.3%上乗せ

3-7.奈良信用金庫

商品名 ならしんアパートローン
対象年齢 20歳~65歳
融資限度額 5000万円(団体信用生命保険加入時)
団体信用生命保険料 信用金庫が負担

3-8.横浜信用金庫

商品名 よこしんアパートローン
対象年齢 20歳~65歳
融資限度額 5000万円(団体信用生命保険加入時)
団体信用生命保険料 金利を上乗せ(利率不明)

融資対象は、同信用金庫の営業地区内にある物件となります。

4.団体信用生命保険のよくある質問

団体信用生命保険のよくある質問

このセクションでは、団体信用生命保険に関連したよくある質問と答えをまとめました。

4-1. 団体信用生命保険は法人でも組めるのか?

いいえ。団体信用生命保険は個人を対象としているため、法人では加入できません。法人で借りる場合は、連帯保証人が必要となります。

4-2.個人で限度額までローンを組み、その後法人でローンを組んで買い進められるか?

いいえ。個人で限度額を使い切ってしまうと、法人でも組むことができません

なぜなら、新設の法人は、法人としての実績が無いからです。そのため、代表者個人の評価基準に基づき融資が決定されます。 法人としての融資枠を確保するのであれば、法人としての実績、具体的には「2期分の黒字決算」が必要です。

そこで、法人を設立して融資を拡大していくことを考えているなら、早めに法人を設立し、法人としての取引実績を作っていきましょう

4-3.住宅ローンで団体信用生命保険に入っているが、不動産投資ローンでも団信を組めるのか?

基本的に、住宅ローンで団体信用生命保険に加入していても、不動産投資ローンを組み、団体信用生命保険に加入することはできます。 ただし、住宅ローンの借入額や、融資枠がどれだけ残っているかに左右されます。

5.注意点

注意点

先の1-2でお伝えしたように、団体信用生命保険は基本的に生命保険です。通常の生命保険より項目は少ないものの、健康状態の告知義務があります。 では、健康状態を正確に申告しない場合はどうなるのでしょうか?

 正確に申告しないと「告知義務違反」と判断され、保険料が支払われない可能性があります。「まあ、これくらいはバレないだろう」と考えず、きちんと告知義務を守りましょう。

5-1.加入を断られたら?

健康状態を正確に申告した結果、団体信用生命保険への加入を断られることもあります。しかし、全く望みが無い訳ではありません。 まず、加入条件は金融機関ごとに異なりますので、A銀行で断られても、B銀行では加入できる可能性があります。

ですから、他の銀行にアタックしてみるのも一つの方法です。 また、通常の団体信用生命保険よりも健康状態の基準が緩い「ワイド団体信用生命保険」を活用する方法もあります。ただし、「ワイド団体信用生命保険」は基準が緩い分、保険料(ローン金利)が高くなりますので注意しましょう。

6.まとめ

  • 1.団体信用生命保険は、借り手と金融機関の双方にメリットがある制度です。借り手が死亡したり、高度な障害を負ったりして返済ができなくなった場合、保険から返済が行われます。そのため、借り手は家族などに債務を負わせずに済みます。また、金融機関も資金を回収できます。
  • 2.団体信用生命保険は、重病やケガで長期間働けない場合には支払われません。特約を付ければ特定の疾病も対象となる場合がありますが、金利が上乗せされます。
  • 3.加入するには、年齢や健康状態の告知などの条件があります。また、健康状態によっては加入できないことがあります。
  • 4.団体信用生命保険には「枠(限度額)」があります。枠を使い切ってしまうと融資が受けられず、投資が頭打ちとなるため注意が必要です。
  • 5.加入条件は銀行ごとに異なるため、加入する場合には、どの銀行にどんな商品があるのかをしっかりと把握しておきましょう。
  • 6.団体信用生命保険は個人を対象とした商品ですので、法人は加入できません。また個人で枠を使い切ってしまうと、実績の無い法人では融資を組めません。よって、法人として融資を組みたいのであれば、早めに法人を設立し、法人としての実績を積んでいく必要があります。
  • 7.加入する際は、正直に健康状態を申告しましょう。正確に申告しない場合、保険料が支払われない恐れがあるからです。仮に加入を断れても、他の銀行で申請をしてみる、あるいは「ワイド団体信用生命保険」に申し込むことで加入できる場合があります。

ぜひ当記事を参考に、どのように団体信用生命保険を活用していくかよく調査しましょう。金融機関ごとに団信の商品も違うので、金融機関へどのような商品があるのか問合せもおこないましょう。そして、個人で投資をするか、人で行うかの計画を立てて投資を進めていってください。

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