【フローチャート付】戸建て投資を始めるべきか判断する5つのポイント

不動産投資には様々な投資法がありますが、その中でも比較的低リスクで始められるのが、「戸建て物件」への投資です。

戸建ては500万以下の中古物件が売り出されることもあるため、ローンを組まずに購入できるなど様々なメリットがあります。しかし、デメリットもありますので、人によって向き・不向きのある投資法です。

ですから、まずはあなたが戸建て投資を始めるべきか、あるいはそもそも戸建て投資が向いているかどうかを客観的に判断できる材料が必要となります。

そのためにも、戸建て投資のメリットだけでなく、デメリットをしっかりと把握していただく必要があるでしょう。そこで当記事では、戸建て投資のメリット・デメリットを包み隠さずお伝えします。その上で、判断の助けとなるフローチャートを用意いたしました。

当記事では上記の点も含め、戸建て投資に関する以下の情報をお伝えいたします。

  1. 戸建て投資のメリットとデメリット。
  2. あなたに戸建て投資が向いているか判断できるフローチャート。
  3. 戸建て投資のスタイルや、利益を最大化するための方法。
  4. 公開情報以外で格安物件を探す方法。

この記事をお読みいただければ、あなたは中長期的にニーズにあるエリアを見分け、そこで中古の戸建て物件を探すことができるようになります。また、割安な戸建て物件を探して購入し、投資を始めることができます。加えて、中古戸建物件への投資で成功し、収益を上げ続けることもできるでしょう。

1.戸建て投資のメリット・デメリット

戸建て投資のメリット・デメリット

戸建て投資には良い面もあれば、悪い面もあります。そこで、このセクションでは戸建て投資のメリットとデメリットを紹介したいと思います。

1-1.戸建て投資のメリット

1-1-1.安い物件を現金買いで始められる

築古ですと、500万円以下の物件が売り出されることがあります。また、地方で100万~200万円の物件が出てくることもあります。こうした物件を現金買いすれば、ローン返済の心配が無く、万が一客付けが思うようにいかない場合でも精神的にラクというメリットもあります。

1-1-2.客付けがしやすい

賃貸用のアパートやマンションは多くありますが、賃貸用の戸建て物件はそう多くありません。ですから、需要と供給のバランスがとても良く、入居者が割と早く決まるというメリットがあります。ただし不動産会社によっては、中古の戸建て一軒のために本腰を入れて客付けをしてくれない場合があります。

1-1-3.入居者が長く住む

戸建ては、一度入居するとしばらくそこに住み続ける傾向にあります。特にファミリー層は、子どもの通学などもありますので、入居期間が10年~20年と住むことも少なくありません。ですから、長期的に安定した家賃収入が得られます。またその分だけ、客付けの手間や宣伝広告費が少なく済むというメリットもあります。

1-1-4.管理がラク

戸建てには、アパートやマンションのように「共用部分」がありません。また、入居者は「賃貸に住んでいる」という感覚があまり無いので、細かく文句を付けられることもありません。ですから、管理がとてもラクというメリットがあります。

1-1-5.維持費が安い

マンションのような修繕積立金や、管理組合費がありませんので、維持費がとても少なく済むのも戸建てのメリットです。例えば、マンションは空室であっても積立金や組合費を払わなければなりません。しかし、戸建ての場合はそうした費用はかかりませんので、入居者がなかなか決まらなくても、金銭的・精神的な負担が少ないというメリットもあります。

1-1-6.リノベーションや修繕が自由にできる

リフォームや修繕をする場合、マンションは管理組合の決議が必要となります。しかし、戸建ては決議が不要ですので、法律の範囲内であれば、リノベーションや修繕を好きないように行えます。

1-1-7.売却がしやすい

戸建ては投資家の需要だけでなく、マイホームとしての需要もありますので、その分だけ売却がしやすいというメリットもあります。また大抵の場合、土地付きで買いますから、万が一投資に失敗しても最悪は土地だけでも売却できます。特に、ボロボロの物件はほぼ土地の値段で買えますので、担保が大きくなるメリットもあります。

1-2.戸建て投資のデメリット

1-2-1.投資拡大のスピードが遅い

例えば、アパート一棟なら複数件から家賃が入ってきますが、戸建ては1軒につき1件しか家賃が入りません。また、家賃もそれほど高くは設定できません。ですから、大きく儲けたい人、短期間で投資を拡大したい人には向かないというデメリットがあります。

1-2-2.思わぬ大きな修繕費がかかることがある

特に築古物件ですと、購入後に白アリ発生、家の傾き、床の落ち込みなどが発覚することがあります。契約書に瑕疵担保責任が明記されていない場合は全額自己負担となりますので、契約時には特に注意しましょう。

1-2-3. 銀行が融資してくれない

建物の耐用年数は法律で決まっています。例えば、木造の住宅は22年となります。銀行は耐用年数を基に評価しますので、築22年超えの木造の戸建ては評価が伸びづらく、銀行が融資してくれないことがあります。ただし、公庫やノンバンクは比較的融資がおりやすいです。

1-2-4.近隣とのトラブルが起こりやすい

戸建ては、庭木の越境によるクレームや、入居者がゴミ出しルールを守らないといった近隣とのトラブルが起こりやすくなります。また、物件周辺が「私道」の場合、私道の持ち主とトラブルとなる場合があります。持ち主が良心的な方であれば大丈夫なのですが、うるさい人ですと、引っ越しや工事の車両が通ると「勝手に通るな!」と文句をつけてきます。

また、業者の車両が入れないように、自動車などを止めて妨害されることがあります。そこで事前に通行の許可を取ろうとすると、高額の「承諾料」を請求されるといった事例もあります。トラブルを避けたければ、物件を買う前に周辺道路が私道かどうか、よく確認しておくと良いでしょう

2.戸建て投資をするべきか判断するポイント

戸建て投資をするべきか判断するポイント

先のセクションでは、戸建て投資のメリットとデメリットを列挙しましたが、「自分には戸建て投資が向いているのか?向いていないのか?」が分かりににくいと思います。

戸建て投資をするかどうかは、大きく分けて「投資目標」と「属性」で判断していくのが良いでしょう。まずは以下のフローチャートに従って判断しましょう。

「戸建て物件への投資を判断するためのフローチャート」

戸建て物件への投資を判断するためのフローチャート

以下に、補足の解説をいたします。

2-1.投資目標で変わる理由

先の「デメリット」の部分でもお伝えしましたように、戸建はアパートのように複数件から家賃が入るのではなく、1軒につき1件からしか家賃が入りません。もちろん1軒だけでなく、複数件の戸建てを所有すれば、家賃もそれだけ増えます。しかし、手間などを考えますと、何十軒も所有するのは現実的ではありません

ですから、「毎月100万以上稼ぎたい」など、投資規模を拡大していきたい方にとって、戸建て投資は不向きな投資法となります。

2-2.属性で変わる理由

ローンが組める人にとっては、戸建て投資は効率が悪い方法です。なぜなら、不動産投資のメリットは「ローンでレバレッジを効かせ、投資規模を拡大し、キャッシュフローを増やしていけること」だからです。 よって、サラリーマンなどローンを組める属性の方には、戸建てではなく、アパートやマンションに投資する方が良いでしょう。

一方、属性的にローンが組めない方、あるいはどうしてもローンを組みたくない方は、築古の戸建を現金で購入しましょう。

3.家賃設定ではほとんど差が出ない

家賃設定ではほとんど差が出ない

戸建ての投資法としては、築古の安い物件をリフォームする、新築を建てるなどがあります。しかし、どちらも家賃設定には大きな差が出ないというデメリットもあります。 その上、1件購入するための手続きは、物件の安い・高いに関わらず、同じ手間や時間がかかってしまいます

言い換えれば、購入にかかる手間や時間が同じなら、1軒から得られるキャッシュフローが多い方が結果的にお得になります。 こうした観点から、戸建て投資は安定していてリスクが少ない分、「投資効率が悪い手法」と言えるでしょう。

4.利益を出す戸建て投資事例

利益を出す戸建て投資事例

このセクションでは、戸建て投資で利益を出す事例についてお伝えいたします。以下の2つの方法をお勧めしています。

4-1.築古の戸建てを再生させる

まずは、中古の築古物件をリフォームなどして貸し出し、家賃収入を得ていく方法です。 例えば、関東地方の田舎で100万~200万円の物件が売り出されることがあります。こうした格安物件を現金で購入することで、金銭的リスクを抑えつつ投資することができます。

ただし、リフォームを始めとする再生の知識が必要になります。しかし、そうした知識や技術のある方は、自分でリフォームなどをして費用を抑えることもできます。

4-2.自分で企画する「割安新築」戸建て

いわゆる「新築分譲住宅」は、業者が土地探しから企画、販売までを行いますので、中間マージンが販売価格に上乗せされています。また最近では、投資家向けにパッケージ化された「賃貸用の新築戸建て」の建売商品も出てきていますが、いずれも割高となるため、お勧めできません。

そこで新築に投資する場合は、自分で土地探しから企画し、安い工務店に建築を依頼する方法をお勧めしています。なぜなら、この方法は中間マージンが節約され、割安で建てることができるからです。

しかし、先のセクションでもお伝えしましたように、リフォームした築古と新築とでは、家賃設定にそれほど大きな差は出ません。そこで、「1000万円で建てて、2000万円で売却する」など、売却益を狙っていくのがお勧めの方法です。

ただしこの手法は、持ち出しの資金や、建築の知識も必要になるなど、ハードルの高い投資法となります。ですから、初心者はまず築古物件から始めましょう

5.利益を最大化するために必要なこと

利益を最大化するために必要なこと

どんな投資法にも言えることですが、戸建て投資も「いかに利益を最大化するか?」を意識する必要があります。なぜなら、単に「安い物件があった」、「良さそうな土地があった」という理由だけで買ってしまう、需要とミスマッチが生じ、「客付けができない」、「物件を売却できない」など投資が行き詰まってしまうリスクがあるからです。

そこで、どのような投資をするにしても、そのエリアの中長期的な需要や、どういう間取りに需要があるかなどを見極める必要があります。

戸建てを含め、不動産投資では以下のポイントを必ず確認してから先に進みましょう。

  • その物件があるエリアの人口・世帯数の推移などから、中長期的に需要があるかどうかを見る。
  • そのエリアで人気のある間取りを調べる。
  • 近隣の商業施設や、公共施設などから、物件が需要とマッチしているかどうかを見る。
  • 周辺物件の敷金や礼金の設定から、エリアの需要と供給のバランスを見る。
  • そのエリアの不動産屋や仲介業者にヒヤリングしてみる。

最低でもこうした点を調べた上で、その物件を買うかどうかを判断すべきです。詳細は以下の記事を参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

6.格安で戸建て物件を仕入れる方法

格安で戸建て物件を仕入れる方法

格安の戸建物件は、公開されている物件情報を毎日チェックして探すこともできます。しかし、もう一つ方法があります。それは、「瑕疵物件」を狙う方法です。

瑕疵物件はリスクが高く、敬遠されがちなため格安で取引されます。また、裁判所が差し押さえた物件は、公売(競売)にかけられます。コンディションの良い物件が格安で売り出されることがありますので、公売物件を定期的にチェックするのもお勧めの方法です。

ただし、瑕疵物件を格安で仕入れる投資方法は、現在私も研究をしている段階です。興味のある方は、以下のサイトもどうぞご覧ください。
格安で“クセのある物件”を法律と知識を武器に活用する「格安物件で行う不動産投資」無料メール講座

7.まとめ

戸建て投資は、安い物件を現金で買い始められるなどメリットもありますが、戸建てならではのトラブルもあります。また、1軒から得られるキャッシュフローが少ないなど、金銭的なリスクは少ない分、投資効率は高くありません

そこで、投資規模を拡大していきたい方、またローン組める属性の方は、戸建て以外の物件に投資することをお勧めいたします。

戸建て物件で利益を出すためには、築古の物件をリフォームして貸し出す、自分で土地を探して安く新築を建て売却する手法があります。しかし、単に「安い物件があった」、「良さそうな土地があった」といった表面だけを見て購入するのではなく、そのエリアの中長期的な需要や、需要のある間取りなどを確認した上で、投資するかどうかを判断すべきです。そうしなければ、需要とミスマッチが生じ、投資が行き詰まってしまうリスクがあります。

格安の戸建ては、公開されている物件情報で探すこともできますが、「瑕疵物件」を狙う方法もあります。なぜなら、瑕疵物件はリスクが高く敬遠されがちなため、安値で取引されるからです。また、裁判所が差し押さえた物件は、コンディションの良いものが格安で公売(競売)にかけられることもありますので、公売情報も定期的にチェックしてみましょう。

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