家賃収入だけで安定した生活を送るには?3つのポイントを解説

マンション経営やアパート経営といった不動産経営(賃貸経営)を検討している人の中には、得られる家賃収入だけで生活できるか気になっている人も多いのではないでしょうか?

サラリーマン大家や自営業の傍ら不動産投資をおこなっている人のような兼業投資家もいれば脱サラして専業投資家になる人もいるため、家賃収入だけで生活することも夢ではありません。

この記事では、不動産投資によって得られる収入と生じる支出、家賃収入だけで生活を安定させる上で重要なポイントを紹介します。

 

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不動産投資で得られる収入

相続した土地(空き地)の土地活用、資産運用などさまざまな目的で不動産投資を検討している人も多いと思います。

「将来的には脱サラして不動産所得だけで生活したい」と考えている人も多いかもしれませんが、実際に不動産投資ではどのような収入が得られるのか詳しく知らないという人も。

不動産所得だけで生活したいと考えている人は、まず不動産投資によってどのような収入が得られるのか把握しておくことが重要です。

不動産投資にはいくつか種類がありますが、今回は代表的な賃貸経営の収入をピックアップします。

●家賃収入

家賃収入とは、分譲マンション(区分マンション)、一棟マンション、一棟アパート、一戸建て住宅などを購入して貸し出す際に入居者(借主)から貸主に支払われる賃料(お金)のことです。

家賃収入は毎月受け取れるものなので、賃貸経営においては家賃収入が主な収入源となります。

●家賃収入以外の収入

賃貸経営で得られるのは家賃収入だけではありません。賃貸物件に駐車場が併設されている場合には駐車場代、共用部分の水道光熱費や保守、交換などに充てられる共益費、契約更新時の更新料、返還不要な礼金なども借主から受け取ります。

駐車場代や共益費は毎月得られますが、共益費は支出に充当するための費用なので、余った分のみが収入となります。

また、礼金や更新料は新規契約時、更新時のみに得られる収入なので、毎月得られる収入ではないという点に注意が必要です。

「敷金は含まれていないのはなぜ?」と疑問を抱いた人もいると思いますが、敷金は原則返還するもので収入には含めません。

上記のように不動産投資によって得られる収入は定期的に得られるもの、非定期的に得られるものなど、多種多様であるということを覚えておきましょう。

不動産投資で生じる支出

不動産投資によって得られる収入は全て自由に使えるというわけではありません。

不動産所得から支出を引いて残った分が自由に使えるお金となります。

そのため、不動産所得のみで生活したいと考えているのであれば、どのような支出があってどのくらい手元にお金が残るのかを把握しておくことが重要です。

賃貸経営で生じる主な支出について詳しく解説していきます。

●定期的に発生する支出

不動産投資では、土地や建物などの所有権を取得するため、毎年固定資産税や都市計画税といった各種税金を納めなくてはなりません。

また、不動産管理会社に管理を委託した場合は管理委託費、不動産投資ローン(投資用物件には原則住宅ローンを利用できない)などの融資を利用した場合は返済費用などの支出も生じます。

他にも、万が一のリスクに備えるために火災保険や地震保険、損害保険などに加入する場合は保険料、不動産所得がプラスの場合は所得税や住民税も引かれることを忘れてはなりません。

管理委託費は各不動産管理会社によって異なるため、管理委託費の設定が安い不動産管理会社に委託すれば支出を抑えられます。

また、ローンの返済負担も返済期間や金利などの契約条件によっては返済負担を抑えられるので、シミュレーションをおこなってキャッシュフローに問題がないか確認しましょう。

●不定期に発生する支出

対応年数に応じておこなわれる修繕にかかる修繕費は定期的な支出に含まれますが、故障を補うための修繕にかかる支出は不定期に発生する支出に含まれます。

いつ、どのタイミングで生じるのか分からない、修繕内容によっては修繕費が膨大になる可能性もあるため、万が一に備えて余剰資金を確保しておくことが重要です。

他にも、入居者募集を外部に委託した場合は契約成立と同時に業者に仲介手数料を支払う、物件を購入した際に不動産取得税という税金を納めなくてはなりません。

修繕費は修繕のタイミングを調整すれば経費計上による所得税・住民税の節税効果が期待できますが、必要経費として認められる場合のみ経費計上可能です。

修繕が資産価値を向上させるための資本的支出と判断されると経費計上できないということも覚えておきましょう。

 

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家賃収入だけで生活を安定させるために必要な3つのポイント

不動産投資の規模が大きければ、数百万円、数千万円の家賃収入を得ることも夢ではありません。

しかし、家賃収入だけで生活を安定させることは容易ではないため、以下の3つのポイントを押さえながら不動産投資に臨むことが大切です。

・収入と支出のバランスを考慮する
・不動産投資に必要な知識を身に付ける
・物件の管理を怠らない

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

●収入と支出のバランスを考慮する

高い収入を得られる物件でも支出が多かった場合には、実際の実入りは少なくなるので家賃収入だけで生活することは不可能です。

そのため、不動産所得だけで生活することを念頭に置いているのであれば、収入が多いかつ支出の少ない物件を選びましょう。

また、家賃保証付きのサブリース契約を検討するのも選択肢の1つです。

サブリース契約とは、賃貸物件を借りた会社が第三者に転貸するという契約形態です。

家賃保証付きのサブリース契約の場合、空室が生じていても会社から家賃が支払われるので家賃収入が安定します。

空室リスクに備えたい人は家賃保証付きのサブリース契約の利用をおすすめします。

●不動産投資に必要な知識を身に付ける

不動産投資で成功するには、その時々で最善の選択ができるかどうかが重要です。

例えば、地価価格が上昇した場合は売却して売却益を得た方が得をする可能性があります。

一棟マンションや一棟アパート、一戸建て住宅の運用を開始した場合、いつまで運用するのか、最後は建物を解体して更地にして売却するのか、投資用不動産として売却するのかといったゴール地点(出口戦略)を複数想定しておくことが重要です。

基本的に不動産管理会社は管理のサポートをおこなっても、投資に関するアドバイスは専門外としているケースが多いです。

そのため、知識は自分で身に付けなくてはなりません。

知識を身に付ける方法として、本を読む、ネットで調べる、セミナーに参加するなどの方法が挙げられます。

特にセミナーに参加するという方法は、最新情報や未公開物件情報が手に入る、不動産投資仲間が見つかるのでおすすめです。

NSアセットマネジメントもセミナーを開催しており、数百万円から始められる不動産投資術、再建築不可物件の活用法など物件を安く購入して高い利回りや売却益を得る方法を知ることができます。

興味のある人は一度セミナーに参加することをおすすめします。

●物件の管理を怠らない

支出を削減するために必要な修繕をおこなわない(怠る)、自主管理に切り替えるということは望ましくありません。

その理由は、必要な修繕を怠った場合、資産価値を低下させる、入居者満足度の低下により空室率が上昇するといった不動産投資にマイナスの影響を与えるためです。

高い入居率を維持するためにも管理を怠ってはなりません。最終的に売却することになった場合も管理が行き届いていれば、高値で売れる可能性を高められるでしょう。

家賃収入だけで生活するのは夢ではない

不動産投資家の中には、複数の収益物件を運用しながら脱サラして家賃収入だけで生活している人も数多くいます。

そのため、家賃収入だけで生活するのは夢ではありません。

しかし、サラリーマン大家や自営業の傍ら不動産投資をおこなう兼業投資家の場合、万が一失敗しても損失を他の収入で補えますが、専業投資家は他の収入がないので失敗した場合のリスクが大きい点に注意が必要です。

不動産投資におけるリスクを少しでも軽減するためにも、専門家に全て任せるのではなく、必要な知識を身に付けてから不動産投資を開始しましょう。

 

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