【初心者向け】7ステップでできる「不動産投資の始め方」解説ガイド

不動産投資に興味はあっても、ハードルが高く、取り組める人は一握りしかいないというイメージを持たれる方もいます。

しかし、実際には不動産投資を始めることはそれほど難しいことではありません。もちろん、やるべきことは決して少なくありませんが、不動産投資を始めようと思ったら必要な知識を身に着けた上ですぐに行動に移し、なるべく早く始めることが長期的に大きな利益に繋がっていく事もあります。

とはいえ、いきなり行動しようと思っても、何から始めていいか分からないという悩みもあると思います。そこで、この記事では、

  • ・不動産投資を始めるまでの流れ
  • ・不動産投資を始めるのに必要なもの
  • ・不動産投資の具体的なポイント

これらを分かりやすく解説していきます。また、不動産投資を始めるにあたって、最適な時期、向いている人の情報もお伝えいたします。

私は大学卒業後、大手人材系企業に就職しましたが、28歳のとき不動産投資の勉強を開始しました。現在、家賃収入だけで5000万を超え、別事業の収入も含めると年間2億を超える報酬を稼いでいます。しかし現在でも「もっと早く不動産投資を始めておけば良かった」とも感じています。

この記事をお読みいただければ、不動産投資を始める手順だけでなく、早めに行動することの大切さを理解していただけるでしょう。そして、素早く具体的な行動に移し、最短で収益を上げることができるでしょう。

1.不動産投資を始める前の基礎知識

不動産投資を始める前の基礎知識

不動産投資の特徴として、他の投資と異なり、知識があるからこそ得られる利益、避けられる損失が多いという事が挙げられます。その為、初心者であってもきちんとした手順で勉強していけば、利益を長期的に得ていく事も可能です。

そこで、まずは投資を始める前に知っておくべき、基礎的な知識をここで身に着けましょう。

1-1.そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、「利益を得る目的で不動産事業に資金を投下する事」です。不動産投資から得られる収益には、大きく分けて2種類あります。

1-1-1.キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入し、購入した金額以上で売却することで得られる利益、つまり「売却益」です。 キャピタルゲインには、一気に大きな利益を得られるというメリットがあります。

1-1-2.インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産を購入し、購入した不動産を貸すことによって得られる賃料です。「家賃収入」がこれに当たります。

インカムゲインには、長期的に安定的な収入を得られるというメリットがあります。とはいえ、常に満室という事は現実的ではないので、10~20%ほどの空室率を見積もった上で、運用コストを差し引いて、いかに利益を残せるかがポイントになります。

1-1-3.初心者向きの収益スタイルは?

では、投資初心者に向いている収益は、キャピタルゲインでしょうか? それとも、インカムゲインでしょうか?

まず、キャピタルゲインには「一気に大きな利益を得られる」という魅力があるため、最初からキャピタルゲインを狙う方もいます。

確かに、不動産の価値がどんどん上昇していたバブル期には、キャピタルゲイン狙いの不動産投資が主流でした。しかし、近年では不動産価格が安定してきているため、毎月安定して入ってくるインカムゲインを中心に、長期的な観点から不動産投資を行うのが主流になっています。

また、土地の値段が同じであれば、建物は年数の経過とともに劣化していき、安くなっていくのが一般的です。ですから、初心者がいきなりキャピタルゲイン狙うのは避けたほうが良いでしょう。

そこで、将来的にキャピタルゲインを狙うなら、

  • 1.インカムゲインで安定収入を得ながら事業を拡大していく。
  • 2.建物の資産価値をあげる事ができるようになってきたらキャピタルゲインも狙う。

このようなステップで不動産投資を進めることをお勧めします。

1-2.不動産投資のメリット

不動産投資のメリットとして以下の事が挙げられます。

1-2-1.少ない自己資金からでもスタートできる

株式投資などは、毎月利益を得る為に多額の元手が必要になります。しかし、不動産投資は、銀行からの融資を活用する事によって、自己資金以外にも活用できる資金を調達する事ができます。 もちろん自己資金がある方が良いのですが、少なくても挑戦する事が可能なのが不動産投資のメリットといえるでしょう。

1-2-2.副収入を得られる

不動産投資は長期的な資産形成にも活用できますが、毎月の家賃収入という形で、購入してから安定的に収入を得る事ができます。

その為、不動産投資から得られる副収入を元手に、さらなる不動産投資を手掛ける事で、投資の拡大スピードを上げることができます。

1-2-3.将来の蓄えになる

不動産投資の家賃収入を長期的に得る為の仕組みを構築できたら、将来の年金の補填として活用する事もできます。第2の年金として老後の資産形成をしていけるのも不動産投資のメリットといえます。

また不動産投資は生命保険の代わりとしても活用ができます。ローンを組んで不動産を購入した場合、団体信用生命保険に加入する場合が多く、万が一の際は、ローン残債が弁済されるという保険です。つまり、家族にはローン完済後の不動産を残すことができる為、生命保険の代わりとして活用する事ができます。

1-2-4.インフレ対策になる

現金の貯金だけでは、インフレの際に実質価値が目減りしてしまいます。

不動産投資は現物資産である土地や建物を保有する為、インフレ時に資産価値が上昇、同時に負債が目減りしていく為、借入をしている側にとって有利に働くという事も覚えておきましょう。

1-2-5.時間がかからない

会社員として副業をする場合、空いている時間や仕事が終わった後に行う事になります。 株式投資やFXなどは、起きてから寝るまでずっと相場が気になってしまい、本業に支障が出てしまう事もあります。

物販ビジネスなども、売り上げが上がってくれば、毎日のように仕入れや発送業務がありますので、長期的に続けるとなると、かなりの労力が必要となります。

不動産投資の場合は、物件購入や金融機関開拓など、時間がかかる場面もありますが、購入して入居が決まった後は、ほとんど手間がかかりません。その為、不動産投資はサラリーマンの副業としてメリットが多いといえるでしょう。

1-3.不動産投資のデメリット

次に、不動産投資のデメリットを挙げます。想定されるリスクを考えることも、成功には欠かせませんので、どのようなリスクがあるのかをまず把握しましょう。

1-3-1.金額的なリスク

不動産投資は少なくても何百万、事業拡大によっては何億、何十億といった融資を受けることもあり得ます。

そのため、小さな損失が、そのまま大きな金額となってしまうので、常に余力を持つなど、リスクヘッジをしながら拡大していく必要があります。

1-3-2.災害リスク

地震、家事、台風といった偶発的な事故によって損失が発生する可能性が不動産投資にはあります。

しかし、保険で対応する事も可能ですし、事業拡大していくにあたって、エリアを分散する事で、リスク分散をする事も可能です。

1-3-3.空室リスク

不動産投資の利回りを計算する際に、満室想定で高利回りと思って買って失敗してしまう事があります。少し空室が続いただけで、赤字になってしまい、手が回らなくなるような事がないように、きちんと空室対策をする必要があります。

空室対策について特集した記事もありますので、興味がある方は一度御覧ください。
現役不動産投資家が教える空室対策!家賃を下げる前にすべき11の施策

1-4.主な不動産投資の種類

ひと口に不動産投資と言っても、投資先は様々です。そこで不動産投資の対象となる、主な不動産の特徴をまとめていきます。

1-4-1.区分所有

ワンルームマンションやファミリータイプマンションの1室が該当します。居住用以外では店舗や事務所なども含まれます。1棟を購入するのに比べると比較的金額が安い為、最初の不動産投資先として人気があります。

また、都心を離れれば100万~300万といった現金購入が可能な区分所有物件もありますので、借入リスクを避けて不動産投資をスタートしたい方にもオススメです。ただし、融資を受ける場合には、金融機関のメリットが低い為、融資対象として相手にしてくれない場合もありますので注意が必要です。

1-4-2.戸建て

土地と建物がセットになる為、区分所有に比べると割高になりがちです。しかし、区分と比べて高額な賃料がとれる訳でもないので、何かしらのリスクや手間を取って収益化する工夫が必要になります。

例えば、築古の戸建てを再生させて収益物件にする手法は、手間暇をかける事で利益につなげられる事も多く、比較的スタートさせやすい投資対象と言えます。

1-4-3.1棟アパート

アパートは土地もあり、戸数もあるので、不動産投資で収益拡大していくには重要な投資対象といえるでしょう。

その分、競争の激しい投資対象でもあり、気を付けないと高値で買う事になったり、いつまでたっても購入できなかったりというリスクもあるので注意しましょう。

1-4-4.1棟マンション

マンションを1棟で買うとなると、土地も含めかなり高額になってきます。初心者がいきなり手を出すにはハードルが高いので、資金ができ、不動産投資に慣れてきたら狙うのが無難と言えるでしょう。

2.不動産投資を始める順序

不動産投資を始める順序

不動産投資はどのような順序で始めたら良いのでしょうか? この章ではそのステップを伝えしていきます。

2-1.勉強する

不動産投資には、聞きなれない用語なども多く出てきます。まずは基本的な知識を書籍などで勉強して、最低限の土台をつくりましょう。 巷には不動産投資で成功された方の本が沢山あります。それらを参考に知識を得られると良いかと思います。また、セミナーの開催も多数有りますので、積極的に参加しましょう。

尚、勉強の方法や、勉強するうえでのお勧めの書籍については、以下の記事も参照してください。 「これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法
現役不動産投資家が教える!不動産投資で不可欠な4ジャンルと必読本

2-2.投資金額、目標を定める

目標数値と投資金額を決めていきましょう。とにかく沢山稼ぎたいといった曖昧な目的だと、何を基準に投資して良いのか分からなくなってしまいます。 そこで、「いつまでにいくら稼ぐ」といった目標達成時期や金額を明確にすると良いでしょう。目標が明確になると、自ずと今何をすべきなのかも見えてきます。

何らかの事情で目標とする時期までに達成出来なかったとしても、時期を明確にすることによって、早く達成出来る近道となります。

2-3.物件、土地探し

実際の物件、土地の資料請求や現地確認などをして、投資対象である不動産に触れる機会を増やしましょう。

週末のルーティン行動にするなど、多くの物件に触れることによって見るポイントが養われます。

2-4.ローン審査

不動産投資を拡大していく上では、金融機関の融資は外せません。自分がどの程度の融資を組めるかは早めに確認していきましょう。

2-5.購入

知識、物件、融資が揃ったら、ついに不動産の購入となります。 不動産の購入の際にも様々な手続きや、揃えるべき書類がありますので、こうしたポイントもしっかりと把握しておきましょう。

2-6.管理会社選び

購入した物件の管理会社を選びましょう。手数料の安さやサービスの質など、複数の管理会社のサービスを比較して慎重に検討しましょう。

2-7.運用(賃貸、修繕、募集)

不動産投資は購入してからの手間は少なめですが、賃貸、修繕、退去後の募集など、手掛けるべきポイントはありますので、しっかり対応していきましょう。

3.不動産投資成功のポイント

不動産投資成功のポイント

不動産投資には手順が多いですが、ポイントを抑えて効率的に動く事によって早く成果に繋げる事が可能です。

3-1.不動産投資を始める前にすべきこと

不動産投資は知識の有無で大きな利益や損失がでる投資になります。 まずは自分への自己投資として、書籍を買って勉強する。セミナーにいって知識を得る。そういった努力は必須になります。

その上で、自分の属性でも融資が受けられる金融機関を開拓し、良い不動産に出会ったらすぐに購入できるようにしておきましょう。買いたいと思った時に融資がおりず、他で購入者が決まってしまうような事がないように準備が大切です。

3-2.実際に不動産投資を始める時にすべきこと

実際に土地や建物を探す時にどのようにしたら良いのでしょうか? 以下に具体的な方法を解説していきます。

3-2-1.インターネットで検索する

ネットで投資を検討しているエリアを調べる方法や、不動産会社のホームページから検索するという方法があります。誰でも簡単にできる方法のため、ライバルも多い探し方になります。

3-2-2.不動産屋に訪問する

不動産業者に売り出し中の土地や建物の情報を紹介してもらうという方法もあります。もちろん、全てを不動産業者の言うとおりにするのではなく、自分で考え、判断する必要があります。

3-2-3.物件相場を調べる

街を歩いている中でも空き地や売地が見つかる事もあります。そういった際は路線価など土地の評価額を調べる事で、おおよその相場を掴み、掘り出し物を見つけられるかもしれません。

実際、良い物件に巡り合うには「1000件検索し、100件調査して1件が買える」というくらいに簡単に良い物件が見つかるわけではありません。

泥臭い日々の検索を続けることによって、希望の土地建物を見つける事ができます。とはいえ、無作為に検索し続けるのは効率が悪いですので、良い物件を見つけ、申込までたどり着くための詳しい方法が知りたい方は、以下の記事を読んでみてください。
→「収益物件を探し運営するための方法

3-3.投資を始めた後にすべきこと

不動産投資を始めた後は、管理や家賃収入が発生する為、確定申告なども必要になってきます。家賃収入から必要経費を差し引いた額が不動産収入になるので、経費として落とせるものはきちんと計上していきましょう

そして、不動産投資を拡大していくのであれば、法人化を早めにするのもおススメです。早いうちに法人化する事で、利益のある決算書を提出する事ができれば、銀行の評価があがり、事業性の融資を引く事もできるようになります。

4.不動産投資に最適な時期、向いている人とは

不動産投資に最適な時期、向いている人とは

4-1.不動産投資に最適な時期

不動産投資は時間を利益に繋げる事ができる為、少しでも早く始める方がメリットは多くなります。特に20代で始めるなら、若いうちに大きな成果を得る事も可能になります。

4-2.不動産投資に向いている人

不動産投資には行動力が必要です。勉強する事も大切なのですが、不動産を現地に見に行く、あるいは実際に購入してみないと得られない経験や知識もあります。ですからある程度勉強したら、行動に移すことも重要です。

そこで、勉強するにしても期間や目標を決め、その後はセミナー参加、物件内見、不動産購入など実績を積みながら勉強していくのが良いでしょう。

5.まとめ

  • 1.不動産投資ではとにかく知識が重要です。様々な方法で勉強をしましょう。不動産投資の知識を得る為に書籍、セミナーも活用するようにしましょう。
  • 2.不動産投資で利益を出すためには、最初はインカムゲイン(家賃収入)で稼ぎ、キャピタルゲイン(売却益)も狙っていく方法がおすすめです。
  • 3.一定期間勉強したら実際に行動をしましょう。物件を探して現地確認を行い、物件を見る目を養いましょう。

不動産投資を始める為にはやる事は多くありますが、決して難しい事ではなく、誰でも不動産投資を始める為に行動をする事ができます。

知識が全くない方であったとしても、この記事に書いてある通りに実行してもらえれば、始めることはそれほど難しいことではありません。 早めに不動産投資に対して行動を起こし、大きな成果を手に入れていきましょう。

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