前回の記事では、不動産投資の成功に欠かせない重要なポイントの1つ目として、「利益を生み出す物件を購入するための秘訣」について、
- ・良質な収益物件が、不動産業者への依頼だけでは目の前に現れることがない理由
- ・自分の目で毎日物件を調べる事で、良質な物件を見極めるようになれる理由
を解説をいたしました。
結果として、大家力の低い物件に狙いを定め、収益性の高い物件を購入するまでの道筋をお伝えさせて頂きましたので、まだ見ていない方は、必ず確認をしておいてくださいね。
物件購入によって不動産投資が成功するか、失敗するかの9割が決まるとも言われていますので、今回の記事を読む前に確認しておく事をおすすめします。
「儲かる収益物件はこう探す！公開情報で物件を探し出す3つのポイント」
そして、今回は2つ目のポイントである「銀行融資」についてお伝えしていきます。
これから不動産投資で利益を得ていこうと考える多くの方が、不動産を複数購入できるほどの現金資産は無いという方が多いのではないでしょうか。 現金を得ていく為に不動産投資をスタートするのであれば、まずは、融資を受けて不動産を購入していく必要があります。
それでは、どのように銀行を見つけて、どのような話をすれば、銀行から融資を受けることができるのでしょうか？
特に不動産投資の初心者であれば、銀行に行って面接をするというだけでも、緊張してしまうかもしれません。 今回の記事では、融資を受けるために銀行開拓をする際に必要な3つの心得について解説していきます。
- ・銀行開拓をする場合に何が必要か？
- ・どのように銀行開拓を行っていけばよいか？
- ・どんなことに注意する必要があるか？
上記のような内容が理解できるようになります。 銀行から融資を受けるためには必須の知識になりますので、1つ1つ確認をしていってくださいね。
１．銀行に問い合わせる前によく考えておくべきこととは？
不動産投資を検討する際に、銀行融資というのは、非常に重要なポイントになります。 融資を受けて不動産を購入した場合、毎月、ローンの返済が発生します。
融資を受ける際に、
- ・いくら借りられるのか？
- ・毎月いくら返済するのか？
- ・何年間で全額を返済するのか？
上記のような条件が確定します。
毎月入ってくる家賃収入も重要ですが、毎月支払わなくてはいけない返済額も同様に重要というのはご理解頂けると思います。 そして、融資を受ける銀行を開拓するためには、裏ワザはありません。
不動産投資で成功している人や、不動産業者の役職者から紹介してもらって条件の良い融資を受けられるということを期待するのではなく、自分自身で開拓する必要があります。 必ず、自分の足で泥臭く銀行開拓を行ってください。
２．銀行開拓の３つのポイント！
ここからは銀行開拓に必要な３つのポイントを解説していきます。
最初に３つのポイントをお伝えすると、
- １．対象エリアの支店にはすべてアタックをする
- ２．物件よりも先に融資してもらえる銀行を探す
- ３．銀行で担当者と面談する際の話し方
上記の３つになります。
１つ１つ解説をしていきます。
2-1．対象エリアの支店にはすべてアタックをする！
銀行を選定する必要はありません。 不動産投資を検討しているエリアにある「すべての銀行の支店に電話をする」ことが大切です。 物件を購入しようとしているエリアの銀行と支店をピックアップしましょう。 そして、すべての銀行と支店の連絡先をまとめます。これで、すべての銀行と支店に連絡をする準備はできました。
2-2．良い融資を受けるために、紹介を期待してはいけない
良い融資を受けるために紹介を期待してはいけません。 紹介をしてもらうことによって、面談までのハードルは下がるかもしれませんが、それだけで好条件の融資を受けるというのは難しいでしょう。
銀行の融資担当者は、融資をする人を見ます。 誰に紹介されたかも重要な要素の1つかもしれませんが、融資をする対象であるあなたがどんな人物かというのはもっと重要になります。
「不動産賃貸業という事業を、長期間経営し続けることができるのか？」という視点で見て、できないと判断されれば融資は難しいでしょうし、逆にできると判断されれば、より良い融資を受けることができるでしょう。
2-3．銀行開拓の電話は何件ほど必要？
銀行開拓を行うポイントとして、開拓のための電話を100件以上こなす必要があります。 不動産投資で成果を出した方は、支店を含めて200件、300件の電話による銀行開拓をされていました。
現在では、不労所得という状態を作り上げられている方であっても、不動産投資を開始したばかりの頃は、銀行開拓を地道に行いながら、数をこなすことで支店による反応の違いや、どのように説明すればよいのかが理解できていきます。
こういった努力なくして、不動産投資で不労所得を手にいれるというのは難しいといえます。
3．物件よりも先に融資してもらえる銀行を探す
不動産投資を検討する際に、まずは良い物件を探してから融資してくれる銀行を探すというイメージの方が多いかもしれません。
ですが、物件を探す前に、融資してもらえる銀行を探した方が良い時代であるといえるでしょう。
どんな物件であっても融資を受けられたような時代であれば良いですが、今は、融資を受けるハードルがあがっています。 最新の融資状況については 【2019年版】銀行の不動産アパートローン引き締め状況と融資条件 をご確認ください。
融資を組めるだろう銀行を見つけた上で、その銀行がどういった物件、条件であれば融資をしてくれるのかを踏まえて物件を選定する方が、効率が良いといえるでしょう。
3-1.銀行の評価基準を知る
銀行から良い条件で融資を受けるためには、銀行がどのように物件を評価しているかを理解する必要があります。
なぜなら、銀行や支店ごとに不動産投資に対しての評価基準が異なるからです。 それでは、どのような評価基準があるのかを確認していきましょう。
積算評価
積算評価とは、物件の担保価値をそのまま評価していく方法になります。
積算評価は、土地建物の評価そのものになりますので、収益物件が満室であっても、空室であっても評価は変わりません。
収益還元法
収益還元法とは、入居率を含めた収益性を考慮に入れて銀行は物件評価を決めていきます。
入居率から発生する収益を踏まえて、ローンの返済をしていく事ができるかといった評価、判断をしていきます。
積算評価と収益還元の混合型
積算評価と収益還元法の両方を検討しながら、バランスをとって評価をするという銀行もあります。
例えば、1億円の物件に融資を検討する場合、積算法では7000万円程度であったとすると、担保価値としては足りないが、収益還元法で判断したら利益がでると想定されるので、1億円までの融資ならしても良いという判断をする場合もあります。
どういった評価基準で融資を判断するかは、銀行によって異なります。 積算評価、収益還元法、加えて、銀行独自の掛け目を入れて評価を行い、融資の判断をしていくということになります。
4．銀行で担当者と面談する際の話し方とは？
不動産投資のために融資を受ける前には、実際に銀行に訪問をして、担当者との面談を行う必要があります。 銀行の担当者との面談をするというのは、初めての場合は緊張するのではないでしょうか。
銀行の担当者と面談する際のポイントを解説していきます。
4-1.担当者との会話の注意点
銀行の担当者と面談をする際に、緊張するとつい余計な事を話してしまう可能性が高いです。しかし、聞かれていないことをダラダラと話していては、面接官も大変でしょう。
逆に、面接官に聞かれたことに対しては、きちんと回答する必要があります。
4-2.自分を大きく見せるには？
面接の際、ウソをついてはいけません。
しかし、不動産投資においての銀行の担当者との面接というのは、大切な仕事の1つです。 自分がやろうと思っていることを、きちんと、魅力的に伝えることは重要です。 自分の事業にまったく自信もなく、不安そうに話す人に対して、大きなお金を融資するでしょうか？
銀行の担当者は「人」を見て融資をしていく銀行も増えてきています。 銀行があなたに融資をすることはなぜ魅力的であり、メリットがあるのか？ きちんと伝えることが大切になります。
5．まとめ
- １．銀行開拓に裏ワザはありません。対象エリアの銀行と支店をピックアップして、地道にアタックして融資を受けられる銀行を開拓していきましょう。
- ２．物件を選ぶ前に、融資をしてくれる銀行を見つけ出しましょう。その際、銀行や支店によって評価基準は変わってきます。どのような評価基準をしているのか踏まえて、銀行に相談をしていくようにしましょう。
- ３．銀行の担当者と面接する際は、聞かれたことをしっかりと答え、自分の事業に対する事実をきちんと伝えることが必要です。自分の事業をプレゼンして、銀行にとって融資をするメリットを伝えられるようにしていきましょう。
不動産投資の融資を受けるためには近道はありません。泥臭く、地道に銀行を開拓していく必要があります。
成果をだすために、楽をして融資を受けようと思っては大きな成果を掴みとるのは難しいでしょう。すでに大きな現金資産を保有しているのであれば、可能性はあるかもしれません。 現金資産をこれから手に入れていくというのであれば、最初は大変に感じるかもしれませんが、継続をしていく事で、周りのライバルと大きな差をつけることができるでしょう。
不動産投資を続けることによって、将来的に、不労所得といった魅力的な果実を手に入れられる可能性が高まります。 まずは日々の努力を継続していき、不動産投資で成果をだしていきましょう。